アパート購入で収益を上げるために絶対に知っておくべき6つのこと

不動産投資の代表格である「アパート購入」ですが、アパート購入を検討している人の中には、リスクを含めてどのような知識を得ておくべきか？と悩んでいる方も多いと思います。不動産投資は物件種類が異なるだけでも注意点が違ってくるので注意が必要です。

そこで今回は、アパートを購入して収益を上げるために必要なことを6つに絞って解説していきます。特に、現在アパート購入を検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。

1.アパートは稼働してこそメリットがある

アパート購入で収益を上げるために知っておくべきこと1つ目は、アパートは稼働してこそメリットがあるという点です。これは当たり前の話ではありますが、思わぬ落とし穴もあるので以下の点を理解しておきましょう。

• 空室が多いと損失も大きくなる
• 満室でないアパートは注意
• アパート購入の概要を詳しく知りたい方

空室が大きいと損失も大きくなる

アパート投資の魅力の1つに「複数の部屋を所有できる」という点があります。アパート購入は、一棟の購入になるので、たとえば5戸のアパートを購入すれば5戸から賃料収入を得られるということです。

複数の部屋を所有できるメリット

そもそも、複数の部屋を所有できるメリットは、空室や家賃下落リスクを分散できるということです。仮に、総戸数5戸のアパート購入をして、1戸が空室になったとします。

その場合でも、ほか4戸から収益を上げていれば、1戸の空室をカバーできるということです。区分投資など、1戸しか保有できない不動産投資はこのリスク分散ができません。

空室が多い場合は注意

とはいえ、複数の部屋を所有するということは、1戸の部屋を所有するよりも購入金額は高いです。そのため、同時に複数の部屋が空室になり、ほかの部屋の賃料収入からカバーできないときは、ローン支払いなどを手持ち資金から捻出するときはあります。

アパート購入をして「リスク分散できる」というメリットを受けたいのであれば、空室リスクを最大の課題として対策しなければいけません。

満室でないアパートは注意

アパート購入を検討している場合、相場よりも利回りが高い物件があります。そのような物件の多くは、地方のアパートです。また、地方の物件でなくても、空室がある状態で売られている物件も少なくありません。

利回りは満室稼働前提

ネットなどで物件情報を調べると、「年間賃料収入÷物件価格」で算出される表面利回りが表記されています。しかし、その表面利回りはあくまで満室想定の数字です。

つまり、空室の部屋があるアパートでも満室時の利回りを表記しているので、その表面利回りはアパート購入後に客付けして、満室稼働した前提の利回りという点は認識しておきましょう。

賃借人はレントロールで調べる

満室稼働しているか？という点はもちろん、賃借人の詳細情報を確認するためにはレントロールという資料を見ることが重要です。

レントロールには、賃借人の契約期間や過去の滞納歴などが記載してあるので、将来的にも安定して賃料収入が得られるかをしっかりと確認しなければいけません。

アパート購入の概要を詳しく知りたい方

本記事では、アパートを「購入すること」自体は解説しません。あくまで、アパート購入後に収益をあげるために知っておくべきことを中心に解説していきます。

そのため、アパート購入に関して、もっと基礎的な知識である以下の点を知りたい方は初心者向けに徹底解説！アパート購入Q&Aという記事を確認ください。

• アパート購入の流れ
• 新築と中古、どちらがいい？
• 費用はどのくらい掛かる？
• アパートの探し方
• ローンについて

2.共用部の管理は自分で行う

アパート購入で収益を上げるために知っておくべきこと2つ目は、共用部の管理は自分で行うということです。というのも、「管理」といっても1種類ではなく、管理に関しての知識がないとリスクにつながるからです。

