アメリカの不動産投資事情とは？メリットとリスクを徹底解説

将来のために資産形成をしたいと思い、安定性と収益性が高い不動産投資に注目している人もいるでしょう。しかし、そう思っている人の中には日本に将来性を感じておらず、日本以外で不動産投資を検討している人もいるでしょう。

結論からいうと、安定して資産形成したいなら日本、分散投資の一種として多少リスクを取ってよいならアメリカで投資をすると良いです。

この記事では、アメリカで不動産投資するメリットやリスク、および日本で不動産投資するときとの比較を解説していきます。

経済と不動産の強さはアメリカ

経済と不動産市況の強さは、以下の理由で日本よりもアメリカの方が強いといえるでしょう。

• 数字で見る経済が強い
• 全米住宅価格指数が強い
• 中古市場が桁違い

簡単にいうと、国の経済的な観点からいうと日本は横ばい、アメリは上昇傾向にあります。また、アメリカの方が中古不動産市場は活況です。

数字で見る経済が強い

まずは、アメリカと日本の経済について、以下の数字を見ていきましょう。

• 1人当たりのGDP
• 株価の強さ

GDPは、アメリカが世界第1位、日本は中国に次いで世界第3位です。

これだけ見ると、「2ランクしか変わらない」と思うかもしれませんが、数字と推移を見ると実は大きな開きがあります。また、それは株価にも表れています。

1人当たりのGDP

GLOBAL　NOTEのデータによると、アメリカと日本の1人当たりGDP（単位：ドル）は以下の通りです。

年度	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018
アメリカ	51,556	53,061	54,993	56,770	57,877	59,895	62,606
日本	48,633	40,490	38,156	34,569	38,805	38,344	39,306

GDPはその国の豊かさや経済規模を端的に表す数字です。上記のように、2018年でいうとアメリカは日本の約1.6倍の数字を誇ります。

また、過去7年でアメリカは約1.21倍上昇しているものの、日本は逆に0.8倍と減少しているのが現状です。

株価の強さ

次に、株価の強さを見ていきましょう。以下は、アメリカのダウ平均と日本の日経平均株価の比較です。

年度	ダウ(ドル）	日経（円）
2015年8月	16,643	20,585
2016年8月	18,395	16,569
2017年8月	21,813	19,925
2018年8月	25,964	22,553
2019年8月	25,886	21,501

このように、過去5年を見てもダウはほぼ右肩上がりですが、日経平均は横ばいです。たとえば、2015年と2019年を比較すると、ダウは約1.55倍上昇しているのに対し、日経平均はわずか1.04倍です。

株価の強さは、企業業績やその国の金融政策などへの期待が反映されます。前項のGDPよりも、リアルに国内の景気を表す指標といえるでしょう。

全米住宅価格指数が強い

次に、経済というマクロな観点から、不動産というミクロな観点を見てみましょう。

まず、全米住宅価格指数であるS&Pケースシラーのデータを見ると、2000年を100とした場合、2019年の数値は2倍以上に上昇しています。

仮に、17年間で上昇率が100％（2倍）だとして、それを投資に置き換えると毎年4％強の利回りを複利で回している投資と同じであり、この水準は非常に高い利回りといえます。

一方、日本の住宅指数として住宅地公示地価（全国）を見ると、最近こそ微増していますが、ほぼ横ばいに推移しています。

ちなみにマンション価格だけを見ると上昇しているのは事実ですが、その原因は建築費用の上昇が大きいです。そのため、国内の「不動産」をフラットに見るためには、上記の地価や住宅指数が適しています。

中古市場が桁違い

また、アメリカと日本では中古住宅市場の規模が桁違いであり、アメリカの方が中古市場は格段に大きいです。

少々古いデータですが、不動産流通経営協会などの資料によると、アメリカと日本では中古流通量は約10倍の差があります。

アメリカの方が国土は広いとはいえ、人口は日本の2.6倍程度なので、いかに中古市場の規模が大きいかが分かるでしょう。

中古市場が広いということは物件数が多く、流通量も活発なので流動性が高いというメリットにつながります。

減価償却費用もアメリカが有利

前項までで、アメリカ経済の強さや中古不動産の流通量の多さが分かったと思います。次に、アメリカで不動産投資をするときには、減価償却費用についても知っておかなければいけません。

