不動産投資とは？超初心者が知っておくべき5つのこと

自分で資産をつくりたい…という理由で、不動産投資に興味がある人もいると思います。数ある投資の中で不動産投資は比較的安定していますが、実際にどのように収益を上げるのか？ほかの投資と何が異なるのか？について良く分からないという人も多いでしょう。

そこで今回は、不動産投資とは？について、超初心者が知っておくべきことを5つに絞って解説します。特に、誰もが知りたいと思う「収益面」を中心に解説していきます。

1.不動産投資で収益を上げる方法

不動産投資について知っておくべき1つ目は、不動産投資で収益を上げる方法です。そもそも投資する目的は収益を上げるためなので、不動産投資を行うなら収益について以下の点を理解しておく必要があります。

• 基本的には家賃収入がメイン
• 手元に残る収益の計算方法
• 経費の種類を知る

基本的には家賃収入がメイン

不動産投資とは、区分マンションやアパートなどを購入し、そこに賃借人を付けることで家賃収入を得る投資です。その家賃収入が不動産投資のメイン収益となり、家賃収入には以下の特徴があります。

• 金額が変動しにくい
• 継続性が高い
• 毎月収入がある

金額が変動しにくい

家賃収入は、ほかの投資から得る収入と異なり金額が変動しにくいです。たとえば、株の売買益は株価によって左右されますが、株価は半年で半値になることもあります。一方、家賃も将来的には下落する可能性はありますが、少なくとも「半年で半値」など大幅に下落することはほぼありません。

継続性が高い

家賃収入は、賃借人が退去しない限り継続的に得られる収入です。仮に、賃借人が家賃を滞納したとしても、保証会社を付けることで滞納分の家賃収入を保証することもできます。

毎月収入がある

家賃は「毎月」収入としてもらえる点も特徴といえます。数ある投資の中でも毎月報酬としてもらえる投資は少ないです。たとえば、株式投資の配当は年2回ほどですし、REITの分配金も年1～4回が一般的でしょう。家賃収入のように、毎月収入があるメリットはキャッシュフローが安定することです。

手元に残る収益の計算方法

前項のように、不動産投資の収益のメインは家賃収入です。しかし、不動産投資には支出が発生しているので、手元に残る収益は以下の計算式で算出します。

• 手元に残る収益＝年間家賃収入－年間発生する支出

次項で解説しますが、年間発生する支出とは物件運営に関わる支出です。つまり、家賃収入という収入から、物件運営に関係する支出を差し引いた金額が、手元に残る収益になります。

経費の種類を知る

不動産投資には以下の支出がかかります。

• ローン支払い額
• 固定資産税や都市計画税
• 退去時の原状回復費用
• 管理委託手数料
• 火災保険料や地震保険料
• 管理費や修繕積立金(区分所有）
• 共用部の修繕費用（一棟投資）
• 税理士への報酬（確定申告への依頼時）
• その他経費（物件運営のための交通費など）

上記が不動産経営に関する支出なので、まずは家賃収入と上記の支出をシミュレーションします。その上で、将来的にも継続して収益を出せる物件かどうかを見極めれば、その物件を取得することで不動産投資によって収益を上げつづけることができます。

2.売買益をメインにしてはいけない理由

不動産投資について知っておくべき2つ目は、売買益をメインの収益においてはいけない理由を知ることです。前項のように、不動産投資は家賃収入がメインであり、売買益をメインにすると以下のデメリットがあります。

• 売買時の諸費用が高い
• 売却時の税金が高い
• 不動産は基本的に経年劣化する

結論からいうと、売買益を狙うと諸費用・税金が高い上に、不動産という現物資産の特性上、基本的に売却時は購入時よりも価値が下がっているので収益を上げにくいのです。

売買時の諸費用が高い

不動産を売買するときには、売却時も購入時も諸費用がかかります。売却時でいうと、以下が諸費用です。

• 仲介手数料
• 登記関係費用

仲介手数料は、売却価格が400万円超であれば「売却価格×3％＋6万円」に消費税を加味した金額です。登記関係費用は10万円前後ですが、それでも諸費用合計で売却価格の5％ほどはかかってきます。

さらに、不動産取得時はそのほかに「ローン関係費用」なども加算されるので、さらに諸費用は上がります。その諸費用を加味すると、不動産売買で利益を上げるのは難しいのです。

売却時の税金が高い

また、不動産の売却時に発生する税金は税率が高いです。不動産売却時は、以下の計算式で「譲渡所得」を計算します。

• 譲渡所得＝（売却価格－売却時にかかった諸費用）―（購入時の不動産価格＋購入時にかかった諸費用－減価償却費用）

この計算式で算出した金額がプラスであれば、その金額に対して譲渡所得税がかかってきます。譲渡所得税は、以下のように保有期間によって税率が変わります。

長期保有の場合

不動産を売却した年の1月1日時点で、その物件の所有期間が5年を超えるときには長期保有の扱いになり、税率は以下の通りです。

• 所得税：譲渡所得額×15％
• 復興特別所得税：上記の所得税額×2.1％
• 住民税：譲渡所得額×5％

仮に譲渡所得が1,000万円であった場合は、合計で約203万円の税金がかかります。

短期保有の場合

一方、譲渡（売った）不動産を売却した年の1月1日時点で、その物件の所有期間が5年未満のときには短期保有の扱いになり、税率は以下の通りです。

• 所得税：譲渡所得額×30％
• 復興特別所得税：上記の所得税額×2.1％
• 住民税：譲渡所得額×9％

仮に譲渡所得が1,000万円だった場合は、合計で約396万円の税額になります。短期保有時はもちろん、前項の長期保有だとしても不動産売却時の税金は高額です。そのため、仮に諸費用を加味して売買益が出たとしても、この高税率により利益は極端に小さくなります。

