不動産投資ローンの借り入れ時に必要な7つの心構え

不動産投資ローンは、基本的に投資家の資産拡大を助けるものですが、ときに投資家の首を締めるネガティブな要因になります。事実、不動産投資ローンを活用して成功する事例の裏には、徐々に返済が難しくなり撤退を余儀なくされた事例も数多くあるのです。

そこで今回は、不動産投資ローンの借り入れ時に必要な7つの心構えを、大きく3つのプロセスに分けて解説していきます。

【事前準備編】不動産投資ローンの借り入れ時に必要な2つの心構え

本記事では、不動産投資ローンを利用するなら不可欠となる心構えを、事前準備編・融資面談編・物件運用編の順番でピックアップ。

この項では、スタートラインに立つまでに覚えておくべき、2つの心構えについてご説明します。

心構え1：100の質問に100答えられるほど知識武装をする

ひと昔前まで、不動産賃貸業をする大家には、それほど深い知識が求められませんでした。少し街を離れた場所に行けば、大家は高年層ばかり。インターネットも普及しておらずノウハウも限られていたため、強豪大家がひしめく現在ほど厳しい世界ではなかったのです。

それでも、地域を問わず人口は増加傾向にあり、資金さえあれば事業者として務まっていました。しかし、いまの時代は全く反対の情勢になっており、知識を持たない新規参入者は成功が難しいシビアな世界に変わりました。

覚えられることは全て覚えて、実現可能性の高い事業計画を作れる投資家だけが、金融機関の信用を勝ち取って資産拡大をできるようになったのです。こういった背景があることから、不動産投資ローンの借り入れ時は「100の質問に100答えられる状態」を目指しておきましょう。

なお、シビアな世界への切り替わりは、業界の安定化を示しているので悲観することはありません。「まぐれ」で成功できる業界はいずれ破綻してしまうため、資産の運用方法として堅実になったのだと考えて良いでしょう。

心構え2：不動産業界の情報をリアルタイムに追い続ける

不動産業界は、金融市場に比べて状況の変化が緩やかです。しかし、不動産投資ローンの借り入れを確実なものとするなら、リアルタイムに業界の情報を追っておきましょう。

たとえば、2018年前後に話題となった問題に「不正融資」があります。不正融資は、改ざんした預金残高を銀行に提示して、本来認められるより多くの融資額を引き出す手法として悪用されていました。

不正融資によって利益を得るのは、低所得層に高額な物件を売り付ける仲介業者。悪質な事例ではこれに加えて、ノルマ達成のために共謀した金融機関も利益を得ています。そして、この構造で損をしているのは、返済能力以上の債務を抱えてしまった投資家です。

リアルタイムに情報を追っていれば、こうしたニュースを見て警戒できますが、情報に疎い投資家はいまもどこかで同様の問題に悩まされているはずです。不動産投資ローンを失敗の原因のにしないよう、情報収集のアンテナは常に張っておきましょう。

リアルタイムな情報を追うならネットメディア＆専門誌

基礎学習に書籍を選ぶ人は多いですが、情報収集に関してはネットメディアや月ごとに販売される専門誌を参考にしましょう。これらは情報の鮮度が高く、網羅性ではなく旬を押さえたポイントだけを解説してくれます。

また、広く深い情報収集が理想ではあるものの、1日数時間のチェックを毎日続けるのは非現実的です。そのため、まずは狭く深い情報収集を目指して、ネットメディアや専門誌は不動産業界に特化したもののみチェックすることをおすすめします。

経済メディアを確認すると、どうしても企業の業績や日経平均株価など、目に入ってくるのは金融市場寄りの情報ばかり。これらは株価にこそ影響しますが、不動産業界へダイレクトに影響することは少なく、必要な情報は不動産特化メディアに掲載されます。

こういった傾向があるため、リアルタイムに情報を追うなら不動産に特化したネットメディアや専門誌が最適です。

【融資面談編】不動産投資ローンの借り入れ時に必要な3つの心構え

融資審査のための面談には、これ以上ないほど事前準備を入念に整えて臨むことをおすすめします。現金買いできないレベルの物件を購入するなら、審査という最大のハードルは絶対に超えなければならないからです。

