【vs東京】名古屋で不動産投資を始める4つのメリットとは？

名古屋は大阪や神奈川などの大都市と比較されやすく、不動産業界でも優劣を決める対象になるケースが多々見られます。実際、名古屋で不動産投資を始めるのはどうなのでしょうか？

今回は、名古屋で不動産投資を始めるメリットと、日本の首都である東京との比較を解説していきます。

名古屋で不動産投資を始める4つのメリット

名古屋に馴染みのない方は、「日本有数の大都市」という大まかなイメージしか持っていない場合も珍しくありません。しかし、実際にデータや環境を分析すれば、名古屋がほかの都市にはない魅力を多く持っていると分かります。

この項では、名古屋で不動産投資を始めるメリットを4つ解説していきます。

メリット1．人口流入が多く高い賃貸需要が見込める

人口流入が多いエリアとして東京ばかり注目されますが、名古屋も安定して人口を増やしています。 出所：名古屋市「毎月1日現在の世帯数と人口(全市・区別)」

不動産投資において、空室は最も避けるべきリスクである以上、こうして人口を増やし続けている地域へ投資をすることが重要になります。

人口推移の観点からいえば、名古屋は賃貸需要が低下する心配が少ないため、安心して賃貸物件を運用できるエリアだといえるでしょう。

メリット2．上場企業数は全国3位で雇用が安定している

名古屋を有する愛知県の上場企業数は、東京都、大阪府に次いで全国3位です。上場企業の多さは、一見すると不動産投資と関係ないように思えるものの、上場企業が持つ「雇用を生み出す力」は侮れません。

従来より、上場企業は就職先として人気がありました。そして、近年は雇用が不安定になりつつあるため、安定を求める層からさらに支持を集めています。

こういった「人が集まりやすい地盤」を有する名古屋は、賃貸需要を著しく落としてしまう可能性が低く、投資対象としてピッタリなのです。

トヨタ自動車の関連企業が多い

愛知県には、日本が世界に誇る自動車メーカー「トヨタ自動車」があり、周辺にはトヨタ自動車の関連企業が存在します。

いうまでもなく、トヨタ自動車は国内の上場企業のなかでも随一のスケールを持つ大企業。このような、頼れる親会社の下に位置する企業は、完全に独立して事業を営む中小企業よりも売上が安定する傾向にあります。

そして、トヨタ自動車が今後数年のあいだに経営破綻を迎えることなど、とても想像できません。つまり、トヨタ自動車が愛知県の経済を牽引する状況は、これからも長期的に続くと考えられるのです。

日本トップクラスの超大手企業が中心になっているからこそ、将来性を信じて安心して不動産投資ができるエリアだといえます。

生産年齢人口が多く平均年収は全国4位

名古屋は生産年齢人口が多く、地方に比べて現役世代の割合が高いことで知られています。つぎの表を参照すれば、決して将来を悲観するような人口構成ではないと分かります。

出所：名古屋市「年齢別人口(全市・区別) 、人口ピラミッド」，東京都「「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」（町丁別・年齢別）の概要」より抜粋・改編

生産年齢人口は、東京に対して大きく劣っているわけでもなく、年少人口に至ってはむしろ東京を上回っています。過疎化の進む地方であれば、県外に人口が流出する可能性もありますが、前述した通り産業は盛んであるため懸念は少ないといえるでしょう。

メリット3．リニア開通による再開発が期待できる

名古屋は2027年にリニア開通を控えており、近い将来に東京と名古屋を繋ぐリニアモーターカーが誕生する予定です。これにより、名古屋から東京までの移動時間は約40分に短縮されて、より移動にかかる時間的コストが小さくなります。

また、名古屋と大阪を繋ぐ新たなリニア開通の構想もあり、こちらは2045年に完成する目途です。名古屋から大阪までは従来も短時間で移動可能でしたが、さらに短時間で移動できるように改善されて、東京から大阪までの移動時間は約67分にまで短縮できるようです。

これら一連のリニア開通計画により、今後は名古屋から東京への出勤、名古屋から大阪への出勤が現実的になります。また、日本の二大首都のあいだに挟まれる形となる名古屋は、移動の快適性を評価されて、居住地としての人気を高める可能性も想像できるでしょう。

