必見！アパート経営における利回り通りの収益が上げられなくなる理由

不動産投資を検討している人の中で、「アパート投資は利回りが高くて収益が上がりそう」と思っている人も多いのではないでしょうか。ただ、利回りの高すぎる物件を見ると「本当にこんな利回りを実現できるのか？」と思う人も多いでしょう。

そこで今回は、初心者の方に向けてアパート経営を題材に利回りについて解説します。この記事を読めば、利回りとは何か？アパート経営では利回りのどんな点に注意して確認すべきか？という点が理解できているはずです。

利回りについての知っておくべき知識

さて、まずは利回りの基本中の基本である、表面利回りと実質利回り、2つの違いを解説します。どちらも利回りの本質である「物件取得費用を何年で回収できるか？」という指標ですが、計算式が異なるので意味合いは異なります。

• 表面利回り＝年間家賃収入÷物件取得費用
• 実質利回り＝（年間家賃収入－年間経費）÷物件取得費用

表面利回りは年間家賃収入から物件取得費用を割り戻すという単純なものです。不動産ポータルサイトや仲介会社が提示する物件利回りは、この表面利回りが利用されています。つまり、実質利回りのように経費を加味していないのです。

一方、実質利回りは経費を加味している数値なので、表面利回りよりは正確な数値といえるでしょう。まずはこの2つの利回りの違いを理解し、表面利回りの数値だけに踊らされないようにしましょう。

利回りについてさらに詳しく解説していきます。

物件取得費用とは？

物件取得費用とは、物件価格のほかに以下も含まれます。

• 仲介手数料
• ローン関係費用
• 登記関係費用
• 不動産取得税
• 保険料（火災保険や地震保険）

表面利回りは上記の金額は含めず「物件価格」のみの場合もあります。実質利回りは、必ず上記の諸費用も加味して計算されます。また、不動産取得税を含めない場合もありますし、保険料は次項で解説する経費に案分することもあります。

ただ、ベストな方法は上記の費用を全部物件取得価格に入れてしまうことです。その方が精度の高い利回りを算出することが可能だからです。

経費とは何か？

実質利回りで加味される経費は以下です。

• 固定資産税・都市計画税
• 管理費・修繕積立金（区分マンションのみ）
• 共用部の光熱費など（一棟経営のみ）

つまり、物件運営に関する費用を計上します。区分マンションであれば管理費・修繕積立金が発生するので、それを経費として計上します。また、アパート経営などの一棟経営の場合は、共用部のランニングコスト（光熱費など）も経費として計上します。

実質利回りもローン支払い額は加味していない

注意点は、実質利回りもローン支払い額は加味していないという点です。仮に、年間300万円の家賃収入で、年間経費が160万円のアパート経営をしていたとします。仮に、このアパートの取得費用が2,200万円だとしたら、「（300万円－160万円）÷2,200万円＝6.36％」が実質利回りです。

つまり、物件取得費用は約15.7年（100％÷6.36％）で回収できるのです。しかし、この計算は手元の残るお金が年間で140万円（300万円－160万円）になることが前提ですが、本来は手元からローン支払金額が減っています。

この計算はローンではなく現金で購入した時の想定です。利回りは厳密に言うと「『現金で物件を購入した場合に』物件取得費用を何年で回収できるか」を示しているのです。そのため、利回りは「物件を比較するときに利用する指標」と認識しておきましょう。

アパート経営が高利回りになりやすい理由

上述の通り、アパート経営は高利回りになりやすいですが、それは単純に物件価格が安くなりやすいからです。アパートは木造物件や軽量鉄骨物件なので、鉄筋コンクリート造のマンションよりも劣化が早いです。

そのため、築年数に応じての価格下落が大きく、中古のアパートの場合には価格が大きく下落しているケースがあるのです。そうなると物件取得価格が安くなるので、利回りは高くなりやすいというわけです。

しかし、物件運用によって利回りは変わっていきます。むしろ、最初に算出した想定利回り通りに運用できるケースの方が少ないため、表示されている利回りを鵜呑みにするのは避けましょう。

