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不動産投資で勝ち残る方法!新規参入者は2020年どう攻める?

By Oh!Ya編集部

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不動産投資で勝ち残る方法!新規参入者は2020年どう攻める?

倹約して将来に向けた資産運用をしたいという考え方が増えてきました。

それもそのはず。職がなくなる、年金が減額されるといった暗いニュースばかりで、日本の将来に希望を抱く人が少なくなったためです。

こうした悩みの解決方法として「不動産投資」は候補に挙がりやすいのですが、戦略を考えないまま始めるのはおすすめしません。今回は、不動産投資で勝ち残る方法をご紹介します。

不動産投資で勝ち残る方法①「小さく着実に運用する」

お金 これから不動産投資を始めたいと考えるのであれば、まずは小さく着実にスタートすることをおすすめします。

成功した不動産投資家の書籍を読めば、「できる限り借入をして大規模に運用する」といった手法も多く目にしますが、新規参入者が取るべき行動というのは時代により変わります。不動産市場がこれから急拡大すると予測するなら、先ほどの強気な投資は理想的です。

しかし、現状はどちらかというと新規参入者に逆風が吹いており、ひと昔前の成功ノウハウの通りには運用を進められません。どういった状況に置かれているのか、より細かく解説していきます。

2020年度は融資が厳しく新規参入者に不利

まず初心者の壁となって立ちはだかるのは、「新規参入者には融資を出さない」という金融機関の姿勢です。日本はいま、高度経済成長期のようにインフレを続けているわけではありません。

どの業界も業績を伸ばすのに苦労しており、あちらこちらで事業が立ち上がっては倒産しています。さらに、融資の引き締めに拍車をかけたのは、2018年に発生した不動産市場における不正融資の数々。

これらは、融資希望者の経済状況を不正に操作し、本来貸し出せない金額を出資させたという悪質なものです。こういった状況では「返済能力の高い相手にしか融資しない」と、金融機関が融資を渋るのです。

事実、一連の不正融資が発覚したあと、金融機関は総じて融資を引き締めています。結果として、すでに不動産投資で実績を重ねている人や、返済能力が高い大企業勤務の会社員など、一部以外の人たちは融資が難しくなっているのです。

融資が緩くなるまで実績の蓄積に努めるべき

不動産投資で勝ち残る方法①として解説した「小さく着実に運用する」という戦略は、新規参入者における資金調達のハードルが高まっているいま、最も堅実な選択です。

融資の基準というのは、いつまでも厳しいまま変わらないものではありません。数年スパンで、緩くなったり厳しくなったりを繰り返しているのです。ただし、融資の緩くなるタイミングというのは、専門家であってもピンポイントではいい当てられないもの。

そのため「融資が緩くなったときに不動産投資を始めよう」と考えたまま、5年経っても10年経っても好機が訪れない可能性だってあるのです。

このように、現状が長く続くことを想定すれば、新規参入者にできることはただ1つ。安価な不動産を買って実績を作り、融資が引き締められた状況下でも「実績」を武器に資金調達できるよう努めることです。

こういった理由から、新規参入者が不動産投資で勝ち残る方法として、小さく着実に運用することをおすすめしたのです。

おすすめの不動産は「中古ワンルーム・中古戸建」

注目 安価な不動産と条件を設定すれば、投資候補は中古ワンルームと中古戸建に絞られます。それぞれ、特徴は以下の通り。

  • 中古ワンルーム:駅に近く、賃貸需要の高い物件を探しやすい
  • 中古戸建:土地があるため、売却以外の出口戦略も選べる

一人暮らしの多いエリアなら「中古ワンルーム」が有力候補

「家庭を築くことが一般的」といった風潮がなくなりつつある昨今、一人暮らし世帯はさらに増える可能性が高いことから、ワンルームの人気は衰えないだろうと予想できます。

また、都心であれば駅近くに建設されているマンションが多く、これらは学生・サラリーマンなど利便性を重視する層に対して需要があります。こういった理由から、安定した運用を続けやすく初期費用が安い中古ワンルームは、新規参入者が実績作りに選ぶ物件としておすすめです。

ただし、中古ワンルームも万能というわけではありません。資産価値が変動しづらい「土地」は自分のものにならず、資産価値の下がりやすい建物部分のみを所有するため、いざ売却するとき中古ワンルームは高値で売りづらいのです。そのため、中古ワンルームは実績作りのための通過点として考えるべきでしょう。

