少額不動産投資の始め方を徹底解説！初心者でも分かる6つのメリット

2019/3/1

By Oh!Ya編集部

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手持ちの資金はそんなにないけれど、不動産投資に興味があるという方は多いと思います。これだけ多くの大家さんが誕生して成功しているという話を見聞きすると、「よし、自分も」と思われるのは当然です。

しかし、自己資金として1,000万円以上のお金、もしくは少なくとも数百万円のお金が必要だと思うと、「自分には無理」となってしまっていませんでしょうか。

そこでこの記事では、少額でも始められる不動産投資について具体的に解説していきたいと思います。

少額からでも不動産投資を始めたい方へ
こんなにある、少額不動産投資のメリット6つ
意外に少ない？少額不動産投資のデメリット2つ
少額不動産投資で現実味のある物件種類
少額不動産投資の始め方
元手が100万円未満なら間接不動産投資も検討しよう
まとめ

少額からでも不動産投資を始めたい方へ

少額の不動産投資

不動産投資にとても魅力を感じるものの、自己資金として用意できるだけのお金がないという方にとって、少額からでも始められる方法がある、しかもそれが現実味のあるもので、少額であることが不利にならないとしたら、どうでしょうか。まずは、少額で不動産投資を始めることの現実味について考えてみましょう。

100万円あれば不動産投資は始められる

最初に結論から申し上げますと、不動産投資は少額からでも十分始めることができます。ここで少額とは、おおむね100万円と定義しておきましょう。「定義しておきましょう」というのは、どうしても100万円以上なければ不動産投資を始められないということではないからです。

不動産投資は少額からでも十分始められるものであり、100万円もあればその現実味はより増してくるとお考えいただいて良いでしょう。

なぜ少額でも不動産が買えるのか

少額から始められるとは言っても、収益物件など不動産は高額商品です。お金もないのにどうやって収益物件を買うのかというと、そこで鍵を握るのが金融機関からの融資です。購入する不動産を担保にすることで、銀行や信用金庫などの金融機関から購入資金を調達することができます。

しかしここでひとつ、押さえておきたいことがあります。それは、不動産投資という名前だけに「投資」と思いがちですが、不動産投資は「事業」であるという事実です。そうでなければ金融機関は融資をしないので、不動産投資が「収益物件を活用した不動産賃貸事業」であるという認識を持ってください。

t株や仮想通貨を買うための資金を金融機関が融資をすることはないので、そこに大きな違いがあります。もっと言えば、いわゆる投資商品よりも不動産投資は安全性が高く、金融機関が事業と見なすほど手堅いものなのです。

少額だとどんな物件が買えるか

金融機関の融資を活用すれば不動産が買えることは分かりました。では、実際に買うとなるとどんな物件を買うことができるのでしょうか。

その答えは、融資さえつけば何でも買えるということになります。新築や中古の区分マンション物件や一棟アパート、戸建て住宅、一棟マンションといったようにあらゆる不動産が購入の対象となります。

しかし、実際のところは購入する人の属性によって融資の限度が決まるため、自己資金100万円で数千万円の物件を買うとなると区分マンション物件や一棟アパートなどに現実味があると思います。

少額不動産投資だと不利になることはあるか

投資の世界は、まさに弱肉強食です。潤沢な資金力を持つ勢力が相場を動かし、個人投資家がそれに振り回されるという構図は、株やFXなどでよく目にします。個人投資家が自前の資金力で大口投資家を圧倒することは不可能なので、個人投資家が勝つためにはいかに大口投資家の動きを察知するかという点に集約されています。これだと、やはり小口の少額投資家は不利だと考えることもできます。

不動産投資の世界はどうなのかと言いますと、少額であること、小口であることが全く不利になることがありません。賃貸住宅を探している人が、物件のオーナー企業が大手企業であるか個人であるかといったことを気にするでしょうか？気に入った物件であり、家賃が納得できるものであれば少額で参入している個人投資家の物件であってもその人は入居するはずです。

