フィリピンの不動産投資事情とは？メリットとリスクを徹底解説

不動産投資をしたいものの、人口が減少していく日本以外で投資できないか…と思っている人もいるでしょう。そのような方のために、この記事では「フィリピンでの不動産投資」にフォーカスを当て解説します。

この記事を読めば、そもそもフィリピンで不動産投資をする理由は何か？メリット・デメリットはどのような点か？そして、日本で不動産投資をするのと何が違うのか？という点が理解できるでしょう。

フィリピンは不動産投資に適しているか？

まず、そもそもフィリピンは不動産投資に適しているか？という点について、以下を解説していきます。

• フィリピンとはどういう国？
• フィリピンの経済は活況
• 主要地区の人口推移
• 長期的な都市開発構想

結論からいうと、フィリピンは確かに経済発展が著しく、不動産投資に期待は持てます。しかし、デメリットや注意点も多いため、適している人と適していない人に分かれるでしょう。

一方、日本は人口減少や経済の成長率などに大きな期待はできませんが、エリアさえ間違えなければ不動産投資で資産をつくることは可能です。

フィリピンとはどういう国？

まずは、そもそもフィリピンとはどういう国か？という点を簡単にお伝えします。フィリピンの「国」としての概要は以下の通りです。

• 面積：299,404平方キロメートル（日本の約8割）
• 特徴：7,109の島々
• 人口：約1億98万人
• 首都：マニラ（首都圏人口約1,288万人）
• 言語：公用語はフィリピノ語及び英語
• 平均寿命：男性65.0歳、女性71.9歳
• 識字率：96.6％

このように、国土は日本より狭く人口も日本より少ない国であり、多くの島々から成り立っている国がフィリピンです。

先進国とはいえませんが、識字率や後述するGDPの観点からすると、これから期待できる国の1つといえるでしょう。

フィリピンの経済は活況

まず、フィリピンの経済は活況であり、それは以下の要素を見れば分かりやすいです。

• GDPの推移
• 経済成長率と物価上昇率

GDPの推移

外務省の資料で、フィリピンのGDP推移を見てみると、以下のように右肩上がりがつづいています。

項目	2011年	2012年	2013年	2014年	2015年	2016年	2017年	2018年
GDP（億米ドル）	2,241	2,501	2,718	2,846	2,928	3,049	3,136	3,309
一人当たりGDP（米ドル）	2,380	2,592	2,768	2,849	2,883	2,953	2,989	3,104

上記のように、たとえば2011年と2018年を比べると約47.6％も上昇していることが分かります。一方、日本は過去10年を見てもわずか数％の伸びです。

もちろん、GDPの総額自体は日本の方が桁違いに多いですが、「成長率」の観点ではフィリピンが上といえます。

経済成長率と物価上昇率

次に、経済成長率と物価上昇率を見てみましょう。

項目	2011年	2012年	2013年	2014年	2015年	2016年	2017年	2018年
経済成長率（％）	3.7	6.7	7.1	6.1	6.1	6.9	6.7	6.2
物価上昇率（％）	4.6	3.2	2.6	3.6	0.7	1.3	2.9	5.2

このように、景気の動向を表す上記2つの指標も、高い水準で推移しています。一方、過去10年の日本の経済成長率は良くて1％台ですし、マイナスになる年もありました。

主要地区の人口推移

つづいて、フィリピンの人口に関して以下を見ていきましょう。

• フィリピンの総人口推移
• フィリピンの年齢別人口構成

フィリピンの総人口推移

経済産業省のデータを見る限り、フィリピンの人口推移は以下の通りです。

2011年	2012年	2013年	2014年	2015年	2016年	2017年
9,450万人	9,602万人	9,757万人	9,914万人	10,172万人	10,332万人	10,492万人

さらに、2020年以降の予想も右肩上がりで、2020年は10,970万人、2030年は12,537万人、2040年は13,945万人を予測しています。

ご存知の通り日本はすでに人口減少がはじまっており、総務省のデータによると、2015年で12,710万人、2030年は11,913万人、2040年には10,642万人と予想されています。