そのため、アパートの共用部の管理については以下の点を理解しておきましょう。

• 管理プランは色々ある
• 管理会社のプランを比較
• 自費で積み立てるケースもある

管理プランは色々ある

まず、管理プランは色々とあります。単に「管理」といってもアパート全体の管理になるので、実に幅広い業務になります。

管理業務とは？

管理会社に物件の管理業務を委託すると、一般的に以下のような業務を賃料の3%前後で行ってくれます。

• 客付け（仲介成立時は別途仲介手数料あり）
• 家賃の徴収や滞納時の対応
• クレーム対応
• 退去時の立ち合いや修繕手配
• 共用部の修繕計画の策定

管理プランは多数

前項の業務とは別に、たとえば「毎月一定額を管理会社に別途支払うことで、退去時の修繕や設備入れ替えも管理会社が負担する」というプランもあります。

さらに、その支払金額によって「水回りの入れ替え工事は含まない」というプランもあれば、逆に支払金額を上げて「共用部の修繕も管理会社の負担にする」などのプランもあります。

管理会社のプランを比較

このように、管理プラン1つとっても多数のプランがあるので、大事なのは管理会社のプランを比較することです。そのため、最低でも2社以上に対して管理の相談をした方が良いです。

まずは自分が「管理」に望むことを整理しましょう。たとえば、「修繕よりも客付けを重視する」や「共用部の修繕ノウハウが豊富な会社が良い」などです。

その上で各社のプランを見比べ、より費用対効果の良さそうな管理会社を選定するという流れです。

自費で積み立てるケースもある

上述したように、管理会社に一定の金額を支払い、修繕や設備入れ替え費用を管理会社負担にすることもできます。一方で、以下の費用をすべて自費負担にもできます。

• 退去時の補修費用
• 設備入れ替え費用
• 共用部の修繕費用

これらの費用を自費負担にすることで管理委託費用は抑えることは可能です。しかし、その場合は賃料収入から一定額をストックしておき、上記の修繕や補修時に捻出できる状態にしなければいけません。

3.退去時の費用に注意

アパート購入で収益を上げるために知っておくべきこと3つ目は、退去時の費用に注意することです。というのも、昔と違い退去時の費用負担はオーナーが負担することが多いからです。

そんな「退去時の費用」については、以下の点を理解しておきましょう。

• 退去時はオーナー負担のケースが多い
• 特約としてクリーニング代は徴収する

退去時はオーナー負担のケースが多い

退去時は、賃借人とオーナー（代行業者）が立ち合い、室内の傷や汚れをチェックします。その傷や汚れの「経年劣化」に関してはオーナー負担になる点を認識しておきましょう。

たとえば、家具を置いたことで床がへこんだり、冷蔵庫の裏のクロスが黒ずんだりしても、それは経年劣化になります。要は、賃借人が通常の使い方をせず、故意・過失で付けた傷や汚れ以外はオーナー負担ということです。

これは、国交省が出典している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」についてに書いてあることなので、アパート購入の前に一読しておくと良いでしょう。

特約としてクリーニング代は徴収する

ここ10年ほどで、前項のガイドラインが世に出回ったせいか、昔のように退去時に賃借人が高額の原状回復費用を支払うことは少なくなりました。それは、オーナーの負担が増えたことを意味します。

そのため、最近では賃貸借契約に「○○円/㎡」と、退去時に必ずクリーニング代を徴収する特約を設定することが多いです。これはアパート購入後の話ではありますが、オーナーとしては必ず覚えておきましょう。

退去時の負担金が増えるほど支出増になり、アパートから得る収益が悪化することになります。

4.木造は減価償却費費用に注意

アパート購入で収益を上げるために知っておくべきこと4つ目は、特に木造は減価償却費用に注意することです。小規模なアパートだと木造物件も多いですが、木造物件は減価償却費用を理解しておかないと節税効果を上手に活用できません。

そのため、減価償却費用については以下を理解しておきましょう。

• 減価償却費用とは？
• 構造によって償却率は異なる
• 構造によって計上期間が異なる
• 減価償却費用による税金の違い

減価償却費用とは？

減価償却費用とは、不動産（建物部分のみ)を取得したときに、その取得費用を経費として計上できる費用です。経費として計上できるということは、「年間賃料収入－経費」で計算される不動産所得を下げることができます。

