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プライムレートとは?絶対に知っておきたい不動産投資の常識

By Oh!Ya編集部

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プライムレートとは?絶対に知っておきたい不動産投資の常識

融資の話題になると、たびたび登場する「プライムレート」という用語。言葉自体は知っていても、しっかり理解している人は多くありません。

しかし、プライムレートは不動産投資における「融資の借入金利」に直結する要素であり、賢く資金調達を行うなら押さえておきたい知識です。

そこで今回は、借入金利を左右するプライムレートについて解説していきます。

プライムレートとは?

チャート

プライムレートは「最優遇貸出金利」と呼ばれており、業績・財務状況ともに優れた一流企業への貸付時に適用する金利水準。銀行が提示する「一番優遇された金利」ともいえる指標です。

プライムレートは、さらに「短期プライムレート」と「長期プライムレート」に分かれており、以下のような違いを持っています。

短期プライムレート

短期プライムレートは、金融機関が信用度の高い優良企業に対して、1年以内の「短期的な貸付」を行うときにもちいる最低金利。短期プライムレートは各銀行が定めており、これを最低金利としつつ「貸付先の信用度」に応じて、上乗せ金利を増やしていきます。

特徴:短期プライムレートは安定しており変動が少ない

短期プライムレートは、短期的な資金のやり取りを行う市場「短期金融市場」の動向をもとに、各銀行がそれぞれ設定しています。そのため、短期プライムレートの最高値と最低値には差があり、融資を受ける金融機関が違えば借入金利も違うのです。

とはいえ、日本銀行のホームページを見れば分かるように、最高値と最低値の差はわずか。さらに、ホームページの金利推移を見ると、短期プライムレートは長期間変動していないことが分かります。

つまり、短期プライムレートにもとづいた借入金利は、銀行による差こそあるものの変動が少なく安定しているのです。基本的には、後述する「長期プライムレート」が細かく変動し、大きく上下したところを追って短期プライムレートも上下します。

長期プライムレート

長期プライムレートは、金融機関が信用度の高い優良企業に対して、1年以上の「長期的な貸付」を行うときに適用する最低金利。短期プライムレートのように各銀行が発表することはなく、みずほ銀行や新生銀行など一部の金融機関のみが発表しています。

日本銀行のホームページでは、みずほ銀行が発表する基準を掲載していることから、一般的な会話に登場する「長期プライムレート」はみずほ銀行のものを指す場合が多いです。

特徴:長期プライムレートは変動が激しく安定しない

長期プライムレートは、国内債券を基準に定められており細かく上下します。

そのため、長期プライムレートに連動する融資は、毎月の借入金利が左右されて返済額が変わりがち。変動の小さい短期プライムレートより先立って推移し、基本的には短期プライムレートより高い水準を維持しています。

このように長期プライムレートが高金利なのは、貸付期間の長さによる信用リスクによるものです。たとえば、同じ相手に5,000万円を貸し出すとき、返済期間1年である場合と返済期間50年である場合を比較すれば、返済期間の短い方が完済される可能性は高いと考えられます。

大手企業も人員削減を迫られる昨今、10年,20年後に貸付相手が倒産している可能性は低くありません。こういったリスクレベルの違いから、長期的な返済にもちいられる長期プライムレートは、金利が高く設定されているのです。

変動金利の融資を利用するときは「短期プライムレート連動」がおすすめ

前述したように、長期プライムレートは値動きが細かく、短期プライムレートより金利が高いです。そのため、変動金利を利用して借入を行うときは、「短期プライムレート連動(通称:短プラ連動)」の融資をおすすめします。

ただし、ローンそのものに「短プラ連動・長プラ連動」と記載されているとは限らないため、契約を進めるまえに金融機関の担当者に確認してみてください。

金利に対してシビアになるべき理由とは?