簡単にいうと、アメリカで不動産投資をした方が、減価償却費用が高く計上できるので節税につながります。

減価償却費用とは？

まず、減価償却費用とは、不動産（建物部分）を取得した金額を、毎年「経費」として計上できる費用のことです。

不動産所得は「年間家賃収入－年間経費」で計算されるので、経費が高額になるほど所得が下がる…つまり、税金が安価になるというわけです。

減価償却費用の計算式

減価償却費用は、「建物購入代金×償却率」という計算式で算出され、償却率は以下の通りです。

• RC（鉄筋コンクリート）造：償却率0.022（耐用年数47年）
• 重量鉄骨：償却率0.030（耐用年数34年）
• 木造：償却率0.046（耐用年数22年）

たとえば、建物部分が1,200万円の木造アパートを取得した場合、年間で「1,200万円×0.046＝55.2万円」の経費が計上できます。

減価償却費用の計上期間

減価償却費用の計上期間は、築年数が耐用年数を超えている場合と、超えていない場合で以下のように計算式が異なります。

• 耐用年数が超えている：法定耐用年数×0.2(端数切り捨て)
• 耐用年数が超えていない：耐用年数＝(法定耐用年数-築年数)＋築年数×0.2(端数切り捨て)

仮に、築23年の木造アパートであれば、耐用年数を超えているので「耐用年数22年×0.2（端数切捨て）＝4年」となります。

アメリカでの減価償却費用

つづいて、アメリカで不動産投資した場合の減価償却費用について、以下を知っておきましょう。

• 日本の税制
• アメリカの建物評価が高い
• 建物価値が高い

日本の税制

日本は「全世界所得課税」という制度を採用しており、これは世界のどこで得た収入も日本の税制に従って日本で申告するというルールです。

つまり、アメリカで不動産投資した場合でも、日本で申告する必要があります。

アメリカの建物評価が高い

減価償却費用は「建物価格×償却率」でしたが、物件価格の内訳は「建物価格+土地価格」です。

そして、日本では物件価格のうち建物の比率は2割～5割程度ですが、アメリカだと8割ほどが建物価格になります。

つまり、3,000万円の木造アパートだと、日本では建物価格600万円～1,500万円ですが、アメリカでは2,400万円が建物価格になります。

そのため、アメリカの不動産の方が日本の不動産よりも、減価償却費用が高く計上でき節税につながるのです。

建物価値が高い

日本では未だに新築至上主義的な考えがあり、中古住宅はガクッと価値が落ちます。事実、木造建物は耐用年数22年を超えている場合、査定価格をゼロ円にする不動産会社は多いです。

一方、アメリカでは「家は買い替えるもの」であり、中古住宅に住むのは当たり前です。つまり、築古物件でも流動性は高いということです。

上述した「アメリカの中古市場の規模」がそれを物語っているでしょう。つまり、アメリカなら中古物件を買ったときに以下のメリットがあるということです。

• 建物価格が高く評価されることで減価償却費用も高額計上できる
• 仮に築古物件でも売却するときの流動性が高い

アメリカで不動産投資をする注意点

ここまでは、アメリカで不動産投資するメリットを中心に解説しましたが、次にアメリカで不動産投資する注意点である以下を解説します。

• アメリカはエリアによって特性が大きく異なる
• アメリカは信頼できるエージェントが必要
• アメリカと日本は商慣習が大きく異なる

以下より、日本とアメリカでの違いを踏まえ解説していきます。

アメリカはエリアによって特性が大きく異なる

日本でもエリアによって特性は異なりますが、アメリカの方が特性はより異なります。というのも、日本の都道府県とは比べものにならないほど、アメリカは州ごとの独立性が高いからです。

たとえば、カリフォルニア州一つとっても、フランスやイタリアと同じ経済規模があります。つまり、州が国レベルの規模であるため、独自の法律やルール、文化・風土が形成されているのです。

日本でさえ、都心の区分投資にするか…地方の一棟アパートにするか…と悩むので、アメリカで物件を購入するときは、知見がないとさらに判断しかねるでしょう。

アメリカは信頼できるエージェントが必要

アメリカでは、日本と違い不動産会社の両手仲介がありません。つまり、売主側と買主側には違うエージェント（≒不動産会社）が付き、それぞれ交渉代理をしてくれるということです。

アメリカはエージェント頼り

仮に、アメリカに渡り自分で全て完結できる語学力や営業力、不動産に関する深い知見があれば良いですが、普通の人はそれらの能力はないでしょう。

そのため、結局はアメリカ現地のエージェントに頼ることになりますが、そのエージェントの良し悪しを見抜けないと優良な物件に巡り合うのは難しいです。

日本では見極めやすい

もちろん、日本でも物件を紹介する不動産会社の見極めは必要です。とはいえ、ネットで検索したり、実際にセミナーに参加してみたりと、不動産会社を見極める材料が多いのは事実です。

