株やFXと比較する不動産投資のメリット・デメリット

書店に行けば棚には多くのビジネス誌が並んでおり、経済や投資に関する本も数多く出版されています。最近ではインターネットでも投資関連のサイトやお金の知識を学べるサイトが増えており、投資を始める際に必要な情報収集は20世紀よりもはるかに容易になったと言えるでしょう。

我々にとって投資は身近な存在になったと言えます。それだけに情報が氾濫し、「どの投資手法を選べばいいのか」と悩んでいる方がいるかもしれません。多少リスクがあってもお金を何倍にも増やせる投資手法を好む人、コツコツと地道に収益を積み上げていきたい人。それぞれ投資に対して臨む際のスタンスも、人により違うものです。

株やFX、先物取引に投資信託など様々な投資手法がありますが、不動産投資は実は比較的低リスクで、様々なメリットがある投資手法なのです。 そこで不動産投資を始めることのメリット、また失敗しないための注意点やリスクなどについてここではお伝えしていきます。

【1-0】不動産投資のメリットとは

不動産投資には様々なメリットがあります。基本的に投資とは資産形成のために行うものですが、資産を増やすためのフローはそれぞれの投資手法によって異なります。不動産投資ならではの特徴やメリットを中心に見ていきましょう。

【1-1】リスクとリターンの調整がしやすい

不動産投資は投資額や投資対象の選択の自由度が高く、リスクとリターンの調整がしやすいメリットがあります。「自分がどれぐらいの収入を毎月必要としているのか、どの程度ローンを無理なく返済できるのか」など、自分の経済状態に合わせて求めるリターン、そして許容リスクが変えられます。 リスクを全く負いたくないのであれば、不動産物件を現金で購入して家賃収入を得ていく手法が最も手堅いです。ローンの返済義務がないのであれば、仮に空室ばかりで収入がない状態でも物件を手放す必要はありません。その代わり物件購入のためのまとまった額の現金を用意する必要があります。 一方で購入金額のほとんどを投資用ローンの融資で調達し、投資用物件を購入する人もいます。この投資手法は自己資金以上の投資額を投入できるため、『レバレッジを掛ける』と言います。 わずかな自己資金さえあれば不動産物件を所有することができ、さらに不動産を買い増しすることで一気に収入を増やせます。不動産会社の中には『自己資金が10万円程度でもマンション一室を買える』というセールスコピーを謳う会社があるほどです。 わずかな資金で不動産物件を購入できる反面、毎月のローンの返済リスクは高いです。空室が発生して自分で返済できる資金の余裕がない場合は、物件を手放してローンを返済しなければいけません。その代わりに常に満室経営で十分な利益を上げ、物件を次々と購入できれば、少ない自己資金でも毎月の家賃収入を増やせるのです。

不動産への投資額を少なくし、他の投資に資金を回したいときは時は物件を売却するという方法も取れますし、一室毎の分譲マンションを買うのではなく、より効率的な投資ができる一棟ものの物件を買う人もいます。このように投資に求める方向性によってリスクとリターンを調整していけるのが不動産投資の真のメリットなのです。

【1-1-1】ローリスク・ローリターンな物件で経験を積む

レバレッジをかけた投資は収益性が高い一方で、どうしてもリスクも上がってしまいます。例えばアパート経営の場合、空室が少しでも出るとローンの返済が滞る可能性があります。そのため常に満室経営ができる物件を自分で見抜かなければいけません。 レバレッジをかけた投資は、基本的には不動産投資の上級者向けの手法です。不動産投資初心者の方が最初に挑戦する物件としては、ローリスク・ローリターンで運営ができる物件。つまり空室が発生しにくく、一定の収入を確保しやすい物件を選びましょう。 具体的には都心にあって駅に近いワンルームマンションが、ローリスク・ローリターン物件だと言われます。 現在都心では単身者世帯が増加傾向にあり、そういった人たちは車を所有していません。そのため駅に近い物件の需要が高いです。またワンルームマンションはファミリー向け物件よりも価格が安く、ローンの融資額も小さいので返済リスクが抑えられます。さらにワンルーム物件が比較的にファミリー向け物件よりも入居者が決まりやすいというメリットがあり、空室が出にくいのでリスクも低いのです。 まずローリスク・ローリターン物件で経験を積んでから一棟ものアパートやマンション、そして管理に手がかかるものの収益性の高いシェアハウスなど、多様な不動産投資の形態に挑戦していくと良いでしょう。

