プロの元営業マンがアドバイス！不動産投資で知っておくべき5つのこと

不動産投資は株式投資などのように手軽にはじめられないため、セミナーや個別相談会に参加して情報を得た方が良いです。ただ、まだ本格的に検討していない方は、「そこまで踏み出せないな・・・」と思っている方も多いのではないでしょうか？

今回はそんな方のために、元々ディベロッパーに勤務していた仲介営業マンが、不動産投資で知っておくべき5つのことを解説します。物件選定前の段階はもちろん、物件取得後に知っておくべきことを理解することで、より不動産投資がリアルになってきます。

この記事を読めば、プロの視点から気を付けるべきアドバイスを理解でき、不動産投資を本格的にはじめたくなるはずです。

その前に、不動産投資について正しく理解するには情報収集が大切です。 たった1分の申し込みで複数社の比較ができるOh!Yaの一括資料請求を是非活用しましょう。

本当は「利回り」の種類は3つある

1つ目のアドバイスは、「利回り」は3種類あることを知ることです。そもそも利回りとは、「物件取得費用を何年で回収できるか？」の指標であり、物件を比較する際に重宝するのが利回りです。

この利回りは以下のように3種類あり、それぞれ異なる計算式になります。

• 表面利回り
• 実質利回り
• 返済後利回り

表面利回りと実質利回り

まずは表面利回りと実質利回りから解説します。不動産投資について勉強したことがある人の中には、この2つの利回りは知っている人も多いでしょう。

表面利回りの計算式

表面利回りの計算式は以下の通りです。

• 表面利回り＝年間家賃収入÷物件取得費用

表面利回りは年間家賃収入を物件取得費用で割り戻しただけのものです。仮に、利回りが7％であれば、単純計算で物件取得費用を回収するのに14.3年（100％÷7％）かかるという計算になります。

実質利回りの計算式

実質利回りの計算式は以下の通りです。

• 実質利回り＝（年間家賃収入－年間経費）÷物件取得費用

表面利回りに年間の経費を加味した数値が実質利回りです。年間経費とは、固定資産税・都市計画税（固都税）や管理費・修繕費などの、物件運用に関する支出になります。実質利回りは支出を加味している分、表面利回りよりは現実的な数値といえます。

返済後利回り

次に返済後利回りです。返済後利回りの計算式は以下の通りです。

• 返済後利回り＝（年間家賃収入－年間経費－ローン支払い額）÷物件取得費用

実質利回りにローン支払い額を加味した数値が返済後利回りというわけです。ローン支払いを加味することで本当の支出が見えてくるので、3つの利回りの中では最も現実に即したり利回りといえるでしょう。

なぜ3種類の利回りがあるのか？

なぜ3種類の利回りがあるのでしょうか？それは、以下のように目的が異なるからです。

• 表面利回り：物件を比較して絞り込む
• 実質利回り：比較した物件の収益性をさらに深掘りする
• 返済後利回り：ローンが確定した後に正確な利回りを求める

物件探しの過程で実際に不動産会社の営業マンと相談するときは、その営業マンがどの利回りについて話しているのかは理解しておきましょう。

物件選びは表面利回りを利用する

投資物件を探すときは、投資物件がラインナップされているポータルサイを見たり、不動産会社に問い合わせたりして物件を紹介してもらいます。

そのとき、物件には必ず利回りが記載されていますが、その利回りは表面利回りになります。まずは、その表面利回りを参考に物件を絞り込みます。

物件を絞り込んだ後は実質利回り利用する

絞り込んだ物件をさらに実質利回りを利用して、収益性の深掘りをするのが次のステップです。なぜ最初から実質利回りを表記しないかというと、年間経費は物件によっても異なりますし、どのくらいの金額を読むのかは人によって異なるからです。

たとえば、数年ごとにかかるであろう補修費用などを年間の経費として計上することもありますし、管理会社の手数料も契約形態によって異なります。このように、実質利回りは同じ物件でもケースバイケースなので、一旦は表面利回りで絞り込んだ後に実質利回りを利用するという流れなのです。

返済後利回りはローンを決めてから

実質利回りを計算した後は返済後利回りです。この「ローン支払い額」も、実質利回りと同じでケースバイケースなので、最初から表記はできません。人によって頭金の金額や金利が異なるので、ローン返済額も異なってきます。そのため、ある程度ローンを確定させてから、返済後利回りを計算するのです。

3種類の利回り数値を比べてみよう

実際に以下の物件で3種類の利回りを比較してみましょう。

• 年間家賃収入：250万円
• 年間経費：100万円
• ローン支払い：120万円
• 物件取得額：2,500万円

それぞれの利回りは以下の通りです。

利回りについてのアドバイス

利回りは、エリアや物件によって相場が大きく異なるので、利回りの数値が「高い・低い」の基準が難しいです。そのため、まずは実際に物件を比較してそれぞれの利回りを算出することが重要です。

