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不動産投資で高利回りの物件を手に入れる5つのコツ

By Oh!Ya編集部

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不動産投資で高利回りの物件を手に入れる5つのコツ

不動産投資は利回りを追求するだけが全てではありません。

賃貸需要が高いエリアは物件価格が落ちづらく、低利回りでありつつ資産性の高い物件が集まっています。これらを多数買い集めて、利回りではなく入居率の安定を目指す手法も王道のスタイルです。

しかし、資産拡大の早さを求めるなら、やはり高利回り物件というのは魅力的なもの。スピード感のある資産拡大を目指す方に向けて、今回は高利回り物件の探し方をご説明します。

不動産投資で高利回りの物件を手に入れる5つのコツ

判断
「優良物件」といった曖昧な条件ではなく、「高利回り物件」という明確なターゲットに絞ることで物件探しはシンプルになります。なぜなら、必然的に調査対象となるエリアが、都市部からやや離れたところになるからです。

東京都23区や大阪府中心近くの、主要駅から徒歩数分エリアをどれだけ探しても、利回り10%や15%を超えるような高利回り物件は見つかりません。

この項でご説明する内容は基本中の基本ではあるものの、徹底して実践すれば高利回り物件を多数見つけられます。特に新規参入者は、ベテラン投資家と違って知人投資家から物件を紹介してもらえる機会がないため、基本を押さえてリサーチ能力を身に付けましょう。

地方都市をターゲットに投資物件を探す

利便性に優れるエリアほど物件価格が高く、利回りが低くなる傾向にあります。そのため、利回りを追求するのであれば、物件の買い手が少なく物件が値下がりしやすい地方が調査候補。

ただ、利回りだけを追求して過疎地域ばかりをリサーチするのは禁物です。確かに過疎地域は空き家が多く、表面利回り20~30%を超える物件も多くあります。しかし、客付けができる算段を持たないまま物件を購入しても、空室が続き一向に投資額を回収できない可能性もあるのです。

そこで、まずは「地方都市」と呼ばれるような、東京・大阪・名古屋などの大都市を外した地方にある、ベッドタウンのような立ち位置の地域からリサーチすることをおすすめします。

郊外に目ぼしい物件がないことを確認して、少しずつ都市から離れた場所を調査していくことで、いきなり過疎地域から調査するというリスキーな行為を避けられます。

不動産情報サイトをこまめにチェックする

先ほどの基準でエリアを絞り始めた段階で、各不動産情報サイトを活用します。

設定項目設定基準
地域市町村名を設定
利回り10%以上に設定
物件価格希望価格より少し高めでも表示されるよう設定

都道府県という大きな絞り方であれば、検索結果に膨大な情報量が表示されるため手短にリサーチを完了させられません。リサーチの負担が大きければ、各不動産情報サイトを調べる作業を面倒に感じてしまいます。

結果としてチェックの頻度が落ちれば、高利回り物件の情報を見逃すことにも繋がるため、地域設定は市町村名で絞ることをおすすめします。

定番の不動産情報サイト
楽待
健美家
不動産投資連合隊
LIFULL HOME’S
at home 投資

当メディアの記事「投資物件を探せるサイト9選!効率よく定期チェックする方法もご紹介」でも、物件探しに役立つ方法を解説しています。ブックマーク機能を利用した、高速チェックテクニックもご紹介しているので、あわせてご参照ください。

指値を利用して物件を低価格で手に入れる

不動産情報サイトを検索するにあたり、物件価格の項目に「希望価格より少し高めでも表示されるよう設定」という注釈を入れました。これは「指値」を利用して、掲載価格よりも安価で物件を購入できる可能性を考慮しているためです。

指値は、売主に対して買主が買取価格の希望を出す一種の価格交渉です。買主が指値を出すだろうと予想をして、売主が本来の希望価格よりも高い価格を掲載するケースがあります。

