リノベーション不動産投資は高利回り？効果と買い方のコツを公開
By Oh!Ya編集部
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近年、不動産投資は書籍やインターネット上などで取り上げられることが多くなり、活性化しています。 不動産価格も値上がりしており、新たなマーケットが開拓されつつあります。築年数の古い物件をリノベーションして、新たな価値を持たせて投資する手法も書籍でよく紹介されるようになってきました。
築古物件の購入と賃貸運用は、激増しつつある空き家の対策としても有効です。古くなった空き家でも、リノベーションによって見違えるほど綺麗になり、賃貸用の収益物件として活用できます。 ここでは、リノベーションよって生まれる効果や、リノベーションを利用した不動産投資の手法と物件の買い方についてご紹介します。
リノベーションを利用した不動産投資の効果とは
これまで不動産投資といえば、新築市場が主なマーケットでした。たとえば更地に新築のアパートを建てて賃貸経営していく手法です。
中古不動産は新築とは異なり、利回り（利益率）が高そうな物件を安く手に入れて、リノベーションを行うことでさらに収益を高めて投資として成立させる方法が可能。 リノベーションをすることで不動産にどんな効果があるのでしょうか？
古い戸建やマンションを収益物件に変えられる
築年数の古い戸建やマンションは、建物の損傷が大きいこともあり、不動産投資用の物件としてはあまり注目されていませんでした。 リノベーションをすれば、古い建物でもデザインや間取りなどを大きく変更することで物件の価値を高めることができます。設備なども新しく交換することで、新築以上の投資効率を発揮することが可能です
空き家問題を解消しながら収益を得る
日本の住宅市場はすでに飽和状態にあると言われていますが、その背景には日本の社会問題が関係してきています。 平成25年に総務省統計局が発表したデータによると、2013年の時点で総住宅数は6,063万戸と、5年前のデータより305万戸増加しています。
一方で、空き家数は820万戸。5年前に比べて63万戸抱えていることがわかりました。空き家率(総住宅数に占める割合)は、13.5%と過去最高を記録しているのです。 空き家率は、諸外国と比較して高い位置で推移しているため、いかに国内では中古不動産を有効に活用できていないかがわかります。 これだけ日本に点在する空き家に、新たに「資産効果」をどう持たせるかが、今後の課題とも言えるでしょう
リノベーションは人口減少に転じた日本国内の社会問題と空き家問題、さらには不動産市場の活性化、投資案件の拡大につながるなどの可能性が秘められているのです。
参照：総務省統計局 「平成25年 住宅・土地統計調査(速報集計)」
まずはリノベーションについて理解しておこう
近年では、リノベーションという言葉が認知されつつありますが、具体的にどういう仕組みで、どんな効果があるのかよく理解していない方も多いのではないでしょうか。
リノベーションとリフォームの違い、更にはリノベーションをするにあたってのメリット・デメリットについて見ていきましょう。
リフォームとリノベーションの違いはある？
リフォームとリノベーションの違いについて。 同じ意味で使われることが多く、かなりあいまいです。リフォームとリノベーションの明確な線引きはありません。 しかし、リフォームとリノベーションでは、その目的と効果が異なります。今後リノベーションを検討される上で、まずは二つの基本的知識を理解しておきましょう。
- リフォームは元に戻す
リフォーム(Reform：古い状況から改修を行う)とは、経年劣化によって建物が傷んだり、長期的な使用からくる汚れなど、老朽化した建物を基の新築の状態に近づける改修のこと。
具体的な作業としては、外壁の塗り直しや壁紙の張り替え、水回りの取り替えなどがリフォームに該当します。 リフォームは、壊れたり古くなった箇所を新品同様にするなど、マイナスの状態にある物件を、ゼロ(新築同様)の状態に戻すことが目的です。
- リノベーションは作り変えて付加価値をつける
リノベーション(Renovation：革新、修復等)とは、居住する人の暮らしに合わせた機能や、新築時よりも性能を向上させた、付加価値を付け加えて改修することを指します。