確かにたくさんの物件を所有している大口の投資家はキャッシュフローも大きくなりますが、その分リスクも大きいので有利・不利という意味においては少額の投資家と全く同じです。この点は不動産投資の非常に面白いところで、少額から参入する方にも知っておいていただきたいことです。

少額不動産投資に向いている人

少額から不動産投資を始めたいとお考えの方には、サラリーマンや公務員など給与所得者の方が多いのではないでしょうか。何か本業をお持ちで、その給料とは別の収入源が欲しいという理由から不動産投資に関心をお持ちになった方はとても多く、すでに大家さんとなっている人の中にも同様の人たちが相当数います。

実は、こうした人たちは少額不動産投資にとても適している属性をお持ちです。本業で10年以上の勤続年数があるといったように安定的な収入が長らく続いている人というのは、金融機関の融資で高い評価を得ることができます。安定的な収入があり今後もそれが続く見込みの人というのは、返済能力が高いと見なされます。

サラリーマンや公務員の方々はこれをすでにお持ちなので、自己資金が少なくても不動産投資に参入しやすいのです。つまり少額不動産投資に適しているのです。

少額だと現物不動産以外の選択肢も検討しよう

ところで、少額からの不動産投資だとマンションやアパートを所有して賃料収入を稼ぐという現物不動産投資以外にも、間接的な不動産投資にも着目したいところです。

具体的な選択肢としては、不動産に特化した投資信託であるREITが最も手軽かつ有望です。自己資金が100万円より少額であるという方は、このREITも視野に入れた検討をおすすめします。REITについての詳細は記事の末尾で解説します。

こんなにある、少額不動産投資のメリット6つ

少額の不動産投資

少額不動産投資には、少額ならではのメリットがたくさんあります。ここでは、それらを6つのメリットにまとめて解説します。

少額なので低リスク

少額であるがゆえに、もし失敗してしまってもダメージが少ないというのは、経済的な意味合いだけでなく精神的にも大きな安心感につながるのではないでしょうか。

また、少額投資であれば仮にその資金の大半を失ってしまうようなことがあったとしても、再チャレンジできるチャンスはいくらでもあります。

少額で経験を積み投資家としてのスキルを磨ける

少額であっても不動産投資に変わりはありません。収益物件を所有してそこに入居者を募集し、物件を管理していくという一連の作業は、大家さんとしての経験値を高めていくために役立ちます。

実際にやってみて初めて見えてくることもたくさんあると思いますので、敢えて経験をしてみるために少額不動産投資から始める人もいるほどです。スキルを磨いているうちに投資の規模を大きくしていけば、うまくリスクを回避しながら成功につなげていく道筋が見えてくるでしょう。

兼業投資家として「とりあえずやってみたい」という願いがかなう

あれこれ考えているより、とりあえずやってみたいとお考えの方は多いと思います。早く始めるほど賃料収入やキャッシュフローの総額も大きくなっていくのですから、この「とりあえずやってみたい」というようにモチベーションが高まっている時に投資を始めてみることは大いに意義があると思います。

少額だと不動産投資に参入することが難しかった時代は、参入障壁の高さゆえにせっかくのやる気やモチベーションをそのまましぼませてしまった人は数えきれないほどいるはずです。せっかく今は少額からでも参入できる仕組みが確立しているのですから、それを利用しない手はありません。

低価格物件は利回りが高くなる

不動産収入で得られた手残りのことを、キャッシュフローといいます。キャッシュフローをいかに手元に残せるかは、仕入れ価格の安さや空室率の低さなどがポイントになります。

（賃料収入ーローン返済や管理コスト、税金など） ÷ 購入費用＝実質利回り

この計算式で求められる実質利回りを高くするには、分母である購入費用を低く抑えることが有効であることがお分かりいただけると思います。少額不動産であればこの分母を小さくしやすいので、うまく賃貸経営をしていけば普通では考えられないような高い利回りを稼ぎ出すことも不可能ではありません。

赤字経営になっても兼業投資家であれば節税メリットがある

不動産投資はあくまでも事業なので、100％成功するとは限りません。中には赤字経営になってしまうこともあるでしょうし、トータルでは黒字であっても空室率が高くなることにより一時的な赤字経営になることもあります。