国際都市「スーパーターミナル・ナゴヤ」の構想

2027年のリニア開通に向けて、名古屋では同時に「スーパーターミナル・ナゴヤ」の計画が進められつつあります。これは簡潔にいえば、名古屋駅を中心とする街全体の再開発を進めて、駅周辺から各エリアに回遊してもらうための最適化を行うというもの。

名古屋市が発表している「名古屋駅周辺まちづくり構想（案）」のなかで明言されているように、名古屋駅は日本有数の大都市にある駅でありながら、いまだ所々に改善の余地が見られます。

• 各鉄道が入り組んでおり、初めての来訪者には不親切
• 大勢の人々が集い、休憩できるスペースが不足している
• 大雨による浸水、地震被害に対する脆弱性が懸念されている

駅周辺一帯の再開発を行いながら、上記のような課題の解決を目標としており、居住だけでなく商業の観点から見ても魅力的なエリアになりそうです。このように人口流入があり上場企業も多いうえ、将来性も期待できる点は不動産投資にも追い風でしょう。

メリット4．愛知県は自動車の保有台数が全国1位

愛知県の自動車保有台数は、2位の埼玉県と3位の東京都を大きく離し、全都道府県のなかでダントツの1位です。

自動車保有台数も、一見すると不動産投資に関係ないように思えますが、以下のデータから不動産投資における潜在顧客のニーズを探れます。 出所：愛知県「愛知県の「乗用車保有台数」は？」

自家用車を保有していない世帯は、そのほとんどが駅までの移動が徒歩圏内、もしくは自転車圏内であることを望みます。しかし、自家用車を保有している世帯はどうでしょうか？

駅から過度に遠ければ嫌がる可能性は高いものの、自家用車のない世帯に比べて「駅からの距離」に対して設定する基準は緩やかになるはずです。駐車場さえ確保できれば入居者ニーズを満たせるため、これにより一般的に空室リスクが高いとされる、郊外の戸建・アパートの客付けが容易になります。

これが、仮に自動車保有台数が著しく少ないエリアなら、公共の交通機関がない時点で住居としての魅力が落ちるため、入居希望者の基準がシビアになることは避けられません。そのため、名古屋は不動産投資家にとってありがたい環境下にあるといえます。

名古屋の各エリアにはどのような特徴があるの？

不動産投資を始めるとき、そのエリア一帯の中心地がどれほど栄えているのか、というのは重要な指標となります。勢いを失いつつある街は、文化的な生活を送るうえで不利な点が目立ち始め、つぎの現役世代として街を引っ張る若者たちが地域外へ流出するからです。

この項では、名古屋の中心地である名駅エリアと、名駅と対比されやすい栄エリアについて解説していきます。

勢いのあるビジネス街「名駅エリア」

名古屋駅周辺の「名駅エリア」と呼ばれる一帯は、名古屋のなかでも特に栄えているビジネス街。大手企業の本社・支社が集まり、いくつも立ち並ぶ超高層ビルが名古屋市の玄関口としての威厳を放っています。

商業施設も多く建設されていることから、栄エリアを置き去りにして「独り勝ち」と評価されるほどの勢いを持っており、リニア開通に際して最重要視されている場所でもあります。

主要駅であるため各地域までのアクセスが良く、利便性という側面から見れば栄エリアに勝っているものの、再開発構想案にも挙がっていたように「移動のために利用する場所」という色が強いです。

市内最大の繁華街「栄エリア」

凄まじい勢いで発展する名駅と度々比べられ、見劣りすると評価されがちな栄エリアも、街単体を評価をすればポテンシャルは計り知れません。

百貨店などの商業施設もあり、久屋大通公園のような緑豊かな大広場もあり、街としてもバランスが良くプライベートを過ごす場所として最適。栄が若い人々から支持を受けている実態は、日本経済新聞の記事「愛知県の大学生「名駅より栄」東海財務局が調査」でも取り上げられました。

