絶対に失敗したくない人のための不動産投資シミュレーション完全ガイド

不動産投資は、家賃収入だけがメインではありません。売却益によっても収入を得ることができます。しかし、どのタイミングで売却すればいいのでしょうか。

建物は、どんなに注意深く現況を維持しようとしても、経年によって劣化していきます。そのため、価値もどんどん減少していくのです。 物件を売りたいときには、購入時よりも低い価格でしか売却できないこともあるでしょう。

しかし、前もって不動産投資のシミュレーションを行っておけば、10年後に売却してもしっかりと利益を出せるのです。 物件資料を基にシミュレーションをすることで、実質的な利回りや損益の計算ができるようになるでしょう。

【目的別】不動産投資のシミュレーション事例

不動産投資用の物件は収益物件と呼ばれており、2つの収益モデルが存在します。 物件を賃貸運用して家賃収入を得るインカムゲインの方法と、購入した不動産を数年後に売って売却益を得るキャピタルゲインの方法。

収益物件の情報を見ていると、たいてい「利回り」の記載があるのはご存知の方も多いでしょう。 この利回りは、表面利回り（グロス利回り）と呼ばれており、実際に経費として掛かる支出が計算に入っていません。初見の物件を比較する程度のものですので、最終的な判断をするための指標にはならないのです。 そのため、実質的な利回りはご自身で算出していく必要があります。

実質利回りはネット利回りとも呼ばれ、賃貸物件の運用に掛かる管理費や修繕積立金などの経費を考慮して計算されたものです。表面利回りに比べると、より「現実的な利回り」と言えるでしょう。

このように、物件情報には具体的な計算が載っていないため、これを閲覧しただけでは現実的な判断がつきません。情報が足りなさすぎるのです。 そのため、不動産投資を始める前に、具体的な数字を用いたシミュレーションを行っていく必要があります。

リスク回避のためのシミュレーション

不動産投資の方法にもよりますが、表面利回りが高いからといって優良物件とは限りません。たとえば、表面利回り20%の物件であっても、空室率や必要経費が考慮されていないため、実質利回りを計算してみると5%程度にしかならない場合もあるのです。

いざ賃貸運用を始めたときに、空室が多すぎていきなり赤字経営になってしまっては取り返しのつかない事態になりかねません。こうしたリスクを少しでも軽減・回避するためには、どうすればいいでしょうか。

実際に賃貸物件の運用を始めたと想定して、シミュレーションをしていきましょう。 ポイントは3つ。

• 家賃収入
• 入居率
• 管理費・修繕費

家賃収入から入居率を考慮した上で、管理費や修繕費などの必要経費を差し引きます。

建物は、経年劣化や風雨などによって必然的に損傷していきます。外壁にひび割れが入ってしまったり、塗装が剥がれるなどの外観の傷み。区分マンションであれば、エレベーターの故障や配管の破損など、内部的な傷みも発生します。

こうした修繕に掛かる費用もシミュレーションに織り込んでいくことで、より具体的な予測をしていくことができるのです。

区分マンションの場合は、修繕が必要なときにその都度、修繕費を徴収するわけではありません。修繕をするたびに各部屋の所有者から徴収していたのでは、膨大な労力が掛かってしまうからです。

そのために、毎月みんなで修繕費を積立てていく修繕積立金というものを決めます。建物の修繕が必要になった場合は、この修繕積立金から支出されていくことになります。

大規模修繕

外壁塗装や建物の防水工事をするなど、場合によっては大規模な修繕が必要になることもあるでしょう。この大規模修繕費用も、管理組合で予算を決めて積み立てていくことになります。通常は、前述の修繕積立金の中に含まれています。

もし中古物件を購入した場合は、その買った時点までに、どれくらいの修繕が行われたのかを積算してみましょう。 たとえば、修繕積立金が毎月1万円の場合で、その物件を今後30年間所有する場合。この30年間で360万円の修繕費が合計として掛かると予測されます。

もし、この360万円に対して、物件購入時の修繕が50万円分しか行われていなかった場合は、差額の310万円分の修繕費が今後の実質費用として掛かるようになるでしょう。