具体的な作業としては、いらない壁を取り払ってその場所を新たにリビングに作り変えるなどの間取り変更（再構築）。災害対策の基準を高める修繕など、現代のライフサイクルに合わせた刷新を行うことが、リノベーションの主な目的です。
リノベーションは、新築以上の付加価値を持たせることにするため、プラスα以上の機能や価値に向上させることを言います。
リノベーションのメリットとデメリット
先ほどご紹介したリノベーションについてはメリット・デメリットが存在します。 それぞれの内容について見ていきましょう。
- メリット
最も大きなメリットとしては、収益物件を安く仕入れてリノベーションを行うことで、自身の賃料収入を増やすことが出来ます。 古い建物は、そのままでは入居者がつきにくい傾向にあり、不動産としての資産価値が低いなど、デメリットの面ばかりが目立ちます。しかし、リノベーションを行うことでマイナス要素を払拭することが可能なのです。
これまでの不動産投資は、主に新築アパートやマンションなどの投資に特化した不動産が主流でした。 しかし、中古不動産は、新築物件よりも安く手に入れることができます。リノベーションを取り入れることで投資効率が高まり、新たな価値を作るだけでなく、賃貸収入を増やすことにもつながるのです。
- デメリット
デメリットとしては、リノベーションのノウハウの有無や、不動産に対する知識の豊富さが挙げられます。
リノベーションを活用する上では、ただ闇雲に行うのでなく、「どのような箇所を改修すれば不動産価値が高まるのか」を知っていなければなりません。さらに工事規模が大きくなるほど、投資に対する知識が必要だったり、リノベーションを行う上でのノウハウを要します。
そのため、リノベーションを行う方の知識や経験が、築古物件への投資として成功に導く鍵を握ることになります。
リノベーションで利回りがアップ
不動産投資をする上で重要となるのは、安定した利益を出すこと。リノベーションは利回りを向上させる効果もあります。 ここでは主に、リノベーションを行うことで「なぜ利回りが高まるのか」についてポイントごとにご紹介します。
家賃収入をアップ
リノベーションで得られる最も大きな効果が家賃収入の上昇です。これまで収益を生まなかった不動産に価値をつけることで、目に見える形で収益物件の変化わかります。古い建物が新築のように綺麗になることで、同じエリアにある築浅物件に近い賃料設定に変更することが可能です。
これまでは新築アパートやマンション経営からでしか収益が見込めないと言われていましたが、リノベーションを施すことで中古不動産にもチャンスが生まれました。 しかし、リノベーションをしたからといって、必ず連動させるように家賃を上げれば良いわけではありません。対象物件の周辺にある類似物件と比較しながら家賃設定を見直していきましょう。
入居率がアップ
リノベーションで価値を高めることは入居率の向上にもつながります。近年、ライフスタイルの多様化で均一の部屋より、オリジナルの部屋が好まれる傾向に。 賃貸物件の中では、築年数や利便性、機能などを重視して入居者が判断します。比較的に「汚い」、「古い」といった物件は人気がなく敬遠されがち。しかしリノベーションよる付加価値を加えることで、こうした欠点を改善することができるのです。
少額の初期費用から始められる
一般的に、不動産投資をする上で障壁となり得るのが、物件購入に必要な資金の多さ。 投資の鉄則として、「安く買って高く売る」ことがよく言われますが、その面において中古不動産は最も効率が良い物件です。
投資する資金も比較的少なく始めることができ、なおかつ高い利回りが期待できます。
区分所有マンションをリノベーション
リノベーションというと、一戸建ての住宅や、1棟アパートなどの工事をイメージされる方も多いかもしれませんがそんなことはありません。区分所有マンションという単位からでもリノベーションを行うことが可能です。
たとえばファミリー向けの区分所有マンションの場合。バルコニー側のリビングと部屋の壁を抜いて、リビングをより広くとったり、部屋の和室をフローリングに変更することができます。
収益物件を安く買って高く売れる
「安く買って高く売る」は、投資の基本原則。中古不動産は新築にはない魅力が存在します。 ここでは、投資の原則を達成させるためのポイントを見ていきましょう。