そうすれば、そのエリアでの利回り相場が見えてきます。また、その上で不動産会社の営業マンと相談しながら、相場の利回りと比べて高いか低いかを判断しましょう。

減価償却費用は計上期間が決まっている

2つ目のアドバイスは、減価償却費用は計上期間が決まっているという点を知っておくことです。そもそも減価償却費用とは、建物の取得価格を毎年「経費」として計上できる費用になります。

そんな減価償却費用については以下を知っておきましょう。

• 減価償却による節税効果とは？
• 減価償却費用の計上期間は決まっている
• 節税効果のシミュレーション

減価償却費用は不動産投資の節税と大きな関係があります。そのため、減価償却費用を知っておくことで、不動産投資における節税効果を最大限活かせます。これは、物件を選ぶときも、物件を運用させるときも両方の段階で重要になります。

減価償却による節税効果とは？

不動産投資で上げた利益を不動産所得といい、計算式は以下の通りです。

• 不動産所得：年間家賃収入－年間経費

この年間経費は上述した固都税や管理費などのほかに「減価償却費用」が含まれます。減価償却費用が高額になるので、不動産所得を下げることができ節税につながるのです。

不動産所得は総合課税

不動産所得は総合課税という税制なので、給与所得などと合算します。つまり、不動産所得がマイナスになれば、給与所得もマイナスになるので更に節税につながるというわけです。また、実際に減価償却費用は高額になるので、不動産所得は赤字になることもあります。

減価償却費用は建物の取得価格を何年かに渡って計上するので、実際にその年に支出になっているわけではありません。つまり、「本当は手元資金から支払っているわけではないけれども支出にできる」という点で、減価償却費用は節税効果が高いのです。

仮に赤字にならなくても、不動産所得を下げることで節税にはつながるので、減価償却費用は重要になるというわけです。

減価償却費用は計算式がある

そんな減価償却費用は「建物購入代金×償却率」という計算式になり、この「償却率」は以下のように構造（耐用年数※）によって異なります。

• RC（鉄筋コンクリート造）：償却率0.022（耐用年数47年）
• 重量鉄骨：償却率0.030（耐用年数34年）
• 木造：償却率0.046（耐用年数22年）

たとえば、建物価格が2,000万円の重量鉄骨造のアパート経営をしている場合、「2,000万円×0.030＝60万円」が減価償却費用になるというわけです。

※国税庁　耐用年数表

減価償却費用の計上期間は決まっている

減価償却費用は、永遠に計上できるわけでなく、築年数と耐用年数によって計上できる期間は以下のように異なります。仮に、耐用年数が22年の木造のアパートで考えてみましょう。

築年数＞耐用年数の計上期間は？

耐用年数22年を上回っている、築25年のアパートを取得したとします。その場合、減価償却費用として計上できる期間は以下の計算式になります。

耐用年数＝法定耐用年数×0.2(端数切り捨て)

つまり、この場合は「耐用年数22年×0.2」となり、端数切り捨てで4年しか減価償却費用を計上できないということです。また、注意点としては、築年数が耐用年数を上回っている場合、建物価格はかなり安い金額になる点です。

築年数＜耐用年数の計上期間は？

仮に、耐用年数22年を下回っている築8年のアパートを取得したとします。その場合、減価償却費用として計上できる期間は以下の計算式になります。

耐用年数＝(法定耐用年数22年－築年数8年)＋築年数8年×0.2(端数切り捨て)

つまり、この場合は15年もの期間、減価償却費用を計上できるということです。当然、減価償却費用を計上できる期間が長い方が節税効果は長く続きます。

節税効果のシミュレーション

ここで節税効果のシミュレーションをしてみましょう。想定としては、「木造アパート　築8年 　建物価格1,800万円　年間家賃収入180万円　経費（減価償却費用除く）80万円」です。

ここでは、給与所得が730万円の会社員という想定です。また、ここで適用される税率は、国税庁が定める所得税率※になります。

国税庁　所得税率

給与所得のみの所得税とは？

まずは、給与所得が730万円の場合には、所得税は以下になります。

• 所得税＝730万円×税率23％－控除額636,000円

このように、所得税額は104万3千円になります。

減価償却費用を加味しない税金

次に「木造アパート　築8年 　建物価格1,800万円　年間家賃収入180万円　経費（減価償却費用除く）80万円」を運用している場合の税金です。

まず、この物件の不動産所得は100万円（180万円－80万円）になるので、給与所得の730万円と合算します。

その合算した830万円にかかる所得税は以下です。

• 所得税＝830万円×税率23％－控除額636,000円

このように、127万3千円になるので、給与所得だけの状況よりも23万円所得税は上がります。

減価償却費用を加味した税金

次に、減価償却費用を加味した税金です。この物件の減価償却費用は「建物価格1,800万円×償却率0.046＝82.8万円」です。つまり、不動産所得100万円から82.8万円を差し引き、減価償却費用を加味した不動産所得は17.2万円になります。

