被害者多数！怪しい不動産投資セミナーに共通する3つの特徴は？

不動産投資セミナーは、書籍やネット記事と並んで情報収集の方法として利用されています。しかし、セミナーで手に入る情報は、全てが正しいわけではないと注意してください。

なかには、初心者を勘違いさせるような主張を続けて、半ば強引に物件成約へ誘導するセミナーもあるのです。

今回は、情報の非対称性を利用して「初心者をカモにするセミナー」を、怪しい不動産投資セミナーと定義して話を進めていきます。

【3パターン】怪しい不動産投資セミナーの特徴

セミナーは有用な情報を直接聞ける、素晴らしい学習の場です。しかし、なかには偏った情報を伝えて「物件成約に繋げること」だけを目的とした、参加者目線ではないセミナーもあります。

ただ、有名セミナーでなければ口コミ評価は少ない、もしくは全く見当たらないケースが多いため、良いセミナーと悪いセミナーを分別するのは初参加者にとって難しいです。

この項では、どういった不動産投資セミナーに注意すべきなのか、怪しいパターンを3つに分けて挙げていきます。

パターン1：セミナー講師や運営会社の実績が不明瞭

もちろん、セミナーの中身が分かれば良し悪しの判断は容易ですが、公開されている概要だけで判断するのは難しいです。そのため、第一のフィルターとして「開催者側の実績」に注目することをおすすめします。

たとえば、判断基準としてプラスのポイントになるのは、以下のような事項です。

• 実際に不動産投資を行っている
• 著書・コラムの執筆実績が多い
• セミナーの開催実績が多い

無料セミナーでは、開催会社のスタッフやファイナンシャルプランナーが講師を務めるケースも多くあります。そして、その多くは実際に不動産投資をしたことのない人ばかり。

こうしたセミナーは、物件成約を目指した「不動産投資を勧めるための場」としての色が強く、内容の薄い話を長々と聞かされる可能性が高いです。中身のない講習を避けたいのであれば、明確な実績が見えない不動産投資セミナーは選ばないことをおすすめします。

パターン2：抽象的で受けの良い言葉ばかりを使っている

実績の有無や条件はあくまで最低限の判断基準。ですから、華々しい経歴の持ち主がセミナー講師だからといって有益なセミナーと決めつけてはいけません。いわゆる「凄そうな人」を演出して言葉に説得力を持たせ、知識の乏しい初心者を取り込もうとするセミナーも多々あります。

こうした不動産投資セミナーに共通するのは、抽象的かつ不動産投資のネガティブな側面を語らないという点。多少勉強をすれば、不動産投資にリスクがあるというのは分かります。

しかし、実際に不動産投資でトラブルを経験したことがなければ、リスクに対する危機感というのは容易く消えてしまいます。経験者が「リスクなど恐れない投資家が成功する」と熱弁した途端に心が揺らいでしまうのです。

これは華々しい経歴につられて、その人の全てが優れているように錯覚するハロー効果が働くからです。完全に認知の歪みを防ぐのは困難ですが、セミナー中は冷静さを保てるよう意識して、講師がポジティブな話題ばかりしていないか注意しましょう。

パターン3：海外エリアを対象にした初心者向けのセミナー

海外不動産を扱ったセミナーは、それなりに不動産投資について勉強した方にも注意が必要です。基礎知識を学んでいれば、日本国内は人口減少が深刻化するため、物件選定の際は賃貸需要を入念に調査すべきだと理解しています。

そのため、日本で投資をして失敗しないだろうかと、心中では懸念を抱くもの。こうした不安に対して「海外は人口増加中で賃貸需要が高い」とアピールすれば、海外不動産は非常に魅力的な投資案件に思えてしまうのです。

しかし、基本を振り返ってみれば、海外エリアへの投資はリスキーだと気付きます。

• 土地勘がなく街の雰囲気が分からない
• 修繕を現地の専門家に依頼する必要がある
• 現地の法律・税制の変化に対応するのが困難

冷静に判断すると、不動産を運用するうえで致命的なポイントばかり。海外エリアに在住した経験があり、現地住民とコミュニケーションが取れるならまだしも、「儲かりそうだから」といった理由だけで成約を決めるのは禁物です。

