結局、海外不動産投資はアリなのか？という疑問への最終結論

海外の不動産投資に興味をお持ちですか？海外には日本と違って高度経済成長真っただ中の国も多く、不動産投資に新たな可能性を感じる方も多いと思います。

しかし、いざ海外の不動産投資を始めるとなるとリスクが高いことも頭をよぎります。ではどんなリスクがあるのか？そのリスクを踏まえた上でも投資するメリットはあるのか？といった疑問も尽きないことでしょう。

海外不動産投資の魅力からリスク、それらを踏まえた上での判断方法と、実際に投資をする方法までを解説していきたいと思います。

海外不動産投資の魅力

海外不動産投資には、どんなメリットがあるのでしょうか。すでにお感じのメリットも含めて、多くの人が海外不動産投資に熱い視線を送っている理由を挙げてみましょう。

日本では不動産相場が高止まりしている

すでに日本では魅力のある不動産物件が高止まりしている状況にあります。とは言っても二極化が進んでいるため、すべての不動産が値上がりしているわけではありません。大都市圏の投資価値が高い不動産が値上がりする一方で、地方の過疎地などでは買い手を探すことが困難なほどの不動産が無数にあります。

この状況で投資をするのであれば前者のみが選択肢となるわけですが、そんな投資価値の高い不動産はすでに高止まりしており、そのことはこうした物件に投資をしているREIT（不動産投資信託）の取引価格を見ていても明白です。

東京オリンピック開催まではこの流れが続くというのが業界の大方の見方なので、高止まりしている状況で日本国内の不動産投資に魅力を感じず、海外に目が向く人が多くなっても、それは当然と言えます。

海外の不動産に投資をすることでリスクを分散できる

投資対象を分散することでリスク管理をするのは、投資の基本です。不動産投資をするという意味においても、日本国内だけでなく海外にも投資をするというのはリスク分散としての効果が期待できます。

もっとも、日本国内だけで不動産投資をしている分にはそこまでハイリスクではありませんが、海外不動産投資をするのであれば国内にも物件を所有するなどのリスク分散は必要になると思います。

いずれにしても、投資対象を選ぶのに広い視野を持つことは、良いことだと思います。

途上国の不動産には一獲千金のポテンシャルがある

経済発展が著しい途上国であれば、今のうちに不動産投資をしておけば、今後大きな成長（つまり値上がり）が期待できるのではないか・・・というのは、おそらく海外不動産投資をお考えの方に共通する本音でしょう。

これが現実になるかどうかは筆者としても断言できませんが、すでに高止まりしている不動産を買うよりもまだ安い不動産を購入して値上がりを期待するという、株の世界でいう「バリュー投資」は有効かも知れません。

事実、東南アジア諸国の主要都市ではこの10年で不動産価格が大きく値上がりしています。この傾向がまだまだ続くのであれば、投資妙味があるのは確かです。

日本では考えられない利回りが出ている国や地域がある

まだまだ安く不動産を仕入れることができるということは、その不動産物件で賃貸経営をすれば今後魅力的な家賃収入を見込むことができます。つまり、利回りの高い賃貸経営が期待できるということです。

日本国内では5％前後というのが普通であっても、海外のコンドミニアムなどでは10％を超えるような利回りの物件がゴロゴロとあります。さらに言えば、20％や30％といった通常では考えられないような高利回り物件もあるので、それらをうまく回すことができれば、かなり魅力的な投資環境が手に入りそうです。

日本と違って人口が増加している国がたくさんある

ご存知の通り、日本はすでに人口が減少する局面に入っています。この傾向は今後も続くため、不動産投資家にとっては顧客の絶対数が減ることを意味しています。中長期的に見ると国内の不動産投資環境は決して良いものではないと考えられるわけですが、海外は違います。

まだまだ人口が増加している国は多く、こうした国では賃貸重要が今後さらに高くなるのは間違いないでしょう。また、それに加えて途上国では人口比率のうち若い人が占める割合が高く、このことも不動産投資の環境を魅力的にさせています。

そんなに甘くない？海外不動産投資のリスクやデメリット

豊饒な大地とも言えるような海外不動産投資ですが、もちろんリスクやデメリットもあります。海外不動産投資にある特有の注意点を6項目にまとめました。海外不動産投資をお考えの方は、必ずこれらのリスクを留意してください。

