「不動産投資はやめとけ」の理由は？どうやって成功を目指せば良い？

不動産投資は、リスクの種類と具体的な対策を理解していれば、大きな失敗は回避できます。

しかし、いまだ世間では「不動産投資は危険」だと一括りにする意見が多く、周囲から理解されない傾向にあります。自身は不動産投資に興味がある一方で、周囲から猛反対される場合、投資初心者はどのように考えれば良いのでしょうか？

今回は、「不動産投資はやめとけ」という意見が出る理由と、その意見に対する解決方法をご説明します。

「不動産投資はやめとけ」といわれる5つの理由

不動産投資を始めたいと公言したとき、家族や友人、配偶者から否定的な意見を浴びせられるケースは多々あります。

不動産投資を検討している本人は、経済的成功を志して資産運用に期待を寄せている一方で、どうして周囲の人たちは「不動産投資はやめとけ」とアドバイスをするのでしょうか？

おおむね、否定的な意見の持ち主は、つぎのような理由をもとに不動産投資は危険だとみなしています。

いずれも決して誤りではなく、実際に不動産投資に潜むリスクではあります。

しかし、その全てに回避方法がないわけではありません。それぞれ、対策を講じることでリスクを防止し、堅実に不動産投資で収益を得ることは十分に可能です。

次項から、5つの理由により詳しく言及し、対策のための具体案を解説していきます。

高額な不動産はローンを利用しなければならない

マンションやアパートの購入価格は、数千万～数億円にのぼるケースも珍しくないため、よほど潤沢な自己資金がなければローンを利用することになります。ローンは、いうまでもなく借金です。

そして、借金は世間で「悪いもの」だと認識されています。つまり、多額のローンを利用して借金をすることが、周囲には危険を冒しているように見えるからこそ、不動産投資に対して否定的な意見が出てくるのです。

借金の良し悪しを知ればローンは怖いものではない

経済合理性の観点からいえば、ローンは一概に悪いものではありません。いわゆる「良い借金」と「悪い借金」と呼ばれる性質の違いは、不動産投資のローンに対しても当てはめられます。

• 良い借金：リターンがある資産を買うための借金
• 悪い借金：リターンがない物品を買うための借金

事実、潤沢な資産を築いている投資家の多くは、ローンを利用して「より大きなお金を生むための借金」を積極的に利用しています。

一方、借金に苦しんでいる人の多くは、住宅ローンや自動車ローンの返済、ブランド品や趣味娯楽のアイテムを購入するなど、お金を生むことのない用途にローンを利用しているのです。

資金使途さえ見誤ることなく、前者のようにローンを駆使する意識があれば、不動産投資でローンを利用することは決して悪ではありません。

自己資金のみで投資できる不動産も多数ある

マンションやアパートは高額な傾向にあるものの、区分マンションや戸建であれば数百万円から投資できます。

数百万円であればローンを利用する必要はなく、資金を貯めて自己資金のみで物件を購入できるため、安全に不動産投資を始めることが可能です。

昨今では、地方にある中古物件を格安で購入し、リノベーションを施すことで賃貸物件をバリューアップし、投資対効果に優れた高利回り物件を運用するケースが増えてきました。

不動産投資といっても方法は決して1つではなく、借入リスクを全く負わずに始める選択肢にも目を向けてみてください。

家賃滞納などの入居者トラブルがある

不動産投資は、家賃収入により利益を得るビジネスモデルであるため、家賃滞納が続けばキャッシュフローが回らず事業として成り立たなくなります。

しかし、契約相手は一個人であるケースが多く、経済状況は人それぞれ。入居審査時は収入に問題がなかったとしても、入居中に状況が変わり家賃を支払えなくなる可能性は、決してゼロではありません。

こういった理由によって、入居者が途中から家賃滞納の始めても、不動産投資家がすぐに入居者を追い出すことは不可能です。借地借家法と呼ばれる、賃貸物件の借り手を保護する法律があることから、強制的に退去させるために複数の工程を踏む必要があるのです。