地方・郊外なら低価格化した「中古戸建」がおすすめ

ここ数年、日本では空き家が増加しており、叩き売りされている中古戸建は増える一方。これは一見するとネガティブなニュースに思えますが、新規参入者にとってはむしろチャンスです。

中古戸建は中古ワンルームと異なり、土地も含めて自身の資産になります。さらに共有スペースがないため改装の自由度が高く、築古物件だとしても気になる箇所にリフォームを施すことで、理想的な住居に作り変えられるのです。

こうした特徴から、安価な中古戸建を改装して築古感を消し、入居率を高めて高利回りを得るという手法もあります。事実、ボロ物件再生で資産を築いた成功者は多く、中古戸建を題材にした少額投資のノウハウ書籍も出版されています。

また、出口の選択肢も売却だけではなく、物件の再建や別目的で土地を利用することが可能です。

不動産投資で勝ち残る方法②「収集する情報は選別する」

情報収拾 不動産投資を小さくスタートする重要性を知ったあと、つぎに大切なのは情報収集です。このとき、不動産投資の情報だからといって何でも取り入れず、必要な情報だけを選別していくことを意識しましょう。

その情報が、どういった手段で成功した投資家が発信したものか調べ、自身の目標にも通じるノウハウなのか見極める必要があります。たとえば、都市部の中古ワンルームから始めるつもりであるのに、地方のアパート経営について情報を集めるのは遠回りです。

全く勉強にならないとはいえませんが、ワンルームにはワンルームの、アパートにはアパートの正攻法があります。それぞれ共通する部分も異なる部分もあるため、どの情報が中古ワンルームの運用に役立つのかと、注意して情報を選別しなければならないのです。

一方で、中古ワンルームを扱った情報は全てが参考になり、「情報を選別する」という無駄な作業をする必要もありません。無関係なノウハウばかり追って消耗しないよう、貴重な時間は目標達成のためだけに使えるよう意識すべきです。

本当に役立つアドバイスは「経験者の失敗談」

情報収集をしていると、つい成功談ばかりに目を向けてしまいます。しかし、不動産投資で成功を収めた投資家のなかには、時代や運といった要素に後押しされたケースも多々あるのです。

しかし、失敗談というのは、起きるべくして起きたものがほとんど。たとえば、被災するか否かは運ですが、保険に加入しているか未加入なのかという違いは、運ではなく投資家の意思による選択の違いです。

この場合、経験者が失敗談として「火災保険に入っておらず大損失を出した」といったなら、投資経験のない新規参入者にとって役立つアドバイスであるはず。ラッキーが続いた成功者の持論と比べて、遥かに有用な情報だといえます。

成功談は魅力的ですが、実は失敗談から学ぶことの方が多いと覚えておいてください。

5つの情報源を使い分ける

情報の密度でいえば、経験者の話を直に聞く以上のものはありません。しかし現実問題として、周囲に相談できる不動産投資家がいるケースは稀です。

そのため、ほとんどの新規参入者は、ネットや書籍で不動産投資を学ぶこととなります。このとき、数ある情報収集の手段を一括りにするのではなく、その場その場に応じて使い分けることをおすすめします。

基礎知識や最新情勢は「ネット記事」でリサーチ

最も手軽、かつコストをかけずに情報収集をするならネット記事がおすすめ。基礎知識を学ぶだけならネットには十分な情報量があり、かつ最新の情勢を反映させた記事も見つかりやすいです。

基本的には、ネット記事を中心にして情報を収集しつつ、ネット記事では深く掘り下げられていないテーマを書籍やYouTubeから学ぶことをおすすめします。

普遍的な成功マインドは「書籍」から学ぶべき

不動産投資に関する人気書籍のほとんどは、実績のある成功投資家が執筆したものです。前述したように、時代や運に後押しされて成功するケースもありますが、そうして環境も味方に付けられるのは「チャンスを逃さない考え方」が根底にあるからです。

決してラッキーパンチだけでは勝ち残れない世界であるため、書籍では表面的なノウハウだけでなく「どんなマインドを持って成功を掴んできたのか」を学ぶ用途に適しています。