フィリピンの年齢別人口構成

同じく、経済産業省のデータを見る限り、フィリピンの年齢別人口構成は以下の通り若年層が増加しています。

2011年	2012年	2013年	2014年	2015年	2016年	2017年
62.5％	62.8％	63.1％	63.3％	63.5％	63.6％	63.5％

また、2020年には63.8％、2030年には64.7％、2040年は65.7％です。

このように、全体の人口が増加している中で、パーセンテージも高水準を維持していることが分かります。労働生産人口である若年層が増加することで、経済的な発展が期待できます。

長期的な都市開発構想

また、フィリピンには長期的な都市開発構想があり、たとえばメトロセブの都市開発構想「メガ・セブ・ビジョン 2050」というものがあります。

メトロセブとは、いわゆるセブ島のことであり、都市開発構想によって以下のような街に進化する予定です。

• インフラ（鉄道など）の完備
• マリンスポーツを楽しめる海岸の整備
• ゴルフやカジノなどの娯楽施設の開発

この開発は、国際協力機構（JICA）や、日本からも横浜みなとみらいの開発経験がある横浜市も関わっており、それだけフィリピンが注目されていることが分かります。

このように、フィリピンは経済発展をしている国であり、開発計画も進んでいることから「不動産投資」の観点では期待できるのは事実です。

フィリピンで不動産投資するメリット

さて、前項まででフィリピンの不動産事情が分かったと思います。次に、フィリピンで不動産投資するメリットである以下を解説していきます。

• 賃貸需要が期待できる
• フィリピンの不動産価格は安価
• 基本的にビザは不要
• 住宅ローンを利用できる

賃貸需要が期待できる

やはり、最も大きなメリットは賃貸需要が期待できる点です。というのも、賃貸需要は人口と比例するので、人口が増えればそれだけ「住む場所」が必要になり、賃貸需要も高まります。

そして、不動産投資の基本は不動産を購入し「賃貸で回すこと」なので、人口増で賃貸需要が高いエリアとは相性が良いのです。

フィリピンの不動産価格は安価

global property guideによると、フィリピンの富裕層や海外駐在員に人気のあるコンドミニアム（≒マンション）の価格は、㎡単価で換算して日本の都心マンションの1/4程度の価格帯です。

さらに、富裕層向けのコンドミニアムなので、24時間コンシェルジュ・セキュティ、プールやジムが完備されている…など、非常にハイグレードな物件になります。

もちろん、賃料との兼ね合いを考える必要はありますが、少なくとも日本で同じ物件を購入するよりも、購入時の金銭的ハードルが低いことは事実です。

基本的にビザは不要

一般的に、海外で不動産を購入（所有）するときには、ビザの発行や永住権の取得が必要です。しかし、ビザの発行や永住権の取得は手間と費用がかかります。

一方、フィリピンでは外国人がコンドミニアムを所有する場合には、ビザは必要ないですし、永住権も不要です。この点も、海外の中で「フィリピン」で不動産投資するメリットといえるでしょう。

住宅ローンを利用できる

さらに、フィリピンでコンドミニアムを購入するときは、現地でローンを組むことも可能です。たとえば、フィリピン最大の商業銀行であるバンコ・デ・オーロ(BDO)は、外国人でも融資OKとしています。

一方、日本で外国人が住宅ローンを組む場合は、基本的に永住権を取得していないと「そもそも審査できない」という金融機関がほとんどです。

フィリピンで融資を受けるための条件はありますが、日本語にも対応しているので、海外でも手続きしやすい環境といえます。ただ、詳細は後述しますが、ある程度まとまった資金がないと融資は下りません。

フィリピンで不動産投資するデメリット

一方、フィリピンで不動産投資すると、以下のようなデメリットがあります。

• 供給過多のリスクがある
• 融資条件は厳しい
• 土地の購入は難しい
• 賃貸管理会社の仕組みが異なる
• エージェントによる詐欺がある
• 為替リスクがある

