不動産投資会社選びで失敗しないための7ヶ条
By Oh!Ya編集部
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不動産投資の成否は、不動産投資会社選びでほぼ決まるという事実をご存知ですか？もっと言えば、不動産投資会社だけでなく担当者選びも重要とまで言われるのが、不動産投資の世界です。
そんなに重要な不動産投資会社は、いったい何をしてくれる存在なのか？そこまで重要な不動産投資会社選びで失敗しないようにするにはどうすれば良いのか？
この記事では最初の段階でとても重要な、不動産投資会社の役割や選び方について解説していきます。
目次
こんなにも重要な、不動産投資会社の役割
不動産投資の成否に不動産投資会社が深く関わっているというのは、どういうことなのでしょうか。実は最初の段階でこうした疑問を持つことはとても重要で、この重要性に気づいた時点でひとつの失敗を回避できたと言っても過言ではありません。
不動産投資会社とは何か
不動産投資会社とは、いわゆる不動産会社の中でも投資不動産（収益物件）の販売に強みを持つ会社のことです。投資家が購入する物件の仕入れや提案、不動産経営のサポートなどが主な業務です。
不動産投資家は自ら不動産を所有するわけですが、どこかから不動産物件を購入しなければ賃貸経営をすることができません。そこで多くの投資家が収益物件を購入する窓口となるのが、不動産投資に精通した不動産投資会社です。
不動産会社と不動産投資会社の違い
不動産会社も不動産投資会社も、保有している国家資格や営業に必要な許認可は同じです。宅地建物取引主任者といって不動産物件の売買をするには国家資格が必要で、すべての不動産会社が保有しています。
つまり、不動産会社という大きなカテゴリーの中にあって不動産投資に特化している会社が不動産投資会社です。そのため不動産投資会社は収益物件の取り扱いをもっぱら行っており、「所有している不動産を活用していかにお金を稼ぐか」という目的に対する答えを持っています。
自分で不動産投資に関する豊富な知識やノウハウを持っているのであれば、何も不動産投資会社を利用する必要はありません。しかし、不動産投資の初心者や初めて参入するという方は、不動産投資会社の利用が必須となります。なぜなら、プロのノウハウを味方につけないと大損をしてしまうリスクがあるからです。
投資家にとっての不動産投資会社
前項のように、投資家にとっての不動産投資会社とは参謀のような存在であり、単に収益物件を購入する窓口というだけではないことがお分かりいただけると思います。
記事の冒頭で不動産投資の成否は不動産投資会社選びにかかっていると述べたのは、このためです。逆に言えば、不動産投資会社選びに成功すれば、その先の不動産投資は成功したのも同然です。
不動産投資会社にとっての投資家
不動産投資会社にとって、不動産投資家はとても重要な顧客です。顧客が望んでいることはズバリ「不動産で儲けること」なのですから、その目的を達成するためのアドバイスや提案を業務として行っています。
不動産投資会社がこうした業務に力を入れるのは、顧客である投資家に満足してもらって2件目、3件目といったように次の物件を自社から購入してほしいという意図があるからです。
不動産投資の成否は不動産投資会社選びにかかっている
投資家と不動産投資会社との関係が良好であることは、そのまま不動産投資の成功を意味しています。これから不動産投資を始める方は、この形を目指すイメージを持ってください。
すでに成功している先輩大家さんの多くは、優秀な参謀を持っています。この記事をお読みの方がそれと同じような成功を目指すために、次章からは不動産投資会社の選び方や見極め方について順を追って解説していきます。
不動産投資会社選びで失敗しないための極意7ヶ条
失敗さえ回避していれば後は成功あるのみというわけで、不動産投資会社選びで失敗しないための極意を7ヶ条にまとめました。
1社だけでなく複数社を比較検討する
特定の1社だけに依存するのではなく、広い視野で比較検討するのは今や常識です。不動産投資に限らず、モノを買う際にもネット上で比較検討をする人が当たり前になっています。
重要なのは複数社の提案や意見を聞くことで広い視野を持つことができることと、それぞれの不動産投資会社が他社を意識するため、より良い提案を引き出しやすいというメリットもあるということです。
提案内容に具体性がどこまであるか
不動産投資は、数字が支配する世界です。もし担当者に「この物件は良いですよ」と言われたとしたら、何が良いのか、どう良いのかという具体性を求めてください。具体性とはもちろん、数字に裏づけられた収支のシミュレーションをはじめとする不動産投資の真の姿です。