キャピタル狙いということは値下がりも有り得る

まだまだ安い不動産を購入して値上がりを期待するというのは、海外不動産投資に多くの方が期待している部分だと思います。しかし、キャピタルゲイン（値上がり益）狙いで投資をするということは、逆にキャピタルロス（値下がり損）のリスクもあるということです。

とりわけ途上国の不動産は今後値上がりするはずという既定路線がありますが、未来のことは誰も分かりません。途上国だけに経済が成熟しておらず、思わぬ大暴落などが起きる可能性があります。

その大暴落の引き金を引くのは、おそらくそれぞれの国の事情ではありません。もちろん投資先の国の事情が関係していることは間違いありませんが、その事情を憂慮した海外の投資家が資金を引き揚げた時が、大暴落のタイミングです。

日本人投資家が海外不動産投資を検討するのと同じように、世界中の投資家が未開拓の市場を狙って途上国への投資をしています。もしご自身が投資している国で今後の見通しに暗さを感じたら、おそらく不動産を売却して資金を引き揚げるでしょう。それと同じことを世界中の投資家が行ったら、途上国の脆弱な経済ではそれをカバーする力がありません。

このリスクは海外不動産投資で最も意識しておく必要があるので、少々詳しく解説しました。

制度面に未成熟、未発達な部分がある

途上国というのは経済や開発が発展途上にあるだけでなく、政治的な制度や経済システム、社会規範なども発展途上にあることが大半です。投資先の政情不安や急激な制度変更などによって投資環境がガラリと変わってしまうことは決して珍しくなく、これも日本国内で不動産投資をするのとはかなり感覚が異なると思っておいたほうが良いでしょう。

例えば、近年では来日労働者の増加などで投資先としても注目を集めているベトナムですが、ベトナムは社会主義国です。経済発展をしているため見落としがちですが、共産党の一党独裁国家なので、国や役所の意向で投資環境が不利になることは大いに考えられます。今は外国からの投資を呼び込むために有利な環境を整備していますが、手のひらを突然返されたとしても文句を言う相手はいません。

こう書くと海外不動産投資は根本的に成立しないと思ってしまうかも知れませんが、実際にそこまでのリスクが顕在化したことはあまりありません。特に途上国は外国からの投資によって経済発展をしているので、投資家に不利なことをすると資金が逃げてしまうことを知っているからです。

そのため急激な変化によって投資している不動産を突然失うようなことはないと思いますが、制度面や社会システムの面で未発達な部分があることは留意しておくべきでしょう。

遠隔地の投資だけに現地の状況が分かりづらい

日本国内であっても地方から大都市圏の不動産に投資するような人はたくさんいますが、それが海外ともなると遠隔地での投資となります。国内であっても遠隔地だと頻繁に物件現地に行くことはできないのに、それが海外だとなおさらです。

一度も現地に行かずにお金を投じるのはリスクが高すぎるので論外ですが、仮に購入前に現地で確認をしたとしても、その後頻繁に見に行くことができないのは、やはり不安が残ります。

また、現地の事情に明るくないような状態で不動産を購入すると、誰も買わないような物件をつかまされるリスクもあります。

日本の不動産と違って融資がつきにくい

海外の不動産だと担保価値を評価できないため、日本国内の金融機関からの融資は期待できません。それなら現地の金融機関からといっても、国によって事情はまちまちです。そもそも不動産投資向けの融資商品があるかどうかも分からないので、融資がつかないと思っておいたほうがいいでしょう。

ただし、海外不動産の魅力として日本よりも圧倒的に安いことがあるので、国や物件によっては融資を使うことなくキャッシュで購入できるケースもあると思います。その場合はむしろリスクが低いので、メリットに転じる可能性もあります。

物件の安全上のリスク

日本は災害が多い国なので、建物に対する安全基準がとても厳しくなっています。震度5以上の地震があっても日本の建物はほとんどが倒壊することなく地震前の状態をすぐに取り戻すことができますが、海外の建物がこれと同じだとは思わないほうが良いでしょう。

筆者はベトナムの首都ハノイで生活をしたことがありますが、近隣で朝に突然火災が発生したことがありました。原因は漏電で、後から建てた建物のために電柱から電線を無計画に引いているため、許容電流量ギリギリになっていたそうです。その状態で朝に各家で一斉に朝食の準備などをして電気を使った結果、そこから火が出たというわけです。