投資対象が海外に移ったとしても、判断基準をブラさない姿勢を大切にしてください。

セミナーで損しないために不動産投資家に求められる意識とは？

オレオレ詐欺や架空請求が高度化しているのと同様に、一部の怪しいセミナーもあの手この手で不審点を隠しています。

事実、不動産業界を騒がせる大事件となった「かぼちゃの馬車」や「ケリーバックス」も、大手不動産情報サイトにセミナー情報を掲載していました。投資家からお金を巻き上げていた悪徳業者が、表面的には問題のないセミナーとして堂々と宣伝されていたのです。

そのため、怪しいセミナーのパターンを覚えるだけでなく、より本質的な危機回避に役立つ「騙されない意識作り」が重要だといえます。この項では、具体的にどういった意識を持つべきなのか、順番に解説していきます。

無料セミナーは「営業」で費用を徴収していると知る

無料セミナーは、参加費を払わずに講習を聞けます。であれば、この数十人分を収容するセミナー会場や人件費はどうやって捻出しているのでしょうか？

答えは簡単で、無料セミナーの開催費は「参加者に物件を販売すること」によって利益を出しています。試しに不動産投資セミナーを検索すれば、同じ内容の無料セミナーが定期的に開催されていることが見て取れます。

赤字であれば、このように何度も同じセミナーは開かないはず。つまり、セミナー開催によって一定数の成約を見込めるからこそ、何度も同じ無料セミナーが開かれているのです。

こうした不動産投資セミナーの多くは、巧みに参加者のモチベーションを高めて、収益性の低い投資案件を販売することで知られています。怪しいセミナーの特徴として解説したように、ポジティブな側面だけを語ってはいないか注意して参加しましょう。

損失回避にもとづく「即決」はNG

不動産投資セミナーに参加すれば、魅力的だと感じる案件に何度も出会うものです。そのうえ、営業マンに購入を急かされると、チャンスを逃したくないと考えて「即決」という選択が頭をよぎります。

しかし、余程の自信がない限り、即決をすべきではありません。なぜなら、こうした場面での購買意欲は「買わなければ後悔するかも」という、損失回避をベースにした思考が働きやすいからです。

これは投資を失敗させる心理作用としても有名な、プロスペクト理論に通じる心理状態にあるといえます。プロスペクト理論は、損失を何としても回避したいと思うばかりに、合理的な判断ができなくなる脳みその不合理を指す意思決定モデルの1つ。

自身の判断能力の高さを過信することなく、ましてや直感なり運なりに頼ることなく、常に「即決しなければならない理由は？」と根拠を求める姿勢を忘れてはいけません。損失回避をベースに判断していると気付いたなら、その即決は短絡的な決断だと自覚できるはずです。

このセリフが出たら危険！注意すべき営業マンの言葉

特に無料セミナーでは、講習後に営業活動があるため営業マンの一挙一動に注意しなければなりません。疑いを持たずに商談を進めると、モチベーションを高められて瞬く間に成約に導かれてしまいます。

不動産投資を始めたい、もっと資産を増やしたいと強く思う私たちを誘導することなど、営業のプロにかかれば難しくはないのです。しかし、投資意欲をそそる強い言葉のなかには、収益性の低い物件を紹介するときに使われる「決めゼリフ」があります。

30年のあいだ家賃が保証されます

サブリース契約による長期的な家賃保証をメリットとして、マンションやアパートを紹介されたときは警戒してください。

家賃保証により安定利益を獲得できると聞けば、ローリスクハイリターンな投資をイメージしますが、サブリース契約を結ぶと借地借家法により投資家（物件の貸し手）が不利になります。

これにより、サブリース会社は投資家より強い立場になり、一方的な家賃保証の減額や契約解除が可能となるのです。そのため、どれだけ商談中に「ずっと家賃を保証します」といわれても、契約を交わした時点でサブリース会社に全ての決定権を握られてしまいます。

つまり、家賃保証などあってないようなもの。サブリース契約を前提に地方の物件を成約させ、入居率が下がった段階で減額・解約を迫られる事例は多発しているため、家賃保証を提案されたときは特に警戒してください。

節税対策になります

節税対策に不動産投資を勧めるセミナーは多々あるものの、節税効果をメインに運用するのはおすすめできません。なぜなら、不動産の購入年度以降、大きな出費を伴うイベントが限られており、本業の課税額を減らせるのは「赤字が出たとき」に限られるからです。