【1-2】生命保険と同等の効力が得られる

もう一つ不動産投資の大きなメリットとして、生命保険と同等の保証が受けられるという利点があります。不動産投資を投資用ローンの融資を受けて行う際には、融資と同時に団体信用生命保険（団信）に加入するケースがほとんどです。 団体信用生命保険に加入していれば、自分が事故や病気で亡くなった、もしくは働けなくなってしまった時にローンの返済義務が免除されます。そのため家族に対して借金を残すこともありません。 投資用物件も団信に入っていれば、亡くなった後はローンの返済義務がなくなる上に、家族に投資用物件を遺せます。 普通の生命保険はまとまったお金を家族に遺せますが、大金が一気に入ってくると使い道がわからず、無駄遣いをしてしまう人も多いのです。それよりも遺族年金と同様に毎月少しずつ収入が入ってくる不動産収入は実にありがたいものです。不動産による収入のおかげで遺族の生活水準が著しく下がる心配もなくなり、大いに生活の支えになってくれるでしょう。 投資用物件を購入していれば、普通の生命保険に入らずとも一定の保証を家族に与えられるのです。 これは株やFX取引にはない、不動産投資ならではの大きなメリットと言えるでしょう。

【1-2-1】相続用に購入するケースも

また不動産投資物件を相続税対策として購入する人もいます。相続税は現在改正が行われ、課税額が増加する傾向にあります。現金で資産を所有していると額面通りの資産評価となり、多額の相続税が課税されてしまいます。 しかし、現金を不動産に変えれば、相続税としての評価額は現金で持っているよりも低くなります。 具体例を挙げると1億円の現金をそのまま所有せずに不動産に換金してしまえば、相続税の評価額は7,000万円程度になることもあります。さらに賃貸に出していれば評価額はより低くなり、相続税の負担を大幅に軽減できるのです。 そのため資産価値の高い都心のタワーマンションを、相続税対策として購入する人が増えているのです。

【1-3】支出として計上できるので節税になる

不動産投資は給与収入のあるサラリーマンにとって大きな節税効果が期待できます。それは不動産投資の収入とサラリーマンとしての給与所得を合算して所得税を計算できるからです。この制度を『損益通算』と呼びます。 所得税の税率は所得額に合わせて上昇します。例えば400万円のサラリーマンの場合、所得税率は20%です。 仮にその人がワンルームマンションを購入したとしましょう。まず、不動産購入の初年度は登録免許税や司法書士費用などで多額の経費がかかります。初年度から減価償却は可能ですが、それでも購入初年度から黒字になることはそう多くはありません。 結果として購入初年度の不動産事業の収益がマイナス80万円だったします。 その場合サラリーマンとしての所得の400万円、不動産事業の赤字80万円を引いた320万円が年間の所得となります。所得320万円の人の相続税率は10%なので、確定申告を行うことで納めていた所得税が還付されるのです。 この損益通算制度を利用すれば不動産投資に伴う様々な経費を計上の上、サラリーマンとして源泉徴収されていた所得税の一部から還付が受けられます。 一般的に投資にかかった費用はそう多くは経費にできません。しかし不動産投資であれば、様々な経費を計上することで節税ができます。

【1-3-1】収入によって効果に幅が出る

一方で所得税率は収入の額によって大きく変わります。サラリーマンとしての給与所得が500万円、不動産による所得が450万円ある人の所得税率は33%です。この場合は確定申告を行う必要があります。不動産収入も合わせた所得に応じて税金を納めなければいけません。 累進課税制度を基にした所得税の最大税率は45%です。給与所得そして不動産収入を合わせた所得が大きな金額になるようであれば、節税のために法人を設立するというのも一つの手です。

【1-4】インフレの影響が少ない

不動産投資のメリットの一つに、インフレの影響が少ないという点が挙げられます。1980年代後半から1990年前後までの日本で起きたバブル経済の影響で、物価だけではなく不動産価格も大きく上昇しました。現在ではさすがに当時のような不動産価格の上昇は見られませんが、ここ数年は都心を中心に不動産価格の上昇が見られます。 つまり不動産を持っていれば、物価の上昇に比例して不動産の価格も上昇していくため、有効なインフレ対策になるのです。 インフレ時に現金で資産を持っているだけでは相対的な資産価値は低下していきます。しかし資産を物価に連動して上昇する不動産に換えておけば、相対的な資産の額は減るどころか、どんどん増えていくでしょう。

【1-4-1】売却のタイミングには要注意

一方で、インフレ時では不動産を売却するタイミングには注意しなければいけません。バブル崩壊後には不動産価格が下落して損失を被った企業が多数に上りました。売却を検討する際には不動産市場の動きを念入りにチェックの上、下落の兆候が見られる前に売りに出したいものです。 また不動産価格が上昇していた場合、利益には譲渡所得税が課税されます。この譲渡所得税は5年間以内に売却を行った物件の利益から39%分を納税しなければいけません。ところが購入から5年を経過した物件であれば、税率は20%に下がります。利益が出たからといってすぐに売却するよりも、少し時間を空けてからの方が良いケースもあります。