漠然とした幻ではなく真の姿で語るのが、優秀な不動産投資会社だと思います。
今だけでなく提案物件の将来像を見せてくれるか
不動産物件は、時間の経過とともに確実に価値が下がっていきます。それは同時に、新築時と同じだけの賃料を取れなくなってくることを意味します。新築時のシミュレーションでは黒字であっても、将来はそれと同じはならないことを前提にしてください。
そこで重要になるのが、「将来も黒字収支になるシミュレーション」になっていることです。そのためには緻密な計算や想定が必要になるので、こうしたところに不動産投資会社のノウハウが発揮されます。
過度に営業攻勢をかけてくる会社は要注意
一度問い合わせをすると、しつこく勧誘をしてくる業者はその時点で選択肢から除外しても問題ありません。「名医はおのずと知れる」という言葉があるのと同じで、本当に優秀な提案をしていて優良物件を販売しているのであれば、自分から売り込まなくても顧客はつくはずです。
近年、不動産投資に関連するスキャンダルが続々と報道されています。「かぼちゃの馬車」や「ケリーバックス」などの問題はいずれも、過度な営業攻勢も問題の一因でした。
しつこく勧誘してくる会社はロクなことがないと考えていただいて、問題ありません。
できるだけ地域密着の会社、その地域に強い会社を選ぶ
不動産は「動かざる資産」と書くだけあって、動かすことができない資産です。そのため不動産業界にはそれぞれの地域に強い不動産会社があります。そういった会社が自社の強みを発揮できる地域で不動産投資会社として営業しているのであれば、それは有望な選択肢です。
なぜなら、地域密着で営業している不動産会社はそれ以外の営業エリアを持っておらず、そこで悪い評判が立ってしまうと致命傷になるからです。それだけに誠意ある対応が期待できるというわけです。この物差しはかなり有効性が高いので、ぜひ活用してください。
入居率、リピート率、紹介率をチェックする
不動産投資会社の実力を示す、3つの代表的な数値があります。それは「入居率」「リピート率」、そして「紹介率」です。いずれも名称からどういう数値なのか想像がつくと思いますが、特に重視したいのは「リピート率」と「紹介率」です。
1つ目の「入居率」についてはほとんどの不動産投資会社が99％以上の数値を公表しており、あまり差がありません。しかも新築時の入居率が99％以上になるのはある意味当然のことです。しかし、「リピート率」と「紹介率」については顧客の満足度を知る重要な指標なので、これを堂々と公表できる会社、尋ねれば正確な数値を教えてくれる会社は有望だと言えるでしょう。
リーシングについて具体的な戦略があるか
所有している物件への入居者を募集する業務のことを、不動産用語でリーシングといいます。リーシングは不動産投資会社の腕の見せ所であり、それができない不動産投資会社は役に立たないと考えて問題ありません。
「リーシングに強い」という宣伝文句はよく見かけますが、どう強いのか、どんな戦略・武器を持っているのか、といったように具体性にこだわってください。購入した物件の運命を決める重要なことなので、不動産投資会社選びの極意としてとても重要です。
自分で良い不動産投資会社を見つけられないとお困りの場合は
ここまで優良な不動産投資会社の選び方について解説してきましたが、「それは分かったけれど自分で見つける自信がない」という方もおられることと思います。そこで、この章では具体的な社名をもっておすすめの不動産投資会社をご紹介します。
不動産投資会社はあまりにも多い
日本全国に、不動産会社は約12万3,000社あります。しかもその数は少しずつながら増え続けています（一般財団法人不動産適性取引推進機構調べ）。そのうち不動産投資会社がどれだけの数になるかは判然としませんが、少なくとも万単位の会社があると考えて良いと思います。
これだけたくさんの不動産投資会社から意中の会社を見つける作業は、砂浜で砂金を探すような作業に感じてしまうのは、致し方ないかも知れません。
「Oh!Ya」がおすすめする不動産投資会社30選
そこで不動産投資家のメディア「Oh!Ya」としては、万単位あるともいわれる不動産投資会社の中から30社を厳選、それをご紹介している記事があります。こちらを参照していただくことで、かなり絞り込めるのではないでしょうか。
この記事とは違った角度からの不動産投資会社選びや、会社としての収益モデルについても解説されていますので、ぜひこちらもご参照ください。
要注意の不動産投資会社、または営業マン