格安物件を高利回りで転売
築古戸建などの格安物件に手を加えることで、魅力的な収益物件に進化させることが可能です。「居住性」、「収益性」どちらの目的においても、自分の理想に近い間取りや内装・設備を取り入れられ、なおかつ新築物件より安く仕上がるので投資向きと言えます。
また、リノベーションにかかった総費用よりも高い価格で売れた事例も多くあり、まさに、「安く買って、高く売れる」を実現させています。
リノベーションの費用はどれくらい？
具体的にリノベーションにかかる費用はいくらでしょうか。 きちんと費用についての理解も必要です。また、リノベーションにかかる費用だけでなく、具体的なスケジュールについてもチェックしておきましょう。
リノベーション費用の内訳
リノベーションの費用は、大きく5つの内訳に分類されています。
- 施工する職人の工賃(基本工事費)
- 使用する資材・設備費用
- オプション工事費
- 設計費
- 諸経費
に分類されます。 区分所有マンションなどであれば、専有面積1㎡あたり10～15万円程度がリノベーション費用の目安とされています。 リノベーションのプランによって費用は大きく異なるため、まずは業者に相談してみましょう。
プランニングによって費用は変わる
どんなリノベーションを行うかによって、費用が変動します。 具体的には、 「使える部分はそのまま活用」 「パッケージ型のリノベーション」 「資材や設備の変更」 などを行うことで、メリハリを持たせたリノベーションにつながり同時に予算内に抑えることもできます。
リノベーションの基本スケジュールは？
小規模な範囲であれば1〜2ヶ月程度で完了しますが、大規模な修繕であれば設計期間も含めて半年ほどかかる場合もあります。不動産購入も含めれば約1年に及ぶ作業になるでしょう。 リノベーションのまでの順序としては以下の通りです。
物件を探す
↓
不動産ローンの事前審査
↓
物件を購入（売買契約締結）
↓
不動産ローンの本申し込み
↓
リノベーションのプランを立てる（間取りや仕様を決めて見積もりを確認）
↓
金銭消費貸借契約（ローン契約）
↓
物件の引き渡し
↓
リノベーション施工開始
流れがスムーズにいけば３ヵ月程度で完了する場合もあります。
物件の購入
物件を購入するまでの期間としては、物件が所在するエリアや購入金額の範囲、これまでの不動産投資の有無なども影響してきます。不動産投資に慣れていない方の場合は、期間に余裕をもっておいてください。
期間の目安としては、2〜３ヶ月程度。人気物件ではあれば購入に対する意思決定は早いに越したことはありません。また慣れないと契約時にも時間がかかってしまうので、必要書類などは前もって準備しておく必要があります。
また、リノベーションを依頼する業者には早めに物件を見てもらっておきましょう。それにより、改修や修繕できる範囲、見積もり金額などが早めにわかります。時間を有効に使うこができるのでおすすめです。
不動産ローン契約
不動産を購入にするにあたり融資を受けるのであれば、事前審査も含めて2週間前後の時間が必要です。実際にローン契約に時間がかかってしまうと、以降のスケジュールにも大きく影響を及ぼすので、前もってスケジュールを調整しておく必要があります。
一般的な審査に掛かる時間としては、事前審査が3～5営業日、本審査が10～14営業日程度です。
リノベーションのプランニングと施工
どの程度のリノベーションを行うのかなどプランニングの選定次第ではありますが、数回の打ち合わせを行うことが多いです。設計期間としては、だいたい3〜4ヵ月ほど見ておくとよいでしょう。 リノベーションとも一口で言っても決めるべき内容はたくさんあり、どこまでやるかによっては予算との兼ね合いも出てきます。 施工も含めると、いつから不動産運用を開始したいかにもよりますが、余裕を持ってスケジュールを組みましょう。
不動産投資で格安物件を買うときのコツ
リノベーションで高い利回りを得るためには、「築古物件をいかに安く買うか」ということが重要。不動産投資における鉄則としては、「安く買って、高く売る」を心がけることが大切ですが、なかなか難しいのが現状です。
ここでは不動産投資で成功するために必要な、「物件を購入するときのチェックポイント」をご紹介します。