不動産投資だけの収支では赤字であっても、他に本業をお持ちであれば、その収入と損益通算することによって節税メリットが発生します。本業の課税対象所得から不動産投資の赤字分を通算すればトータルの所得額を低くすることができるため、税金が安くなります。

成功すれば賃料収入を稼ぐことができるだけでなく、仮に赤字になったとしても節税メリットがある不動産投資ですが、それは少額からの投資でも全く同じです。節税目的で不動産投資を始めるのであれば、むしろ少額投資でコストを抑えたほうが有利です。

資産家や土地オーナーでなくても不動産投資に参入できる

従来のイメージでは、不動産投資はとても参入障壁の高い事業です。先祖代々伝わる土地や建物を相続し、そこから賃料収入を稼ぐという資産家の特権であると思ったことはありませんでしょうか。

もちろんこれも真実ではあるのですが、インターネットの発達や金融機関による個人投資家向けの融資が拡大することにより、その門戸が資産ゼロの人にも広がっています。一部の資産家だけのものだった不動産投資が、少額から始められるようになったことで、大多数の人たちにも有効な選択肢となったのです。

実はこのことは、「Oh!Ya」としては最大のメリットであると考えています。すべての人に不動産投資のチャンスが広がり、そこから成功する人が出てくることは「Oh!Ya」のメディアとしての目的だからです。少額不動産投資ではこのメリットを実感することができますので、思い立った方はぜひ取り組んでいただいたいと思います。

意外に少ない？少額不動産投資のデメリット2つ

少額の不動産投資

6つのメリットを解説した次は、少額不動産投資のデメリットについても触れておきたいと思います。メリットが6つあった一方でデメリットは2つしか考えられないので、やはりメリットが圧倒的に勝っていることが分かります。

少額不動産投資のデメリットが意外に少ない理由

なぜ少額不動産投資のデメリットが少ないのか、その最大の理由は「少額だからといって不利になることがない」というメリットがあるからです。少額投資家が不利になることはないというのはすでに述べてきた通りですが、それゆえに少額であっても不動産投資のメリットをしっかり手に入れることができます。

少額であるがゆえに安い物件しか買えないかも知れませんが、安い物件は家賃設定も安くすることができます。家賃が安ければ入居したいというターゲット層の人たちはたくさんいるので、少額の不動産投資だからといって入居者に恵まれないということはありません。

少額だと購入できる物件の選択肢が狭くなる

自己資金が100万円だとして、融資の上限が自己資金の10倍までだとすると、購入できる物件は1,000万円までということになります。さすがに不動産は相場が支配する世界なので、資金が少なければその分購入できる物件の選択肢は狭くなります。

これは致し方のないことですが、だからといって不利になることがないのはすでに述べてきた通りです。

安い不動産物件はその分集客力も低い

少額からだと購入できる物件も安いものが中心になりますが、そうなるとどうしても築古の物件であったり、立地条件が悪い物件であったりと、何らかの難があります。逆に考えると、そのような安さの理由が分からない物件はむしろ避けるべきだと思います。

何らかの難があって価格が安い物件は、それに比例するように集客力も弱くなります。それを補うのが家賃設定なので、家賃を低く設定して集客しなければなりません。キャッシュフロー低下を恐れて家賃を強気に設定してしまうと空室率が高くなってしまうので、結果として損になります。

少額不動産投資ではこのように安さとの戦いを強いられるため、薄利多売の精神が重要になります。

デメリットを克服する方法

何らかの難があって安い物件を購入してキャッシュフローを稼ぐとなると、投資家自身の工夫が必要になります。例えば修繕をしないと使えないようなボロ物件を購入したとして、その修繕を業者に依頼するのではなく自分でDIYするといった具合です。

ボロ物件投資家の中には、実際にこれを実践して十分なキャッシュフローを稼いでいる人もたくさんいます。自分でできなくても友人や知人にそういうことが得意、もしくは工務店をやっているような人がいて安くやってくれるつてがあるのであれば、それを利用するのも有効です。

