利回りを理解すれば不動産投資は誰がやっても成功できるという事実
By Oh!Ya編集部
3,978view
不動産投資の成否を分ける物件選びにおいて、最も重視する指標は利回りだと思います。しかしこの利回りは実に奥が深く、そして厄介な存在です。利回りを正しく理解していないと不動産投資の真の姿が見えてこないばかりか、誤解したまま物件を買ってしまうと大失敗の原因にもなるからです。
この記事では厄介でありながらも最重要指標である利回りについての正しい知識と、そこから不動産投資の真の姿を知る方法を解説します。
目次
不動産投資の最重要指標、利回りの基本
不動産投資の最重要指標である、利回りについてその基本を解説します。すでにご存じのことも多いと思いますが、おさらいも含めてお読みください。
利回りとは何か
利回りというのは、不動産用語ではありません。投資商品全般に使われている言葉で、その投資をしたことによって得られるリターンの増加率のことです。増加率という表現にしましたが、投資は元本保証ではないのでマイナスの利回りも存在します。
例えば100万円を投資して1年後に105万円になったのであれば、その投資は増加分が5万円なので100万円に対して5％、つまり利回り5％ということになります。
不動産投資の世界で使われている利回りとは、その物件を購入して賃料収入を得ると物件の購入費用に対して1年で何％稼ぎ出すことができるかを示す数値です。
物件情報に必ず表示されている利回り
収益物件として売られている不動産物件には必ず、この利回りの表示があります。しかも最も見やすいところに表示されているので、それだけ重要な数値であることが分かります。
こちらは、収益不動産情報サイトとして有名な「楽待」のトップページに表示されている、注目物件情報です。物件価格の隣に7.00%、5.57%などと表示されているのが、それぞれの物件の利回りです。価格の次に重要視されている数値であることが、この表示だけを見ても分かります。
出典：楽待トップページ
物件情報の利回りは「表面利回り」
物件情報の中でもこれだけ重要視されている利回りは、すべて表面利回りで表示されています。この表面利回りというのは名称の通り表面上のものであり、不動産投資の真の姿を表したものではありません。
何が足りないのかと言いますと、表面利回りは単純に「年間の賃料収入÷物件購入価格」で求めているだけなので、物件を維持するコストや空室になった場合などが全く考慮されていない点です。実際に不動産投資をしていて物件を維持するコストがないわけはありませんし、空室にならない保証もないため、表面利回りはあくまでも目安であり、利回りの中でも最も高い数値になる最大値です。
表面利回りは目安にすぎない
先ほども述べたように、表面利回りは異なる物件同士を比較したり、だいたいどれくらいの利回りになるのかという相場観を掴むための目安に過ぎません。それではなぜ、物件情報を表示する時に表面利回りではなく投資家の取り分として本当に残るお金（手残り、またはキャッシュフローといいます）で表示しないのか？という疑問が生じると思います。
それらの数値は実際に運用してみないと分からない部分や、その物件を運用する投資家によって数値が変わってくるため、一概には言えないのです。すべての物件情報に共通する規格であり、そこからキャッシュフローを計算するための基礎的な情報として使われているのが、表面利回りです。
表面利回りと実質利回りの違い
表面利回りに対してより不動産投資の現実に即した利回り表示として使われているのが、実質利回りです。表面利回りと実質利回りの違いやその計算方法、また実質利回りを計算するための数値を求める方法などは、以下の記事に詳しい解説があります。
・【2019年最新】正しい利回りの算出方法と全国の平均利回りまとめ
不動産投資をもっと正確にシミュレーションするための指標
表面利回りはあくまでも目安なので、ここでは不動産投資の真の姿に迫ることができる数値の考え方と、求め方を解説していきます。
キャッシュフローROIとは？
不動産投資家の手残りとしてよく用いられているのが、キャッシュフローROIという数値です。ROIとはReturn On Investmentの略で、資本利益率と訳されています。簡単に言うと、不動産投資によって得られた現金（キャッシュ）の資本に対する利益率・・・つまり投資家の手残り現金のことです。
すべての不動産投資家は、手残りがどれだけあるかを物差しに収益物件の吟味をしています。つまり、キャッシュフローROIがどれだけの数値になるのかを重視しているわけです。
キャッシュフローROIの計算方法
それでは、キャッシュフローROIの計算方法を解説しましょう。キャッシュフローROIの計算式は、以下の通りです。
（年間の賃料収入 － 物件維持コストや税金、ローン返済など） ÷ 物件購入費用 × 100 ＝ キャッシュフローROI
表面利回りとの違いは明白で、物件維持コストや税金などがすべて差し引かれた後の手残りを物件高費用で割っています。ここで注目したいのは、維持コストや税金だけでなく、ローン返済分も差し引かれているという点です。つまりキャッシュフローROIは、不動産投資で動くすべてのお金が考慮された数値であるということです。