不動産投資会社選びで重要なのは、「失敗しないこと」であると述べてきました。ハズレさえ引かないように注意をしていれば大きく失敗することはありませんので、ここでは不動産投資会社だけでなく担当者レベルにまで落とし込んで要注意のケースを挙げてみます。
営業攻勢が強すぎてこちらに考える時間を与えてくれない
営業攻勢が強すぎてしつこく勧誘してくる不動産投資会社や自動的にスルーするべきと述べてきましたが、こうした会社に共通しているもうひとつの特徴として、こちらに考える時間を与えてくれないという点があります。考える時間を与えるとカラクリに気づかれてしまったり、誰かに相談をして入れ知恵をされる可能性があるため、悪徳業者にとってはそれがリスクとなります。
その場ですぐに決断をさせるために「あと1戸しか残っていない」「こんな物件はなかなか出てこない」といったように、決断を急がせるようなセールストークには、必ず何か業者側の理由があると思ってください。
本当に良い物件であれば、何も目の前の顧客に販売しなくても他にいくらでも買い手がつくので、不動産投資会社も急ぐ必要はないのですから。
勧誘された物件、広告に出ていた物件とは違う物件を提案される
不動産業界には、おとり広告という手法（手口？）があります。一般向けに出されている賃貸住宅情報に家賃がとても安い物件を掲載し、そこに問い合わせをしてきた人に対して「その物件はついさっき決まってしまった」「近いうちに取り壊しの予定があり入居してもすぐに退去する必要がある」といったように、何らかの理由をつけて紹介せず、「それに近い物件ならあります」と言って本当に募集したい物件を紹介する、という流れです。
賃貸不動産の世界では長らく常套手段として使われてきたおとり広告ですが、不動産投資会社の世界にも同様のケースが見られます。やり方は全く同じで、魅力的な利回りの物件を掲載して問い合わせをしてきた人に対して何らかの理由をつけて別の物件を提案するという具合です。
賃貸住宅であれば少し家賃が高いという程度で済むかも知れませんが（それでも問題ですが）、不動産投資ではその差が損益分岐点を下方向に超えてしまう恐れがあるため、誤差で済ませるわけにはいきません。広告に出ている物件と違う物件を紹介された時点で疑ってかかるようにしましょう。
リスクやデメリットなどネガティブ情報への言及がない
完全無欠の不動産物件など、この世には存在しません。どんなに優良な物件であっても必ず何か問題やデメリットはあります。そのことに全く言及がないのは、「問題がない」のでははく「問題を伝えていない」と考えるべきです。
本当に優良な不動産投資会社であれば、リスクやデメリットなど都合の悪い情報もすべて伝えてくれるはずです。購入後のトラブルを避けることが最大の理由ですが、そういったネガティブな情報も伝えてくれるということは、それを解消する方法も含めた提案があるからだと考えることもできます。
会社名で検索をかけると悪評だらけ
今はネットであらゆる情報を検索できる時代なので、取引をしようと考えている不動産投資会社について、一度検索してみることをおすすめします。Googleにはオートコンプリートという機能があって、検索したいキーワードを入力すると自動的にそのキーワードに続く別のキーワードが表示されるようになっています。
ある不動産投資会社の名前を検索窓に入れた時点で、「評判」などのキーワードが出ることが多いと思います。これはつまり、他にもその不動産投資会社の評判を気にして検索をしている人がたくさんいるということです。ここに「悪評」「問題」「トラブル」などのキーワードが続々と出てくるようだと、要警戒です。実際に検索してみると悪評だらけということもあるかも知れません。
ただし、ネット検索で注意したいのはネット情報のすべてを鵜呑みにしてはいけないということです。不動産投資会社とて完璧ではないので、中にはサービスや対応、投資の結果に不満を持っている人もいるでしょう。その人が悪評を立てているからといって、全投資家に不利益なことをしていると断定することはできません。
ネットの情報は玉石混交なので、一部の悪評が悪意に満ちたものであれば参考程度に留めておいて問題はないと思います。しかしネット情報の厄介なところは、良い評判をわざわざ書き込む人はあまりおらず、悪い評判のほうが流布しやすいことです。逆に考えると妙に良い評価ばかりが出てくるのは、もしかすると自作自演かも知れないので、多くの情報に触れてみて総合的に判断するようにしてください。
