【徹底解説】不動産投資における証券化のメリット・デメリットとは？

投資を検討している人は、メジャーな投資である「不動産投資」や「株式投資」から始めようとするケースが多いです。そんな人の中では、「不動産証券化商品」を目にしたことがある人もいるでしょう。

今回は、その不動産の証券化について詳しく解説します。不動産の証券化は不動産投資に分類されることもあり、不動産投資家としても知っておいた方が良いです。現物不動産投資と不動産証券化商品を併用するという選択肢が生まれるかもしれません。

不動産の証券化とは？

まずは、そもそも不動産の証券化とは何か？という点に関して、証券化の仕組みと証券化する理由を解説していきます。

証券化の仕組み

不動産証券化の仕組みを簡単に表すと以下になります。

• 不動産ファンドなどがSPCを設立
• SPCが投資家からお金を集める（投資家は証券を買う）
• SPCが上記のお金と融資で不動産を取得
• 取得した不動産の管理、運営を専門業者に任せる
• 取得している不動産からの収益を投資家へ分配する

SPCとは、不動産を取得することだけを目的につくられる会社のことです。上記のように、投資家は証券を購入することで不動産に出資しているということになります。

そして、その投資家から集めた資金と融資を合わせたお金で不動産を取得し、その不動産から生まれる（賃貸）収益を投資家に還元するという流れになります。

証券化する理由

そもそも不動産を証券化する理由は、不動産を小口化して流動性を高めるためです。不動産は高額な商品であり、一棟物件の場合は億を超える物件ばかりです。そのような物件を取得するのは個人では困難であり、たとえ法人だとしてもリスクが伴います。

また、物件価格が高額であるという理由は、不動産の流動化（売りやすさ）が低いという一因といえるでしょう。そのため、不動産を証券化することで小口化し、誰でも取得しやすいようにしたのが不動産を証券化した理由になります。

個人で購入できるのはREIT

不動産の証券化といえばREITを思い浮かべる人が多いでしょう。しかし、実は不動産を証券化している例はREITだけでなく、たとえば「私募REIT」や「商業用不動産ローン担保証券」などがあります。

ただ、REIT以外のこれらの商品は主に法人向けであり、個人が取得する商品ではありません。そこで、ここでは個人が取得できるREITの仕組みと取得方法について簡単に解説していきます。

REITの仕組み

REITの仕組みは、当然ながら上述した不動産証券化の仕組みと概ね同じです。ただ、REITの場合は証券会社に上場しているので、株と同じように証券会社を通じて売買できるという特徴があります。

また、銘柄によって以下のように種類がある点も特徴と言えるでしょう。

• オフィス系REIT
• 住宅系REIT
• ホテル系REIT　
• 商業施設系REIT　
• 物流系REIT　
• ヘルスケアREIT
• 総合型

オフィス型とはオフィスビルに特化した不動産を運用しており、住宅系は賃貸マンションなどの住宅に特化しています。また、総合型とはオフィスや住宅、商業施設など色々な種類の不動産を運用しているREITです。

このように、それぞれのREITに特徴があり、その特徴をつかんで投資家は銘柄を決めます。たとえば、今後訪日観光客がもっと盛り上がると思えば「ホテル型REIT」に投資しても良いですし、堅調なオフィス需要に期待する場合は「オフィス系REIT」に投資するというイメージです。

REITの取得方法

REITを取得するときは以下のような方法になります。

• 証券会社に口座を開く
• 銘柄を選ぶ
• 口数を決めて買い注文を出す
• 決済

取得までの流れ

REITは証券会社を通じて売買するので、まずは証券会社に口座を開きます。すでに株式投資などの経験があり証券会社の口座を取得している人は、その口座をそのまま利用できます。口座を開いた後は、前項のように保有する不動産の種類や運用会社の業績などを見て銘柄を選びます。

次に、REITは「口数」なので、取得する口数を決めて買い注文を出すという流れです。REITによって1口の最低価格は異なり、数万円～数十万円まで幅があります。仮に、1口10万円であれば、10万円の売り注文があれば即時決済できるという仕組みです。

REITの収益は2種類

REITを取得することで投資家が得られる収益は以下種類です。

• REITの売買益
• REITからの分配金

まずREITは上場されている証券なので、株と同じように価額が変わります。そのため、自分が取得した金額より高いときに売却できれば、その売買益も収益となります。また、上述したように証券化されているということは、それによって集めた資金で不動産を取得・運用しているということです。

その不動産からの収益も、「分配金」という形でREIT所有者に分配されます。分配金の利率はその不動産からの運用益次第なので、銘柄や運用成績によって異なります。だからこそ、上手く運用してくれそうな銘柄を選ぶ必要があるということです。