利回りが変わる要素と対策について

利回りの概要が分かったところで、その利回りが変わる要素を解説します。前項のように、特にアパート経営は利回りが高く見えがちなので十分注意しましょう。

まず、利回りが変わる要素は以下の状況のときです。

• 空室になったとき
• 家賃が下落したとき
• 経費が増額したとき

以下で行うシミュレーションは、アパート経営で6部屋運営している想定です。家賃は1部屋7万円なので、全体の年間家賃収入は「7万円×6部屋×12か月＝504万円」になります。

そして年間経費は250万円、物件取得額が4,000万円なので、「（504万円ー250万円）÷4,000＝6.35％」が利回りになります。

空室になったとき

利回りは基本的に満室稼働している前提です。しかし、アパート経営には空室になる瞬間もあり、そうなるとその部屋の家賃収入はゼロになります。そのため、年間家賃収入は空室を見越して計算する必要があります。

空室リスクは読めないので、どのくらいで読むかはオーナー次第です。不動産会社の営業マンと相談しながら空室リスクは決めると良いでしょう。たとえば6部屋のうちの2部屋で、それぞれ年間1.5か月ずつ空室になるとします。

その場合は、家賃収入が年間504万円から42万減の462万円になるので、利回りは「（462万円－250万円）÷4,000万円＝5.3％」まで利回りは落ち込みます。

家賃が下落したとき

家賃が下落したときも利回りは下落します。たとえば、5年後に中々客付けができない状況が続き、6部屋全てを7万円から5千円家賃を下げて、6.5万円にしたとします。このとき、年間家賃収入は504万円から36万円減の468万円になります。

そのため、家賃が下落したときの利回りは、「（468万円－250万円）÷4,000万円＝5.45％」に下落するというわけです。もちろん、前項の空室も加味したらさらに利回りは下がります。

経費が増額したとき

アパート経営の場合には、共用部分の補修などもオーナーが行います。それを見据えて、年間25万円積み立てると仮定すると、実質経費は年間で25万円増額するので、250万円だった経費は275万円になります。

この時利回りは「（504万円－275万円）÷4,000万円＝5.72％」に下落します。このように、利回りが下落する可能性はどの物件もあるので、そのリスクを見越した上で利回り計算をしなければいけません。

大事なのは、空室リスク・家賃下落リスクが極力小さい物件を選び、仮に空室・家賃下落の状況でも収益を生み出していることです。そのためには、入念なシミュレーションが重要になります。

アパートの収益は減価償却費用に注意

ここまでで利回りの概要、および利回りが変動する具体的な要素が理解できたと思います。次に、アパート経営に特化して、収益減になる要素である「減価償却費用」について解説していきます。

減価償却費用とは？

減価償却費用とは、物件（建物）取得費用を経費として計上できる費用です。物件取得費用を経費として計上できるということは、その物件の所得（利益）を減らすことができるので、所得税の節税につながります。

アパートは耐用年数が低い

なぜアパート経営は減価償却費用を特に考えるべきかというと、アパートは耐用年数が低いため、減価償却費用を経費として計上できる期間が短いからです。また、耐用年数が低いということは、ほかの構造の物件よりも建物価値の下落が早いため、家賃も下落しやすいのです。

そうなってしまうと、前項のように利回りも低下しやすいため、少しでも支出を抑える必要があります。その支出の中には税金も含まれるので、減価償却費用の節税効果が非常に重要になるというわけです。

耐用年数と減価償却費用の計上期間

まず、構造ごとの耐用年数を理解しておきましょう。

• RC（鉄筋コンクリート造）：償却率0.022（耐用年数47年）
• 重量鉄骨：償却率0.030（耐用年数34年）
• 木造：償却率0.046（耐用年数22年）

減価償却費の計算式は、「建物購入代金×償却率」です。仮に木造アパートを3,500万円で取得し、建物部分の価値が2,000万円だったとします。その場合「2,000万円×0.046＝92万円」を毎年経費として計上できるということです。

