不動産投資の将来性は？ローン完済までを見据えた未来予測
By Oh!Ya編集部
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不動産投資に関心はあるものの、その将来性に不安をお感じではないでしょうか。
「メリットが多いのは分かっているが、今から始めても遅い気がする」 「そもそも将来性に疑問がある」 「大金を動かすことになるので、失敗しそうならやめておくべき」
といったように、比較的ネガティブな印象をお持ちの方が多いのではないでしょうか。しかし、その一方で「メリットが多いのであれば自分もやってみたい」とお考えの方が多いのも事実です。
実際のところ、不動産投資の将来性はどうなのか？その検証とともに、これから不動産投資を始める方が知っておくべき知識、はたまた「やっぱりやめておこう」と思った方がそれならそうするべきか？というお話をしたいと思います。
目次
2019年現在、不動産投資の将来性はどうなのか？
2019年というのは、不動産投資が大きな転機を迎えた時期だと思います。相次いで不祥事が発覚し、その影響が出ている上に、2020年以降は不動産投資に暗い材料が多いという指摘が散見されるからです。これらの情報だけを見ていると的確な判断をしづらいと思いますので、まずは不動産投資の将来性に関わる2019年現在の各要素を挙げてみました。
不動産投資の将来性が気になりますか？
不動産投資には、実に多くのメリットがあります。そのメリットを自分のものにしている人たちを見ていると、いかに不動産が絶大な資産形成効果を持っているかがよく分かります。しかし、その一方で「今から始めても大丈夫？」と不安をお持ちの方が多いのも事実です。
多くの方が不動産投資に疑問や不安をお持ちになるのも、無理はありません。不動産投資は不動産という高額商品を購入する必要があり、その資金には借金を使う可能性が高く、失敗した時のダメージを考えると不安が大きくなるのは当然のことです。
これから参入を検討している方にとって重要なのは、ご自身の投資スキル云々の前に、そもそも将来性があるのか？という部分です。将来性のないものに大金を投じようとは思わないですし、その逆に大金を投じるのであればそれに見合った将来性や魅力が欲しいところです。
すべての投資家にとって死活問題とも言えるのが、不動産投資の未来における将来性なのです。
不動産投資に横たわる3つの「〇〇年問題」
不動産投資の世界には、「〇〇年問題」呼ばれるような問題が3つ指摘されています。それぞれ将来性に暗い影を落としかねないと言われている問題なので、1つずつ解説していきましょう。
①2020年問題
不動産投資の世界で最も懸念されていると言っても良いのが、2020年問題です。東京オリンピック開催まで過熱気味だった不動産市場が2020年以降は冷え込んでしまい、折からの人口減少の影響もあって不動産投資の将来性に暗い影を落とす、というわけです。
②2022年問題
不動産投資の2022年問題は、少々法律の説明が必要になります。都市部にある農地は放っておくとどんどん宅地化してしまうため、都市部の緑を保持するという意味もあって生産緑地法という法律で農地のまま維持するように誘導する政策がとられています。具体的には都市部の農地を生産緑地と定義し、それを宅地化せずに営農をすることで税制上の優遇を与えるというものです。この営農義務は30年となっており、生産緑地法が改正された1992年から30年後から順次、生産緑地の宅地化が始まるのではないかという懸念があります。この懸念が現実になると都市部で急激に宅地の供給量が増えるため、不動産相場の暴落が考えられます。
③2025年問題
2022年の次にやってくる2025年問題とは、人口構造の問題です。すでに少子化は進行していますが、その影響がいよいよ2025年頃から不動産市場に影響を及ぼすとされているのが2025年問題です。現役世代が順次リタイアしていくため賃貸需要が減り、それが空室リスクを高め、不動産投資自体の魅力を下げてしまうというわけです。
人口減少の一方で外国人需要が不動産需要に影響を与える
2020年問題から始まる不動産投資の諸問題だけを見ていると、不動産投資の将来性は真っ暗であるかのように見えます。しかし、何も悪いことばかりではありません。日本人の人口が減っている一方で外国人居住者は増えているので、こうした人たちが不動産投資の新たな需要であると見られています。