この項では、融資面談に備えて覚えておくべき、3つの心構えをご説明します。

心構え3：資料は詳細かつ分かりやすいものを用意する

不動産投資ローンの借り入れ時、金融機関の担当者に事業計画や物件情報などの資料を見せることになります。このとき、できる限り具体性を持たせた資料を用意することで、面談をスムーズに進めて担当者の心証を良くする効果が期待できます。

たとえば、家族構成を伝えるとき、以下のうちどちらが具体的にイメージしやすいでしょうか？

• 子どもは息子1人と娘1人です
• 私立高校に通う15歳の息子が1人、私立大学に通う17歳の娘が1人います

1つ目よりも2つ目の説明が、より状況を具体的にあらわしており、浮かび上がる疑問の数を減らしているはずです。

子どもの存在は経済状況に負担を与えるため、子どもが何歳でどの程度の養育費・学費が必要となり、親の手を離れるまで何年かといった質問も投げかけられます。これを予想できるにもかかわらず、あえて盛り込まず担当者に1つずつ質問をさせるのは好ましくありません。

また、資料作成の際は、横文字の多用も避けるべきです。「オルタナティブな資産運用の一環として不動産賃貸業をしたい」といったとき、金融機関にいる行員・職員のうち何割が理解できるでしょうか。

恐らく、うえの立場にいる年配者ほど、聞き慣れない言葉だと感じるはずです。直接、投資家の説明を受けた担当者には通じても、担当者が上層部に報告する際に「横文字の説明」という手間が発生します。

上記の例なら「資産の運用先分散のため不動産賃貸業をしたい」と言い換えられます。結局、融資の可否を決めるのは人間であるため、金融機関側の人がどう感じるのか予想をして、相手に負担の減らすようプレゼンをする意識も心構えとして持っておきましょう。

業者から渡された物件情報の成否を確認しておく

不動産業者から取り寄せた物件情報には、駅や周辺施設までの距離や移動時間が記載されていますが、これをそのまま信用して融資面談に持ち込むのはおすすめしません。

最寄り駅まで徒歩10分と記載されているなら、実際に現地へ赴いて本当に10分で到着するのか確認しましょう。不動産業者によっては、物件から駅までの直線距離で移動時間を計算しているケースがあり、この場合は実際の時間の一致しない可能性が高いです。

金融機関が面談後に現地調査へ赴いて、移動時間を計測したときに資料の記載内容と異なれば、信用を失うことも考えられます。こういった懸念を減らすため、記載内容のうち自力で確認できる項目は、全て自身の足を使ってチェックするのが理想的です。

心構え4：事業をプレゼンするイメージで主張を組み立てる

不動産投資を始める人の多くは、「お金持ちになりたい」や「不労所得が欲しい」といった目的を持っています。この目的は健全であり決して悪いものではないのですが、不動産投資ローンの利用可否を決める面談時に、野心をそのまま伝えるのは好ましくありません。

営利目的で運営されている銀行であれば、投資家の熱意よりも事業のクオリティと将来性を重視し、中小事業者を支援する政府系金融機関であれば、その活動が国や地域にどのような好影響を及ぼすのかを重視しています。

そのため、利己的な印象を与える将来の目標を伝えるよりも、以下のような切り口で事業をプレゼンするイメージを持って面談に臨むことをおすすめします。もちろん大前提として、シミュレーション時点で「毎年利益を得られる持続可能な事業」であることは必須です。

• 少子高齢化が進む現代社会に最適な、高齢者ファーストな住宅作りをしたい
• 空き家再生を通じて、この地域の過疎化を止めつつ長期的に価値を提供したい

特に、地方銀行や信用金庫から不動産投資ローンを取り付けたいとき、地域への貢献性は重要項目。上記のような切り口を、対象地域の状況を考慮したアピールに改変して、地域貢献と事業性が両立することを主張できれば理想的です。

