これを知らずに不動産投資を始めるの？融資額を大きく変える「属性」の秘密

不動産投資を行う際、多くの投資家は融資を利用します。

しかし、その融資の条件は、全ての投資家で同じではないことを知っていますか？

融資の条件は、「属性」と呼ばれる投資家の経済力で大きく左右されます。このとき、属性を理解して有利な条件で融資を取り付ければ、金銭面の負担を軽減することが可能です。

今回は、そんな「属性」の秘密を大公開します。

融資の結果を左右する「属性」とは？

自己資金を超える価格の物件を購入するとき、融資を利用して不動産投資を始めるのが一般的です。融資の可否や借入限度額の判断には、「属性」と呼ばれる融資希望者の返済能力をはかる指標がもちいられます。

金融機関は貸付金を確実に回収するため、属性を含むいくつかの条件を満たさない場合は融資をおこないません。そのため、条件に合致する物件を見つけたとしても、属性が評価されず物件を購入できない可能性もあるのです。

属性の違いによる融資条件の差

属性の評価は、融資の内容そのものを左右します。いますぐ属性を変えることは難しいものの、自身の属性を理解することで融資結果の予想を立てることは可能です。

現状の属性で実現困難な投資プランは避けた方が良いため、スタート地点を明確に定めるために「融資条件の差」を認識しておくことは重要。属性の違いを理解することは、失敗の少ない不動産投資への第一歩といえます。

借入限度額

属性が優れているほど借入限度額は高くなり、物件購入にあてられる資金を容易に準備できます。

多額の資金を要する不動産投資では、優良物件の洗い出しと資金準備が成功のカギ。たとえ理想的な投資先を見つけたとしても、購入できなければ無意味に終わってしまいます。

一方で、属性が評価されづらいと事前に知っていれば、多額の借入が要らない物件に絞って投資先を探すことが可能です。フォーカスをあてる範囲を狭めれば具体的な投資プランを立てやすく、不動産投資の事前準備をスムーズに進められるでしょう。

金利

金利も属性によって左右されることが多く、高属性の場合は有利な条件を提示してもらえる傾向があります。

融資額に比例して利息も高額になるため、たとえ1％の差であったとしても投資家の負担は大きく変化します。5,000万円を15年間の返済期間を設けて借りたとき、年利2％と3％では支払い利息総額に約423万円の違いが発生します。

このことから、わずかな割合の差であっても、好条件な金利で融資を受けることの重要性が分かるはずです。なお、金利は属性のほかにも、融資元となる金融機関によって左右されます。

金融機関は大きく5つに分類されており、なかでも地方銀行や信用金庫は営業エリア内の融資に積極的。金利交渉にも前向きであるため、後述する「借入を申し込む金融機関の種類」を参考にしつつ、より好条件な金利設定の金融機関から融資を受けることをおすすめします。

融資の審査時に確認されるポイント

確認されるポイントは金融機関によって異なるものの、あくまで「返済能力を見極める」という審査の意図に違いはありません。属性が短期間で変わることは少ないですが、職種や家族構成の変化により審査基準は変動します。

そのため、1度目の審査は通らなかったとしても、経済状況の変化により2度目の審査に通る可能性があります。こういった審査基準の変動を自覚するためには、各項目がもつ評価への影響を知ることが重要です。

職種や勤続年数

勤務先の業種や規模、収入や勤務年数は審査時における重要なポイントです。上場企業の社員や公務員は離職率の低さや収入面から、有利な条件で融資を取り付けられる可能性が高くなります。

また、勤続年数は長いほど高評価。なにより安定的な収入を確保できていることが、重視されます。

保有資産額

保有資産額は融資の返済能力に関わるため、職種と同様に重視されるポイントだといえます。

特に実物資産の運用である不動産投資は、被災や空室など金銭に直結するリスクが多いです。あまりにも手持ちの資産が少なければ、不測の事態に対応できないと判断されかねません。

また、年収に比べて保有資産額が少なければ、財務管理能力が疑われる可能性があります。金融機関の信頼を勝ち取るためには、保有資産額に余裕のある状態が望ましいでしょう。

家族構成

融資希望者と配偶者が共働きであれば、独身者や片働きの場合より返済能力が高く評価されます。また、子どもの年齢や人数もチェックされるポイントの1つ。

子どもが幼児や学生である場合、教育のために一定の出費が発生すると考えられます。人数が多いほど家計への負担は大きくなるため、経済的自立を果たしていない子どもの存在は審査に不利な影響をもたらします。