入管法の改正によって事実上の移民が増えるのは確実で、こういった人たちが居住できる賃貸物件は需要が増すでしょう。また、インバウンド景気によって活性化している地域は全国各地にあります。北海道のニセコを擁する倶知安町では外国人の旺盛な投資意欲によって不動産価格の上昇率が全国トップになったこともあるほどで、インバウンド需要の凄まじさを見せつけました。
これと同様の地域は他にもたくさんあるため、今後さらに不動産投資での追い風となりうるでしょう。
悲観論が多い中で市場環境は整備されている
将来性において悲観論が目立つ不動産投資ですが、その一方で先ほどインバウンド需要による追い風を挙げました。その他にもサブリース業者の登録義務化など、不動産投資をめぐる環境が整備されつつあることも、好材料だと思います。
サブリースとは家賃保証ともいわれる借り上げ制度のことですが、これによって投資家が損失を被った事例が多く発生しており、業者は登録が義務付けられました。これによって悪質なサブリース業者は淘汰が進んでおり、投資家にとっての利益となっています。
全体的に不動産投資に「やめとけ」という論調が多いとお感じの方へ
不動産投資の将来性について悲観論と、それとはベクトルが異なる好材料の両方を挙げてみました。それでもやはり「やめとけ」という論調が多いとお感じの方は多いと思いますので、次章では不動産投資の将来性に疑問を投げかけている悲観論について詳しく解説したいと思います。
ネットや書籍では悲観論が目立つのはなぜ？
不動産投資の将来性についてはどちらかというと悲観論の方が目立つとお感じの方は多いのではないでしょうか。これはつまり、不動産投資に将来性はないということなのでしょうか？ネットや書籍などで目立つ悲観論についてその根拠を挙げてみました。
空き家問題が深刻化している
日本全国で、空き家が年々増加しています。総務省の「空き家対策に関する実態調査」の平成31年版では、空き家が年々増加していること、そしてすでに全国の空き家が800万戸を超えていることが明らかになっています。
この図でも指摘している通り、平成5年と比べるとその差は2.1倍です。場以上にまで空き家が増えているということは、それだけ不動産投資の空室リスクが増大していると考えることができます。
その一方で新築不動産が供給され続けている
空き家が増加している一方で、新築の住宅供給は依然として続いています。日本人は新築の不動産を好む傾向があることも手伝って、依然としてアパートやマンションが続々と建設されています。空き家が増えているのに、新築の供給は変わらない。
そのことだけを考えても、不動産投資の将来性にマイナスであることは自明の理です。
大都市圏への人口移動が顕著になっている
さまざまな調査結果で、大都市圏への人口移動が顕著になっていることが明らかになっています。この傾向が続くと何が起きるのかというと、都市部と地方の二極化です。地方経済は空洞化するため、不動産投資の候補地としての魅力を失っていく一方で、大都市圏では人口の流入が続くため不動産投資の環境は好転していきます。
しかし、大都市圏といってもどこでも良いというわけではなくなってくるでしょう。首都圏の中でも人気のあるエリアとそうでないエリアが二極化するといったように、立地条件を精査する重要性が一層強まります。
不動産投資の悲観論で目立つのは、地方の衰退による不動産投資好適地の減少です。筆者もこれは事実だと思うので、不動産投資の都市部集中は避けられない傾向です。
災害がもたらす不動産投資への2つの影響
気候変動などによってこれまで考慮しなくても良かったような自然災害を意識せざるを得ない状況になっています。地震は最も強く意識される災害なので建物の構造などで対策を講じることが常識になっていますが、台風や集中豪雨といった被害については近年急激に顕在化しているリスクです。こうした自然災害の頻発は、少なからず不動産投資にも影響を与えています。
①台風被害が教えてくれたこと
2019年に関東地方と東北地方を襲った台風は、特に首都圏で脆弱な地域を浮き彫りにしました。その典型例が武蔵小杉と二子玉川でしょう。いずれも多摩川の両岸にある人気のエリアですが、いずれも多摩川の氾濫によって浸水被害が発生し、バブル気味の人気が集まっていた不動産市場にも冷や水が浴びせられました。これらの地域で資産価値が下落する懸念が高まっているため、今後こうした地域で物件の物色する際には自然災害への脆弱性を考慮する必要性があるでしょう。