そのため、買主は「あともう少し安いなら買える」という物件を見つけたときは、指値を利用して価格交渉ができることを覚えておいてください。あまりに大胆な指値は売主の心証を悪くする可能性もあるため、確実に購入したい物件の指値は慎重に行うべきでしょう。

会員制のサイトは登録情報を全て埋める

不動産情報サイトのなかには、会員登録時に職種や年収まで細かく情報開示を求めるものもあります。セキュリティ意識が強く、プライバシーに関わる情報を開示したくないという意見も一理ありますが、登録情報が充実しているユーザーを優先して物件情報を提供するサイトも存在します。

そうした限定公開の情報は、一般公開されている情報に比べて閲覧者が少ないので、魅力的な物件でもすぐに成約しないケースが多いです。優良な高利回り物件の情報が回ってくる可能性が高くなるので、特別な理由がなければ登録情報は全て開示することをおすすめします。

物件を早く手放したいオーナーを探す

オンライン上で実践するのは難しいですが、物件を早くキャッシュにしたいオーナーを見つければ、割安で物件を購入できる可能性はグッと高くなります。特に不況時は不動産・株式といった資産が値下がりしやすく、相対的に現金の価値が上がるため投げ売りされる傾向にあるのです。

そういった状況下でなければ、親族や知人伝いに聞き込むのが確実。非常に泥臭い方法ではありますが、購入価格を下げられるほど利回りは高くなっていくため、不動産情報サイトで調査するかたわら聞き込みができればベストです。

高利回りな物件を選ぶときに注意すべきポイント

探す
より多くのキャッシュを生む高利回り物件は、投資家にとって非常に魅力的です。ただ、利回りばかりに気を取られて、重大な欠陥を見落としてしまうケースも多々あります。

利回りの高い物件を手に入れたにもかかわらず、それ以外のポイントで大きな損失を被ることがないよう、この項では高利回り物件を選ぶときの注意点をご説明します。

なぜ高利回りなのか明確にする

高利回り物件を見たとき、まず「どうして高利回りであるのか」を考えることから始めましょう。利回りが高くなっている理由には、いくつかのパターンがあります。

  • 入居率が低い
  • 物件の築年数が古い
  • オーナが早く手放したい

基本的には、このような理由を抱えていることが多いです。この理由を素早く察知して、購入後に何らかの施策が必要か否かを予測しなければなりません。

たとえば、築古物件は安価で売買されることが多いのですが、これは法定耐用年数を終えて資産価値を失った物件であったり、修繕を必要とする箇所が多かったりするためです。前者は賃貸物件として貸し出すことに直接影響はなく、後者は修繕工事やリフォームを施せば問題ありません。

一方で、火葬場やごみ処理場などの嫌悪施設が近くにあり、どうしても入居者が付かないため購入価格が安いなら、問題解決のハードルはやや高くなります。物件の魅力を高める手段を考えるか、家賃を安くするなどの対処法が挙げられるものの、確実に改善に繋がる保証はないです。

それぞれ何らかの要素を抱えている可能性が高いので、それが解消できる見込みはあるのか、解消したうえで高利回りを維持できるのかを考えることが大切です。

賃貸需要を入念にリサーチする

3つ挙げた主なパターンのうち、賃貸需要が低いために値崩れが起こって高利回り化するケースは特に多いです。実際に、頭に思い浮かぶ都市部から離れた地方を検索にかけてみてください。物件価格が低く、表面利回りが高い築古物件が数多く見つかるはずです。

こうした物件に目星を付けたとき、まずはそのエリアにどういった需要がありそうかリサーチしてみましょう。できる限り、仮説ではなく実態を掴めるように調査すべきです。

たとえば、統計データだけを見て「若年層が流出して夫婦世帯が増えている」と知り、ファミリー世帯を狙った戸建運用が望ましいだろうと予測しても、それではどうやっても推測の域を出ません。最も確実な方法は、対象エリアにあるいくつかの不動産会社に聞き込みを行うことです。