このように、途上国では建物自体の安全性に対する注意が必要です。とかく途上国では何事も金次第という側面があるので、高価な物件は先進国並みのインフラ工事がなされていますが、安い物件だとどうなっているか分からないので、建物の安全性に対するチェックを怠らないようにしましょう。

為替リスクがある

世界中の通貨は為替市場で取引されており、刻一刻と価値が変動しています。円高の時に海外の資産を購入すれば円安になることによって為替利益を得ることができますが、その反対に円安の時に購入した資産は円高になると相対的な価値が目減りしてしまいます。

海外不動産投資ではそれほど頻繁に物件を売買することはないと思うので、FXほど為替リスクに直面することはありませんが、中長期的にその国の通貨が下落していくようだと為替リスクによってせっかくの利益を失ってしまう可能性があります。

結局、海外不動産投資はアリなのか？

海外不動産投資の魅力とリスク、それぞれ両面から解説してきました。ここで思うことは、「結局、海外不動産投資はアリなのか？」という疑問です。ここでは、その疑問にお答えをしておすすめの海外不動産投資の道筋を示したいと思います。

投資先と物件を見極めれば海外不動産は十分成功できる

すでに多くの方が認識されていることだと思いますが、海外不動産投資の成否を握るのは投資先をどこにするのかという国選びと、そして物件選びです。物件選びで不動産投資の成否が決まるというのは日本国内と全く同じで、海外の場合はそこに国選びが加わるということです。

すでに述べたように、外国からの投資を呼び込むために投資家に有利な制度を設けている国はたくさんあるので、こうした制度をうまく活用すれば日本国内よりも有利な投資環境を得ることも十分可能です。

現地住民ではなく海外からのニーズを狙う

ところで、海外不動産投資の顧客は誰だと思われますか？これはずばり、現地の住民ではなく外国人です。日本とは物価格差がある海外を狙って途上国に投資をするのであれば、物価格差のある国の家賃相場では日本人投資家が満足できるような利益を得ることができません。

現地の一般の人たちが住むような不動産物件ではなく、コンドミニアムや高級アパートといった外国人向け、もしくは現地の富裕層向けの不動産物件に投資するのがセオリーです。

先ほど途上国では物件そのものの安全性に注意する必要があると述べましたが、こうした高級物件だと先進国並みの建築技術が用いられているため、比較的安心して所有することができます。

物価の差を利用して日本人にとっての格安物件で勝負する

前項の解説とは少々矛盾するように見えますが、海外不動産投資で狙いたいのは格安物件です。格安物件といっても現地の人が思う格安物件ではなく、日本から見て思う格安物件という意味です。

例えばフィリピンの首都マニラは成長著しい大都会ですが、マニラの中で外国人向けのアパート街として有名なマカティ地区にある高級マンションの相場は、日本円にして1,000万円台です。日本でいう六本木ヒルズや東京ミッドタウンのようなところの高級マンションが1,000万円台で買えて、増え続けている現地の富裕層や外国人に貸し出せば高い利回りを得ることができます。

しかし、日本人から見れば1,000万円台は格安ですが、現地フィリピンでは一部の人しか買うことができない高額物件です。これが物価格差のメリットなので、物価が高く自国通貨である円が強いという環境にある日本人投資家は、大いに活用するべきです。

東南アジアの「優等生」を狙おう

日本から見てそれほど遠くなく、かつ経済発展による恩恵を受けたいという場合は、東南アジアの優等生と言われている国々への投資がおすすめです。具体的にはフィリピン、マレーシア、そしてタイです。いずれも日本人の旅行先としても人気の高い国なので、そこから先は好みで選んでも良いと思います。

政治的な安定度や投資環境が整備されているという意味ではシンガポールも魅力的ですが、すでに世界中から投資が殺到しており、日本と同じように高止まりしている感があります。それよりもまだこれからの発展余地に期待したいという方は、フィリピン、マレーシア、タイが良いのではないでしょうか。

先進国ならアメリカ、カナダを狙おう

海外不動産投資というと、途上国向けの不動産投資を思い浮かべる方が多いと思います。この記事でもここまでの解説は主に東南アジアの途上国にフォーカスした解説をしていますが、もちろん先進国の中にも投資先として魅力的な国があります。