中古物件を購入したときは、それまできちんと修繕が行われていたかどうかをチェックしておくことで、必要な費用の予測を割り出すことができます。

シミュレーションの例

では、実際にシミュレーションをしてみましょう。 物件価格5,000万円のアパート一棟を購入した場合。

• 毎月の家賃収入は6万円×8世帯＝48万円
• 入居率80%
• 管理費5,000円×8世帯＝4万円
• 修繕積立金5,000円×8世帯＝4万円
• 固定資産税50万円/年
• ローン返済額192,425円/月

入居率が80%だと想定して計算すると、実質利回りは8.10%となります。 ここからさらに、固定資産税・都市計画税とローン返済額を計算に入れてみましょう。

※1　ローンは500万円の頭金を入れたと想定しています。借入金4,500万円、金利2.5%、借入期間35年で計算。

このように、入居率も含めて計算すると年間でいくらの利益が出るのか予測しやすくなります。

リスクを数値化することでより確実な投資ができる

入居率が80%の場合で計算しましたが、もし仮にもっと空室が増えてしまった場合。入居率を下げて計算すると、どれくらいの空室率まで損益が耐えられるのかが見えてきます。 こういった計算は、実際にローンを申込む際にも賃貸事業の計画書として銀行へ提出できます。

修繕費や空室増加などといったリスクをできるだけ数値化しておくと、毎月のキャッシュフローの着地予想もしやすくなるでしょう。

出口戦略のためのシミュレーション

株式投資で株を売却して利益を得るように、不動産投資も売却をすることで利益が得られる出口戦略という手法があります。

不動産を保有し続けることは、それだけでもリスクが伴います。空室リスクや、家賃滞納リスク、ローンの金利上昇リスクなど。建物や経済状況の変化によって、常にリスクは流動し続け、あなたに付きまとっているのです。

不動産を売却するときに、これまでの家賃収入が全て吹き飛んでしまうほど安く売ってしまっては意味がありません。それだけ出口戦略は重要なのです。

物件を購入する前からこの出口戦略を立てて投資を行うことで、3つのメリットがあります。

• いつまで不動産を持ち続ければいいか明確になる
• 売却するときの損益分岐点がわかる
• 次の不動産投資へ進めることができる

では、実際に数字を使ってシミュレーションしてみましょう。

シミュレーションの例

物件価格2,000万円の、区分所有マンションを購入した場合で見てみましょう。間取りはファミリー向けの3LDKで、家賃は12万円、諸経費等が5万円、投資期間は10年間、入居率は95%と想定して計算します。 10年後に売却した価格は1,600万円。

76万8千円×10年＝768万円

10年間の実質収入は、768万円です。 ファミリータイプは空室率が低く、一世帯が入居すれば長く住み続ける傾向にあることから、入居率を95%で想定しています。

この10年間の実質収入768万円と売却金1,600万円を足すと、2,368万円となります。 2,000万円で購入した物件を10年後に1,600万円で売却したとしても、差額の368万円が利益になるのです。

価値が落ちた物件を売却しても利益が出るタイミングが分かる

物件を購入する前からきちんと出口戦略を立てておけば、損益分岐点が明確になります。 しっかりとシミュレーションを行うことで、購入時から不動産価値が下がってしまったとしても、「どこで売却すれば利益が出るのか」といったタイミングをつかみやすくなるでしょう。

物件選びのためのシミュレーション

不動産投資におけるシミュレーションはとても重要です。株式投資やFXでチャートを見て値動きを予測するように、不動産投資でも利益が出るポイントを予測することが成功への近道となるでしょう。

また、シミュレーションで毎月の損益が想定できれば、物件を選ぶ際にも貴重な判断材料となります。 インカムゲインとキャピタルゲインのどちらを重視して不動産運用をするかにもよりますが、家賃収入にプラスして売却益がどれくらい見込めるのかをシミュレーションしておくことが大切です。

シミュレーションの例

物件選びの段階でシミュレーションをする際は、簡易的に行う方法もあります。 物件価格1,200万円のファミリー向け区分マンションを購入した場合。 家賃収入は物件情報に記載されていますので、それを基に計算します。今回は、毎月の家賃収入が8万円とします。