【1-5】軌道に乗ればほとんど手間がかからない

そして不動産投資がサラリーマンに向いていると言われる最大の理由は、不労所得に近い収入が入る点でしょう。不動産は購入して客付けするまでに手間がかかりますが、一度入居者が入ってしまえば、あとは実作業が発生することは非常に少なく、労せずして毎月家賃収入が得られます。 株やFXで安定した利益を出そうとするのであれば、常に相場をチェックしていなければいけません。しかし日中仕事をしている人はとてもそんな時間が取れないでしょう。その結果、急な相場の動きに対応できず、損失を発生させてしまうことが多いのです。 しかし不動産はそういった大幅な相場の変動は起こりません。もちろん不動産物件の運営では入居者からの問い合わせやトラブル対応、物件管理など日常的な雑務も多数発生します。しかし、そういった日々の雑務は全て管理会社に任せることができます。 家賃収入の一部を管理費として支払えば、管理会社に様々な雑務を任せられますし、入居者の契約や退去手続き、また客付けなども全て委託できます。 サラリーマンの仕事が忙しいという人でも、本業に差し支えることなく収入を増やせるという点は、不動産投資の醍醐味と言えるでしょう。

【1-5-1】管理会社に投げっぱなしはNG

ただし全ての業務を管理会社に任せてしまうのはよくありません。管理会社の中でも良い会社、悪い会社があります。入居者が問い合わせをしているのにまともに対応しないという会社も稀にあるのです。 また物件の状態はやはりオーナーとして常に把握しておきたいところですし、実際にどんな人が住んでいるのかを知ることは今後の集客対策を考える上でも重要です。 管理会社に全てを任せたままにするのではなく、時々管理会社に相談しながら現在の状況を知り、今後の方針などを話し合って決めていきましょう。現状把握に常に務めることは大変重要です。

【2-0】不動産投資のデメリットとその対策

不動産投資はリスクコントロールが容易ですが、投資である以上、100%利益が得られるわけではありません。しかし不動産投資は歴史が長い投資手法だけに、リスク対策のための手段もたくさん用意されています。そこで不動産投資を行う上でのデメリットやリスク、そしてその対策についてお伝えします。

【2-1】ローンを組む場合は借り入れの返済が発生する

不動産投資で物件を購入する際は安い物件で数百万円、高い物件では天井知らずの値段が付いて数千万円から数億円というものもあります。そのため購入代金を全て現金で支払える人はそうはいないでしょう。そこで金融機関などから投資用ローンの融資を受けて物件を購入するのが一般的です。 融資を受ければ当然、返済の義務が発生します。原則的には家賃収入の一部をローンの返済に回していく形になるため、ローンの返済額が家賃収入の額以上になるような融資は避けましょう。 また常に満室経営ができるとは限りませんし、基本的に不動産は建物の築年数が経過するごとに家賃が下がります。できれば毎月のローン返済額は満室時の家賃収入の半分以下に抑えましょう。そうすれば空室が発生しても、即座にローンが返済できなくなるという事態は避けられます。 ローンを返済できなくなった場合は任意売却や最悪の場合、競売にかけなければいけないこともあります。

【2-1-1】自己資金で始めるという手段もある

返済リスクを抑えるための基本的な考えは借入額を減らすことです。物件の購入費用の全額をローン融資で支払えば、借入金額が増えます。金融機関によっては全額融資にすると、金利が上乗せされてしまうこともあります。それよりもある程度自己資金を用意し、ローンの返済期間を長く設定すれば返済にかかる負担を軽減できるだけでなく、リスクも抑えられます。 物件を全額自己資金で購入できるのであれば、返済リスクは全く起こりません。ただし、高額な物件を買って収入が得られないということであれば、やはり投資としては失敗です。確実に賃貸需要のある物件を見抜いていくことが重要です。

【2-2】回避できない天災によるリスクがある

日本は非常に自然災害に見舞われやすい国です。代表的なものでは地震がありますし、台風、洪水、雹など様々な災害があります。東北地方や北海道に物件を購入するのでしたら、冬場の雪対策は必須ですし、沖縄や九州、広島地方は水害に遭いやすい傾向にあります。 また海抜が低い地域は浸水や津波の恐れがあるので、どこのエリアに物件を買う場合でも物件が自然災害によって甚大な被害を受ける可能性は常に考えておく必要があります。