お金 不動産投資のスタートに向けて準備する初心者にとって、数%の金利差は些細なものに思いがちです。しかし、「プライムレートなんて気にする必要あるの?」と軽視してはいけません。

ほんの数%の金利差が、どれほどの違いを生むのか具体例をご用意しました。

5,000万円を金利3%・1%で借り入れた場合
借入金額金利返済期間返済額/月返済総額利息総額
5,000万円3%35年19万円8,081万円3,081万円
5,000万円1%35年14万円5,927万円927万円

※1万円未満は切捨てています。

上記は5,000万円の融資を利用し、35年の返済期間を経て完済することを想定したものです。最も注目すべきなのは「利息総額」の部分。

金利3%の融資では利息総額だけで3,000万円を超え、返済総額は借入金額に比べて1.5倍以上に膨れ上がっています。また、わずか2%の金利差だったにもかかわらず、金利1%の場合より3倍もの利息が発生しました。

これこそ、多額の融資において「数%の金利」を無視できない理由です。そして、前述したように、プライムレートは各銀行が独自に定めているため、少しでも金利を下げようと思えば「どこから融資を受けるか」が重要になります。

金融機関による融資イメージの違い

わずか数%でも金利が高ければ、返済総額は2倍,3倍と大きくなります。

そのため「必要な金額が借りられるなら、どの銀行でも良い」と、短絡的に審査の緩い金融機関を選ぶのは禁物。各金融機関の特性を把握しておくことで、より賢く融資を受けられます。

高属性なら「メガバンク」が最有力候補

みずほ銀行や三菱UFJ銀行など、全国的に多数店舗を構えるメガバンクは、好条件な融資を受けられる金融機関として知られています。ただし、融資審査は随一の厳しさを誇り、今回ご紹介するカテゴリー5つのなかで最もハードルは高いです。

審査時には、世帯年収や社会的地位など「属性」と呼ばれる要素を重視するため、勤続年数が長く役職のある会社員であれば、借入先として検討の余地ありといえます。

馴染みがある土地での投資は「地方銀行」がおすすめ

「都市銀行」と呼ばれるメガバンクの対極にあるのが、地域密着型の金融機関である地方銀行です。借入時の条件はメガバンクに一歩劣るものの、営業エリア内にある不動産には積極的に融資を行います。

属性重視のメガバンクと、審査の緩い他の金融機関の中間に位置している「バランスの良さ」が魅力です。

「信用金庫」は融資が易しい地域密着型の金融機関

地域密着型の金融機関として地方銀行とともに名前が挙がるものの、信用金庫の方が金利・借入上限は一段低くなります。

ただし、株式会社である銀行とは異なり、地域市民の会員費によって支えられているため、地域活性に繋がる融資には積極的。馴染み深い場所で不動産投資を始めるなら、地方銀行のつぎに融資候補となる金融機関です。

全国展開かつ好条件な融資が期待できる「日本政策金融公庫」

日本政策金融公庫は、一般的にメジャーではないものの、事業者たちのあいだでは「低金利で融資を受けられる金融機関」として知られています。

審査基準は非常に厳しく、そもそも不動産投資には出資しません。あくまで、中小事業者による事業にしか融資が下りないため、投資ではなく「不動産賃貸業」として申請しなければならないのです。

くわえて、審査時には「創業計画書」と呼ばれる、事業計画書のような書類を用意する必要があります。決して条件は容易だといえないものの、属性よりも事業者としての素質が評価される傾向にあり、審査に通れば「担保・保証人なし」で低金利な借入が可能。

返済期間が最長20年と短いものの、不動産賃貸業への熱量次第では有力候補の1つに挙がります。

基準の緩い「ノンバンク」は一考してから利用を検討

5タイプある金融機関のなかで、ノンバンクは最も融資のハードルが低い借入先。融資額は「年収の3分の1まで」と制限されているものの、属性にかかわらず借り入れやすく、最短で即日融資が受けられます。

