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【徹底解説】ワンルームマンション投資を始める前に読むページ

By Oh!Ya編集部

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【徹底解説】ワンルームマンション投資を始める前に読むページ
ワンルームマンション

不動産投資を始めたいと思った時に指南本などを読むと、初心者にはワンルームマンション投資がおすすめだと書いてあることがほとんどです。

投資初心者に対しなぜワンルーム物件の投資が向いているのか、その理由をお伝えします。

目次[]

そもそもワンルームマンションとは

ワンルームマンションとは単身者向けの設備を備えた20平方メートル前後のマンションです。単身者向けであるため、入居者は学生や若い社会人が中心です。

昨今の晩婚化に伴い、30~40代でも住む人が増えています。

主に単身者向けで立地が良いところに多い

ワンルームマンションの特徴は、1人で生活するために必要な設備が部屋の中に盛り込まれている点になります。ファミリー向け物件とは違ってワンルームもしくは1Kの間取りが多く、バス、トイレ、キッチンなどが盛り込まれています。

また、マンションの多くはオートロックや監視カメラなど、防犯設備がアパートより充実しているので、女性の一人暮らしに向いています。

住人は20代が中心で、通勤通学に便利な都市部に多く建てられています。徒歩10分以内と駅に近い環境にあり、買い物にも不自由しない立地であることが多いです。

最近はターゲットを明確にして差別化を図ったものが多く、女性向けのみならず、バリアフリーやセキュリティに配慮した高齢者向けの部屋も作られています。

購入する人は少なく、借りる人がほとんど

ワンルームマンションを購入して住む人はあまりいません。住人は若い人が中心ですので、結婚や転勤、転職などで引っ越す機会が多いです。そのため定住目的ではなく、住み替えが容易な賃貸物件に住みたいという人が多いのです。

新規の建築が規制されていて資産価値が維持しやすい

投資目的で見た場合、ワンルームマンションには資産価値が落ちにくいというメリットがあるのです。

現在小規模な物件の建築は抑制されている傾向にあります。例えば下記のリンクのように、豊島区では単身者世帯数が全世帯の半数を超過している現状を受け、これ以上単身者向け住宅が増えないようにするため、一定の面積以下の部屋を持つ物件は建築時に課税されるとしています。

【参考】豊島区公式ホームページ

30平方メートル以下の部屋を造る際には規制が入るため、7万円前後と手軽な家賃で住める物件の新築は目下進んでいません。

また中央区でも人口増を抑制することを目的に、2018年からマンションの容積率緩和を撤廃したとの報道があります。下記から詳細を確認できます。

【参考】住宅の容積率緩和を廃止-日本経済新聞

依然として東京都では単身者世帯が増加傾向にあり、ワンルームマンションの需要は相変わらず高いものがあります。ただ需要に反して建築数は減少の傾向にあります。

ニーズが高い一方で新築物件が建てられないため、価値が下落しにくいのです。

ワンルームマンション投資のメリット

物件

なぜ不動産投資初心者はワンルームマンション投資に向いていると言われるのでしょうか。具体的なメリットを見てみましょう。

投資金額が安い

ワンルームマンションのメリットは価格の安さです。物件価格は部屋の面積にほぼ比例して上昇します。

仮に20平方メートルの単身者むけ物件と、50平方メートルのファミリー向け物件を比較すると、前者の価格は5分の2程度に抑えられます。単身者向け物件の価格が1,000万円でしたら、ファミリー向け物件は2,500万円です。

価格が安ければ、自己資金が少なくても購入はそれほど難しくありません。例え自己資金が0円でも、金融機関の審査次第ではフルローンで購入資金が融資されることだってあります。

自己資金で購入できる場合、価格の安さは融資をあまり受けたくない人にとっても有利に働きます。ワンルームマンションはローン派、自己資金派双方にメリットがあるのです。

20代から不動産投資を始めたいという人がいても、なかなかまとまった自己資金を用意することは難しいです。それでも価格が安ければ、若さを活かして長期ローン融資が受けての購入が可能です。

流動性が高く、売却も容易

価格が安くて購入が容易ということは、自分が所有する立場で考えた場合、販売が容易だとも考えられます。

不動産投資は家賃収入を得るのか、それとも売却益を得るのか、状況を見ながら色々と検討することがあります。もし相場が値上がりしている時は売却してもいいでしょう。

他の物件が欲しくなった時には所有する不動産を売り、資金を調達することがあります。そんな時でもワンルームマンションなら、それほど時間をかけずに売ることができます。他の投資に資金を回したくなった時も、素早く換金できます。