②地震被害を意識した物件選び
台風と並んで私たちが意識するべき災害と言えば、やはり地震です。特に太平洋側では南海トラフ地震による津波被害も予想されるため、地震被害と津波被害を想定した物件選びは自己防衛という意味でも重要になります。近年では地震に強い建物の構造が普及しているため、多くのマンションは倒壊を免れると思われます。購入の際には耐震構造、免震構造についてを熟知しておくことと、津波到達予想地点であるか否かの判断をすることにより、地震被害によるリスクを軽減することができます。
実際のところ、不動産投資はもう将来性がないのか？
不動産投資の将来性に対する悲観論を一巡したところで、一つの結論を導いてみたいと思います。その結論とは、「実際のところどうなのか」というものです。もう不動産投資に将来性はないのか？その点を検証してみましょう。
一つの結論「不動産投資に将来性はあるが条件付き」
筆者が持っている一つの結論は、不動産投資に将来性は引き続きあるが、条件付きというものです。これは何も今になって始まったことではなく、不動産投資で成功するには元から条件が付いています。では、その条件とは何か？それを次項より一つずつ解説していきます。
条件① 物件選び、仕入れをよりシビアにする
立地条件や間取り、建物の構造など不動産物件を精査する重要項目はいくつかあります。その中でも特に重視したいのが、立地条件です。不動産というだけであって動かすことができない資産なので、立地条件によって賃貸経営の運命は大きく左右されます。
今後人口増が見込めるか（もしくは人口横ばい）、駅近であるか（遠くても徒歩10分圏内）、そして教育環境がどうなのかという点に注目するべきです。3つ目の教育環境については子育て世帯だけの話だと思われるかも知れませんが、単身者世帯であっても考慮するべきです。なぜなら教育環境の良いエリアは治安も良いため、生活環境の向上＝資産価値の向上が期待できるからです。
さらに高齢者ニーズとして公共施設が近くにあるか、今後再開発などの話があればそれも理想的です。すべてに共通しているのは、今後における街の持続性や成長余地が重要であることです。
条件② 「新築」＋「区分」の将来性は諦める
少々断定的な言い方になりますが、新築物件、区分マンション物件の将来性はあまり明るくありません。特に「新築＋区分」の組み合わせだとさらに将来性が感じられないので、この組み合わせによる不動産投資はあまり考えないのが得策です。
なぜなら新築物件にはたっぷりと新築プレミアムという価格上乗せがありますし、区分マンションはキャッシュフローを出しにくく、物件価格が高止まりしている首都圏ではよりキャッシュを残しにくいというデメリットが顕在化しているからです。
条件③ 入居者のターゲットを明確にする
今後成長余地のある入居者の属性は、高齢者と外国人です。もちろん若い世代なども有望ですが、それは若い世代の人たちが流入してくる地域にある物件に限定されます。それ以外の地域で賃貸経営をお考えの場合は、高齢者と外国人はとても有望なお客様です。
これらの需要が見込める地域であれば物件価格を安く抑えつつ有利な賃貸経営を始めることが十分可能なので、将来性もばっちりです。
条件④ 不動産保有リスクを常に意識する
不動産を持っていれば何とかなる、というのは残念ながら日本に土地神話があった頃の話であって、昔話です。今や不動産は所有していること自体がリスクを伴うので、不動産投資においてもその大前提を忘れてはいけません。
以前であれば長く保有するほど資産形成ができるという考え方でしたが、これからの不動産投資では不動産物件を所有していて良いのかを常に精査しながらキャッシュを蓄積し、売却価格が大幅に下落することが見込まれるのであれば早期に売り抜けることも検討するべきです。
大切なのはキャッシュフローの総額と売却価格を足した金額が初期費用を上回っていること（つまりトータルで儲かっていること）であり、そのためには売却のタイミングも図りながらというのが王道となります。
不動産投資にまだまだ将来性を感じた人が取るべき行動
ここまでの解説をお読みになり、不動産投資にはまだまだ将来性があるじゃないかとお感じの方が実際に不動産投資を始めるのにあたって取るべき行動をまとめました。それとは逆に将来性を感じなかったという方が取るべき行動は次章で解説していますので、そちらに該当する方は読み飛ばしていただいて構いません。