供給過多のリスクがある

上述したように、フィリピンは経済発展が著しく、開発計画を見ても分かるように世界から注目されています。そのため、不動産投資をはじめとした海外マネーが流入し過ぎると、供給過多になる可能性があるのです。

そもそも、不動産投資の収益である家賃や、不動産自体の価格は需給バランスによって決まります。

つまり、需要が高くなったとしても、それ以上に供給が上回れば家賃や不動産価格は下落するということです。

この辺りの動向を読むのは非常に難しいので、「安く購入できたものの…競合物件が多すぎて空室がつづく…」という事態にもなり得ます。

融資条件は厳しい

たとえば、上述したBODで融資を受ける条件は、居住者であれば「物件査定価格の80%」や「頭金は物件査定価格の20%必要」、「融資期間は10年間」など、日本とは条件が大きく異なります。

また、投資用の非居住者の融資可能金額は、「物件の査定価格の70%までの融資」「頭金は物件査定価格の30%必要」、「融資期間は5年間」など居住用よりさらに厳しくなるので注意しましょう。

要は、ある程度潤沢な資金がないとフィリピンで不動産投資はできないということです。

土地の購入は難しい

上述したように、外国人でもフィリピンでコンドミニアムを保有することは可能ですが、土地の所有は認められていません。

土地を所有できるのは、フィリピン国籍を有するか、60％以上がフィリピン資本である企業が購入するか…の二択です。

そのため、コンドミニアムを購入した場合は「建物」だけの所有になり、土地に対しての所有権はありません。

賃貸管理会社の仕組みが異なる

不動産投資は、基本的に以下の業務を賃貸管理会社に任せます。

• 入居者の募集
• 家賃の徴収や滞納時の対応
• 共用部の掃除や修繕（一棟投資時）
• 退去時の立ち合いや修繕作業

しかし、フィリピンでは上記のような業務をワンストップで全て請け負う管理会社は極めて少ないため、色々な不動産会社に個別に依頼する必要があります。

このような、商慣習や文化の違いは、フィリピンで不動産投資をする上でのデメリットといえます。

現地銀行を利用した支払いの注意点

フィリピンで不動産を購入する場合には、建築途中の「プレビルド物件」を購入するケースが大半です。その場合は、頭金を分割で支払い、その支払いが終わった後に残金を一括で支払います。

このような流れになるので、購入～残金支払いまで大分期間が空きます。そのため、残代金支払いまでの期間にフィリピンの経済が悪化し、コンドミニアムの担保価値が低下するリスクがあるのです。

そうなると、購入前には融資OKだった金融機関から融資NGになることもあり、この点は日本で不動産を購入するときとの大きな違いです。

もし、残代金を支払えないときには、分割で支払い済みのお金が没収にされることもあるため、このような商慣習の違いには注意が必要です。

為替リスクがある

また、フィリピンで不動産投資をするときには為替リスクがある点もデメリットです。フィリピンの通貨はフィリピン・ペソですが、為替レートの変動によって購入価格や諸費用がブレてきます。

そのため、たとえば「直近3年の為替」の中で、最も円安・ペソ高のレートを想定して資金を用意しておく…などの対応が必要でしょう。

為替リスクはフィリピンに限った話ではなく、海外で投資をするならどこでもあり得るリスクです。ただ、まだ発展途上であるフィリピンは、先進国ほど為替が安定していないので特に注意が必要です。

フィリピンで不動産投資する流れ

フィリピンで不動産投資する流れは以下の通りです。

• エージェントへの問い合わせ～物件視察
• 申し込み～口座開設
• 売買契約～引渡し

エージェントへの問い合わせ～物件視察

エージェントとは、日本でいうところのディベロッパー（不動産会社）のことです。日本人のために、日本語対応可能なエージェントもあるので、まずはそこに問い合わせをします。