賃貸管理の手間がかからない

不動産投資を行う上で管理や運営を誰に任せるのかという点は、非常に重要なポイントです。

特にサラリーマン投資家の場合、自分で管理する時間はありませんので、管理会社に運営を任せなくてはいけません。ワンルームマンションであれば、不動産管理会社に一括管理されていることが多いので一任できます。

入居者からの問い合わせや客付け、更新や契約なども管理費を払えば、全ての業務を委託できます。オーナーになっても実作業が発生することはほとんどなく、入居者が入ってしまえば、ほぼ不労所得に近い収入が得られます。

ワンルームマンション投資のデメリット

一方で、この投資にデメリットがないわけではありません。初心者だからこそしっかり把握しておかなければいけない、投資上の注意点を挙げていきます。

リターンが少ない

ワンルームマンションはアパートなどと比べると、収益性が劣ります。マンションはどうしてもアパートよりも価格が高く、単純な利回りだけをみれば中古アパートや中古戸建ての方が利回りは高いです。

特に新築マンションを購入した場合、利回りは2~3%ということもあるでしょう。最近は地価の上昇に伴い、新築だけではなく中古マンションの価格も上がっています。なかなか安く購入できなくなったため、中古マンションで5%程度の利回りを確保できれば十分でしょう。

空室になったら収入ゼロ

一つの部屋しか所有していない場合、空室が発生すると収入がゼロになる恐れがあります。

仮に1,500万円で家賃9万円の物件を購入した場合、毎月の収入は9万円ですが、入居者がいなくなると一気に家賃収入は0円になってしまいます。

1,500万円で家賃3万円のアパートを3部屋購入した場合、満室時の収入は同じく9万円ですが、入居者が一斉に退去しない限り家賃収入がゼロになることはありません。

退去が発生すれば1ヶ月程度の空室期間が発生しますし、清掃費や広告費などの出費が発生します。家賃収入が0円になると、ローンを返済するためのお金は給料などからの持ち出しになります。 空室期間が長期化するリスク自体は低いものの、一室しか持ってない場合はローンの返済にリスクが生じるのです。

所有しているだけで経費と税金がかかる

空室が発生すると家賃収入は0円です。しかし空室でも維持費は必要となります。内訳ですが、マンションの管理組合に支払う管理費、大規模修繕のための修繕積立金などがあります。

これらの固定費は築年数の経過で徐々に値上がりしていきます。マンションの美観や機能を維持していくために必要な経費ですが、空室時には大変痛い出費になるでしょう。

家賃収入がなければ所得税を支払う必要はありませんが、固定資産税と都市計画税は収益の有無にかかわらずに発生します。その点にも注意しておきましょう。

ワンルームマンション投資でよくある投資失敗事例

投資で失敗しないためには、過去の実例を知っておくことが重要です。そこでよくある失敗例を見ていきましょう。

新築プレミアムに目が眩み、高く買い過ぎてしまった

新築物件は不動産会社の利益が上乗せされているため、同じ面積や立地にある中古物件と比較しても価格は2~3割上です。この不動産会社の利益のことを『新築プレミアム』と呼びます。

新築プレミアムが上乗せされるため、新築物件は割高となり利回りが低いです。もちろん新築物件に憧れる入居者も多く、新築という謳い文句をつければ家賃は他の物件より高く設定できます。

しかし新築とアピールできるのは最初の入居者だけです。その入居者がずっと住み続けるのであれば高い家賃を維持できますが、その入居者が1~2年で退去した時は新築プレミアムを上乗せした家賃設定はできません。相場に沿った家賃設定でないと入居者は集まらないでしょう。

新築物件の購入時に記される利回りは、新築プレミアムを上乗せした家賃を元に算出されています。

そのため、新築プレミアムがなくなると一気に収益性が悪化します。家賃の設定とローンの条件によっては毎月の家賃収入よりも、ローンの返済額のほうが多くなることがあるのです。

新築物件は基本的に購入しない。購入するにしても最低限、家賃がローン返済額を上回るようにする

新築物件は投資には向いていません。時間と共に間違いなく家賃が大幅に下がるからです。それでも購入するのでしたら、新築のメリットを活かす形で長期ローンによる返済計画を組みましょう。そうすれば、毎月の返済額が抑えられ、家賃収入をローンの返済額以上に設定できます。