もっとも典型的なのは、「ケリーバックス」の例でしょう。2019年2月に「ガイアの夜明け」というテレビ番組で同社の物件を購入した人が破産寸前であることが特集として報道され、大きな騒ぎになった件です。この報道によって同社の営業手法に関する問題が続々と明るみに出たため、ネットでも悪評が立つようになりました。この例はとても分かりやすいので、この「ケリーバックス」のような評判が立っている不動産投資会社は避けるようにすることを目安にするのが良いと思います。
不動産投資が会社にバレないかと心配な方へ
不動産投資をしていることが会社など勤務先にバレては困る、もしくはバレたらどうなるんだろう？という不安や疑問をお持ちの方は多いと思います。副業として不動産投資を始める方にとっては解決しておくべき疑問だと思いますので、最後にこの点についても解説しておきたいと思います。
サラリーマンにとって不動産投資による副業は禁止されるのか
不動産投資には、「投資」という言葉が使われています。投資ということは株やFXなどと同じだと考える方は多いと思いますが、実はこの両者には違いがあります。最大の違いは、不動産投資には金融機関の融資が付くことです。
不動産投資に金融機関の融資が付くのは、金融機関が不動産投資を事業であると見なしているからです。その証拠に、株やFXの資金を貸してくれと言っても金融機関が融資を付けてくれることはありません。資金を調達してそれを元手に物件を購入し、賃料収入から返済をしていくという形は、副業といえども立派な事業です。
最近では副業を解禁する方向にあるものの、企業によっては就業規則で副業を禁止しているところもあります。副業に夢中になってしまうと本業が疎かになってしまう恐れがあるというのが最大の理由で、今もその就業規則が生きている会社は多いでしょう。
では、就業規則で副業が禁じられている場合は不動産投資に参入できないのかというと、多くの場合は「セーフ」と解釈されています。金融機関は事業と見なしているものの、不動産投資は不労所得に近いサイドビジネスにもなりうるからです。
ゼロから物件を購入して不動産投資に参入する人だけでなく、世の中には親の代から受け継いだ不動産を持っている人たちもいます。もし不動産投資が副業に該当して禁止されるのであれば、相続した土地や建物を持っている人は就職できないことになってしまいます。
以上の点から、不動産投資は株やFXなどと同様にプライベートの範囲で取り組む投資であると解釈されるため、副業が禁止されていても抵触しないと考えられます。
公務員の場合はどうなのか
副業が禁止される職業というと、民間企業に勤めている人よりも公務員を想像される方が多いのではないでしょうか。民間企業の場合は就業規則が根拠となりますが、公務員の場合は副業との兼ね合いは法律が根拠となります。つまり、公務員のほうが副業との兼ね合いについて厳格に定められているということです。
国家公務員法の第103条には、「私企業からの隔離」という規定があります。国家公務員は私企業の役員やや社員になって収入を得てはならないという内容です。そして第104条では「他の事業又は事務の関与制限」という規定があり、こちらも他の事業で営利を得るべからずと記載されています。
地方公務員についても、地方公務員法の第38条で「営利企業等の従事制限」という規定があり、特段の許可がなければ私企業を営んだりそこに所属をして収入を得てはならないと明記されています。
これらの法律からは、「公務員は不動産投資をできない」と読み取ることができます。しかし実際には公務員であっても不動産投資をしている人たちがいます。これは、なぜでしょうか。そこには公務員と不動産投資の兼ね合いに関する規定があります。
公務員が兼業禁止規定に抵触せずに不動産投資をする方法
先ほど民間企業に勤めている方と不動産投資の関係について述べた際に、相続によって取得した土地や建物を持っている人たちについて言及しました。こうした人たちは公務員にもいるわけで、特に地方の役場などにいくとそんな人のほうがむしろ多いでしょう。こうした人たちを含む「一定の基準」を満たしていれば、公務員の方の堂々と不動産投資に参入することができます。
公務員の方で不動産投資をしても兼業禁止規定に抵触しないのは、以下のようなケースです。
- 相続などで取得した土地や建物である
- 業務上の理由で転勤が発生し、所有しているものの居住していない不動産である
- 家族構成の変化によって売却の意向があるものの売れない不動産である
- 公務員に認められている範囲内の不動産投資である
3つ目までのケースはいずれも、やむを得ない事情で不動産を所有しており、それを活用する一環で賃貸経営をしているため認められるものです。4つ目については特段の事情がなくても一定の範囲内であれば認められるというものなので、これから不動産を購入して不動産投資に参入したいという方は、4つ目に該当します。