日本をはじめ、大半の先進国は経済や社会システムが成熟しており、投資環境は整っているのですが、いかんせんこれ以上の大きな経済成長や不動産の上昇余地がないため、それゆえに海外不動産投資ならではのメリットが薄いように感じられがちです。

その中の例外と言えるのが、アメリカです。主要先進国の中では断トツの経済成長を維持しており、トランプ政権になってからの大胆な規制緩和や経済政策によって不動産市場も株式市場は絶好調です。世界中からの移民が集まる国でもあるので人口も増加を続けており、不動産重要は今後も旺盛でしょう。日本国内からアメリカの不動産に投資できるエージェント会社もたくさんあるので、手軽さや安全面においても魅力は十分です。

もうひとつ、先進国の中で投資先として魅力的なのは、カナダです。政情がとても安定しており温厚な国民性もあって、長期的に不動産を所有するリスクが極めて低いのが魅力です。しかもカナダには豊富な天然資源という味方がついているため、今後も安定した経済成長が見込めます。

より安全に海外不動産投資に参入する方法

できるだけ安全に海外不動産投資を始めたいという方のために、可能な限り安全性を確保しながら海外での不動産投資に参入する方法を解説します。

海外不動産投資に強い不動産会社を探す

投資先の国に関する十分な知識や語学力があるのであればともかく、そうでなければ海外不動産投資にはエージェント会社の存在が不可欠です。ネットで検索をするとたくさんのエージェント会社が出てくるので、お住まいの地域に近いところにある会社や、投資を希望している国に強みを持っている会社など、これから始める海外不動産投資のニーズに合う会社を選んでください。

しかし、どのエージェント会社を選べば良いか分からないという方が大半だと思います。そんな時にきっかけづくりとしておすすめなのが、海外不動産投資のセミナー参加です。次項では有力な海外不動産投資エージェント会社による不動産投資セミナーの情報をご紹介します。

エージェント会社の海外不動産投資セミナーに参加する

各種エージェント会社が主催している海外不動産投資セミナーの情報を入手できるサイトをご紹介します。東南アジアに強みを持つ会社にセミナーや、アメリカやヨーロッパに絞った海外不動産投資セミナーなど多彩なので、できるだけ多くのセミナーに参加してみることをおすすめします。

・CITY INDEX 海外不動産投資セミナー
・海外不動産せみなーどっとこむ
・カメハメハ倶楽部

現地の不動産会社から購入する

最も低コストなのは、海外現地の不動産会社から購入して不動産経営を始める方法です。これにはもちろん現地の言語もしくはビジネス交渉ができるレベルの英語力が必要になるのは言うまでもありません。

また、不動産投資なので現地の土地勘も必要です。かつてそこに住んでいたことがあるといった人など、現地事情に詳しい人でなければおすすめはできない方法です。

絶対にやってはいけない海外不動産投資の落とし穴と要注意セールストーク6選

最後に、海外不動産投資での失敗を回避するための方法として、絶対にやってはいけない投資と、怪しげなエージェント会社による要注意のセールストークをまとめました。これに該当することは失敗につながりやすいので、絶対にやってはいけないと肝に銘じておいてください。

高利回りだけに目を奪われてしまう

海外不動産投資の魅力は高い利回りですが、そればかりに目を奪われてしまうとリスク管理が置き去りになってしまいます。利回りが高いといことは、それだけ何らかの理由があるということを忘れないでください。これは日本国内での不動産投資と全く同じです。

国によっては総じて利回りがとても高いことがありますが、それだけリスクが高いということです。日本より少し高い利回り、高くても倍程度という相場で投資先を選ぶのが目安になります。

カントリーリスクのある国に投資をしてしまう

世界にはいろいろな国があるので、国自体にリスクが付きまとう場合があります。これを、カントリーリスクといいます。筆者が持っている情報と照らして、以下の国々は海外不動産投資の対象として不向きだと思います。

・中国
そもそも外国人が不動産を所有することが難しく、現地役人に賄賂を渡さないとスムーズな経営ができないなどガバナンスに問題がある。すでに高度経済成長から低成長にシフトしており、上昇余地も少ないため今からの投資は魅力が薄くなっている。

・中東諸国
宗教対立や部族対立といったリスクを抱えており、投資環境としては未成熟。ドバイやアブダビ、カタールといったオイルマネーによって発展している地域はあるが、そういった地域ではすでに不動産が高止まりしている。