それを給与所得730万円と合算すると747.2万円になり、そのときの所得税は以下です。

• 所得税＝747.2万円×税率23％－控除額636,000円

このように所得税額は約108万2千円になります。そのため、減価償却費用を加味しないときよりも19万1千円ほど節税効果があるということです。また、住民税も所得税額によって決まるので、住民税も合わせるとさらに節税効果があります。

減価償却費用におけるアドバイス

上述のように、耐用年数と築年数のバランスで減価償却費用の計上期間が異なります。そのため、「節税期間が高い」と思って不動産を購入しても、実は減価償却費用の計上期間が短かった…という点もあるので気をつけましょう。

物件を選ぶ過程で減価償却費用の計上期間まで細かく説明する営業マンは少ないので、オーナーとしての必須知識といえるでしょう。

補修費用はオーナー払いが多い

3つ目のアドバイスは、補修費用はオーナー払いが多いという点を知っておくことです。補修費用はオーナーにとって経費となりますが、意外と多くの人が賃借人が支払うと思っています。

実際は、オーナーが支払うケースが多く、それを知らないと将来的な経費を計算するときに間違った計算になってしまいます。それは、物件選びのミスにもつながってしまうほど大事なことです。そのためには、ガイドラインを確認し、対策を講じておくことが重要です。

ガイドラインを確認しよう

賃借人が退去したとき、室内の補修費用を賃借人に請求することができます。しかし、請求して良いときは、ガイドライン※により以下とされています。

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」

つまり、賃借人が故意・過失で付けた傷などの補修のみを請求でき、後はオーナーが支払うことになります。そのため、大部分の補修費用はオーナーが支払うと思っておきましょう。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

賃借人に請求できるケースとは？

賃借人に補修費用を請求できるケースを紹介します。

• 賃借人が吸っていたタバコで壁紙が黄ばんだ
• 賃借人の過失によってモノを落としたときに床が陥没した
• 明らかに使い方を間違えてクローゼットの一部が破損した

このようなケースの場合、賃借人の故意・過失と見なされ、賃借人に補修費用を請求できます。一般的には敷金を預かっているので、その中から支払うという流れです。

勘違いされがちな「実は賃借人に請求できない」ケース

一方、勘違いされがちな「実は賃借人に補修費用を請求できない」のは以下のようなケースです。

• 家具を置いていたことによる多少の床のへこみ
• 家具を置いていたことでできた床の日焼け跡
• 冷蔵庫を置いていたことによる壁紙の黒ずみ

これらは、普通に生活している上で出来得る傷や汚れなので、賃借人に補修費用を請求できない項目です。ただ、実際は退去時の立ち合い業者と賃借人との話し合い次第ではあります。

最近では特約をつける

10年ほど前はあまりガイドラインが浸透しておらず、賃借人に多額の補修費用を請求するケースが多かったのも事実です。そのため、この記事を読んでいる皆さんの中にも「補修費用は賃借人が支払うもの」と思っている人もいるかもしれません。

しかし、現在では上述した事情により、賃借人に請求できないケースも増えています。そのため、賃貸借契約書を締結するときに、「賃借人は退去時にクリーニング費用としては○万円支払う」のような特約を付けるケースが多いです。

その費用で全額補填できるとは限りませんが、この特約によって少しでもオーナー側の負担を減らしています。

補修費用についてのアドバイス

この補修費用が実際に発生するのは、物件を取得した後です。しかし、物件選びの段階で経費を計算しておくので、この点は物件選定の段階で知っておくべきことになります。将来的な収支計算をする際、補修費用はオーナーが支払う前提で計算しておきましょう。

補修業者は不要な補修を行う

4つ目のアドバイスは、補修業者は不要な補修を行うことを知ることです。前項に引き続き補修の話ですが、補修時には余計な費用を請求されることがあります。

そのため、不動産オーナーならば以下の知識は持っておきましょう。

• 補修の流れを知っておく
• 補修をする箇所を知っておく
• メインはクリーニングで終わり
• 補修業者についてのアドバイス

補修の流れを知っておく

賃借人が退去する際の補修は以下の流れで行います。

• 立ち合い業者が賃借人と一緒に部屋のチェック
• 補修箇所を確認し賃借人の負担部分を確認
• 補修費用の見積もりが管理会社経由で来る
• 補修するかどうかの判断をして管理会社に伝える