不動産証券化のメリット

さて、不動産証券化の仕組み、および個人で取得できる不動産証券化の商品であるREITについて理解したところで、次は不動産証券化のメリットについて解説します。

以下に示しているメリットは、REITに限らず不動産証券化全般にいえるメリットです。

• 高額の不動産に投資できる
• リスクを分散できる
• 運用をプロに任せられる
• 流動性が高い
• 銘柄選びが楽
• ほかの証券より利回りが高い
• ほかの証券よりも還元率が高い

高額の不動産に投資できる

やはり、最も大きなメリットは高額な不動産に投資できるという点でしょう。たとえば、区分マンションやアパート経営などは、個人の資金力でも十分投資できます。しかし、中にはビルを一棟所有したり、ホテルを一棟所有したりしたい人もいるでしょう。

しかし、そうなると数十億円～100億円を超える規模になり、個人で融資を引っ張るのはほぼ不可能です。そのため、不動産を小口化して証券化することで、そのような高額不動産を間接的にでも所有出来る点がメリットといえます。

リスクを分散できる

不動産証券化と似たような商品で「不動産小口化商品」があります。不動産小口化商品の仕組みは証券化と似ていて、小口化して資金を集め不動産を取得し、利益を投資家に分配するという仕組みです。

ただ、「証券化」はしておらず、特定の不動産を取得する目的で資金を集めるのが特徴です。つまり、投資家からすると、不動産小口化商品だと「○○区にある××ビルを取得する」という、ある特定の物件を取得するために投資するかどうかを決めるというわけです。

一方、不動産証券化商品は、複数の物件を保有します。そのため、ある物件で収益があがらなくても、別の物件で収益をあげることができれば、トータルで収益は黒字になるかもしれません。このように、「物件運営に失敗して赤字になる」というリスクを分散できるのも、不動産証券化のメリットといえるでしょう。

運用をプロに任せられる

不動産証券化において、SPCをつくのは投資法人です。たとえば、Aという投資法人（＝運営会社）が不動産を証券化するとなると、まずAが主体でSPCをつくり、そのSPCがAMとPMに委託します。

AMとは

AMとは「アセット・マネジャー」の略称であり、資産運用会社とも呼ばれます。つまり、不動産関係の法人です。AMの役割は、投資法人Aから委託を受けて、物件の投資・売却の意思決定を行うことです。

つまり、実際はAMが投資法人Aの希望している物件を取得し、投資法人Aに物件を紹介します。そして、投資法人Aが物件の取得を了承すれば、AMが主導して売買契約などを結ぶというわけです。さらに、AMは次項で解説するPMの選任も行います。

PMとは

PMとは「プロパティ・マネジャー」の略であり、不動産管理会社と呼ばれます。こちらもAMと同じ不動産関係の法人になります。PMはAMから委託を受けて、AMが取得した投資法人Aの物件を管理・統括します。

具体的な業務は主に以下3つです。

• 賃貸管理業務
• 月次報告書作成業務
• 建物修繕・設備更新提案業務

このように、貸主の募集・更新手続き、収支の月次報告、修繕関係をPMが行います。つまり、不動産証券化商品に投資をすると、間接的に不動産を取得し、さらにAM/PMというプロ手段に物件取得・管理・運用を任せることができるメリットもあるのです。

流動性が高い

不動産証券化商品は流動性が高いというメリットがあります。この流動性に関しては商品によって異なりますが、個人が取得するREITに関しては流動性が高いので、「不動産証券化商品＝流動性が高い」と思って問題ないでしょう。

REITに関しては、上述したように上場されているので、価額さえ合えば即時決済できます。一方、現物不動産は、査定をして不動産会社を選任して売却活動をして・・・と、概ね半年程度は時間がかかってしまいます。

そのため、不動産証券化商品は不動産を間接的に所有しながらも流動性が高いという点は、大きなメリットといえるでしょう。

銘柄選びが楽

銘柄選びが楽という点は、株式投資や現物不動産投資と比較すると分かりやすいです。株式投資の場合、企業業績を調べたり、PERやPBRという色々な指標を加味したりして銘柄選びをします。また、不動産投資は、エリア選定・現場確認・収益性の確認など、こちらも物件選びには手間がかかるのです。

REITもたくさんの種類がありますが、まずは上述した「オフィス系」「住宅系」などの種類でREITが絞れてきます。その上で、実際に投資している物件、および運用している投資法人の業績を加味して選ぶので、株式投資や不動産投資よりは銘柄選びが楽なのです。

実際に、REITとして上場されている銘柄は61種類※、株式の場合は3640種類※もあります。(2018/11/15現在)　不動産にいたっては全国規模で考えたらそれ以上の数があるでしょう。このことからも、不動産証券化商品は銘柄選びの手間が少ないということが分かると思います。