地方の安いワンルームでランニングコストが家賃収入を上回ってしまった

現在、都心のワンルームマンションは利回り5%程度です。しかし地方に行けば、利回り10%程もある高利回り物件を見つけられます。その利回りの高さに惹かれて物件を購入してしまう人もいます。

実際購入してみたものの安く売り出されるということは、言い換えれば需要がないことの裏返しです。

地方の物件は入居者が決まりにくい上に、築年数が古いことも珍しくありません。築年数が古い物件は管理費や積立修繕費が高く、手元に残るお金がわずかになってしまうことがあります。さらに設備の故障などが発生すれば、家賃収入からその修理費を捻出しなくてはいけません。

家賃の金額は立地によって変わってきますが、設備の修理費や管理費は日本全国どこでもそう変わりません。そのためランニングコストが家賃収入を圧迫してしまうことがあるのです。

表面利回りではなく、実質利回りを見るようにする。空室率も気にする

物件情報に掲載されている利回りは、あくまで満室経営を前提とした表面利回りです。しかし実際手元に残るお金は、家賃収入からランニングコストを引いた分になります。

管理費や維持費、税金がどれぐらいかかるのか、また部屋の稼働率はどの程度なのかをよく調査し、シビアに収入と支出の計画を立てましょう。

節税目的で購入したのに最初の数年しか効果がなかった

不動産投資には、『給与所得と損益通算すれば、節税が可能』というメリットがあります。

不動産物件の購入初年度は登録免許税などの税金が発生するため、赤字になることが多いです。また2年目も不動産取得税支払いや減価償却がありますので、購入から2年目までは黒字になりにくいです。

しかし、購入3年目からは税金がかかりません。

従って、3年目からは黒字経営を目指さなければいけません。さらに中古物件は経年で減価償却費が計上できなくなっていきます。

そうすると、節税効果は期待できません。節税目的だけで物件をよく吟味せずに買うと、数年で節税効果もない、利益すら出ない代物に成り下がってしまうこともあるのです。

節税目的で不動産物件を購入しない。節税を目的としてアピールする業者には要注意

不動産投資とは物件を運営することによってのみ利益を得ようとする投資行為に他なりません。節税効果はあくまでも副次的なものであり、それを目当てに投資を始めないようにしましょう。

節税をアピールポイントにしてくる業者は、利益が出ないことを知った上で不採算物件を扱っているため、そう言わざるを得ないのです。

利益が発生しない赤字物件を購入するのではなく、投資先として利益が出る物件、そしてそういった物件を紹介してくれる業者を選びましょう。

ワンルームマンション投資を成功させる秘訣

ワンルームマンション

これまで挙げてきたワンルーム投資のリスク、そして失敗例を踏まえた上で、投資を成功に導くにはどのようなポイントに注意すれば良いのでしょうか。

仕事とプライベートが両立しやすい場所を選ぶ

まず重要なのが立地選びです。これはワンルームマンション投資に限らず、不動産投資を行う上で入居者の需要が見込める立地を選ぶことは何よりも大切です。

立地はあとから変更できません。その重要性を踏まえた上で投資に特に向いている立地を選びましょう。

駅から近ければ近いほど稼働率は高い

ワンルームマンションに住む人は学生もしくは若い社会人が中心です。そのため大学や会社などの勤務先が多い場所、そういった場所に通いやすい駅があってこそ需要が生まれます。

郊外から通勤や通学する人はそれほど多くありません。そのため都市部にある物件を購入しましょう。

東京都内では山手線内や主要な地下鉄の駅であれば、どの駅を選んでも会社や大学が近くにありますので需要が見込めます。

空室は駅に近いマンションから埋まっていく傾向にあります。空室を発生させたくない、発生したとしてもすぐに入居者が見つかる部屋がほしい時は、駅から徒歩5分圏内の物件を探しましょう。

都市部の値崩れしにくい物件を買う

資産価値が低下しにくい場所にあるマンションを選ぶことも重要です。資産価値が下がらない物件は家賃も下がりにくくなります。

一般的に賃貸不動産物件は、築年数が古くなるほど家賃は下がります。しかし確実に需要がある立地の物件を選べば、家賃は一定のラインで下げ止まりますし、値下がりのペースも緩やかです。