・カンボジア、ラオス、ミャンマー
東南アジアの優等生に続いて、今後経済成長が期待できる国々。しかし政治的にまだまだ未成熟な部分が多く、政変によって投資環境が激変したり、最悪は内戦などで所有物件を維持できなくなる可能性も。

不動産が安いからといって自己資金が少なすぎる

物価格差を利用して価格の安い不動産を購入したいというのは良いのですが、だからといって自己資金が少なすぎるのは危険です。日本国内の不動産投資でも突発的な出費があるのですから、それは海外不動産投資でも同じです。資金的余裕を持っておくために、海外の不動産をキャッシュで買えるほどの費用感は重要だと思います。

エージェント会社のサポートによって現地金融機関の融資を利用して不動産を購入できるケースもありますが、その場合であっても資金に十分な余裕を持っておくことを忘れないでください。

注意したい「怪しいセールストーク」6選

海外不動産投資という「エサ」に集まってきた人たちを怪しげな世界に引き込もうとするセールストークを6つピックアップしました。これらに該当する文言を発したエージェント会社や担当者は、あまり信用できないと思って良いでしょう。

①経済成長をしているので、これからも値上がりします
もちろんこのメリットは海外不動産投資の本質ですが、値上がりするかどうか100％言い当てられる人はいません。値上がりのメリットをことさら強調するのは、物件を売りたいがためのセールストークであると思って良いでしょう。

②土地が安い一方で建物の価値は高い
海外不動産投資では建物の安全性など品質にこだわるべきだと述べてきましたが、これがセールストークに持ち込まれることがあります。海外の格安物件を勧める際に、土地が異様に安いことを不審に思った投資家に対して「建物は価値が高いので高く売れる」と畳みかけるわけです。しかし国によっては転売市場が未成熟で、正しく物件の価値を査定できる環境があるとは限りません。そのリスクを説明せず「高く売れる」と言い切るのは怪しいと言わざるを得ません。

③日本と違って高度成長をしているので家賃収入も高い
高度経済成長の真っただ中にあるので、物件はどんどん値上がりしている、そのため家賃相場も上がり続けている・・・というセールストークも頻繁に登場するお決まりの文句です。もちろん事実ではあるのですが、成長の途上にあるということは家賃も上昇途上にあるということです。物件を購入してすぐに利益が出るかどうかは分からないので、このようにまだ現実になっていないメリットを前面に出しすぎるのは、誠意のあるセールストークだとは思いません。

④今や日本と同じ文化レベルなので不動産投資も同じ
海外不動産投資のリスク要因として政情不安やカントリーリスクなどを懸念する投資家はたくさんいます。そんな人に対してよく出てくるのが、「今や日本と同じ文化レベルなので心配ない」というセールストークです。これに関しては、そんなことはないと断言して良いと思います。日本と同じ文化レベルなのであれば不動産価格も日本と同レベルになるはずです。

⑤外国からの投資規制が見込まれているので、今だけです
外国からの投資が殺到しており、今後政府による規制が見込まれている。投資をするなら今しかありませんよ、というセールストークがあります。オーストラリアでそのような話が出たことがあるので、オーストラリア向け不動産投資のセールストークでよく見聞きするものです。もし本当に規制される見通しなのであれば、購入後の不動産経営にも心配が残ります。しかも外国からの投資が規制されれば不動産価格の下落要因になるため、いずれにしても投資するべきではない情報でしかありません。

⑥すでに世界中から投資が集まっているので早い者勝ちです
ドバイや香港といった国際的なオフショア向けの不動産投資で、耳にタコができるほど展開されてきたセールストークです。海外から投資が集まっているということは、それだけ投資環境が良いということです。そんな国には今後も投資が集まることが期待できるので、早い者勝ちとばかりに焦る必要はないと思います。この情報が事実だったとしても、投資家に考える時間を与えず判断をさせるのは、怪しげな売り込みだと思って良いでしょう。

まとめ

日本国内の不動産市場が高止まりしていることを受けて、注目を集めている海外不動産投資について、投資家が知っておくべき知識を順に解説してきました。結局のところは信頼できるエージェント会社と出会うことができるかに成否がかかっているといっても過言ではないので、投資をお考えの方はエージェント会社選びに時間と手間を使ってください。