耳が空いているスキマ時間は「オーディオブック」で学習

人によっては、文字を読み進めるという行為に労力を要するもの。また、満員電車や自動車通勤で手が塞がる会社員にとっても、情報収集の方法として最適とはいえません。

このような「文字を読む余裕のないスキマ時間」は、ネット記事や書籍ではなくオーディオブックを利用したインプットがおすすめです。

以前まで、不動産関連のオーディオブックは本数が限られていましたが、最近では個人で音声配信ができるサービス「note」や「Voicy」が登場したことで、急速にコンテンツ数が増えてきました。

これらは、素人が作成しているため低品質なものもある一方、企業が発信するコンテンツにはないディープな話題も登場します。耳さえ空いていればインプットできるため「ながら聞き」にも適しており、ネット記事や書籍とあわせて利用すれば高い学習効果を期待できます。

内見時の確認箇所やリフォームを学ぶなら「YouTube」

中古ワンルームや中古戸建を購入し、内外装の一部・全部を自力で修繕するのであれば、やや専門性の高い知識が必要になります。

しかし、リフォームやDIYといった知識を独学するとき、文章と静止画からなるネット記事や書籍では限界が来るもの。こうした知識を学ぶときは、動画で実際の作業現場を見られるYouTubeがおすすめです。

動画共有サイトであるYouTubeは、バラエティー色の強いコンテンツばかり投稿されていると思われがちですが、ステップバイステップで学べる教材のような動画も多くあるのです。たとえば、不動産情報サイトの「楽待」が運営するチャンネルでは、以下のようなコンテンツが配信されています。

それぞれ、内見時に確認すべきポイントや入居率を高めるテクニック、中古物件の購入以降に使えるDIYノウハウが解説されています。

先輩大家とのコネクション作りは「セミナー」

ネット記事や書籍をはじめ、さまざまな媒体で良質なインプットができるいま、基礎知識を学ぶという役割ならセミナーの優位性は劣ります。特に無料の不動産セミナーは営業要素が強く、ポジティブな話ばかりを展開して物件購入へ繋げるものも多く、全く勉強しないまま参加するのはおすすめできません。

ただし、有料セミナーはこの限りではありません。有料セミナーには勉強意欲のある先輩投資家が集まりやすく、コミュニティ内で有意義な情報交換が行われやすいのです。

不動産投資の成功は物件ありきなので、優良物件を紹介しあえる投資家仲間を見つける方法として、セミナーを有効利用することは大切です。ただし、情報をもらってばかりにならないよう、最低限勉強した状態で参加することをおすすめします。

不動産投資で勝ち残る方法③「税金を理解する」

計算 不動産投資にかかる税金は多種多様。購入・維持・売却の全プロセスに課税義務が発生するため、税金について理解を深めるための勉強は避けられません。

特に納税額を左右する「節税に関する知識」は、資産拡大を効率的に進めるうえで不可欠。税理士に丸投げすることなく、投資家自身も経費の種類・使い方を覚えるべきです。

ただし「税理士法」によって、税金にまつわる詳しい知識を非税理士が解説することは禁じられています。そのため、税金に関して正確かつ優良な情報を集めるなら、税理士が執筆・監修している書籍を読むのが理想的。

以下のような、不動産投資×税金を扱う書籍のなかで評価が高く、比較的新しい書籍が教材としておすすめです。

不動産投資のお金の残し方 裏教科書 税理士大家さんがコッソリ教える

著者の石井さんは、不動産投資を始めたころ会計作業を税理士に一任していました。しかし、納税額の高さに違和感を覚えて会計作業を勉強したところ、担当税理士が必要経費の多くを計上しないまま確定申告を行っていたと知ります。

これをきっかけに税理士に不信感を抱き、石井さんは税理士資格を取得。税理士を行いつつ不動産投資を実践する、兼業投資家になったそうです。1人でも多くの投資家が損をしないようにと執筆された本書では、税金にまつわる裏技的テクニックが惜しげもなく記載されており、これから税金について詳しく勉強したい人に最適な1冊になっています。

まとめ

不動産投資で勝ち残る方法1つ1つは、どれも難しくはありません。しかし、重要なのは各方法を長期的に維持し続けることです。

客観的に考えればチャンスでないのに、小さな運用から思い切った運用に切り替えて失敗する。税理士に確定申告を丸投げして、必要以上に税金を納めてしまう。気を緩めると、こうした落とし穴に引っかかってしまうため、常に意識し続けなければならないのです。

とにかく、初めは小さく着実に運用をスタートして、実績作りに励むことをおすすめします。

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