いざ売却したくなった時でも、購入時とそれほど変わらない価格で売ることができます。売りに出した時も、売れるまでそれほど時間を要しません。

運用面においても将来的な売却を見据え、都市部の値崩れしにくい物件を買うべきです。

物件内部にもこだわる

住居である以上、入居者はマンションの居住性も重視します。具体的に言えば、おしゃれな部屋や綺麗な部屋、そして快適な設備が整った部屋や安心して住める部屋を選んでいきます。

単身者が住みたくなる部屋を選ぶ

単身者は若い人が多く、綺麗でデザインの良い部屋を選ぶ人が多いです。若い人には和室よりも洋室のほうが人気ですし、畳敷きの部屋よりもフローリングフロアが好まれます。

マンションを選ぶ時には築年数だけで見るのではなく、外壁塗装や設備の修繕が行われている点もチェックしましょう。手入れの行き届いていないマンションは、築年数がそれほど古くなくても見た目に古臭い雰囲気が漂い、若い人から人気がありません。

逆に築20年の物件でもしっかりと手入れが行き届いていれば、新築マンションとそう変わらない美観を保っています。綺麗でおしゃれ、かつ清潔なマンションを選びましょう。

一人暮らしに嬉しい設備を重視する

一人暮らしをする時に便利な設備が揃っているかも重要です。以前のワンルームマンションの風呂場といえば、部屋の面積を確保するためにトイレ・風呂・洗面台を組み合わせた3点ユニットバスが人気でした。

昨今は使いにくさや衛生面の問題で、最近ではバス・トイレが別々の物件の方が人気は高いです。

一人暮らしでは、防犯面が気になる人はとても多いです。その場合はオートロックやモニター付きインターホンが設置されているマンションを選びましょう。

最近注目されている設備といえば、宅配ボックスです。単身者は留守にすることが多く、なかなか宅配便などを受け取ることができません。しかし宅配ボックスが物件内に設置されていれば、不在時でも荷物が受け取れて大変便利です。

このような設備が充実していれば、競合物件との差別化にも繋がりますし、家賃を高く設定できます。

ワンルームマンション独特の運用法を理解する

またワンルームマンションには独特の運用法があります。この投資で利益を出していくには長期保有が前提です。

売却ではなく運用で利益を上げる

不動産投資は売却益を目的としたキャピタルゲイン、そして運用によるインカムゲインと2通りの収入が得られます。

ワンルーム物件は元々の価格が安いため、キャピタルゲインはあまり望めません。仮に1,000万円で購入した物件が1,100万円で売却できたとしても、利益には譲渡所得税が課税されます。さらに、仲介手数料などの経費を考えれば、その利益はほんのわずかでしょう。

それよりも長期運用を前提に、安定したインカムゲインを得るというやり方が向いています。都心の不動産は資産価値が低下しにくいので、融資は受けやすいです。

価格が安くて融資が受けやすい点を活かせば、複数の物件を購入して利益を積み重ねていくことができます。

売却したいなら売却に強い会社を選ぶ

仮にワンルームマンションを売却したければ、専門の不動産会社に任せると良いでしょう。不動産会社にはそれぞれ得意とする物件があり、抱えている顧客も違います。この売却を専門とする不動産会社であれば、ワンルームなど安価な物件を買い求める顧客を多く抱えているので、迅速かつ適正な価格で売却してくれます。

一方でこの種類の物件を専門としない会社は、過去の売却実績や『レインズ』と呼ばれる不動産会社の流通ネットワークを見れば、機械的に評価が算出されます。そのため相場の変化に対応できないこともあります。 そのような不動産会社よりも、顧客を多く抱えて売却実績が豊富な不動産会社に任せる方がメリットは大きいです。

まとめ

不動産投資の中でワンルームマンション投資は、『ローリスク・ローリターン』の性質を持つ投資手法だと言えます。物件あたりの利益は決して大きくはありませんが、安定した収入が得られます。少しずつ物件を買い増しし、10年、20年のスパンで着実に利益を得ることができるでしょう。

そのためには若いうちから不動産投資に乗り出しておくことも大切です。ワンルームマンション投資を中心に物件の数を増やし、毎月の家賃収入を10万円、20万円と増やしていけば、将来的には早期リタイアも夢ではありません。

時間をかけて着実に投資していけば、きっとこの投資はあなたに成功をもたらすでしょう。

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