物件の本質的な価格を見抜く
不動産価格は、公示地価や路線価、需給状況によって変動しています。そのため本質的な価値をつかむのはとても困難。そこに築年数や、設備等に管理状況といった条件も加わるため、初心者の方では物件の適正価格を把握するのはさらに難しくなります。
路線価図や不動産取引事例などから情報を得て、不動産価格の相場をつかんでおきましょう。
（参考サイト：路線価図）
（参考サイト：不動産取引価格情報検索）
土地の価格は嘘をつかない
土地価格は、国土交通省が発表する公示地価をはじめ、需給バランス、人気の有無などが関係してきます。
収益物件の建物は築年数によって現況が大きく変化していきます。ところが、土地には年数による変化がほとんどありません。周辺の環境が変わることはありますが、土地価格は毎年1回、公示地価が発表されているため確実に相場を把握することができるのです。
土地の公示地価は「土地総合情報システム」のサイトからいつでも確認できます。ちなみに路線価は公示地価の80%です。路線価がわかれば、物件の土地の実勢価格を知ることができます。
物件を購入するルートを作ろう
良い物件を仕入れるためには、購入ルートや情報源を作っておきましょう。 仲介会社にとっては当たり前の情報でも、一般の人には重要なものである場合も。こまめに物件情報をチェックすることや、仲介会社の営業マンと密に付き合うことで、人気のある物件情報をいち早く教えてもらうなどのメリットもあります。
物件を紹介されたらすぐに動く
人気エリアの不動産であれば、物件や土地など全てに対して、比較的早期に売買が成立してしまう傾向にあります。そのため、人気エリアの物件情報を得たときは、誰よりも早く行動に移すことを心がけておきましょう。
投資の知識や、土地・建物に対しての知見があれば、結論を出すまでに時間はかからないかもしれません。しかし、中古不動産で高利回りの物件は早い者勝ちになることもあるので、できるかぎり早めに行動しましょう。
物件を購入するときは出口も考えておこう
不動産投資をこれから検討される方でも考えて欲しいのが、不動産投資の「出口戦略」をどうするのかという点です。不動産投資の認知度が高まるにつれて、サラリーマンなど一般の方でも不動産投資を行う方が増えてきました。
そのため、不動産の売却も競争率が高まるのです。建物は年数を追うごとに損傷していくため、同じ物件で何十年も賃貸経営を続けていくとどんどんリスクが高くなってきます。 いつかは売却しなければならないときが来るため、予め物件を売るタイミングを予測しておくことが大切です。
不動産投資を始めるうえでは「将来投資家としてどのようになりたいのか？」、「どの位の収入が必要なのか」など目標や目的を明確に設定しておきましょう。
物件の収益性と資産性をチェック
不動産を購入するときに意識しておきたいのでが、「収益性」と「資産性」です。 今後の賃貸経営などの競合を考えると、この2点が優れている不動産であれば資産価値を維持していくことが出来ます。
不動産投資に金融機関の融資はつきものです。物件の収益性と資産性が高ければ、銀行の評価が良くなり、ローンを組みやすくなるとうメリットがあります。 物件を選ぶときは、高い利回りが確保できる収益性と、不動産価値が高い資産性を意識しておきましょう。
物件の欠陥や瑕疵は価格交渉の材料になる
築古物件を安く買うためには、できるだけ多くの交渉材料を確保しておくこと。 たとえば建物の老朽化による雨漏りや壁の亀裂、シロアリなど。また、土地の形状や道路付けなどもチェックして、建物のセットバックは必要ないか、などマイナスとなる部分を発見したら価格交渉をしてみると良いでしょう。 基本的に、不動産の取引は現状での引き渡しが原則。しかし、買主として負担しなければならない部分と、売主として負担すべき部分を明確にして交渉することも大切です。
物理的な瑕疵
物理的瑕疵とは、土地や建物に物理的な重大な欠陥があるものを指します。物理的瑕疵は、土地に対するものと、建物に対するものとに分けられ、目視で確認できる部分が多くわかりやすいのが特徴です。
土地に対する瑕疵…地盤沈下や地盤の歪み、土壌汚染、埋設物があるなど
建物に対する瑕疵…耐震強度、建築物へのひび割れ、シロアリ、アスベストなど
心理的な瑕疵