事業計画のクオリティ

不動産投資は「賃貸業」であり、規模の大きさにかかわらず事業としてみなされます。そのため、事業計画の再現度や計画性は重要です。

投資家のあいだでは「担当者に与える印象が審査結果に影響する」といわれるほどですので、担当者の信頼を勝ち取るだけの熱意が求められます。

信用情報

過去の借入履歴や返済状況、支払いに遅延が生じた事実がないのか確認されます。金融機関はお互いに信用情報を共有しているため、悪質な行為をおこなった過去があれば融資を取り付けることは困難です。

高属性に分類されやすい職業

融資の審査時には職種や勤続年数、年収が重視されるため「高収入な職業」であるほど高属性に分類されやすいといえます。くわえて安定的に収入を得られているのかも注目されるため、短期的に所得額がふえた場合は対象外です。

これらの条件から、上場企業の社員や公務員のほか、医師や弁護士など将来性が期待される職業が高属性に当てはまります。そして、職種や企業の大きさについで注目されるのは、社内での地位とキャリア。

上場していない中小企業であっても、コツコツと実績を重ねて役職が付いていれば、収入面で安定していると判断されるケースが多いです。転職はネガティブなイメージを与えやすいものの、キャリアアップや能力を評価されたスカウトによる転職は例外。

キャリアチェンジがポジティブな内容であると伝われば、審査に良い評価をもたらします。

低属性として分類されやすい職業

無職や非正規雇用者、平均給与が低い業種など「低収入な職業」は低属性に分類されることがほとんど。自営業者は安定して利益をあげている場合に限り、有利な条件で融資を取り付けられます。

転職回数の多さもチェックされ、短期間で転々と職場を変えた経歴があれば審査に悪影響。現状の勤続年数が短いケースもマイナスの印象を与え、勤続3年未満であれば融資は難しいという見方が一般的です。

融資の結果を左右する属性以外の要素

融資の可否や条件を決定するとき、属性がもっとも影響力をもつのは明らかです。しかし、高属性であれば必ず融資を受けられるわけではなく、購入したい物件や国内外の経済情勢によって結果は左右されます。

投資対象の物件がもつ資産価値

不動産投資における融資の審査では、属性についで物件の収益性や資産価値が重視されます。なぜなら、収益性が低く赤字運用が続けば、返済が滞る可能性が高まるからです。

さらに、融資段階で資産価値が低い物件や、将来的に資産価値の下落が予想される物件は、売却時にごくわずかな利益しかもたらしません。これでは投資家が返済できない状態になったとき、物件の売却益で借入金を完済することが困難です。

返済の延滞や不動産投資家の破産は、金融機関がもっとも防ぎたい状況であるため、物件がもつ「投資対象として優秀さ」が重要視されます。

また、日本は人口減少が深刻化しつつあり、地方と都市部の人口比率が問題視されはじめました。地方の過疎化は需要低下に直結しているため、現状の傾向が続けば都市部以外の物件は資産価値が低下すると予想できます。

当然ながら、需要の低い地域では入居率の維持が難しく、利回りは不安定になりがちです。金融機関は安定した返済能力をもつ融資先を優先するため、利益率の見積もりが低い物件は借入が難しいといえます。

土地の資産価値による評価への影響

物件は年数をおって資産価値を失います。一方で、物件購入と同時に保有資産となる「土地」は、時間の経過で資産価値を失うことがありません。

過去のデータにより、土地の価格変動が小さいことは証明されているため、融資において土地の存在は好意的に評価されます。

そのため、土地が保有資産にならない区分マンションよりも、土地のある戸建物件や一棟マンションの方が好条件で融資を取り付けられるのです。

審査がおりないときは土地の有無や広さを考慮し、資産価値が優れた物件を選ぶことも解決策の1つだといえます。

借入を申し込む金融機関の種類

金融機関は5種類に大別され、それぞれ融資の基準や金利設定が異なります。

融資の判断には属性が大きく関わるものの、職業や保有資産額を考慮しない金融機関があることも事実。それぞれ、どのような特徴をもつのかご説明します。

メガバンク

全国規模で国内展開されている大手銀行は「メガバンク」と呼ばれ、多額かつ低金利での貸付をおこなっています。ただし、資金力のある顧客との取引をメインにしているため、融資額が少ない場合や低属性者の申請は拒否されることがほとんど。