他の投資家にはない自分の強みをいかして、いかに安く物件を仕入れるか。これは少額不動産投資の成否を分ける大きなポイントです。

少額不動産投資で現実味のある物件種類

少額の不動産投資

実際に少額不動産投資を始めるにあたって、どんな物件から探すのが良いのでしょうか。現実味のある物件カテゴリーを3つご紹介します。

中古区分マンション

少額不動産投資の王道となるのが、中古の区分マンションです。自己資金100万円、融資が900万円として1,000万円用意できるとなると、かなりの物件数が選択肢になります。

ネットにある不動産ポータルサイトや収益物件を販売している専門サイトなどで検索すると、山のようにヒットすると思います。ご自身のお住まいの地域や土地勘のある地域に絞り込んでいくと、それなりに使い物になりそうな物件が見つかると思います。

格安一棟アパート

一棟アパートは億単位の買い物と思われるかも知れませんが、そんなことはありません。数千万円から購入できる一棟アパートはいくらでもありますし、中には1,000万円以下で買えるような格安アパートもあります。

2019年は一棟アパートが相当市場に流通してくるので、値崩れが期待できます。その理由はTATERUやレオパレスなどのスキャンダルで投げ売りされるアパート物件が出てくると見込まれるからです。市場に一棟アパートがだぶついてくると売主は価格を下げざるを得ないので、何度も価格を下げながらずっと売りに出ているような一棟アパートは狙い目です。

郊外物件

あまり高い建物がなかったり、田畑がまだ多く残っているような風景の中に、5階建てくらいのマンションが建っていたり、郊外の道路沿いにアパートが建っているような風景を見たことはありませんでしょうか。こうした物件は郊外物件と呼ばれ、建てられた当時は近所に工場や大学といった特別な需要があった可能性があります。今もその需要があるのであれば健全な賃貸経営ができますが、それがなくなってしまった後は格安物件に変身します。

もちろん、特別な需要が前提になっている物件なので、それがなくなった後は入居者を集めるのに苦労するでしょう。しかし、こうした物件を格安で仕入れることができれば、家賃を大胆に安くしてもキャッシュフローを稼ぐことができます。

これが郊外物件の基本的な戦略で、先述のようにTATERUやレオパレスが建てまくったアパートが格安で市場に出回ってくるとビジネスチャンスになると思います。

競売物件は安くても初心者はやめるべき

格安物件の選択肢として、競売物件を検討することを推奨する本や記事などがありますが、筆者は推奨いたしません。ご存じのように競売物件はお金を返せなくなった人、税金を滞納した人などから回収した不動産なので、売主が存在しません。しいて言えば前オーナーがいるわけですが、その人の意に反して売りに出されている物件なので、前オーナーが居座っていることもあります。

その他にも、競売物件は事前に下見や現地調査をすることができません。購入してふたを開けるまで何が出てくるか分からないような物件に、たとえ少額であっても投資をするのは高リスクです。

海千山千の不動産業者や競売物件専門の不動産業者などが取り組む分にはノウハウもあるので問題ないと思いますが、素人の個人投資家、まして初心者が始めるべきものではないと思います。

少額不動産投資の始め方

少額の不動産投資

少額不動産投資を始めてみたいと思われた方は、以下のステップを踏んで不動産投資家を目指しましょう。どれも難しいことではないので、サラリーマンなど社会人としてやってこられた方であれば難なく取り組むことができます。

少額物件を中心に物件探しをする

まずは、少額でも買えそうな物件探しから始めましょう。ネットを利用すると膨大な数の不動産情報から検索をすることができますし、調べるだけなら無料なのでどんどん情報収集をしていきましょう。おすすめなのは、収益物件の取り扱いに特化した以下の3サイトです。

「楽待」と「健美家」はいずれも標準的な価格帯の物件が多い傾向がありますが、3つ目の「アットホーム投資」は格安物件もたくさん登録されているので、格安に絞って検索するのであれば見てみるだけでも面白いと思います。