心理的瑕疵とは、その土地で過去に起きた出来事により、買う上で嫌悪感を持つに値するものを指します。一般的には、事故物件またはいわくつき物件などが該当します。住む上では大きな影響がないので、買主が気にしなければ問題はありません。
しかし、直近で事故物件となった場合は、売主は買主に対して告知義務があります。
土地の状況をチェック
建物の現況に加えて、土地の状況もチェックしておきましょう。
- 土地の道路付けや高低差
「道路付け」、「高低差」とは、敷地と前面道路との関係を示したもの。たとえば「土地に面した道路が接道条件を満たしていないと再建築不可になる」、など土地の評価が下落する可能性があります。
- 埋蔵文化財包蔵地ではないか
埋蔵文化財包蔵地とは、居住跡や土器、石器といった文化財が埋もれている土地のことを指します。この土地に該当する場合は、建築工事をする際に文化庁長官に届け出をする必要があり、協議や発掘調査を行うことが義務付けられています。
- 撤去しなければならない不要物がないか
契約をする際に、物件内に不要物や残置物がないかの確認も必要です。新築であればこの様な問題は起こりませんが、築古物件の場合はこの様なケースに出くわすことがあります。
もし不要物がある場合は、所有権が移る前に処分について確認しておきましょう。
- セットバックは必要か
セットバックは、建物を敷地内へ後退させることを言います。
建築基準法では、建物が建っている土地の全面道路の幅員が4m以上なければなりません。 幅員の条件を満たしていない場合は、建物を建て替える際に、道路幅が4m以上になるまで建物を後退して建築する必要があります。
購入予定の物件の条件欄にセットバックが必要かどうかを確認しておきましょう。
- 隣地からの越境はないか
築年数が古い物件の場合は、隣地との境界線が定まっていないことがあります。境界があいまいなせいで隣人とのトラブルに発展するケースも。
たとえば、「隣地からの樹木により建築物が劣化した」や、「越境している屋根や塀を壊せ」など無理難題を突きつけられる場合もあります。 隣地との境界を確定するためには、土地家屋調査士へ依頼しなければなりません。境界確定のための費用は誰が支払うのか、などについて、きちんと売主と話し合っておきましょう。
- 土地の管理状況
物件によっては、空き家が長期化しているケースや、相続された方が一定期間に管理を行っているなど様々です。
土地の管理状態についてもチェックしておくことをおすすめします。草木が生い茂っていないか、不要な石が置かれていないか、など。物件を購入したあとに買主が土地の整備をしなくても良いように注意しておきましょう。
建物の状況をチェック
土地の状況確認と同様に、建物の現況についてもしっかりとチェックする必要があります。 いくらリノベーションを行うからといっても、建物の状態が悪すぎると大きな損失になってしまいかねません。それぞれのチェックポイントを見ていきましょう。
- 建物の劣化具合
簡単に確認できる部分では、外壁に亀裂はないか、建物自体が傾いていないか、床や壁などに雨漏りなどの被害はないかなどが挙げられます。
- 設備の不具合
「付帯設備表」の報告書面を確認しましょう。 付帯設備とは、建築物においてそれに付属する冷暖房、電気配線、照明などの建築設備のこと。 付帯設備表には、「設備の名称」、「設備の有無」、「設備の内容・機能」、「故障・不具合」などの項目が記載されています。
- 建物の管理状況
建物を管理していた人によって状態が大きく異なります。マンションなどの場合は、エントランスやゴミ置場、駐輪場・駐車場、管理組合の議事録などをチェックしましょう。戸建であれば建物の外壁や室内の管理状況、手入れのタイミングや仕方など。
賃貸需要のある立地を狙う
不動産投資を行う上で最も重要とも言えるのが、「立地」になります。
皆さんも賃貸物件を探されるときに、何を重視して部屋を借りられますか？ 「職場や学校から近いほうがいい」、「駅から近く、住環境が整っている所」、「都市部へのアクセスが良いところ」など、リストアップすればかなり多くの条件が出てくると思われます。
このようなリストアップは、不動産投資の際も大切な項目になります。 近年でいえば、”職住近接”又は”育住近接”がトレンド入りしています。これは共働き世帯や、子供の生活環境に重きを置いたニーズと言えます。