不動産は基本的に経年劣化する

不動産の売買において黒字を出すとは、売却金額が「売買時の諸費用+頭金＋ローン残債」以上である必要があります。この金額以下であれば、手持ち資金を捻出しているということなので、その不動産の売買益はマイナスになっているということです。

そのため、ある程度資産価値を保てる不動産でないと利益を出すのは難しいですが、不動産は現物資産なので経年劣化していきます。つまり、ほぼ確実に価格は下落していくのです。

その状況の中で売却益を出すのは非常に難しく、売却益をメイン収益に置くことで家賃収入が継続しない物件を取得することになれば意味がありません。そのため、基本的には「家賃収入が継続できるか？」という点をメインに置いで物件選びをしましょう。

3.不動産投資が節税になる仕組みを知る

不動産投資について知っておくべき3つ目は、不動産投資が節税になる仕組みを知っておくことです。「不動産投資は節税効果が高い」という言葉を聞いたことがある人もいると思いますが、不動産投資をするならその本質的な意味を知らなければいけません。

そのためには以下の点を理解しましょう。

• 不動産所得税を理解する
• 減価償却費用とは？
• 相続税の節税になる理由

また、不動産投資は節税効果が高いのは事実ですが、それはあくまで副次的なメリットです。あくまでメインは家賃収入なので、繰り返しますが家賃収入を継続的に上げられる物件かどうか？を最重視して物件選びをしましょう。

不動産所得税を理解する

まずは、不動産所得税の節税について理解しましょう。上述したように、不動産運営はさまざま支出がかかります。不動産所得は、「年間家賃収入－経費」で算出されるので、上述した支出は概ね経費として計上できます。

また、不動産所得税は総合課税なので、会社員であれば給与所得と合算するという仕組みです。まずは、不動産投資は経費項目が多く所得を下げやすいという点、そして総合課税が適用されるという点を覚えておきましょう。

減価償却費用とは？

不動産所得税が節税につながる最も大きな理由は、経費の中に減価償却費用があるからです。減価償却費用とは、物件のうち「建物取得」にかかった費用を、各年で経費として計上できる費用になります。

減価償却費用の計算式は、「建物購入代金×償却率」です。償却率に関しては、以下のように構造（耐用年数）によって異なります。

• RC（鉄筋コンクリート造）：償却率0.022（耐用年数47年）
• 重量鉄骨：償却率0.030（耐用年数34年）
• 木造：償却率0.046（耐用年数22年）

減価償却費用による節税の具体例

たとえば、重量鉄骨造の物件を取得し、建物価格が2,500万円だった場合の減価償却費用は「2,500万円×0.030」となり、75万円もの金額を経費計上できるというわけです。しかし、この75万円は実際に支出として手持ち資金が減っているわけではありません。

つまり、本当は支出になっているわけではない費用を経費計上できるので、不動産所得税は節税につながりやすいというわけです。

減価償却費用で不動産所得がマイナスになる

仮に、この減価償却費用を含めた経費を差し引いたことで、不動産所得がマイナス15万円になったとします。このとき、給与所得が500万円であれば、合算して485万円まで給与所得が下がるということです。

さらに、減価償却費用のおかげで不動産所得はマイナス計上になっているので、不動産投資で得た収益に対しては税金がゼロ円です。減価償却費は高額な上に、本来手元からお金が出ていっているわけではないのに経費計上できる点が、節税につながる要因です。

減価償却費用の計上期間

注意点は、減価償却費要はずっと計上できるわけではなく、以下のように計上期間が決まっている点です。

築年数が法定耐用年数を経過している場合は「計上期間＝法定耐用年数×0.2(端数切り捨て)」です。仮に、重量鉄骨の場合は耐用年数が34年なので、築34年超の物件は「34×0.2＝6年」が計上期間です。

逆に、築年数が耐用年数を超えていない場合は、「計上期間＝(法定耐用年数-築年数)＋築年数×0.2(端数切り捨て)」です。仮に、築15年の重量鉄骨造での場合は、「（34年－15年）+15年×0.2＝22年」が計上期間です。

相続税の節税になる理由

不動産投資は、所得税だけでなく相続税の節税効果も高いです。そもそも相続税とは「（相続税評価額－基礎控除）×税率－控除額」で計算される税金です。不動産の場合、相続税評価額が現金で持っているよりも7割ほどで評価されます。

