アパート経営における5つのリスクとは？どんな投資家におすすめ？

資産運用の一環として不動産投資が流行し、副業で投資をする「サラリーマン大家」も増えてきました。なかでも、物件価格が安くて利益率を伸ばしやすいアパート経営は、人気の高い投資スタイルです。

しかし、話題性があるからといって、安易にアパート経営に手を出すのは禁物。特性を理解して始めなければ大失敗を招くため、今回はアパート経営に潜むリスクを解説していきます。

アパート経営に付きまとう5つのリスクとは？

資産運用でお金を増やそうと思えば、リターンに伴ってリスクが発生します。これはアパート経営も例外ではなく、物件運用にあたり以下のような5つのリスクが伴います。

いずれも、全ての不動産投資に共通するリスクではありますが、この項ではアパート経営にフォーカスして各リスクがどのように作用するのかご説明します。

人口減少により深刻化する「空室リスク」

アパート経営が抱える最大のリスクは、入居率の維持が難しいという問題です。アパートは郊外に建設されることが多く、自動車を保有している「駅近くに住まなくても良い層」がメインターゲットとなるため、マンションなどの物件タイプより賃貸需要が限られています。

つまり、大都市以外の多くの地域で過疎化が進むなか、入居率を維持してアパート経営をするためには、狙ったターゲットをどのように集客するのか戦略を打ち出さなければならないのです。

こういったリスクがあるため、物件価格が安いからといって安易にアパート経営を始めると、空室によるマイナス収支という損失を被ります。

キャッシュフローが滞る「家賃滞納リスク」

アパート経営に限らず、不動産投資では家賃がそのまま収入になるため、滞納されてしまえば一瞬でキャッシュフローが滞ってしまいます。なかでも、アパート経営は複数の部屋を保有するため、家賃回収先が多くなるというリスクがあることに注意しましょう。

区分マンションや戸建物件であれば、家賃回収は1軒だけに集中すれば問題ないので、アパート経営よりも難度は下がります。アパート経営を選ぶなら、こういった家賃滞納リスクの差があることも留意しなければなりません。

大きく収入が減ってしまう「家賃下落リスク」

物件は新築のタイミングをピークに、年月の経過により価値を落としていくと考えられています。アメリカでは築年数の経過に伴い物件価格が高騰するという、日本とは真逆のルールがあるものの、国内においては原則として価値を落としていくと考えてください。

これは、私たちのなかにある「古い物件より新しい物件に住みたい」という基準からも、想像に難くないはずです。家賃・立地など大部分が同じ条件の物件を見比べたとき、このように入居者は新しい物件を好むため、築年数の古い物件は賃料設定を下げざるを得ません。

なかには、家賃をずっと同じままだと想定してシミュレーションを組む人もいるため、どのような不動産投資にも家賃下落リスクが潜んでいると覚えておいてください。

物件売買が難しくなる「流動性リスク」

保有している物件は、株式のようにオンライン上で簡単に売買できません。これは、売買価格の大きさや手続きの煩雑さ、投資家人口の少なさなど複数の「流動性を下げる要因」が引き起こすデメリットです。

さらに、アパートは過疎化が進みやすい郊外に位置するため、人口減少の観点から都心よりも買い手が少ない傾向にあります。このような理由により、物件をキャッシュに換金できない流動性の問題もあることに留意しましょう。

地震・火災などの「被災リスク」

不動産は実物資産であるため、地震・火災・台風・洪水などの被害を受けます。被害レベルが大きいほど修繕工事費は膨らみ、場合によっては再起不能になるまで大破するため、投資家にとっては最も回避したい理不尽なリスクです。

そして、アパートを選べば投資対象が一点に集中します。大災害が起こったとき、複数ある部屋の賃料収入を一度に失うことになるため、エリア分散をしやすい区分マンションに比べてリスク管理の観点で劣るのです。

災害は自然現象であるため避けられず、アパート経営はエリアを分散できないことから、保険に加入するなどの対策が必要となります。

アパート経営と「マンション経営」の相違点は？

アパート経営以外にも、不動産投資には複数の運用形態があります。

• 区分マンション運用
• 一棟マンション運用
• 戸建運用

あえて戸建運用を選ぶ投資家は、すでに「なぜ戸建を選んだのか」が明確になっているケースがほとんど。不動産投資を始めたいと思いつつ投資先に悩んでいる人は、マンションとアパート経営のどちらかで迷うケースが多いです。

アパートとマンションの区別は、厳密に決まっているわけではないものの、本記事では以下のように建物構造を基準とします。

この項ではアパート経営とマンション経営の違いや、どういった点を比較すべきか解説していきます。

アパートは郊外にあるため利便性に欠ける

まず、アパートとマンションの相違点として挙げられるのは、利便性の要となる立地条件です。

都市の中心部は、わずかな範囲に階層の高い建物を作ることで土地を有効活用するため、建物構造の都合によりマンションが多くなります。これは東京都や大阪府の中心部に、高層マンションが点在することからも明らかです。

そうなれば、安価で軽い素材から作られるアパートは、必然的に土地に余裕のある郊外に集まります。住居としてのポテンシャルは一長一短であり、どちらが優れているとはいえないものの、上記のような理由により利便性はマンションに軍配が挙がるのです。

そして、利便性は多くの入居希望者が重視しているポイントであるため、アパート側に利便性の低さを補える魅力を用意しなければ、客付けのハードルはマンションより高いといえます。