物件情報を見ているとき、素早く比較をするためにシミュレーションをするときは、この簡易的な方法で年間収入や実質利回りを算出することができます。

物件のタイプによって空室率を想定し、同時に諸経費率も10%～20%位の幅でざっくりと計算します。

用意できそうな頭金を想定して借入金額を出し、そこに金利を考慮してローン返済額を割り出します。ローン返済額のシミュレーションは、パソコンやスマートフォン用の無料アプリを使ってみると良いでしょう。

あとは、満額の年間家賃収入から、空室控除、諸経費、ローン返済額を引いていくと実質手取り収入が算出できます。

実質利回りも同じ要領で計算しておきましょう。

完璧な物件が見つかることは稀だが利益を出せる物件の判断ができる

良さそうな物件を見つけたときは、まずシミュレーションを行ってみて、きちんと利益が出るかどうかをチェックしておきましょう。実質利回りと実質手取り収入が瞬時にわかれば、物件選びの判断材料として役立つでしょう。

年間の実質手取り収入がわかれば、そこから何年その物件を保有するかで、売却のタイミングも判断できます。出口戦略を行っていく上でも、こうしたシミュレーションは欠かせませんね。

不動産投資シミュレーションのやり方

ここまでは、簡易的に空室率や諸経費などを想定した計算の仕方をご紹介してきました。 不動産投資で具体的にシミュレーションを行うには、正確な数字が必要になります。 物件情報の詳細や、ご自身の年収と自己資金、具体的にローンはいくら借入をするのか、といった情報を基にシミュレーションをします。

まずは、それぞれの必要なデータをまとめてみましょう。

STEP1:物件のデータを集める

細かい物件情報は、不動産業者に問い合わせると物件資料を送ってもらえます。 その物件資料を基にリストアップしていきましょう。

• 物件の販売価格
• 物件の場所（住所）
• 建物の築年数
• 家賃収入
• 管理費
• 修繕費
• 物件のタイプ

基本的にこれらの細かい数字は物件資料に記載されています。もし載っていない数字があれば、不動産業者に問い合わせて聞いておきましょう。 特に、家賃収入と管理費・修繕費はシミュレーションを行う上で重要な数字ですね。

STEP2:自己情報をまとめる

次に、ご自身の情報をまとめておきましょう。

• 年収
• 自己資金

もし、不動産の購入にローンを利用する場合は、年収から借入上限額を算出します。 年収を基に資金計画を作り、シミュレーションをしていくのでとても重要な数字と言えるでしょう。

また、自己資金の額によって借入金額も変わってきます。毎月のローン返済額にも直結しますので、正確にどれくらいの自己資金を用意できるのか把握することが大切ですね。

STEP3:融資先と融資期間を決める

ローンを組んで不動産投資をするなら、どこから借入をするのか決めておきましょう。 銀行などの金融機関によっては、借入期間の上限が異なります。

• 金融機関
• 金利
• 融資の期間

また、金利のプランなども銀行によって様々です。借入期間をどれくらいにするかによって、変動金利型と固定金利型のどちらを選ぶのかも変わってくるでしょう。 金利タイプと融資の期間によってローン返済額に大きく影響してきます。

STEP4:月々のローン返済額を計算する

ローンは最大35年といった長期的な返済計画が必要です。毎月のローン返済額を正確に計算しておくことで、不動産投資のシミュレーションもより具体的になってくるでしょう。

計算式は下の通りです。

融資金額×{月利×（1＋月利）×返済回数÷（1＋月利）×返済回数－1}＝ローン返済額

一般的には年利が使われていますが、月利というものを使って計算します。 月利とは、1ヵ月あたりで算出した金利のことを言います。

たとえば、ローン借入額3,000万円、年利1%、借入期間35年で計算した場合。 月利＝年利1.0%×1ヵ月/12か月＝×1.0%÷12 返済期間は35年ですので、月に計算すると、35年×12か月＝420回で返済していきます。

3,000×{0.01/12×（1＋0.01/12）×420回÷（1＋0.01/12）×420回－1}

この式で計算すると、毎月のローン返済額は8万4,686円となります。

STEP5:毎月の収支を計算する

賃貸物件の経営では、毎月の収支を把握しておくことが大切です。 家賃収入から実際に掛かる必要経費などを差し引いて、毎月の収支を計算しておきましょう。

家賃収入の8万円から経費とローン返済額を合わせた5万円を引くと、収益として残るのは3万円となります。

STEP6:諸費用を含めて計算する

出口戦略として、もし物件を売却する場合は諸費用が発生します。売却金からその諸費用を差し引いて手元に残るお金が実質の利益となります。 必要な諸費用もリスト化しておきましょう。