不動産投資では、 「駅から徒歩〇〇分圏内」 「住環境や整備」 「セキュリティ付き」 「競合が少ない」 「治安が良い」 「エリアの今後の展望」 などの選択肢の中から入居者のニーズをくみ取ることが大切です。
さらに賃貸重要に合わせて機能性や利便性の高い不動産を購入することが、投資を成功に導く近道と言われています。直接現地まで見に行ったり、不動産会社から入居者ニーズをヒアリングするのもおすすめです。
投資家目線だけでなく、入居者目線にも立つことで、不動産投資の成功の確率は高まります。
古い物件を購入する際に不安なときは
「築古物件」に投資することへのメリットやデメリット、また確認すべき内容についてお伝えしてきました。
古い建物は老朽化が進みすぎていることもあるため、インスペクション（住宅診断）などを利用して耐震性などを確認しておくことも大切です。もし築古物件を買うことが不安な場合は、インスペクションの利用をおすすめします。
インスペクション（建物診断）を利用する
インスペクションは、調査や検査、点検という意味。ここでのインスペクションとは、ホームインスペクション(住宅診断)のことです。住宅や不動産に精通した専門家の見地から、住宅における問題点(劣化状況、欠陥、改修すべき点、費用等)をアドバイスする専門業務を指します。
インスペクションにかかる主な所要時間は、住宅の規模や調査範囲にもよりますが、建物面積約30坪で2〜3時間ほど。 料金については、目視による点検であれば5万円〜6万円が相場と言われています。また、より詳細な診断を施す場合(機材を使用する)は、10万円以上になることも。 ホームインスペクターの所属する会社で異なるので、詳しくはホームインスペクターに相談してみましょう。
現在ではインスペクションの実施そのものが義務化しているわけではありません。 しかし、今後は売買間でインスペクションの有無は、かなり重要になるでしょう
（参考：国土交通省 平成24年 「中古住宅・リフォームトータルプラン」）
（参考：国土交通省 平成25年 「既存住宅インスペクション・ガイドライン」）
住宅瑕疵担保責任保険を利用する
住宅瑕疵担保責任保険とは、事業者が供給した不動産に欠陥(瑕疵)がある場合、その補修にかかる費用を補填してくれる保険の一種です。欠陥の範囲としては、「構造耐力上主要な部分」と、「雨水の浸入を防止する部分」の瑕疵についてのみ、事業者側で責任を負うものとされています。
- 構造耐力上重要な部分
住宅の骨格となる箇所、床下の土台や基礎、屋根、柱、壁、床など
- 雨水の浸入を防止する部分
外壁、屋根、屋内の排水管、開口部など
台風や豪雨、火災、落雷などの自然災害等では、瑕疵が発生しないため注意しておきましょう。
平成12年に「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が施行され、建築した住宅を引き渡してから10年間は、瑕疵担保責任を事業者側が負うことが義務化されました。 平成21年には、事業者は瑕疵担保責任を果たすため、資力確保の措置を講じなければならない「瑕疵担保履行法」が施行され、安心して新築住宅を取得できるようになったのです。
これにより事業者側も、国土交通省が指定する保険法人と契約を結び、住宅瑕疵担保責任保険に加入するか、供給した新築住宅に応じた金額の保証金を10年間法務局などの供託所へ預けるかの資力確保が厳格化されました。
これにより投資する側でも、リスクヘッジが出来ますので、比較的古い物件でも安心して購入に向けて検討することができます。
まとめ
築古物件をリノベーションして、高い利回りで賃貸運用や売却を行っていくためには、リノベーションの効果や仕組みを理解しておかなければなりません。
中古不動産のマーケットは拡大の余地があり、リノベーションのやり方次第で収益性の高い利回りが狙えます。空き家などが長期化して放置されている場合もあるので、建物の現況についてはしっかりと確認しておきましょう。
リノベーションを利用した築古物件への不動産投資は、空き家対策として有効で、また自己資金が少ない投資家にとっても、大きなメリットがあります。物件を購入してから実際にリノベーションが完了するまでは、数ヶ月の期間が必要です。 いつから収益物件の賃貸運用を始めたいのか、着地点から逆算して不動産投資をスタートしましょう。