アパートは木造が多く騒音問題が起こりやすい

素材単体の特性で比べれば、防音性の優秀さは以下のように順位付けできます。

最も防音性に優れているのは、やはり鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造であるため、防音性の観点においてアパートはマンションに大きく劣ります。

施工次第では、木造よりも軽量鉄骨造の防音性が勝るものの、遮音材の使用量に大きく左右されるため同レベルとして分類しておくのが無難でしょう。

構造上、アパートは騒音問題が起こりやすく、入居者に対する注意喚起やトラブル対応を求められる傾向にあることも、マンション経営と比較したときデメリットになり得ます。

マンションに比べて買い手が少なく出口戦略に困る

郊外に位置するアパートは、都市部に建てられたマンションよりも売買取引数が少ない傾向にあり、買い手が見つかりづらいケースも多々あります。

一般的には、過疎化が進む地域ほど投資対象としての魅力は下がるため、買い手不在のなか手放すためには売却価格の減額を迫られる場合も少なくありません。そのため、アパート経営を始めるときには、初めにどのような出口戦略を取るのかイメージしておくべきです。

上記のいずれかが、アパート経営の一般的な出口戦略です。目先の利益だけでなく、20年、30年後にどのような体制を作るのか、実際にその通りにならないとしても「投資計画」を立てることをおすすめします。

マンション経営にはないアパート経営のメリット

ここまでアパート経営のリスク、およびマンション経営に劣るポイントを解説してきましたが、もちろんアパート経営にもメリットはあります。

リスクとリターンを天秤にかけて投資判断ができるよう、この項ではアパート経営のリスクについて解説していきます。

より多くのキャッシュフローを確保できる

木造や軽量鉄骨造のアパートは、鉄骨鉄筋コンクリート造などのマンションより建設費用が安く、中古市場でも安価で取引されています。原則として、初期投資が安価であるほど利回りは高くなるため、物件価格を抑えやすいアパート経営は高利益率なのです。

また、物件価格が安いことから、自己資金の比率を高めてローンを少額に設定し、利息支払いの負担を小さくできることもメリット。空室が続いてローンを返済できないというリスクを避けるため、自己資金多めで安価なアパートを経営するのは立派な戦略の1つです。

一方、マンションは物件価格が高く、利回りはアパートに劣る傾向にあります。特に人並みの資産しか持っていない初期段階は、高額な物件価格を自己資金でまかなうことは難しいため、金融機関から長期の融資を受けるケースがほとんど。

毎月得る賃料収入をローン返済に充てるサイクルが続き、残債のある期間はわずかな手残りしかないため、大きなキャッシュフローは期待できません。

木造であれば1年あたりの減価償却費が大きい

不動産投資を始めるために物件を購入した費用は、減価償却費として複数年に渡り経費計上できます。課税対象となる「所得」は、不動産投資の「売上」から「経費」を差し引いた金額であるため、減価償却費が大きいほど所得は少なくなり課税額は減るという仕組みです。

なお、減価償却費は「会計上の出費」であり、実際にキャッシュを失っているわけではありません。

1年間に計上できる減価償却費は、細かい部分を省略すると「物件価格 ÷ 法定耐用年数」という公式で求められます。つまり、物件価格が同程度であれば、法定耐用年数が短いほど年間の減価償却費を計上できるため、会計上の売上を圧縮して課税所得を減らせるのです。

こうして税制を上手く利用できれば、マンション経営よりも効率的に手残りを増やして、つぎの資産拡大に充てる資金をいち早く貯められます。減価償却費に関する詳しい内容は、「不動産投資における「減価償却」とは？具体例を交えて計算を解説」で解説しているので、本記事とあわせてご参照ください。

アパート経営に向いている投資家の特徴とは？

リスクとメリットは理解していることを前提として、どのような投資家がアパート経営に向いているのか確認していきましょう。

ずばり、上記のポイントに当てはまる投資家は、アパート経営に適しているといえます。アパート経営は、マンション経営や戸建経営より利回りが高い傾向にあり、長期的な入居が期待できるファミリー層を狙えれば安定収入も見込めます。

空室を埋めやすいのはマンションともいわれますが、学生や新社会人など回転率の高い入居者が好む物件もマンションであるため、長期入居を狙った層を取り込める自信があればアパート経営は特別不利なわけではありません。

ただ、出口戦略に関しては流動性の高いマンションより分が悪いため、できれば構想を2つ以上は練っておきたいところです。こうして、事業者意識を持って運用に臨めるのであれば、アパートは有力な投資対象となるでしょう。

まとめ

アパート経営は、決してリスクが少ない投資方法とはいえません。しかし、これらの危険は、事前の情報収集を怠らず戦略を練って参入すれば、十分に対策できるものばかり。

リスクに注意をして運用を軌道に乗せれば、マンションや戸建を運用よりも高い利回りを期待できるため、本業と並ぶ第二の収入源を築きたい人にもおすすめです。投資効率を高めて手残りを多く獲得し、スピーディーに資産拡大を目指すなら間違いなく有力候補でしょう。

なお、不動産投資で成功するときに重要となる「出口戦略」については、当メディアの「出口戦略が重要な理由を理解して最後に笑う不動産投資家になろう」が参考になるはずです。特にアパート経営では出口戦略が大切になるため、こちらもご一読ください。