また、言葉の壁がなかったり、ネット記事などをはじめとした情報収集がしやすかったりと、自分の知見を蓄えて自ら判断しやすい点もメリットといえるでしょう。

アメリカと日本は商慣習が大きく異なる

さらに、アメリカと日本では商慣習や文化が異なります。たとえば以下です。

• 管理会社の業務範囲
• 初期費用の考え方
• 原状回復費用の請求
• トラブルや苦情

管理会社の違いと初期費用

日本の管理会社は賃借人の募集から、苦情対応まで全てを行ってくれますが、アメリカではそれぞれ分業しているケースが多いです。

また、アメリカでは礼金という考え方はなく、敷金なしの物件も多いです。

原状回復費用とトラブル

さらに、アメリカでは原状回復費用についての「支払い負担」も曖昧で、「退去時にチェックして壊れていたら賃借人が支払う」のようなイメージです。

ただ、そもそもの定義が曖昧なので、実際に支払うかどうかはケースバイケース…つまりトラブルが多いようです。

このような商慣習の違いは、賃借人や近隣住民とのトラブルの元になるので、アメリカで不動産投資する際のデメリットといえるでしょう。

アメリカで不動産投資する手順

次に、アメリカで不動産投資する手順である以下を解説します。

• エージェントを探す
• 口座作成～ローン審査
• アメリカで物件を探す
• 申し込み～物件調査
• 売買契約～引渡し

日本で不動産を購入するときの手順とは、異なる点が多いので気を付けましょう。

エージェントを探す

アメリカで不動産に強いエージェント探しをするなら、国内でアメリカの不動産を斡旋してくれる不動産会社を探すと良いでしょう。

ネットで、「アメリカ　不動産投資　物件」などと検索すると不動産会社がヒットしますので、サービス内容や会社規模などを見比べて判断しましょう。

なお、エージェントは「不動産を保有しているときに委託する管理会社」などを兼ねているケースもあるので、その点も踏まえて選定すると良いです。

口座作成

次に、アメリカの銀行口座を作ります。というのも、家賃を振り込んでもらうには現地の口座が必要であり、物件購入などの手続きでも必要になるからです。

口座の開設手続きは、たとえば三菱UFJ銀行であれば、傘下になるアメリカのユニオンバンクで開設…など、日本の銀行経由で開設できる銀行を選ぶと良いでしょう。

注意点としては、アメリカで口座を開設した直後ではローンを借りられない点です。というのも、アメリカではクレジットカードの利用履歴が必要であり、そのクレジット・ヒストリーを作る必要があるのです。