家賃保証を利用して家賃滞納を回避する

家賃保証会社は、入居者が家賃滞納を行った際に立て替えを行う会社のこと。家賃が滞納されている場合には、家賃保証会社がオーナーに代わって入居者に催促を行うため、自らが家賃の取り立てに赴く必要がなくなります。

これにより、金銭的な問題や面倒なトラブル解決の労力が減り、家賃滞納に対する不安は大幅に軽減するのです。

人口減少が進んで空室リスクが高まる

日本全土で少子高齢化が進んでおり、人口減少が深刻化しつつある現状を見て、不動産投資に否定的な意見を持つ人は多くいます。

確かに、この事実は不動産の空室リスクを高める原因となって、投資家にネガティブな影響を与えるのですが、人口減少によりマイナス効果が懸念される業界は不動産界隈だけではありません。

人口減少は、消費者の減少を示しており、ほぼ全ての業界で顧客が減ってしまうのです。つまり、いまからビジネスを始めるなら、必ず「人口減少の問題」と向き合う必要があり、これは決して不動産投資に限った話ではないのです。

付加価値を意識することで競争を勝ち抜ける

日本国内の人口は減りつつあり、不動産投資に限らずあらゆる分野で向かい風が吹いています。こうした状況のなか、ビジネスシーンでは「付加価値による商品の差別化」が、より一層意識され始めました。

多くの消費者が、自分らしいライフスタイルに強い関心を向けつつあるのです。一部の不動産投資家は、そういった時代の流れを感じ取り、よりターゲットを絞り込んだ住居をデザインすることに注力し始めました。

特徴のなかった一室を、全面コンクリート調の内装に張り替えたり、壁を取り壊して3DKの部屋を1LDKに間取り変更したり、ほかの物件に埋もれない独自のコンセプトを持たせたのです。

このように時代の流れを投資に反映させて、入居客に付加価値を提供することを意識すれば、人口減少が深刻化しても競争を勝ち抜いて利益を獲得し続けられます。

世帯数が増加している地域は多数ある

人口減少が進む一方、世帯数は反比例してどんどん増加していく傾向にあります。

下図は、国立社会保障・人口問題研究所が公表している、日本国内における世帯数の推計を示したものです。

出所：国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計(全国推計) 」

画像左側の「一般世帯総数の推移」は、2020年半ばまで増加することを示しています。一方、画像右側の「平均世帯人員の推移」を見れば、グラフは右肩下がりを続けており、一家庭の世帯人数が減っていることを読み取れます。

つまり、二世帯同居や三世帯同居は減少し、世帯分離が進むことによって総世帯数が増えていくのです。世帯数が増えることで「必要とされる住宅数」はそれほど変動しないと予想されるため、不動産投資は実際のところ人口減少による影響が小さい可能性もあるのです。

上記の傾向から、少人数世帯のニーズに応える物件の需要が高まると予想できるため、ここに着目すれば前述した「トレンドに応じた付加価値」をイメージできます。

大規模修繕に大きなコストがかかる

賃貸物件は、築年数の経過とともに各部が劣化するため、定期的に大規模修繕が必要です。大規模修繕にかかる工事費用は、ときに数百万～数千万円にのぼるため、修繕費用を見誤れば想定利回りを大きく下回ることが考えられます。

こういった、修繕コストの問題点に着目した否定意見は、今回ご説明するなかで最も正当性のあるアドバイスです。

基礎知識を備えた不動産投資家であっても、修繕コストを見誤ったために痛手を被るケースはあるため、特に大規模な投資であるほど慎重にシミュレーションすることを推奨します。

修繕コストを事前に加味してシミュレーションを下す

多くの人が「修繕コストを考慮することは当然」というように考えるものの、積み立てるべき資金を使い込んでいたり、コストの見積もりが甘かったりといった理由から、大規模修繕でキャッシュフローが悪化するケースは多々あります。