名駅エリアの再開発ばかりが目立つものの、栄エリアも独自路線で将来性が期待できる「のびのびとした街」だといえるでしょう。

各エリアの賃料相場はどれくらい？

賃料相場の高さは、不動産投資の対象として優秀か否かを見極めるとき、重要な判断材料の1つとなります。なぜなら、賃料相場があまりにも安ければ、高利回りを狙いづらく収益性が低くなりやすいからです。

賃料相場は都道府県によりさまざまですが、1R/1K/1DKの家賃設定が4万円未満であれば平均以下、4～5万円であれば平均的、5～6万円以上あれば高い領域に入ってくるといえます。

こういった前提のもと、名古屋の賃料相場を確認していきましょう。2019年7月時点における、名古屋市内の賃料相場は以下の通りです。

引用：LIFULL HOME`S「見える賃貸経営（愛知県の家賃相場）」より抜粋・改変

ずば抜けて家賃設定の高いエリアこそないものの、全国の平均値ベースでいえば全体的に家賃は高い部類に入ります。つまり、しっかりと客付けさえできれば、十分に収益性を高めて不動産を運用できるといえるでしょう。

不動産投資において名古屋が東京よりも劣るポイント

全ての投資家に一致するわけではないものの、やはり「不動産投資をするなら東京だ」と主張する人は一定数います。

ただし、ここまでの解説を見ていただければ分かるように、名古屋は現状でも十分にポテンシャルを持っており、リニア開通というビッグイベントを控えている点を考慮すれば、日本国内でも有数の将来性を秘めているエリアです。

しかしながら、具体的にどこが東京に劣っているのか知らないまま、名古屋が持つ可能性を盲信して不動産投資を始めるのも賢明ではありません。そこで、この項では名古屋と東京を比較したとき、どこが東京に劣っているのかをピックアップしていきます。

良くも悪くもトヨタ自動車の影響力が大きい

名古屋というよりも、愛知県の経済全体の傾向として、「トヨタ自動車の存在に頼っている」と評価されがちです。確かに、トヨタ自動車の影響は愛知県民に大きく影響しており、その実態は「トヨタカレンダー」のような風習から読み取れます。

トヨタカレンダーとは、トヨタ自動車のほか関連会社のあいだで利用される稼働カレンダーです。これは、祝日に関係なく週5日勤務・週2日休みを崩さないスケジュールになっており、周辺の飲食店もこれにあわせて営業する地域があるほど。

それほどまでに、愛知県にはトヨタ自動車に関連する労働人口が多いのです。これは裏を返せば、トヨタ自動車の事業が縮小・廃業するだけで、多くの失業者が生まれることを意味します。

万が一の事態が起これば、ある人は家賃の安い家に引越し、ある人は県内で職を見つけられず移住し、愛知県全体の経済力も落ち込むでしょう。こうした賃貸需要を揺るがす「大黒柱崩壊」の恐ろしさは、日本トップクラスの企業が立ち並ぶ東京にはない感覚です。

賃料相場は東京に比べて大きく劣る

前述した名古屋の賃料相場は、全国平均で見れば高い部類に入る水準でした。しかし、日本国内では東京の賃料設定がずば抜けて高く、23区以外のエリアを含めても東京都全体の平均値は以下のようになっています。

引用：LIFULL HOME`S「見える賃貸経営（全国の家賃相場）」より抜粋・改変

名古屋に比べても賃料相場の高さは明らかです。もちろん、東京は物件価格そのものが高騰しているため、家賃が高いからといって利回りも高いわけではありません。

しかし、購入費用の大部分をローンで賄うなら、資産性が高くキャッシュフローも出やすい東京の物件は魅力的。賃料相場の高さは、地域一帯の経済力をあらわす指標でもあるので、そういった観点でいえば東京は優秀でしょう。

まとめ

不動産投資の対象として東京ばかりが注目されているものの、名古屋も負けず劣らず投資対象としての魅力が数多くあります。むしろ、東京に注目している投資家人口が多いことを考えれば、名古屋に優良物件が多く残っている可能性も十分にあるはずです。

トヨタ自動車による強固な経済の下支えがあり、リニア開通、スーパーターミナル・ナゴヤの構想といったビッグイベントを控える名古屋は、投資妙味のあるエリアだといえるでしょう。