ローン審査

アメリカで融資を受けるためには、以下2つの方法があります。

• 融資承認手続きを取得する
• 国内の銀行経由で借りる

融資承認手続きを取得する

アメリカで不動産を購入するときは、口座を開設した銀行で「事前承認」を取り付けます。事前承認とは、金融機関が「自分に融資してくれる額」の証明書のようなものです。

この「事前承認」の手続きに関しては、エージェントが銀行探しも手伝ってくれるので、エージェントを探しはその観点も忘れないようにしましょう。

国内の銀行経由で借りる

もう1つの方法は、日本の国内で不動産投資ローンを借りることです。

アメリカの不動産を紹介してくれる日本の不動産会社であれば、不動産購入時にアメリカのグループ会社が融資面をバックアップすることが多いです。

つまり、国内にいてもアメリカの不動産を購入するための融資を受けられるということです。

ただし、全ての不動産会社が対応しているわけではないので、国内の融資を希望する方は不動産会社を選ぶときに、対応してくれるかどうかを見極めましょう。

アメリカで物件を探す

アメリカで物件を探すときはMLS（Multiple Listing System）という、日本のREINSのようなシステムで探すのが一般的です。

MLSはREINSよりも情報量が多く、売買履歴・税金履歴・修繕履歴なども確認可能です。

ただ、MLSを閲覧できるのは不動産会社に限られるので、エージェント経由で自分の希望物件を探すイメージです。

申し込み～物件調査

気になる物件があれば、売主にオファー（購入申し込み）を入れ、購入希望金額や引渡し希望日などの詳細を記載します。

また、ほかにもオファーがあれば売主はより条件が良いオファーを受けるので、エージェントと相談しながら希望価格を決めるという流れです。

場合によっては、売主側から「○○万円なら売ります」というカウンターオファーもあるので、根本的に日本で不動産を売買するときとは異なる点は認識しておきましょう。

売買契約～引渡し

オファーが通れば、次は弁護士を介した売買契約に移ります。アメリカは契約社会なので、書類不備のチェックなどを弁護士に任せてから契約するのが一般的です。

売買契約を結んだ後は手付金を入金し、物件調査（ホームインスペクター）をして家を細かくチェックします。そして、ローンの本審査を行い、引渡しを行うという流れです。

その後は、賃借人を付けるために賃貸管理会社を探して契約し、いよいよ不動産運営がスタートします。

日本VSアメリカどちらが良いか？

前項までで、アメリカで不動産投資をするメリット、および注意点が分かったと思います。それらを踏まえて、日本とアメリカどちらで不動産投資するべきかを以下で比較してみます。

比較項目	アメリカ	日本
経済の強さ	○	△
中古市場の流動性	○	△
物件選びの難易度	△	○
エージェント選びの難易度	△	○
商慣習によるトラブルリスク	△	○

やはり、経済の強さ・中古市場の流動性はアメリカの方が有利でしょう。ただ、アメリカだと物件選びの難易度・エージェント選びの難易度が高いのは事実です。

さらに、商慣習の違いによるトラブルリスクも、アメリカの方が日本よりは高いといえます。これらを踏まえて、それぞれ「向いている人」は以下の通りです。

資金が潤沢ならアメリカ

資金が潤沢ならアメリカで不動産投資をする選択肢もあるでしょう。というのも、海外で金融資産を持つということは、国内で色々な金融資産を持つよりも分散投資できるからです。

逆にいうと、日本で金融資産を一切持たず、いきなりアメリカで不動産投資…となると、上述したように物件やエージェント選びの難易度が高いので、あまりおすすめはできません。

アメリカの不動産投資自体は魅力的な投資ではありますが、やはり海外と日本での違いは大きいので、同じ金額の資産でもアメリカの方が多少リスクは高くなるでしょう。

だからこそ、潤沢な資産があり、分散投資する前提で行った方が良いのです。

安定して資産をつくりたいなら日本

一方、日本は経済の観点や、中古市場の流動性の観点からはアメリカに劣ります。しかし、日本での不動産投資は「賃料収入」という安定した収益がメインです。

また、エリアさえきちんと見極めれば、空室リスクの小さい不動産投資ができるでしょう。

基本的には長期保有

住宅指数が横ばいでありつつも、マンション価格は高騰している…のように、日本の不動産市況は良いのか悪いのか読みにくいのが現状です。

とはいえ、東京カンテイのデータを見る限り、賃料自体はそこまで変わっていません。そして、不動産投資の基本は売買（流動）ではなく、保有することによる「家賃収入」です。

つまり、住宅指数が横ばいであっても流動性が低くても、結局は保有しつづけて賃付けできれば良いので、空室さえ生まなければ問題ないということです。

エリアをきちんと選定する

そして、その「空室」に関しては人口減の不安がある人も多いでしょう。しかし、東京都の資料を見ると、日本全体と東京都の人口増減は以下の通りです。

西暦	日本	増減率	東京	増減率
2015	12,710	-	1,352	-
2020	12,533	-1.39％	1385	2.44%
2025	12,254	-3.58%	1398	3.40%
2030	11,913	-6.27%	1394	3.11%
2035	11,522	-9.35%	1375	1.70%
2040	10,642	-16.27%	1346	-0.44%
2045	9,744	-23.33%	1312	-2.96%
2050	8,808	-30.70%	1274	-5.77%
2055	7,856	-38.18%	1227	-9.25%

上記の「増減率」は2015年からの対比です。このように、日本全体では人口減ですが、東京だとしばらく人口が増加し、その後の減少率も小さいです。

また、東京の中でも渋谷区や都心3区は人口増加を予想している…など、さらにエリアによって異なるので、それらをチェックしてエリア選定すれば、十分収益性の高い不動産投資ができるでしょう。

まとめ

このようにアメリカの不動産投資は、経済的な面や中古市場の流動性の面からみても魅力的です。ただ、海外での投資になるので商慣習の違いや、手間などはデメリットになるでしょう。

一方、日本での不動産投資は「人口減」によって悲観的な見方をしている人もいますが、結局は需給バランスが重要です。その点をきちんと見極められれば、安定して収益性の高い投資になるでしょう。