つまり、意識だけが先行して、実際に行動は伴っていないのです。そのため、以下のような方法により、確実に大規模修繕にかかる費用を貯めることが推奨されます。

• 家賃収入のうち一定割合を修繕用の口座に振り替えておく
• 妥当な予想より割増で修繕コストを計算しておく

大規模修繕は、おおよそ10～15年スパンで訪れるため、資金を準備する時間は十分にあるはずです。シミュレーションの段階からシビアな計画を立て、確実に大規模修繕へ対応できるよう備えておく意識が求められます。

悪徳業者に粗悪な不動産を勧められる懸念がある

不動産業界の一部では、マイナス収支が何年も続くような割高な不動産を勧められ、破産に追いやられるといった事例があります。そもそも、不動産投資について詳しい投資初心者が少ないため、情報の非対称性を利用して搾取されやすい構造になっているのです。

たとえば、2018年には「かぼちゃの馬車」と呼ばれるシェアハウスが市場に出回りました。かぼちゃの馬車は、経済的に余裕のある「高属性」と呼ばれる人たちへ販売され、多くの人が多額のローンを組んでシェアハウスオーナーとなったのです。

しかし、かぼちゃの馬車は賃貸物件として非常に粗悪で、集客力のない案件ばかり。当初、大々的に謳われていたサブリース（家賃保証）は突然停止され、オーナーに支払われる家賃収入が著しく低下したため、破産に追い込まれる投資家を多く生みました。

こうして、顧客が持っている情報の乏しさにつけ込み、粗悪な不動産を売りつける悪徳業者の存在を知っているからこそ、不動産投資に否定的な意見を持っている人も少なくありません。

業者から提案された「美味しい話」には要注意

2018年から2019年にかけて、かぼちゃの馬車以外にも複数の悪徳業者の存在があらわになりました。

当メディアの記事「サブプライムローン問題の再来？不正融資がまねく不動産業界への影響」で解説しているように、一部では世間からの不信を買うような事案が発生しているのです。

こうした詐欺まがいの事案から身を守るためには、不動産投資の基礎知識を広く理解し、不自然な話を見抜けるようリテラシーを高めることが最も効果的。たとえば、基礎知識を持った人がかぼちゃの馬車であれば、以下のような点で不自然であったと分かります。

• 入居者の快適性を考慮されていない間取りとなっている
• 高額な家賃に対して、住居のクオリティが不相応に低い
• 家賃保証を前提とした収支計算となっており、実現性に欠ける

全く利益の出ない賃貸物件を、さも優良な投資案件のように演出することには悪意が感じられます。しかし、投資家側が知識を身に付ける以外に、かぼちゃの馬車のような案件を避ける方法はありません。

そのため、悪徳業者をいち早く見極められるよう業界の情勢を学び、美味しい話を安易に信じないよう注意する意識が求められます。

初心者をターゲットにする悪徳コンサルタントにも要注意

注意しなければならないのは、不動産を販売する悪徳業者だけではありません。投資初心者に不動産投資のノウハウを教える「不動産コンサルタント」の一部にも、詐欺まがいの行動を取る人たちがいるのです。

代表的な手口は、条件の良くない賃貸物件を初心者に紹介し、不動産の販売業者から手数料を受け取るといったもの。もちろん、健全なコンサル事業を行っているケースは多く、全てのコンサルタントを危険だと認識する必要はありません。

しかし、投資の世界では、知識・経験の少ない初心者を「カモ」だと捉えて、お金を巻き上げる人たちの存在を把握しておかなければ危険です。

まとめ

「不動産投資はやめとけ」という意見は多くありますが、ノーリスクで経済的成功を目指す方法はありません。そのため、不動産投資に関するリスクを全体的に理解し、それぞれに対処する術を身に付けておく必要があります。

「不動産投資はやめとけ」といった否定的な意見は、一種のアドバイスだと捉えて対策を考える機会としつつ、大部分のリスク対策を会得した段階でスタートすることを推奨します。