• 仲介手数料
• 登記費用（抵当権抹消登記などの費用、司法書士の報酬）
• 印紙税
• その他の費用（土地の境界確定測量費用など）
• 引っ越し費用

仲介手数料は、物件価格が400万円を超える場合は、物件価格の3%＋6万円＋消費税が上限となります。 たとえば、物件を2,500万円で売却した場合。 2,500万円×0.03＋6万円×1.08＝87万4,800円です。

STEP7:長期的にも計算してみる

不動産投資は、家賃収入を得ながら、長期的なスパンで運用を行います。出口戦略も、5年後、10年後に売却することを見越してシミュレーションしていきます。 長期的に見て、どれくらいの利益が見込めるかを計算しておきましょう。

たとえば、物件価格3,000万円で購入した、築浅の中古アパート一棟を、5年後・10年後に売却した場合。 毎月の家賃収入は8万円×6室。諸費用は10%、空室率は20%、ローンの借入は2500万円で金利2%、融資期間30年で計算

いかがでしょうか。3,000万円で購入した物件が、5年後には2,500万円で売却した場合。 5年間の家賃収入から物件価値が下落した分と差し引いても、406万960円の利益が出ています。

さらに、10年後には売却金が2,000万円まで下がっており、1,000万円も価値が下落している状態です。それでも、945万8,720円の利益が出ているので、出口戦略としては成功なのではないでしょうか。

もちろん、現実的には空室率や諸経費がもう少し変動していくでしょう。しかし、それでもこれだけの利益が出せるのは不動産投資の醍醐味と言えますね。

便利なシミュレーションツール

不動産投資のシミュレーションは、電卓を使って手計算をしなくても、シミュレーションツールを使えば簡単に利益を算出することができます。 いくつかご紹介いたします。

キャッシュフローや減価償却、税金をシミュレーション

マニュアル付きで簡単にシミュレーションを行えます。減価償却費や税金を考慮してキャッシュフローを算出してくれます。

マネログ

月々の返済額から組めるローンまでシミュレーション

不動産業界では有名なポータルサイト、at homeが提供しているシミュレーションツールです。 ローンのシミュレーションから賃貸物件の利回り計算まで、細かく試算してくれます。

at home（不動産 資金計算シミュレーション）

最大10件まで物件が登録できるローン返済シミュレーション

パソコンにダウンロードしていつでも使える、不動産投資のシミュレーションツール。 必要な経費を考慮して実質利回りをきちんと算出。ローン計算をして収支のシミュレーションを行ってくれます。

不動産投資　ローン計算収支シミュレーション

まとめ

不動産投資は、家賃収入だけにこだわっていてはいけません。その物件をいつまで運用するのか、どのタイミングで売却するのか、などの出口戦略が成功のカギになるでしょう。

物件情報を比較するときは、簡易的に空室率や経費などを算出し、実質の利回りと手取り収益を割り出してみましょう。 毎月いくら手取り収益があるのかが明確になれば、具体的な判断材料として使えます。

不動産を長く保有しているだけでは常にリスクがつきまとい、せっかくの家賃収入まで吹き飛んでしまう危険性もはらんでいます。 物件を購入する前から具体的なシミュレーションを行い、5年後・10年後に売却することまでを想定して投資を行うのが理想的です。

不動産投資はインカムゲインとキャピタルゲインの2つの収益モデルがありますが、実際に成功している人は、どちらか一方だけの収益を目指していません。 家賃収入と売却益の両方の収入を合算して投資計画を立てているのです。

不動産は動かない資産ですので、ある日、突然消えてしまうものではありません。長期的に運用をしていくことで、不動産特有の2つの旨みを味わうことができるのです。

Oh!Yaでは、不動産投資のご相談を承っております。専門家に相談することで、より具体的なシミュレーションを行うことができます。 しっかりと利益が出せるような投資の準備をしていきましょう。