※不動産証券化協会　J-REIT時価総額・上場銘柄数の推移 ※日本取引所グループ　上場会社数・上場株式数

ほかの証券より利回りが高い

また、不動産証券化商品はほかの証券よりも利回りが高いといわれています。私募REITなどの利回りはデータとしてありませんが、実際にREITの利回りは高いです。

不動産証券化協会のデータによると、10年スパンでみたREITの利回りは4％で、東証一部上場の株式の利回りは2％です。仮に、投資金額が500万円の場合には、REITは年間20万円の分配金をもらえ、株式の場合は年間10万円の配当金（≒分配金）になるというわけです。

不動産証券化協会　マーケット概況

ほかの証券よりも還元率が高い

このように、REITは分配金が高い理由は、以下のように収益からの還元率が高い点が挙げられます。

• 不動産投資自体が安定性＆収益性が高い
• 条件をクリアすると法人税免除になる

不動産投資自体が安定性＆収益性が高い

まず、不動産投資自体が安定性と収益性が高い投資になります。株式投資の場合、その企業の商品やサービスが売れるかどうかで業績（≒株価）が決まりますが、どの会社も市況によって業績は左右されます。

一方、不動産投資の場合はオフィスや住宅、ホテルというように、需要がゼロになることはない「不動産」が商品です。そのため、爆発的に収益を上げることは難しいですが、そこそこの収益を継続してあげることができます。それが還元率の高さにつながっているのです。

条件をクリアすると法人税免除になる

また、「当期利益の90％超を投資家に分配すること」などの条件をクリアすれば、REITの運営会社は法人税を免除されます。ほぼ全てのREIT運営会社がこの条件をクリアしているので、投資家への還元率が高くなり、自ずと利回りも高くなるというわけです。

そして、上記2点は、REITに限らず不動産証券化商品全てにいえることです。

不動産証券化のデメリット

一方、不動産証券化商品には以下のデメリットもあります。

• 現物不動産投資よりは利回りが低い
• 現物不動産の所有はできない　
• ほかの証券よりは価額が高め
• 上場廃止リスクがある
• 運営会社の倒産リスクがある

現物不動産投資よりは利回りが低い

上述のように、不動産証券化商品は、証券の中では利回りが高いといえます。しかし、さすがに現物不動産投資の利回りには勝てません。現物不動産投資の利回りは、個々で公表しているわけではないので正確な利回り平均値は分かりません。

しかし、一般的には5％前後から、高ければ10％以上の利回りも望めます。少なくとも、REITと同じ「利回り4％」が現物不動産投資で売りに出されていれば、利回りは低い物件として扱われます。

そのため、資産をある程度増やしたい場合には、不動産証券化商品よりも現物不動産投資の方が向いているといえるでしょう。

現物不動産の所有はできない

不動産証券化商品は、証券を購入することで投資をしているので、間接的に現物不動産を所有しているイメージに近いです。しかし、実際に運用されている不動産の名義が自分というわけではありません。

そのため、「売りたい」や「用途変更したい」、もしくは「自分が住みたい」などのニーズがあっても、それを叶えることはできないのです。また、相続時も証券自体は相続できますが、現物不動産を相続できるわけではありません。

そのため、現物不動産を相続するメリットである、「相続税評価額が安くなる」という恩恵も受けられないということです。

　

ほかの証券よりは価額が高め

不動産証券化商品は、ほかの証券よりは価額が高めです。たとえば、個人で取得できるREITでいうと、2018年11月時点では1口当たりの金額が最も安い銘柄は1.6万円ほどで、価格が高い銘柄は70万円を超えています。

仮に、自分の欲しいと思う銘柄が安価であれば手が出しやすいですが、1口70万円以上であれば分散投資もしにくいです。この点は、不動産証券化商品のデメリットといえるでしょう。

上場廃止リスクがある

また、REITに限った話でいうと、証券市場に上場しているので、その市場ごとに「上場規定」があります。その上場規定に抵触することがあれば、そのREITは上場廃止となり紙切れ同然になるということです。この辺りは株式投資と同じく、上場廃止リスクがあるという点は覚えておきましょう。

運営会社の倒産リスクがある

また、上場廃止リスク以外にも運営会社の倒産リスクもあります。REITでいうと、実際に2008年10月9日にニューシティ･レジデンス投資法人が倒産しています。倒産すれば上場廃止リスクもありますし、運営会社に承継されても方針が変わるかもしれません。

たとえば、オフィス系をメインにしていたREITが、運営会社が変わったことでホテル系に変わることもあり得るのです。さすがにどこかの会社に承継されるとは思いますが、そもそもREITを購入したときの狙いと違ってくるリスクがある点はデメリットになります。

また、この点はREIT以外の私募REITなどでも同じことがいえるでしょう。

まとめ

このように、不動産証券化商品は、不動産を小口化し証券化することで、多くの投資家から資金を集めます。その資金で不動産投資をして、収益を分配するという仕組みです。

大事なことは、概要を知り、メリット・デメリットを理解することです。そうすれば、自ずと現物不動産投資との違いや株式投資との違いが見えてきます。その上で、自分のスタンスに合った投資を選択しましょう。