立ち合い業者は管理会社経由で手配し、実際の補修作業も管理会社経由で依頼するという流れです。

補修をする箇所を知っておく

賃借人が退去するとき、主に補修が必要になる箇所は以下の通りです。

• クロスの張り替え
• フローリングの補修および張り替え
• 設備機器の修繕

たとえば、クロスが黄ばんできたり、黒ずんできたりしたら張り替えを行います。また、フローリングは多少の穴であれば補修で埋めることができますが、大きな傷などがあれば張り替えが必要になります。

設備機器の補修は、照明器具が故障していたり、水まわり設備の修繕が必要であったりしたときの補修です。

メインはクリーニングで終わり

ただし、前項の補修はそれほど頻繁に発生するわけではなく、クリーニングのみで完了するケースも多いです。というのも、たとえばクロスに傷が付いている場合、そこだけ補修するのは難しいので、職人を呼んで全面張り替えすることになります。

また、フローリングの小さな傷の補修も、職人を呼んで穴埋めをしてもらいます。そうなると、たとえ1か所だけでも数万円以上の費用がかかるので割に合わないのです。そのため、多少の傷であれば放っておくことが多く、わざわざ補修にお金をかける必要もありません。

補修業者についてのアドバイス

前項のように、補修費用の大半は人件費になります。管理会社経由で補修費用の見積もりが来たとき、クロスやフローリングの補修や張り替えの項目があれば、本当にその箇所の補修が必要かどうかを確認しましょう。

たとえば「クロス張替え：5万円（税抜き）、フローリング補修：4万円（税抜き）」という見積もりの場合、ほぼ人件費と思っておきましょう。しかし、高額であるが故に「大きな傷なのか？」と勘違いして発注するケースも多いのですが、実際はそれほど大きな傷でないことも多いです。

仮に家賃が9万円の物件であれば、まるまる一カ月分の家賃収入を失うことになるので、補修の手配は慎重に行いましょう。基本はクリーニングのみで、大きな傷だけ補修するという認識で問題ないです。

悪質な仲介会社は広告を修正しない

5つ目のアドバイスは、悪質な仲介会社は広告を修正しないので、オーナー自ら以下の点をチェックするということです。

• 概要のチェック
• 画像のチェック
• 間取りのチェック

ポータルサイト上で自分の物件を確認し、お気に入り登録などをしておきましょう。そして、客付けするまでの間、定期的に上記のチェックを行うことが大切です。

概要のチェック

まずは物件概要のチェックです。賃貸は売買と異なり物件数が多すぎるため、不動産会社もサイトに登録する際に間違えることは少なくありません。ひどいときには駅までの徒歩分数や間取りを間違えていることさえあります。

そのため、概要に間違えがないか、チェックしましょう。物件の概要欄をチェックするだけなので大して時間はかかりません。概要欄の情報は、検討者が物件の絞り込みをする際の基準になるので、意外と重要です。

画像のチェック

次に画像のチェックです。最近ではスマホやタブレットで物件情報を閲覧する人が多いので、多少画像が多くても問題ありません。そのため、室内写真や設備写真、ほかには外観の画像など豊富に用意しておきましょう。

15点～20点ほどの点数でも問題なく、むしろ10点未満の場合は画像を加えるべきでしょう。その際は、自分で撮影した画像を仲介会社に送るという方法が、もっとも迅速に対応できる方法です。

間取りのチェック

また、間取りのチェックも必ず行いましょう。間取りは図面集をスキャンしていたり、不動産会社が独自に作成していたりします。いずれにしろ、画素が荒かったり、間取り図が分かりにくかったりすることっも多いです。

間取り図は検討者が内見に行くかどうかを判断する重要なポイントなので、不満があれば差し替えを要求します。手元に資料があれば迅速に渡し、なければ間取り図をきれいに作ってもらうことです。

悪質な仲介会社の広告についてのアドバイス

これらの点を知っておけば、仲介会社を選ぶ際にも活きてきます。主には物件取得後のことではありますが、仲介会社は物件取得後、もしくは同時期に選定します。そのため、上述した点を知っておくことで、物件取得直後にスムーズに客付けできる確率が高まるのです。

まとめ

このように、プロの視点から不動産投資において知っておくべきことを厳選すると、上記5つになります。物件選定時はもちろん、物件所有後の「知っておくべきこと」を理解することで、不動産投資がよりリアルにイメージできたのではないでしょうか？

できれば、セミナーや個別相談会に行って、直接プロから話を聞きましょう。そうすれば、疑問に思ったこともすぐに聞けますし、不動産投資の知見がさらにつきます。それは、不動産投資が成功する確率を飛躍的に上げてくれることなのです。

最後に、不動産投資について正しく理解するには情報収集が大切です。 たった1分の申し込みで複数社の比較ができるOh!Yaの一括資料請求を是非活用しましょう。