本来、この92万円は不動産所得となり税金がかかるので、92万円を経費として計上できるメリットが分かると思います。

※国税庁　耐用年数表

築年数が耐用年数を超えている場合

ここからが実際のアパート経営において、物件選びで気を付けるべき点になります。減価償却費用はずっと計上できるわけではなく限度があります。まずは、築年数が耐用年数を超えている場合をみてみましょう。

その時「計上できる年数＝法定耐用年数×0.2(端数切り捨て)」となるので、木造築25年の物件を取得した場合には「法定耐用年数22年×0.2＝4年」しか減価償却費用として計上できません。

そのため、その後はグンと税額が上昇する可能性があるため、利回りのシミュレーションはより一層厳しくする必要があります。

築年数が耐用年数を全て経過していない場合

一方、築年数が耐用年数を超えていない場合は、「計上できる年数＝(法定耐用年数-築年数)＋築年数×0.2(端数切り捨て)」という計算式です。

仮に、築10年の木造アパートであれば「（22年－10年）+10年×0.2＝14年」の期間、減価償却費用を計上できることになります。木造アパートは、このように耐用年数が短い分、減価償却費用の計上期間にもバラつきがあります。

そのため、利回りの比較をしつつも、減価償却の計上による節税効果も加味して物件選びをしましょう。たとえば、築年数の経過している物件を選ぶ場合には、減価償却費用による節税効果は短期間です。そのような物件に投資するときは、築浅よりも利回りは厳しめに見積もる必要があります。

利回りのシミュレーション

次に、新築VS中古でアパート経営をするときの利回りを比較してみましょう。ただ、これはあくまでシミュレーションなので、投資物件を探すときは実際の数字を置き換えて算出してください。

新築と中古の利回り比較

以下が、新築VS中古の利回り比較です。

ここで大事なのは、「中古の方が利回りは高い」という点ではありません。上記は一例であり、物件によっては新築の方が利回りは高くなることもあります。大事なことは、新築と中古で以下の違いを認識することです。

• 諸費用の違い
• 家賃額の違い
• 維持費の違い
• 投資総額の違い

諸費用の違い

新築と中古では諸費用額は中古の方が高くなります。というのも、中古の場合は仲介手数料が高額になるからです。そのため、利回りのシミュレーションをするときは、前項のように新築よりも中古の方が諸費用額は高く見積もりましょう。

家賃額の違い

家賃額も新築の方が高く見積もれるでしょう。つまり、家賃収入は新築の方が高くなるということです。このシミュレーションを実際に行うときは、周辺物件を良くチェックし、どのくらいの家賃で貸し出しできるかを想定することが大切です。

維持費の違い

維持費についても築年数が経過している中古アパートの方が高額になりやすいでしょう。そのため、前項のように「1年間の維持管理経費」は中古アパートの方が高く見積もらなければいけません。

投資総額の違い

投資総額は新築アパートの方が高くなります。新築アパートということは自ら建築するということなので、規模によっては1億円を超えるケースも珍しくありません。

大事なことは、利回り比較するときは、新築と中古で上記の異なる点を認識しておくことです。そうすれば、精度の高い利回りを計算することができます。

利回りの平均値を知る

さいごに、実際のアパート一棟の利回りを見ていきましょう。

以下は、東京都墨田区・板橋区・目黒区という、城東地区・城北地区・城南地区の代表格の利回りです。また、地方都市の代表として、大阪府堺市と福岡県北九州市のアパート一棟の利回りも合わせて紹介します。

上記はHOME’S※でピックアップした、2018年11月時点に掲載している物件の利回り平均です。あくまで参考ではありますが、基本的に物件価格の安い地方の方が利回りは高くなりやすいです。しかし、地方の方が空室リスクは高いので、その点を加味して利回りを判断しなければいけません。

※HOME’S　投資物件一覧

まとめ

このように、一言で「利回り」といっても実は奥が深いのです。まずは、表面利回りと実質利回りの違いを理解しましょう。その上で、利回りは万能な指標ではなく、利回りが変わる要素はたくさんあることを認識します。

そして、上述した点を理解しつつ、検討している物件の利回りをさらに深掘りしていきましょう。そうすれば、色々な想定を加味して、より現実的な利回りを算出することができるでしょう。