つまり、不動産所得税を下げることができるので、減価償却費用を計上できるということは節税効果があるということです。

構造によって償却率は異なる

減価償却の計算は「建物購入代金×償却率」になります。その「償却率」は以下のように構造（耐用年数）によって異なります。

• RC（鉄筋コンクリート造）：償却率0.022（耐用年数47年）
• 重量鉄骨：償却率0.030（耐用年数34年）
• 木造：償却率0.046（耐用年数22年）

たとえば、木造のアパートを取得して建物価格が1,800万円の場合、減価償却費用は「1,800万円×0.046」となり、82.8万円もの金額を経費計上できるというわけです。

構造によって計上期間が異なる

前項のように減価償却費用の計算も構造によって異なりますが、計上期間も構造によって異なります。当然、減価償却費用を計上した方が節税効果は高いので、計上期間が長い方が得になります。

計上期間に関しては以下2パターンで考えましょう。

• 築年数が耐用年数を超えている場合
• 築年数が耐用年数を全て経過していない場合

築年数が耐用年数を超えている場合

築年数が法定耐用年数を経過している場合の計上期間は以下の通りです。

計上期間＝法定耐用年数×0.2(端数切り捨て)

木造の耐用年数は22年なので、仮に築25年のアパートの計上期間は「22×0.2＝4年」になります。つまり、減価償却費用の計上期間が4年しかないので、節税効果が高い時期は4年だけです。

税額が上がると収益が悪化するので、この減価償却費用の計上期間を加味してアパート購入を検討しなければいけません。

築年数が耐用年数を全て経過していない場合

一方、築年数が耐用年数を超えていない場合の計算式は以下です。

計上期間＝(法定耐用年数－築年数)＋築年数×0.2(端数切り捨て)

仮に、耐用年数22年の木造で、築10年のアパートを購入した場合は「（22年－10年）+10年×0.2＝14年」が計上期間です。

このように、減価償却費用を計上できる期間は14年なので、前項よりも長い期間節税効果の恩恵を受けられます。アパート購入後の収益を最大化したい場合は、この節税効果も頭に入れておきましょう。

減価償却費用による税金の違い

では、実際に減価償却費用によって、どのくらい税金が違うのか？という点について、以下より解説していきます。

不動産投資の税金の仕組み

不動産所得は「総合課税」といって、ほかの所得と合算して税金を算出します。つまり、会社員であれば「給与所得+不動産所得」、個人事業主であれば「事業所得+不動産所得」という計算になります。

ここでは、給与所得が580万円の会社員が、不動産所得120万円のアパート購入をしたという想定で計算してみましょう。

減価償却費なしの税金

まずは、減価償却費用なしの場合、単純に「給与所得580万円+不動産所得120万円＝700万円」の所得です。これに所得税率を掛けて計算すると以下の通りです。

• 700万円×23％－控除額63.6万円＝所得税額97.4万円

減価償却費ありの税金

次に、減価償却費用ありの場合です。仮に、建物価格が1,200万円の木造アパートだとすると、減価償却費用は55.2万円です。この金額を加味すると、「給与所得580万円+（不動産所得120万円－55.2万円）＝644.8万円」になり、税額は以下です。

• 644.8万円×20％－控除額427,500円＝86.21万円

このように、減価償却費用を計上するだけで11万円以上も節税できます。さらに、住民税額は所得税額で決まるので、所得税額が下がることで住民税額も下がります。

5.長期的スパンで収益シミュレーションをする

アパート購入で収益を上げるために知っておくべきこと5つ目は、長期的スパンで収益シミュレーションすることです。

そのためには以下の点を理解しておきましょう。

• ランニングコスト
• キャッシュフローの計算方法

ランニングコスト

まずは、アパート経営には以下のランニングコストがかかる点を認識しておきましょう。

• ローン返済額
• 固定資産税と都市計画税
• 退去時の原状回復費用
• 管理委託手数料
• 共用部の修繕費用（一棟投資）

大事なのは、アパート経営は1棟投資になるので、共用部の修繕費用もかかるという点です。また、上述したように退去時の原状回復不要もオーナーが負担するという想定になります。