融資を申し込む

格安物件だけに手持ちの現金で買えるのであれば関係ありませんが、ほとんどの場合は融資が前提になります。良さそうな物件を見つけたら不動産会社に問い合わせをすることになりますが、その時に不動産会社に融資のサポートをしてもらうのが最も確実です。

不動産会社には提携金融機関があるので、不動産会社を通じて申し込むと融資にも若干有利になります。提携金融機関には格のようなものがあって、オリックス銀行やジャックスなどと提携していることが理想ですが、少額不動産投資なのであまり贅沢なことは言えません。

もし融資の審査に通らなかった場合、手持ちの資金のまだ余裕があるのであれば自己資金を積み増して再チャレンジすることができます。それでもダメなら、属性が引っかかっている可能性がありますので、時期を見て再チャレンジということになります。

購入した物件の修繕、リノベーションをする

無事に審査に通り、物件を購入したら次は「賃貸に使える状態にする」という作業が待っています。もちろんそのままの状態で使える物件もたくさんありますが、ボロ物件などから格安物件を見つけた場合は、修繕やリノベーションなどが必要になるかも知れません。

面倒なことではありますが、これは今後の不動産投資家としてのスキルアップにもつながります。難ありの物件を仕入れて賃貸住宅として仕上げるノウハウを磨いていけば、大投資家になれるかも知れません。

自分で修繕などをするのが難しい場合は、専門の業者に依頼します。ただ依頼したのでは高くついてしまう可能性があるので、ネットにある一括見積サービスなどを活用して、うまく比較検討をしてください。

管理会社を決める

自分が所有しているアパートの一室に住んで大家さんが管理人を兼任するという風景は、今やすっかり見られなくなりました。不動産管理を専門的に行っている会社に委託するのが主流なので、購入した物件も管理会社に管理してもらいましょう。

物件を購入した際に不動産会社から紹介を受けられるのであれば、そこを利用するのが無難です。それ以外にもネット上で管理会社を探すといくらでも出てくるので、価格とサービス内容を比較しながら決めると良いでしょう。

入居者募集をする

いよいよ賃貸経営開始となったら、入居者の募集を行います。すでに述べてきているように、少額不動産投資の場合は格安物件を用いることが多いと思います。その場合は仕入れ価格の安さを強みとして、家賃設定をできるだけ安くしてください。

入居を希望する人が現れたら、もしかすると家賃を値切ってくるかも知れません。そんな場合もある程度は柔軟に応じて、空室にしないことを優先するようにしてください。どんなに古い物件や不便な場所にある物件であっても、家賃さえ安ければ入居したいという人は高い確率で現れるので、薄利多売の精神で臨んでみてください。

元手が100万円未満なら間接不動産投資も検討しよう

最後に、現物不動産投資だけでなく間接的な不動産投資についても解説したいと思います。自己資金が100万円以上あって融資を受けやすい属性の方であれば現物不動産投資をおすすめしますが、そうでない場合はここでご紹介する間接不動産投資も検討してみてください。

間接不動産投資とは

投資家自身が不動産を所有して賃貸経営をするのが、現物不動産投資です。そうではなく不動産投資を専門的に行う会社が投資家から資金を集め、それを元手に不動産経営をするのが間接不動産投資です。

代表的なものとしては、REIT（不動産投資信託）があります。REITの中にはJ-REITといって証券取引所に上場しているものもあるので、手軽に売買ができます。こうしたREITを保有しておけば、投資法人が稼いだキャッシュフローから投資家に分配金が支払われます。

REITの他には、最近流行っているソーシャルレンディングがあります。クラウドファンディングといってネットでお金を集める仕組みを応用したもので、REITと同じように投資家から集めたお金で不動産投資を行い、そこから得られた利益を分配する仕組みになっています。一部のソーシャルレンディング業者で焦げ付きが発生したり、悪徳業者が紛れ込んでいたりとまだまだ過渡期にある投資商品なので、「Oh!Ya」としてはあまりおすすめしません。