【2-2-1】物件の造りや強度を確認しておく

災害リスクに対応するには、建物の立地と構造に気を配りましょう。例えば丘の上に物件を購入すれば水害の危険をほとんど考えなくてすみますし、地盤が強固であることが多いので地震対策にもなります。まずは国が提供しているハザードマップを見てどんな災害が過去に起きたのかをチェックすれば、災害が発生しやすいエリアを避けて不動産物件を無事に購入できます。 また建物で災害対策を考えるのであれば耐震性の高い建物、つまり鉄筋コンクリート製のマンションを買うのが一番良いでしょう。鉄筋コンクリート製のマンションは防火性も高く、火災による被害も防ぐことができます。 逆に中古物件は耐震性能が不十分なことが多いので、住宅性能審査を行って耐震性を高めるリフォームやリノベーションを行いましょう。

災害に遭うことを防ぐのも重要ですが、災害は時には人智を超えてしまいます。被災した場合の対策のため、火災保険とそのオプション保険にも加入しておきましょう。地震で倒壊した家は自治体から見舞金などが支給されますが、投資用物件に関しては見舞金は支給されません。できれば地震保険にも入っておきましょう。

【2-3】管理会社が倒産する可能性はゼロではない

不動産物件の管理は、基本的には管理会社に任せます。管理会社に家賃の徴収を代行してもらうだけではなく、敷金を預かってもらうこともあるでしょう。しかし管理会社の経営が悪化して倒産することもあります。そうすると自分が預けていた家賃や敷金が戻ってこないことがあるのです。それだけではなく、入居者の契約の書類が散失することもあります。不動産管理会社の倒産リスクは大家として気をつける必要があります。

【2-3-1】管理会社を乗り換える事は可能

管理会社の業務内容に不満がある、また管理会社の評判が良くない、倒産しそうな気配があるといった場合は管理会社の乗り換えを検討しましょう。大手不動産会社系列の管理会社であれば、倒産リスクは低いです。また評判の良い管理会社に乗り換えれば、管理費が安くなることもあります。 管理会社は基本的には1年契約にしておきます。管理の状況が悪いと思えば契約を打ち切り、他の管理会社に切り替えることも検討しましょう。「業務内容が悪ければ、契約先の変更も考えている」と管理会社に一言伝えておくことで危機意識をもたせ、質の高い管理業務を行うように誘導しましょう。

【2-4】常に入居率が100%であるわけではない

不動産物件の情報を見ていると利回りという数字が記載されています。これは『物件の購入価格に対して何％が年間の収入になりますよ』という目安の数字です。例えば利回り10%と表示されている1,000万円の物件を購入すれば、年間収入は100万円です。10年間所有すれば購入金額の元が取れると思いがちです。

しかし、それは必ずしも正しいわけではありません。あくまで物件情報の利回りとは、1年間を通して常時満室で運営できた時の収入でしかないのです。入居者の退去で空室が発生することは日常茶飯事です。 特に年度の切り替わりに当たる繁忙期を過ぎてから退去が発生すると、次の入居者が決まるまでに2～3ヶ月かかることも珍しくありません。

人口の多い都市部にある物件であれば入居者はすぐに決まりやすいですが、あまり人口の多くないエリアでは物件の空室を埋めるのにも一苦労ということもあるでしょう。 空室は常に発生するものと考えましょう。空室の発生を防ぐと同時に、発生した際にすぐ次の入居者を見つける対策を大家として講じなければいけません。不動産物件の収支予測を立てて返済計画を考える時も満室を前提に考えるのではなく、90%ぐらいの稼働率を前提として、ある程度空室が発生することを見据えておきましょう。そうすれば返済計画の破綻を防げます。

【2-4-1】会社によっては家賃を保証する仕組みがある

大家の収益を安定させるための『家賃保証』という制度があります。これは不動産会社が物件を一括で借り上げ、客付けから管理、修理、クレーム対応まで全ての業務を代行してくれるサービスとなっています。この契約を通称『サブリース契約』と呼びます。 サブリース契約は家賃から手数料として10%から20%程度を支払う必要がありますが、仮に空室でも家賃が支払われるので、空室リスクを気にする必要がありません。 サブリース以外にも家賃の滞納が起きた時に家賃を保証する会社もあります。こういった家賃に関するリスクに対応したサービスを提供している会社であるかどうかもチェックしましょう。

【3-0】まとめ

不動産投資は数ある投資手法の中でも、不労所得に近い性質を持っており、安定した収入を見込むことができます。リスクカバーのための対策も豊富であり、投資初心者の方にこそおすすめできる投資手法と言えるでしょう。 株やFXでは利益を上げることができなかった、毎日の相場の動きに惑わされることなく、着実に収入を得たいという方は、ぜひ不動産投資について調べてみてはいかがでしょうか。