2019年以降の不動産投資の基本スタンス
2019年以降の不動産投資では、以下の基本スタンスを留意しておきましょう。今後考えられる需要の傾向やリスクを考慮した上での、チェックリストです。
- 新築ではなく中古を狙う
- 築古で集客力が弱い場合はリフォーム、リノベーションで付加価値をアップ
- 区分よりも可能な限り一棟投資を志向する
- 物件選びにAIなどのテクノロジーを大いに活用する
- 2035年までの人口動態を必ず考慮する
これらの項目について、次項より一つずつ詳しく解説していきます。
新築ではなく中古物件を狙う
すでに空き家が多数発生するほど不動産物件が供給されている状況では、新築よりも中古を狙うのが得策です。中古物件には新築プレミアムがなく相場通りの価格で買えますし、何よりも築年数の古い中古物件の中には好立地に建っているものが多いため、これまで以上に立地条件にシビアになるべきという方向性にも合致しています。
もし不動産市場が悲観論通りになって価格の下落が起きるのであれば、一層中古物件を狙うチャンスは多くなります。特に人気エリアの不動産物件には人気分の価格上乗せがあるため、その人気に陰りが見えてきた時期に中古物件を狙うと、思わぬ掘り出し物に出会える可能性も高くなります。
築古の中古物件をリノベーションして魅力アップ
中古市場で好立地の物件を買えたとしましょう。好立地であるほど中古物件は築年数が古い場合が多く、そのままだと賃貸経営の集客力が弱いかも知れません。その場合はリフォームやリノベーションによって物件そのものの魅力をアップしましょう。
区分マンションを購入した場合は室内のリノベーションだけになりますが、一棟アパートや安い一棟マンションが買えた場合は、建物全体のリノベーションも可能になります。
先ほど区分よりも一棟を可能な限り狙うべきと述べたのは、築古の場合にリノベーションの自由度が高いという理由もあります。室内だけのリノベーションだと内覧に来た人にしかその魅力を伝えられませんが、一棟全体のリノベーションであれば外観も美しく生まれ変わるため、通りがかりの人にもアピールをすることができます。
また、リノベーションをする場合は外観やデザインだけでなく、設備面でもしっかりと魅力アップを心がけましょう。都心マンションへの入居を考えている人は利便性を重視しているので、設備面での充実を図ると入居者への訴求力がアップしますし、入居後の定着にもつながります。
「新築区分」ではなく可能な限り「中古一棟」
ここまで再三述べているように、これからの不動産投資で「新築区分」はどうしてもキャッシュフローを出しにくく、筆者は中古物件をおすすめしています。中古の中でも可能な限り区分ではなく一棟物件への投資が有利であるということも付け加えたいと思います。
区分より一棟のほうが賃貸経営の自由度が高いので、管理会社選びなどについてもオーナーの意向を反映することができます。管理会社による当たりはずれは意外に大きいですが、区分の場合だと管理組合が選んだ管理会社以外の選択肢がありません。
さらに、これは当然のこととして区分よりも一棟のほうが空室リスクに強いというメリットもあります。区分を1室所有しているだけだとその部屋が空室になると空室率100%で収入ゼロですが、一棟もの投資だと全室が一斉に空室になるとは考えにくく、リスクヘッジ効果も高くなります。
一棟アパートについてはマスコミを賑わせたスキャンダルの影響もあって融資が厳格化されており自己資金や属性のハードルは高くなっていますが、それをクリアできる人であればより不動産投資の環境は有利になると思われます。
AIやビッグデータなどテクノロジーを大いに活用する
不動産投資の構造自体は長らく変わりませんが、今どきの不動産投資には昔と大きな違いがあります。それは、テクノロジーの存在です。AIやビッグデータ解析などの技術が飛躍的に向上しており、それを不動産投資の物件選びやシミュレーションなどに役立てることができるのは、大きなアドバンテージです。これからの不動産投資でこれを役立てない手はないので、以下のようなサービスをご紹介します。
RESAS人口マップ
膨大なデータの解析によって、未来の人口増減を予測できるサービスです。基礎自治体単位でかなり細かく表示することができるため、投資を検討している地域の将来人口予測を知ることができます。
Gate.