つまり、現金5,000万円であれば相続税評価額も5,000万円ですが、5,000万円の不動産を購入すればその不動産の相続税評価額は3,500万円ほどに下落するということです。ただ、実際にその不動産をすぐに売却すれば、5,000万円に近い資産価値があるでしょう。

このように、資産（売却）価値はほぼ変わらないものの、現金から不動産に置き替えるだけで相続税評価額が変わるので、結果的に相続税も節税になります。

4.融資を利用できることの大きなメリット

不動産投資について知っておくべき4つ目は、融資を利用できることのメリットを理解することです。特に、初心者の方は「融資＝借金」というネガティブなイメージを持っている人もいるかもしれませんが、融資を利用すると以下のメリットがあります。

• レバレッジ効果が高い
• 生命保険代わりになる
• 手持ち資金を減らさないメリットは大きい

レバレッジ効果が高い

レバレッジ効果とは、不動産投資でいうと「小さい資金で融資を受けることで投資効果を上げ、さらに収益性を高める」という意味になります。不動産投資ローンのレバレッジ効果は借入者によって異なりますが、10倍程度のレバレッジ効果を得ることも可能です。

10倍のレバレッジとは、たとえば自己資金250万円を用意し、それを元手に融資を利用して2,500万円の物件を取得することです。投資は高額な資産を保有した方が収益は高くなるので、レバレッジ効果が高いということは収益も高くなりやすいということです。

ほかの投資のレバレッジ効果は？

不動産投資のレバレッジ効果は、投資全般の中でも高い水準です。たとえば、株式投資の場合は証券会社にお金を借りて取引する信用取引という方法があります。ただ、信用取引のレバレッジ効果は3倍ほどなので、融資を利用した不動産投資よりは劣ります。

ほかにも、国債やファンドから直接取得する投資信託などもメジャーな投資といえますが、これらにレバレッジ効果はありません。

金利がかかる点には注意

ただ、融資を利用すると金利がかかるという点は注意しましょう。不動産投資ローンの金利は借入者によって異なりますが、概ね2％台～3％前後です。レバレッジ効果と引き換えに金利分の支払い増があるので、きちんと収支シミュレーションをした上で借入額を設定しましょう。

生命保険代わりになる

融資を利用して不動産を取得するメリットは、レバレッジ効果以外に「生命保険代わりになる」という大きなメリットもあります。これは不動産投資の融資でしか得られないメリットです。

団体信用生命保険とは？

融資を利用するときは、団体信用生命保険（団信）に加入します。団信は、借入者が亡くなったり、高度障害になったりしたときに、その時点の残債が支払われるという仕組みの保険です。つまり、借入者に万が一のことがあっても、残債ゼロの資産が家族に残ります。

特約も付保できる

また、団信は金利を上げたり、別途保険料を払ったりすることで特約を付保することも可能です。代表的な特約には3大疾病と8大疾病があります。

3大疾病とは、がん・急性心筋梗塞・脳卒中のことで、8大疾病とは3大疾病に高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎が加わります。特約を付保することで、これらの疾病になったときでも残債が補填されるという仕組みです。

既存の生命保険を見直すことも可能

団信に加入することで、既に加入している保険の見直しも可能です。たとえば、団信によって既存の保険内容をカバーできるのであれば、既存の保険を解約することで支出を抑えることもできます。

手持ち資金を減らさないメリットは大きい

融資を利用するということは、手元資金を減らさずに済むので以下のメリットがあります。

• ほかの投資に回すことができる
• 突発的な支出にも対応できる

手持ち資金を残すことができれば、その資金でほかの投資を行うことも可能です。単純計算ですが、仮に金利2.5％で融資を受けていて、手持ち資金を2.5％以上の利回りで運用できれば効率の良い投資になります。

また、事故や病気、出産や子供の学費など、ライフイベントで突破的な支出が発生する場合があります。そのようなときでも、手持ち資金が残っていれば問題なく対応できる点もメリットです。

5.不動産投資の最大のメリットは安定性

不動産投資について知っておくべき5つ目は、不動産投資の最大のメリットは「安定性」だと理解することです。不動産投資の安定性が高い理由は以下の通りです。

• 家賃収入は安定している
• 不動産価格は大きく変動しにくい

上述したように、家賃収入は定額で継続的に得られる収入です。変動も少ないので、収入として読みやすいので安定しているといえるでしょう。また、不動産価格も大きく変動しにくいという特徴があります。たとえば、「株式投資やFX投資をして1年間で資産価値が80％下がった…」という話はあり得ます。

しかし、不動産ではどうでしょう？5,000万円で購入したマンションが、翌年に1,000万円（80％減）になることはほぼあり得ないでしょう。不動産を売却する機会は多くありませんが、いざ売却するときに価格が大きく変動しにくいのはメリットといえます。

まとめ

このように、不動産投資の超初心者の方が知っておくべきことを5つに絞って解説しました。やはり、不動産投資は「家賃収入」という、安定した収入源であることが一番の特徴です。

また、ネガティブに捉えられがちな融資ですが、逆にメリットと認識することで不動産投資の真のメリットが分かってきます。とにかく「家賃収入」が継続する物件を第一に考えて物件選びをしましょう。