先ほどキャッシュフローROIは投資家によって変動すると述べましたが、これはローン返済額が投資家によって異なるからです。属性の高い人であればローン金利が低くなりますし、自己資金を多く払い込んでいる人は毎月の返済がその分少なくなります。他の数値はあまり変動しませんが、ローン返済額だけは投資家によってまちまちなので、物件情報表示の段階では表面利回りしか表示しようがないわけです。
キャッシュフローROIがプラスでなければ買ってはいけない
表面利回りが絶対にマイナスになることはありませんが、キャッシュフローROIは維持コストやローン返済額によってはマイナスになることがあります。当然ですが、収支シミュレーションの段階でキャッシュフローROIがマイナスになっているような物件は買うべきではありません。
この判断をするためにある数値と言っても良いほど重要な数値なので、物件を吟味する時には表面利回りに加えてキャッシュフローROIをしっかりと計算して投資判断をしてください。
自己資金回収率（CCR）とは？
もうひとつ、キャッシュフローROIに加えて不動産投資の成績を知ることができる重要な数値があります。その数値は、CCRです。CCRとはCash on Cash Returnの略で、明確な訳はありませんが「自己資金投資効率」という意味合いです。
このCCRで分かることは、自己資金をどれだけ効率良く回収できているかという不動産投資の姿です。収益物件を購入する時の資金の大半をローンで調達するため、実際にキャッシュ（現金）が動くのは自己資金だけです。その自己資金は投資家にとって重要な現金資産なので、それをどれだけ早く回収できるかを知る必要があるわけです。
そして、その自己資金の回収効率を知るための数値が、CCRです。
CCRの計算方法
CCRの計算で使用する数値は、物件購入費用とキャッシュフローROIです。あくまでもキャッシュの流れを知るための数値なので、維持コストやローン返済を差し引く前の名目的な賃料収入ではなく、手残りであるキャッシュフローROIを用いて計算します。計算式は、以下の通りです。
年間のキャッシュフローROI ÷ 自己資金 × 100 ＝ CCR
CCRを使った評価方法
先ほどの計算式を用いてシミュレーションをした結果、CCRが10%となったとしたら、毎年のキャッシュフローで自己資金を10%ずつ回収していくので全額を回収するのに10年かかる計算になります。
これだと投資効率が決して良いとは言えないので、少なくともCCRが30%は欲しいところです。30%だと3年～4年のうちに自己資金を回収できるため、比較的安全な投資案件だと思います。さらに、自己資金の回収率が高いということは、次の物件への投資機会も早く訪れることを意味しています。
このようにCCRは、投資の健全性を知るのに役立つ数値です。
空室率の収支シミュレーションに加味する方法
正確な利回りを計算するためには、空室率という概念も加味する必要があります。どんなに優良物件であっても最初から最後まで稼働率100%ということはあり得ないので、空室率を考慮した計算をすることで、よりシミュレーションが現実に即したものとなります。
空室率を考慮する
空室がどれだけ発生するかは、これからやってくる未来の話です。そのためある程度の経験則を含めた見通しで推し量ることになります。よくあるのは、15%や20%といった比率で計算する方法で、築年数が増えるにつれて空室率の予測値を高めていくのがよくある方法です。
このパーセンテージは、具体的にどれだけの空室が発生するかという根拠で求める数値ではありません。築年数や立地条件などを考慮して、「これくらいの利益損失があるのではないか」という見通しで用います。
空室率を考慮してキャッシュフローがマイナスになったら？
空室率を考慮したキャッシュフローROIを計算した結果、収支がマイナスになることがあります。満室想定でプラス収支になると思われていた物件を実際に運用したらどうなるかという、真の姿が見えた瞬間です。
収支がマイナスになると見られる場合、その物件は買わないというのがセオリーではありますが、必ずしもダメというわけではありません。なぜなら、空室率を考慮する前はキャッシュフローROIがプラスになる見込みの物件なのですから、空室率さえ改善すれば経営が成り立つと考えることもできるからです。
空室率を改善できる何らかの見込みや自信があるのであれば、購入しても良い物件だと思います。
空室率を改善するには？
空室率を加味したところキャッシュフローROIがマイナスになってしまう物件は、投資妙味が低いということで価格が安くなりがちです。最初は安くなかったとしても、空室率を理由に値引きの交渉に持ち込むこともできるので、結果として安く仕入れられる可能性があります。
しかし、空室率を改善すると簡単に言っても、そんなことができるのでしょうか。あまり初心者向きの投資スタイルではありませんが、以下の記事でご紹介しているような方法で取り組めば、格安物件を優良物件に変身させられるかも知れません。
表面利回りで収益物件を評価する方法
先ほどまでの解説は、狙いを定めた物件に対する正確な収支シミュレーションの方法論です。ここからは表面利回りのみが表示されている物件情報から、いかにお宝物件を見つけ出すかというノウハウの解説です。
不動産投資の目的によって目標利回りは異なる
不動産投資の目的や種類によって、目標とする利回りは異なります。賃料収入を大きくするか、もしくは仕入れ価格を低くするか。利回りを向上するにはこのどちらか、もしくは両方に取り組む必要があるわけですが、新築物件は価格が高いので同じ賃料収入でも利回りは低くなりがちですし、中古の格安物件は賃料収入こそ低くなりがちで空室リスクが高いものの、その一方で物件価格が安ければ利回りは高くなります。