その後、物件を紹介されるので、検討に値しそうな物件は視察に行くという流れです。

エージェント選びは、日本人スタッフの有無や、大手ディベロッパーの案件を扱っているか？賃貸管理はどこまでサポートするか？などを確認しましょう。

申し込み～引渡し

物件購入を決めたら、申込みをして融資の審査～口座開設という流れです。上述したBDOなど、融資可能な銀行を探し、それぞれの条件を比較します。

その後には申込み&契約という流れですが、フィリピンでは英語が公用語の一つなので、契約書も基本的には英語表記です。

売買契約書の内容確認などもエージェントに依頼するので、その意味でも信頼できるエージェント選びが重要といえるでしょう。

フィリピンでの不動産投資に向いている人

前項までで、フィリピンの経済情勢やフィリピンで不動産投資するメリット・デメリットが分かったと思います。それらを踏まえて、フィリピンでの不動産投資に向いている人は以下のような人です。

• フィリピンへの移住を考えている
• 国内に期待を持てない
• 自己資金が潤沢にある

フィリピンへの移住を考えている

フィリピンへの移住を考えているのであれば、現地での商慣習や文化にも慣れてくるので、フィリピンでの不動産投資は適しているでしょう。

今後永住権を取得するなど、長期滞在がベースであれば「土地」を含めた不動産の取得もできるので、不動産投資の幅は広がります。

国内に期待を持てない

また、国内に期待を持てない…という方も、思い切って海外で不動産投資をするのにフィリピンは向いています。

というのも、国内に期待が持てないということは、国内の人口減や経済の停滞などがネックになっているからです。

つまり、その状況が嫌で不動産投資をしたくないのであれば、逆の状況の国で投資する必要があり、それがフィリピンというわけです。

自己資金が潤沢にある

さいごに、自己資金が潤沢にある方もフィリピンでの海外投資に向いているでしょう。

そもそも、上述した「融資の条件」や「現地銀行を利用した支払いの注意点」からも分かるように、資金が潤沢にないとフィリピンで不動産投資は難しいです。

逆に、資金に余裕がありフィリピンで不動産投資が可能であれば、分散投資の1つにすることも可能です。国内の金融商品だけで分散投資するよりも、国を変えることでさらにリスクは分散されるでしょう。

国内の不動産投資に目を向ける

さいごに、国内の不動産投資に目を向けてみます。上述したように、確かにフィリピンは経済発展が著しく、不動産投資するには魅力的です。

しかし、やはり適している人と適していない人に分かれるのは事実です。一方、日本は人口減少や経済の成長率などに大きな期待はできませんが、エリアを絞れば十分不動産投資で収益を上げられます。

人口増減はエリアによる

たとえば、人口増減を見てみましょう。東京都の資料で、日本全体と東京都の人口増減をチェックすると以下の通りです。

西暦	日本	増減率	東京	増減率
2015	12,710	-	1,352	-
2020	12,533	-1.39％	1385	2.44%
2025	12,254	-3.58%	1398	3.40%
2030	11,913	-6.27%	1394	3.11%
2035	11,522	-9.35%	1375	1.70%
2040	10,642	-16.27%	1346	-0.44%
2045	9,744	-23.33%	1312	-2.96%
2050	8,808	-30.70%	1274	-5.77%
2055	7,856	-38.18%	1227	-9.25%

なお、増減率は2015年からの対比です。このように、日本全体では人口減ですが、東京だとしばらく人口が増加します。ほかにも福岡県なども人口増加を見込んでいる都市の代表です。

まずは情報収集が重要

もちろん、「人口が増加する＝不動産投資に成功する」というわけではありません。大事なのは、きちんと情報収集をすることです。

上述したように、フィリピンは需要も上がりますが、その影響で供給過多になる可能性もあります。一方、日本では需要が減る分供給も減って、もしかしたら想定的に需要増になる可能性もあります。

不動産投資を検討しているなら、フィリピンの不動産投資事情を理解した後、日本の不動産投資事情を理解し、きちんと比較してから判断しましょう。

まとめ

このように、フィリッピンは経済発展や人口増、都市開発の観点からは不動産投資に期待できます。一方、潤沢な資金が必要だったり、商慣習の違いだったりというデメリットもあります。

これらをきちんと理解し、メリット・デメリットを天秤にかけてから、どのエリアで不動産投資を行うか決断することをおすすめします。