「○○町で戸建の購入を考えています。御社に管理と客付けを依頼した場合、どれくらいの期間で入居が決まりそうでしょうか」と、軽い商談のようなニュアンスで切り込めば、話の広げ方によって地域一帯の傾向や入居までのイメージを聞き出せます。

ここから具体的な戦略を打ち出すことで、的外れなターゲティングで不動産投資を始めることを避けられるのです。

適正な家賃設定であるか調べる

高利回り物件を探しているとき、意外に多いのが割高な家賃設定になっているケース。たった1万円家賃が変わるだけでも、利回りは大きく変わります。

500万円の戸建・区分マンションを購入したと想定して、家賃が1万円変わるごとにどれほど変動するか計算してみました。

家賃設定と表面利回りの関係(購入価格500万円)
表面利回り
家賃5万円12%
家賃4万円9.6%
家賃3万円7.2%

たとえば、地域一帯の家賃相場が4万円だとして、購入を検討している物件の掲載情報が家賃5万円だとしたらどうでしょう。家賃5万円で計算していたところ、入居者が付かず家賃4万円まで下げれば想定年間収入は12万円減です。

他の賃貸物件よりも条件面がやや劣り、家賃4万円でも空室が続けば3万円に下げなければならないかも知れません。そうすれば年間24万円、利回りにして4.8%下振れすることになり、投資額の回収は大きく遅れてしまいます。

掲載情報が割高な家賃設定であり、これに気付かないまま購入を進めてしまうと痛手を負うことは明らかです。対象物件が「見せかけの高利回り」ではないか、入念に調査することを忘れないよう注意してください。

高利回り物件を運用するとき注意すべきポイント

チェック
事前調査を入念に行い無事に高利回り物件を手にしても、成功を確信するにはまだ早いです。

この項では、物件購入後に注意すべきポイントを解説していきます。

ランニングコストを抑えるように心がける

高利回り物件を運用するとき、最も懸念されるのが修繕工事の回数と費用です。前述したように、築古物件であるため利回りが高くなっているケースは多く、こうした物件は必然的に修繕箇所が多くなる傾向にあります。

修繕費用はランニングコストの大部分を占め、実質利回りへダイレクトに影響するため、いかに修繕にかける経費を抑えるかが課題だといっても過言ではありません。

  • 対応できる箇所は自力で修繕する
  • 修繕が大規模にならないよう劣化箇所を長期的に放置しない
  • 割高な価格設定にならないよう、信頼できるリフォーム業者を見つけておく

ランニングコストの主要部分である修繕費用を抑えるためには、これらの方法が挙げられます。特に3つ目の「リフォーム業者と関係を築く」というのは、利回りを大きく左右する可能性があるため気をつけてください。

リフォーム業者の割高請求に要注意

自力で対応すれば材料代や労働時間を投じるだけで修繕できますが、施行が難しい水回りや雨漏りが発生している場合など、劣化状況によっては専門家の協力が必要です。

このような場合はリフォーム業者へ依頼することになりますが、こちらが知識不足であることにつけ込んで割高な請求をする業者も一定数います。しかし、修繕が深刻でいち早く対応しなければならないときは、割高であっても任せる以外の選択肢がありません。

同様の問題が何度も続けば、結果としてランニングコストがかさみ利回りは低下します。こうした事態を回避するため、地域ごとの投資家が集まる「大家の会」やネットの評判をもとに、信頼できるリフォーム業者を探しておくことをおすすめします。

まとめ

リサーチ方法を確立して検索を効率化すれば、高利回り物件を探すこと自体は難しくありません。しかし、高利回り物件のリサーチを「物件を見つけること」で終えては駄目です。

なぜ高利回りなのか、購入後も十数年にわたって利回りを維持できるのか予測し、見せかけの高利回り物件ではないことを確認してください。どれほど安価な物件であっても、到底客付けができない物件なら安物買いの銭失いです。

高利回り物件は、キャッシュフローを重視する投資家のあいだで人気であるため激戦区と化しています。ある程度、購入までに時間がかかるものだと覚悟して、忍耐強くリサーチを実践してください。

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