- 賃料収入狙いであれば、新築で8%、中古で10%
- 売却益、資産形成狙いであれば、都内物件で5%
これらの利回りがそれぞれ目安になります。これは表面利回りなので、これだけの数値が出ている物件をそう珍しくはありません。
都市部ほど利回りは低く、地方ほど利回りは高くなる
全体的な傾向として、大都市圏は利回りが低くなりがちで、地方は利回りが高くなる傾向があります。これはもちろん、物件価格が都市部と地方で異なるからです。物件価格が安ければ利回りは高くなるため一見すると魅力的に見えますが、それは本当に入居者がいて賃料収入が発生すればの話です。
高利回りであることだけで飛びついてしまうと高い空室リスクに悩まされることになるので、利回りだけで判断するこの危険性がお分かりいただけると思います。
3大都市圏の利回り目標
東京、大阪、名古屋を中心とした3大都市圏の表面利回りの目安をご紹介します。あくまでも平均値から算出された目安ですが、この利回りをクリアしているかどうかは購入判断の参考になると思います。
| 首都圏 | |
|---|---|
| 東京 | 6% |
| 神奈川 | 7.7% |
| 埼玉 | 8.5% |
| 千葉 | 9% |
| 関西圏 | |
|---|---|
| 大阪 | 7.6% |
| 兵庫 | 8.7% |
| 京都 | 7.2% |
| 滋賀 | 9.7% |
| 奈良 | 12.7% |
| 和歌山 | 14.4% |
| 中部圏 | |
|---|---|
| 愛知 | 8.5% |
ここにご紹介したのは3大都市圏だけですが、さらに細かい東京23区の利回りデータや全国の政令指定都市の利回りデータなどは、以下の記事でご覧いただくことができます。
・【2019年最新】正しい利回りの算出方法と全国の平均利回りまとめ
表面利回りはあくまでも目安であると心得よう
再三述べてきていることですが、表面利回りは目安となる数値や他の物件との比較などに用いる、あくまでも目安です。この利回りが現実になることはありませんので、その点は再度押さえておいてください。
不動産投資の現実の姿を見ることができるのは、キャッシュフローROIを求めてからということも、付け加えておきます。
利回り表示に潜むカラクリを知っておこう
目安として使用するのが表面利回りの役割ですが、さまざまなコストを差し引く前の数値で求めるため表面利回りはあらゆる数値の中でも最も高くなります。それを利用しようとするカラクリもあるので、その注意を喚起しておきたいと思います。
想定利回りである可能性
収益物件を売る側にとって、投資家に魅力的に見せるためには利回りをできるだけ高く見せたいと思うはずです。そこで表面利回りを用いるというくらいであれば大きな問題ではないのですが、それが想定利回りだとすると、もうひとつ別の注意が必要になります。
中古物件で表示されている表面利回りは、これまでの実績から表示されていることが多いですが、新築物件の場合はまだ入居者が入った実績がないため、想定している家賃で利回りを計算することになります。それが、想定利回りです。もちろん想定なのでその通りになるとは限らず、場合によっては表面利回りすら想定利回りよりも低くなる可能性もあります。
新築物件以外にも、空室になっている中古物件でも「本来ならこれくらいの家賃を取れる」という希望的観測をもとに想定利回りを計算し、表示しているケースがあります。その希望的観測通りになるとは考えにくいので、こうした物件情報の利回りはかなり盛られていると考えるべきでしょう。
表示されている利回りが表面利回りなのか、想定利回りなのか、明確に表示されていない場合は尋ねて確認しておきましょう。
現在空室の中古物件では利回りが期待値である
先ほども述べましたが、空室の中古物件では利回りが想定利回りなのかどうかをチェックする必要があります。想定利回りとは便利な言葉で、極端な言い方をすればいくらを設定してもOKという無法地帯になる可能性もあるので、空室の中古物件では過去の利回り実績も併せてチェックするようにしましょう。
中古物件では減価償却に注意
不動産には減価償却という概念があります。毎年価値が下がっていく分を損金として計上できる仕組みのことですが、中古物件の場合はすでに減価償却の年数をある程度消化しているという事実があります。
木造の一棟アパートであれば22年、鉄筋やRC造のマンションであれば47年というのが法定耐用年数なので、それを超えた築年数の物件は減価償却の恩恵がありません。その分価格が安ければ買う価値もありますが、特に築年数が20年近くになっているような一棟アパート物件を買う際には、減価償却が数年しか残っておらず、減価償却ありきの収支シミュレーションがすぐに通用しなくなってしまいます。
まとめ
不動産投資の世界では重要過ぎると言っても良いほど理解しておくべき、利回りについて詳しく解説してきました。この記事の内容を理解していただければ、表面利回りとキャッシュフローROI、そしてCCRの使い分けができるようになるため、不動産投資の真の姿で物件選びができます。
投資という以上、数字が支配する世界です。ちょっとややこしい部分もあると思いますが、ぜひとも「数字に強い不動産投資家」を目指してください。