AIの活用によって不動産投資の収支を詳細にシミュレーションできるツールです。デモは無料で利用できるので、「どのようにして収支をシミュレーションしているのか」といいう点を参考にするだけでも大いに利用価値があります。ご自身の対象物件をシミュレーションするのは有料プランになりますが、失敗リスクを回避することを考えたら安い投資だと考えることもできます。
VALUE AI
不動産大手のコスモスイニシアが提供している、AIによる収益物件の診断サービスです。投資を検討している物件の将来価値をAIが詳細に診断してくれます。
大島てる
事故物件という言葉をご存じでしょうか。そこで自殺や殺人事件などがあったせいで入居者から忌避されるような物件のことです。不動産業界には事故物件である事実を告知する義務があるのですが、誰かが一度入居した後はもう告知義務がなく、事故物件であることを知りながら告知しないことも考えられます。この「大島てる」は事故物件情報のデータベースサイトなので、過去に何らかの事件があったかどうかを調べることができます。近年では賃貸入居者がこのサイトで事故物件かどうかを調べることもあるので、購入予定の物件が該当していないかを知っておくことは極めて重要です。
将来予測は2035年まで考慮する
この記事を作成しているのは2019年です。2019年もしくは2020年頃に不動産を購入するとなると、少なくとも15年後までのシミュレーションをしておくべきであると考えます。そうなると2035年頃までのシミュレーションは必須です。
この2035年を意識する理由はもうひとつあります。それは人口構造の大きな変化が起きる時期であり、若年人口がますます減って高齢者が増えるという本格的な高齢化が起きるからです。その時期での収益性に問題がないのであれば投資価値は高いと考えられるため、前項でご紹介したツールなどを活用して将来予測は2035年まで立てることを意識してください。
この場合、日本人の賃貸需要だけを見ていても賃貸需要の全体像が見えないため、外国人の動向（定住外国人労働者、インバウンド需要など）も考慮しつつ、外国人入居者の増加が見込めるかどうかという要素も物件選びに組み込むべきです。
もう不動産投資に将来性がないと感じた人が取るべき行動
ここでは、不動産投資にはもう将来性を感じないという人が取るべき行動について解説します。
すでに物件を所有している人は早期売却を
不動産会社からの勧誘などで一度は不動産投資に将来性を感じたものの、実際に買ってみたらそんなことはなかったとお感じの場合は、できるだけ早い売却をおすすめします。不動産は経年劣化によって建物の価値が下がっていくため、地価の上昇がない限りは時間の経過とともに価格が下がってしまいます。
早期かつ高値売却を目指すのであれば必ず利用したいのが、一括査定サイトです。複数の不動産業者に対して一斉に査定依頼を出すことができるため効率が良く、また業者間の競争心理も期待できるため不利になりにくいというメリットがあります。一括査定サイトを利用する前の準備段階で理論武装をしておくとさらに有利な売却が可能になるので、そのノウハウについては以下の記事の解説を参考にしてください。
この記事では土地の売却をテーマにしていますが、売却のノウハウは全く同じなので、この流れと戦略を大いに活用してください。
不動産以外の投資を検討する
不動産投資に将来性を感じないからといって、何も投資をしないわけにもいきません。ご存じの通り定期預金は金利が事実上ゼロのようなものですし、お金を持っているだけだとインフレになった際に実質的な価値が下がってしまうというリスクもあります。自分で不動産投資を始めることに将来性を感じないが、投資するお金はあるという方は次項からご紹介する投資をぜひ検討してみてください。
間接的な不動産投資、REITも有効
自分で不動産物件を所有して賃貸経営をすることを、現物不動産投資といいます。現物という言葉があるということは現物を介さない不動産投資もあるということです。間接的な不動産投資として最もポピュラーなのが、REITです。