公務員が不動産投資をしても基準に抵触しない範囲
公務員に認められている一定の範囲内とは、どこまでのことを言うのでしょうか。以下が、公務員の方が副業禁止規定に抵触せずに行うことができる不動産投資の範囲です。
- 独立家屋が5棟まで
- 区分所有であれば10室まで
- 貸地であれば10件まで
- 駐車場の場合は月ぎめ契約が10台まで
- 用途が娯楽、遊戯施設、または宿泊施設ではないこと
上記の範囲内であれば、公務員が不動産投資に参入してもおとがめはありませんので安心してください。
もうひとつだけ重要なのは、不動産投資を事業ではなく投資に留めておくことです。大きなポイントになるのは管理で、自ら管理業務をすると事業と見なされる恐れがあるため、管理業務をすべて管理会社に委託してしまうのが無難です。そうすることで本業への影響が少ないと見なされ、兼業禁止規定への抵触を回避することができます。
副業OKでも注意したい競業避止義務
民間企業の場合は公務員のように不動産投資に関する範囲が規定されているわけではありませんが、注意したいのが「競業避止義務」です。少々難しい言葉ですが、勤務先が不動産会社であったり証券会社、信用調査会社などである場合は、その社員が不動産投資をすると抵触する恐れが出てきます。
勤務先の業務と自分の行為が競合してしまい、その結果として不利益につながるような行為を競業避止義務というので、勤務先での業務上知り得た情報をプライベートで行っている不動産投資に利用するなどの行為はすべてアウトです。
業務上知り得た不動産情報を利用することは直接的な義務違反ですが、その他にも業務上知り合った人脈を不動産投資に役立てたり、業務上知り得た情報をもとに不動産取引を持ち掛けたりするのも、すべて義務違反になる恐れが十分あります。
不動産投資が会社にバレないようにする方法
不動産投資による副業が特に禁止されていないとはいえ、やはり会社には知られたくないという方も多いと思います。そんな方が注意しておくべきことは、主に2つです。
- 住民税の納付方法を特別徴収から普通徴収に切り替える
- 社内ではできるだけ他言しない
会社に勤めている人は通常、住民税が特別徴収といって給料からの天引きになっています。住民税額は前年の所得税額から算出されるため、本業である会社の給料以外に不動産からの収入が発生すると、住民税額もそれに応じて高くなります。わずかな金額であれば気づきにくいかも知れませんが、不動産収入が大きくなってくると住民税額も大きく影響を受けるため、会社が気づきやすくなります。
この対策として有効なのは、住民税の納付方法を天引き（特別徴収）から普通徴収に切り替えることです。不動産収入を確定申告する際、申告書に住民税の納付方法を選択する欄があります。この欄で「普通徴収」に丸を付けるだけでOKです。
もうひとつの他言について、実は不動産投資が会社にバレるきっかけになるのは、こちらのほうが圧倒的に多いようです。不動産投資がうまくいっていればついつい気が大きくなってお酒の席などで言いたくなってしまうでしょうし、逆にうまくいっていなければそれが顔に出てしまい、結局どちらの場合であっても隠し切れないのが人情というものです。
本当に会社にバレたくないという思いがおありなのであれば、ポーカーフェイスも大切であると認識しましょう。
不動産投資が会社にバレるとどうなるのか
会社にバレては困ると思いつつも不動産投資をしていることが会社にバレると、どうなるのでしょうか。これまでの事例では、ほとんどのケースにおいて特に大きな問題には発展していません。理由は先述の通り、すでに不動産オーナーという身分で入社してくる人もいるからです。中には7,000万円もの不動産収入を得ていた消防士の事例もありますが、これは収入を過少申告していたことが原因で発覚したので、これだけ規模が大きくなると別の問題が起きてくると考えたほうが良いでしょう。
また、会社での仕事で成績が伸び悩んだり本業に精が出ていないような態度だと見なされてしまうと、不動産投資をしていることがやり玉に挙がってしまうことはあるかも知れません。だからといって立場上の不利益にまで発展することはほとんどないので、不動産投資はあくまでも「投資」であると考えて良いと思います。
まとめ
不動産投資の成否を決めるのは不動産投資会社選びである、という重大な事実をお伝えするためにさまざまな角度から解説をしてきました。逆に言えば不動産投資会社という重要なパートナーさえうまく選ぶことができれば、不動産投資は勝ったも同然なので、最初の段階でしっかりと精査をして長く付き合っていけるパートナーを見つけてください。