心構え5：自己資金はできる限り多いほど理想的

不動産投資ローンを利用するにあたり、一般的には物件価格の1～3割程度の自己資金が必要だといわれています。しかし、不動産投資ローンの審査通過を確実なものとするなら、できる限り自己資金は多く用意しておきましょう。

自己資金の多さは、金融機関側にとって年収と同様に強力な安心材料となります。特に過疎化の傾向にある地方で不動産投資をするなら、想定よりも入居付けが順調に進まないケースも多いです。

空室が続き重すぎる返済の負担に悩まないためにも、キャッシュを蓄えてから金融機関にアプローチすることをおすすめします。

【物件運用編】不動産投資ローンの借り入れ時に必要な2つの心構え

物件を購入すれば、あとは何も意識する必要がないというのは誤りです。物件を運用する段階に突入できたなら、つぎの一手をイメージして相応の行動を取らなければなりません。

この段階で、どのように振る舞うかによって、1軒目以降の資産拡大が順調に進むか否かが決まるのです。

心構え6：1軒目はキャッシュを手元に残して安定運用を目指す

審査を通過して不動産投資ローンが下りれば、晴れて大家業をスタートすることになりますが、収入源が増えたからといって賃料収入を使い込むのは望ましくありません。むしろ、1軒目の物件から得られる収入は、極力キャッシュとして手元に残すことをおすすめします。

まず、初めての不動産投資であれば、どのような出費が発生するのか完全に把握できていない可能性があります。物件購入後の不動産取得税や登録免許税、運用中に発生する固定資産税や都市計画税など、税金だけでも数はかなり多いのです。

これを見落としてキャッシュを使い込み、いざ出費が必要となったときに資金不足であれば、返済が苦しくなり最悪の場合には滞納の懸念もあります。滞納せざるを得ない状況になれば、その後どのような対応になったとしても金融機関の心証が悪くなるのは明白。

次回、不動産投資ローンの利用を希望したとき、滞納履歴が融資の可否に大きな悪影響を及ぼします。資産拡大を効率的に進めるうえで致命的な問題になるため、余剰資金を蓄えつつ不測の事態に対処できる状態を維持すべきでしょう。

心構え7：ローンのたびに【事前準備編】を振り返って体制を整える

経済的独立を目標とするなら、1軒目の不動産を軌道に乗せてゴールではありませんよね？

再度、不動産投資ローンを利用するために、金融機関へ交渉することになるはずです。このとき、1軒目の購入時より決算書や確定申告書の数字は良くなっているはずですが、融資審査の面談は1軒目と同様に入念な準備を重ねてから臨みましょう。

以前より収入が多いほど自信に満ちるものですが、初心を忘れてしまい身の丈を超える投資をすれば失敗がやってくるのは一瞬。失敗投資家としてのエピソードが人気を博して有名となった、ブログ「僕と投資と樹海の日々」の運営者まりおさんも、これに近い状況で失敗しています。

まりおさんの事例：2軒目の不動産購入が失敗の原因に

まりおさんは初めに90万円の区分マンションを購入し、2年間の運用を経てプラス収支で売却。その後、2軒目は不動産投資ローンを利用して、4,000万円のRC物件の運用をスタートしました。

しかし、思いのほか税負担が大きく、他の収入を返済に充てるほどジリ貧になってしまいます。最終的には、毎月持ち出しになってしまう状況にストレスを感じて、3年弱ほど運用をして売却。

不動産情報サイト「健美家」のインタビュー記事では、まりおさん自身も「自分の身の丈以上の借金は危ない」と言及しています。

まとめ

今回は、不動産投資ローンを利用するときに必要となる、7つの心構えについてご説明しました。どれも地道な内容ですが、全てを意識し続けることは意外にも簡単ではありません。

事実、インターネット検索にヒットする失敗事例は、不動産投資ローンの利用時に何らかの過ちを犯しているケースがほとんどです。不動産投資ローンを味方につけて成功投資家になれるよう、皆さんは本記事を参考にして不動産投資に臨んでください。