REITは不動産投資のために設立した投資法人が投資家からの資金を募り、その資金を使って不動産を購入し、賃料収入や売却益を狙って運用をします。そこで上がった利益は投資家に分配される仕組みになっているため、投資家は少額からでも本格的な不動産投資に参入することができます。
REITの面白いところは、現物だと住居向け物件がメインになるのに対して、ホテルや商業施設、オフィスビル、物流施設なども投資対象にできることです。これらの物件は高額なので個人投資家が自力で投資をするのは困難ですが、REITなら簡単に一口投資家になることができます。REITについての詳しい解説記事がありますので、興味がある方はぜひそちらも併せてお読みください。
不動産投資以外の資産運用術おすすめ3選
最後に、不動産投資以外の資産運用方法として筆者のおすすめを3つご紹介したいと思います。ちなみに筆者はこの3つすべてに投資をしており、安定したリターンを確保しています。
①高配当ETF
ETFとは証券取引所に上場されているインデックスファンド（株価指数など市場の指数と連動するように運用されている投資信託）のことで、運用コストが低いことと手軽に売買できることが魅力です。配当の高い銘柄だけをピックアップした株価指数があるので、それと連動しているETFを保有しておくと、おおむね3～4%程度の分配金を安定して確保できます。高配当ETFとして有名なものは、以下の銘柄です。
- 上場インデックスファンド日本高配当
東証に上場している銘柄のうち配当が高いものを上から順にランキングして、その株価平均を指数化した「東証配当フォーカス100」と連動するETFです。配当が高い銘柄だけを選んでいるため、分配金利回りは3%台が期待できます。
- バンガード 米国高配当株式 ETF
こちらはアメリカの株式市場で配当の高い銘柄ばかりを集めた指数と連動するETFです。日本よりも株主利益にうるさいアメリカの株式市場では配当を少しでも多く出す風土があるため、年4回の分配金支払いではトータルで3%台の利回りが続いています。
②東証REIT指数インデックスファンド
間接的な不動産投資としてREITの魅力をお伝えしましたが、証券取引所にはたくさんのREIT銘柄が上場されています。その数は今も増減を続けているため、個別のREIT銘柄に投資をするのはリスキーだと感じる人も少なくありません。
そんな人におすすめなのが、東証に上場しているREIT銘柄（J-REITといいます）全部の平均価格を指数化した東証REIT指数への投資です。これならJ-REIT全体への投資となるためリスク分散効果が高く、2019年は不動産市場の好調もあって東証REIT指数は好調を維持しています。今後さらにジャンプアップしていくかどうかは不透明ですが、堅実性を武器に長期運用をしていくのであれば有効であると考えます。
③変動型個人向け国債
日本国政府の借金である日本国債はこれまでにデフォルト（債務不履行）が起きたことがなく、きわめて安全な債券であるとして世界中から認知されています。その一方で金利は極めて低いですが、そんな中に「変動10」という個人向け国債があります。
これは名称の通り金利が変動する10年満期もので、変動するといっても最低金利である0.05%は保証されており、もし金利情勢がそれよりも高くなるようなことがあればメリットが大きくなります。
とはいっても2%や3%となっていくことは考えにくいので、あくまでも安全性を重視した資産運用手法の一部としてお考えください。
まとめ
不動産投資の将来性について、実際のところはどうなのか？という疑問にお答えするための情報を順に解説してきました。すでにご存じだったこと、初めて知ったことなどさまざまだったと思いますが、最終的な投資判断をするのはあなた自身です。不動産投資に将来性を感じないという方にも取り組める選択肢を提示しましたので、最も納得できるものを選んで将来や老後に備えるための味方にしてください。