一方で、高収入な職種のほか潤沢な資産をもつ投資家など、厳しい審査をクリアできる見込みがあれば最初に検討すべき金融機関といえます。

ノンバンク

「ノンバンク」は審査基準の設定が緩く、申請から融資までの期間が短いことが特徴。1～2日のあいだに審査が通ることも多く、属性にかかわらず手軽に借入をおこなえます。

しかし、借入限度額が年収の3分の1までと定められており、他の金融機関と比較すると高金利です。また、銀行によってはノンバンクからの借入をネガティブに捉えるため、つぎの審査に悪影響を及ぼすことも多々。

融資における最終手段として考える投資家もいるので、他の金融機関で借入が困難な場合でなければ利用はおすすめできません。

地方銀行

地域密着型の金融機関である「地方銀行」は、メガバンクに比べて金利面では劣るものの、ノンバンクより好条件で融資を取り付けられます。

ただし、購入する物件や投資家本人の居住地が、本支店から離れていた場合は融資に難色を示すケースも多々。エリアの問題を解消できるのであれば、メガバンクについで有力候補となる金融機関です。

信用金庫

地方銀行と同様に地域密着型ではあるものの、「信用金庫」は会員制の形態をとっています。

信用金庫は地域の活性化を目的として融資をおこなうため、投資したい物件や投資家の居住地が営業エリア以外に属する場合は貸付の対象外です。

ノンバンクほどではないものの審査基準は緩く、基本的にはノンバンクよりも金利面で好条件。ただし、借入限度額が少ない傾向があり、投資したい物件によっては購入価格に届かない可能性もあります。

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫は、通称「日本公庫」と呼ばれる政策金融機関。営業利益を追求する銀行やノンバンクとは異なり、中小事業主への支援を目的に融資をおこなっています。

返済期間は最長20年と短いものの、保証人不要かつ低金利での借入が可能です。あくまで「事業への支援」という名目のもと融資がおこなわれるため、投資目的の購入だと判断されれば審査はおりません。

また、信用情報や事業計画における再現度のチェックは厳しく、自己資金を用意できていなければ融資を取り付けることは困難。事業の見通しなどを記載する「創業計画書」の準備も必要であり、完済の見込みを提示しなければなりません。

日本全国で利用できるため、地方銀行や信用金庫が近場にない場合には有力候補となりますが、計画の目処が立たないまま融資を申請しないよう注意が必要です。

不動産市場に対する金融機関の姿勢

国内の不動産価格は、数十年のあいだ上昇の一途をたどってきました。しかし、居住用住宅の需要には限りがあり、価格上昇が永続することはありません。

そして、現状のような需要の飽和は「不動産バブル」崩壊直前のアメリカに類似しているため、金融機関は融資の引き締めを強めつつあります。

また、2018年度に発覚した不正融資の存在も、貸付を慎重におこなう理由の1つ。融資希望者の返済能力を見極めるため、審査の基準が引きあげられる傾向は徐々に強まっています。

2018年の不正問題からみる融資の注意点

2018年度に「かぼちゃの馬車問題」や「TATERUの情報改ざん」がニュースで取り上げられたことで、業界内で横行している問題が判明しました。

これらは、融資希望者の属性に関わる「預金額」を操作し、金融機関からより多くの融資を取り付けることを目的とした不正行為です。TATERU問題のなかには預金残高の改ざんにより、自己資金を数十倍に偽装したうえで融資を取り付けた事例もありました。

TATERUの一件については、融資希望者が情報操作に気付いたことで大事に発展しなかったものの、かぼちゃの馬車に関連する融資総額は1,000億円であると判明しています。それらの返済能力を超えた借入は不動産投資を破たんさせる原因となり、実際に多くの投資家たちが被害者となりました。

世間に取り上げられた実態は、業界全体における不正融資の一部として考える見方が強いため、いまだ警戒の姿勢が必要です。

投資家側の注意だけでは完全に阻止できないものの、融資に関する基礎知識があれば回避できた事例があることも事実。返済能力を超える融資への違和感や、不当な手段を利用している業者に気付けるよう、安易に取引相手を信用せず注意をはらう意識が必要です。

まとめ

今回は、融資における属性について、および審査結果に関連する各ポイントをご説明しました。

属性は融資内容を左右する大きな要素であるものの、属性の評価がすべてではありません。むしろ、属性を変えることが容易ではないからこそ、それ以外の部分へフォーカスすることも重要です。

融資の条件が収支へ及ぼす影響を考慮し、安易に審査基準の緩い金融機関を選ぶことは危険。事前準備だからと油断することなく、決して妥協しない姿勢が成功へのカギです。