これらのポイントから、1軒目の不動産取得にノンバンクをもちいる初心者もいますが、ベテラン投資家からは「融資における最後の砦」とも呼ばれるほど。借入金利は飛び抜けて高く、ノンバンクの利用履歴が他の金融機関にネガティブなイメージを与えることもあります。

少なくとも、初めに借入を検討する借入先ではありません。

金利推移を予測して低リスクな借入を心がけよう

銀行 金融機関の特性から利用先に目星が付いたなら、あとは「変動金利」と「固定金利」のどちらで融資を受けるのか考えておきましょう。

  • 変動金利:プライムレートに連動して金利が上下する
  • 固定金利:初めに決めた金利が維持される

上記のような特徴を持っており、同時点であれば変動金利より固定金利の方が数%高く設定されています。これらから最適解を考えるのは困難であるものの、設ける返済期間によって使い分けるのが理想的です。

短期的な借入なら変動金利が有力候補

プライムレートの解説時に述べたように、「短プラ連動の変動金利」はすぐに金利が上下する可能性がわずか。そのため短期的な借入であれば、固定金利より安く済ませられる可能性が高いのです。とはいえ、何の計画もないまま変動金利に決めるのは無謀だといえます。

具体的な方策としては、まず何%までの金利上昇であれば黒字を維持できるのか算出。同時に、過去の金利推移から「現実的に何%の金利上昇なら起こりえるのか」を予測し、これら2つを見比べてください。

このとき、「現実的な範囲内なら黒字を維持できる」と確認できれば、変動金利を利用しても問題ないと仮説を立てられます。一方、2,3%の金利上昇でも破たんすると分かれば、固定金利への変更や融資そのものの再検討が望ましいです。

長期的な借入なら固定金利が無難な選択

長期的な借入であれば、固定金利が無難な選択だといえます。現状、金利が上昇する見込みはありませんが、返済期間が20年,30年と伸びるなら別問題。

金利は変わらないだろうと変動金利を選択したあと、予想に反してプライムレートが高くなっていけば、利息総額はグッと高くなってしまいます。こうなれば当初想定していたプランは台無しになるため、安定した資産拡大を目指すなら固定金利の利用が望ましいです。

返済期間の引き延ばしにも要注意

徹底して低金利を意識できれば、調節できる部分は返済期間のみです。

返済期間を延ばすほど毎月の負担は減り、手残りの利益を確保しやすいのですが、不用意な返済期間の引き延ばしは禁物。金利の違いと同じように、返済期間の違いも利息総額に大きく影響するのです。

5,000万円を金利3%で借り入れた場合
借入金5,000万円(金利は3%固定)毎月の返済額返済総額利息総額
返済期間35年19万円8,081万円3,081万円
返済期間25年23万円7,113万円2,113万円
返済期間15年34万円6,215万円1,215万円

※1万円未満は切捨てています。

上記を見れば、返済期間が10年違うと利息総額も大きく変わると分かります。返済期間を延ばすほど目先のキャッシュフローは増えますが、長期的な視点で見ると明らかに負担が大きいのは返済期間35年の例です。

不用意に消耗することのない資産拡大を目指すなら、早々に完済して身軽に動けるよう、返済期間は必要十分な長さに抑えることをおすすめします。

まとめ

計算 融資の話題にたびたび登場する「プライムレート」と、その他金利にまつわる基礎知識についてご説明しました。専門用語は難しく敬遠されやすいものですが、今回の「短プラ連動・長プラ連動」のように、少し理解するだけで賢く立ち回れるよう変わるケースも多いです。

また、後半部分で解説したように、金利や返済期間を安易に設定・選択することは禁物。数%の金利を軽視してノンバンクを選んだり、目先のキャッシュフローを優先して返済期間を伸ばしたりすれば、トータルで見たときの負担は一気に膨れ上がります。

不動産投資を始めるときは、上記ポイントに注意を払い融資を検討してみてください。

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