つまり、長期的に節税効果を発揮させるには、長期的に赤字運営を続けなければなりません。資産形成のために始めた不動産投資が、これでは本末転倒です。

特に高所得層は節税効果に魅力を感じやすいですが、現役投資家やコンサルタントの発信にも「節税目的で始めるべきではない」という意見が多いことから、メインの目的として定めるべきではないといえます。

購入希望者が大勢いるので早い者勝ちです

これも、成約を急かすために使う営業マンの常套句です。即時売り切れるほど人気な物件であれば、セミナーに持ち込んで初心者を相手に販売するでしょうか？

また、仮に本当の人気物件だとしても、入念な調査もしないまま即決する理由にはなりません。人気物件であることと、利益の出る物件であることはイコールではないからです。

購入希望者が大勢いると聞いたときは、注目はされていても稼げる物件かどうかは分からないと思い出して、判断の余地すら与えない商談からは辞退することをおすすめします。

信頼できる不動産投資セミナーの特徴は？

セミナーを疑う方法ばかりを解説しましたが、優良な不動産投資セミナーも数多くあります。そして、怪しいセミナーと同様に、信頼できるセミナーにも見分けるポイントが存在しているのです。

この項では、信頼できる不動産投資セミナーに共通する、3つのポイントについて解説していきます。

なお、不動産投資セミナーの選び方は、当メディアの「【完全版】本当に役立つ不動産投資セミナーの探し方」でも解説しています。セミナー探しの際は、こちらも併せて参考にしてみてください。

収支シミュレーションに根拠がある

収支シミュレーションや投資計画を提示されたときは、以下のようなポイントを確認してください。

• 賃料設定が相場価格より高くはないか
• 税金の支払いを加味した計算結果であるのか
• 築年数の経過による賃料の減額は織り込んでいるか
• 大規模修繕の費用はシミュレーションに含まれているか

自身でシミュレーションできる場合も、営業マンの誠実さを確かめるために質問を投げかけてみてください。質問に対して明瞭な回答を出してくれる場合は、セミナー講師の質が良いと判断できます。

一方、上記のいずれかに問題があれば、提示されたシミュレーションは高確率で実際より楽観的な結果を使用しています。不利な部分を隠そうと曖昧な回答をするなら、参加者目線に欠けるセミナーだといえるでしょう。

投資で痛手を負いたくなければ、常に「最悪の事態」を想定して行動することが重要です。利益にかかわる資料が出てきたときは、その情報が相手の都合の良いように改変されていないか、何度も確認することをおすすめします。

提示される情報が新しいものである

投資の世界において、情報の新しさは何より重要です。たとえば、現時点で空室の物件を紹介するときに、満室だった1年前の資料を提示されても困ります。

前述したシミュレーションとは異なり、「リアルタイムの情報ではない」ということ以外は真実であるため、情報の古さ以外に資料のどこにも矛盾がなく厄介なのです。これを理解して全資料を最新に保っているなら、参加者目線を大切にしているセミナーであると判断できます。

デメリットやリスクに対する解説がある

デメリットやリスクを余すところなく解説し、参加者に失敗して欲しくないという意思が見えるなら、信頼できるセミナーである可能性は高いです。

メリットの裏側には必ずデメリットが潜んでいますが、販売業者にしろ不動産コンサルタントにしろ、こうした事実を参加者に知らせるのは事業にマイナスの影響を及ぼすはず。それでもネガティブな側面を解説するのは、「参加者と長期的な関係を築きたい」という意思のあらわれだといえます。

利益だけを優先させる悪徳業者もいるなか、不動産投資に裏表があることを示してくれるなら、信頼できるセミナーだと判断できます。

まとめ

書籍やネット記事では公開されない、貴重な生の意見を聞けることは不動産投資セミナーの魅力です。しかし、一部では初心者を勘違いさせる内容のセミナーもあるため、知識や経験が浅いうちは十分に注意しなければなりません。

今回ご説明した注意点や意識のあり方を参考にして、損をしないように気を付けて参加することをおすすめします。また、当メディアのセミナーの紹介記事「絶対に損しない不動産投資セミナーの開催会社17選」も、併せて参考にしてみてください。