キャッシュフローの計算方法

次は、前項のランニングコストを踏まえた上で、長期スパンでのキャッシュフローを計算しなければいけません。キャッシュフローとは「手元に残るお金」のことで、前項のランニングコストを加味して計算します。

キャッシュフロー表の具体例

以下は、家賃収入320万円、空室が年間0.5か月（1部屋につき）、家賃下落率を年間1％で計算したキャッシュフロー表です。

年数	CF	家賃収入	礼金など	ローン支払い	経費	特別経費	備考
1年目	32	307	-	125	80	70	不動産取得税
2年目	100	305	-	125	80	-	-
3年目	49	304	30	125	80	50	退去時の補修費
4年目	97	302	-	125	80	-	-
5年目	96	301	-	125	80	75	共用部の補修費
6年目	44	299	30	125	80	50	退去時の補修費
7年目	92	297	-	125	80	-	-
8年目	91	296	-	125	80	-	-
9年目	39	294	30	125	80	50	退去時の補修費
10年目	-37	293	-	125	80	125	リフォーム＆共用部の補修
11年目	86	291	-	125	80	-	-
12年目	35	290	30	125	80	50	退去時の補修費
13年目	83	288	-	125	80	-	-
14年目	82	287	-	125	80	-	-
15年目	-45	285	30	125	80	125	退去時の補修費＆共用部の補修
16年目	79	284	-	125	80	-	-
17年目	77	282	-	125	80	-	-
18年目	-49	281	30	125	80	125	退去時の補修費
19年目	74	279	-	125	80	-	-
20年目	-7	278	-	125	80	80	リフォーム

キャッシュフロー表の注意点

前項のキャッシュフロー表には、経費（≒ランニングコスト）や退去時の補修費用、そして空室・家賃下落も想定を入力しています。しかし、当然ながら想定通りになるとは限りません。

想定に近づけるためには、不動産会社はもちろん、セミナーや書籍などから情報収集することが大切です。その情報を基に精度の高いシミュレーションをすることで、想定しているキャッシュフローに近づきます。

6.地方の高利回り物件には要注意

アパート購入で収益を上げるために知っておくべきこと6つ目は、地方の高利回り物件には要注意という点です。

地方の高利回り物件については以下を理解しておきましょう。

• 高利回り物件は存在する
• 高利回り物件は劣化が激しい
• リフォーム前提で購入する必要がある

高利回り物件は存在する

ネットなどで収益物件を調べてもらえると分かりますが、特に地方には高利回り物件は存在します。そもそも、不動産はエリアや物件種類によって利回りは異なるので、一概に相場の利回りを明示できません。

ただ、一般的には「表面利回りで10％」といわれており、高利回り物件と呼ばれる物件の中には利回り20％以上の物件も存在します。

高利回り物件は劣化が激しい

では、なぜ高利回り物件が存在するのでしょうか？高利回り物件の大半は、劣化が著しい物件…もしくは賃借人や周辺環境に問題がある…など何かしらのデメリットがある物件になります。

そもそも高利回り物件は物件価格が安いため利回りも高くなっており、物件価格が安いにはそれなりの理由があるというわけです。

リフォーム前提で購入する必要がある

このように、特に地方には利回り20％を超えるような高利回り物件が存在しますが、それはリフォーム前提で購入するケースが多いです。物件によっては、室内だけではなく外壁などの共用部の補修も必要になります。

そのため、結局リフォーム・補修費用にお金がかかり、その費用を加味すると大幅に利回りは下落する…ということになりかねません。そのため、地方の高利回り物件は初心にはハードルが高いため、要注意物件というわけです。

まとめ

このように、アパートは一棟投資、かつ木造物件も多いので、上述した点はアパート購入前に必ず理解しておきましょう。特に、減価償却費用や長期スパンのキャッシュフローは盲点になる部分なものの、収益に大きな影響を与える大事な要素です。

そのため、これらの点をきちんと理解し、長期スパンできちんとシミュレーションすることが重要です。その精度を高めるために、色々な角度から情報収集することをおすすめします。