不動産投資で空室になったときはどうすればいい？7つの対策とは

現在不動産投資をしている人の中には、その物件がはじめての不動産投資の人もいるでしょう。また、親から相続した物件をそのまま運用している場合、不動産投資の知識が全くないケースもあります。

そのような、いわゆる「新米大家」が直面する上で、最も大きなリスクが空室リスクです。空室になることで収益バランスが崩れ、赤字転落してしまう恐れもあります。そこで今回は、空室状態が続いて悩んでいる新米大家さんに向け、具体的な空室対策を7つ解説します。

不動産投資を成功させるためには、情報収集が大切です。

仲介会社と上手く付き合う

1つ目の対策は仲介会社と上手く付き合うことです。これは、意外と大家さんは実施していない分、効果を発揮することがあります。さらに、大家としてもそこまで手間はかからないので、空室になったら必ず行っておくべきでしょう。

具体的に行うべきことは以下2点です。

• 媒介契約の確認
• 営業マンに対するリマインド

媒介契約の確認をしよう

そもそも現在保有している物件が空室になっているということは、客付けを仲介会社に依頼しているはずです。その際、仲介会社と媒介契約を結んでいると思いますが、媒介契約の種類は何でしょうか？媒介契約には種類がありますが、結論からいうと一般媒介契約を結ぶべきです。

媒介契約ごとに違いがある

売買も賃貸も媒介契約は以下3種類です。

• 一般媒介契約
• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約

ここでは、専属専任媒介契約と専任媒介契約を、まとめて「専任系媒介契約」といいます。一般媒介契約と専任系媒介契約の大きな違いは、一般媒介契約は複数社に客付けを依頼できるのに対し、専任系媒介契約は一社だけにしか客付けの依頼ができない点です。

実は、賃貸の場合には、媒介契約書を取り交わす義務はありません。大手であれば媒介契約書をつくりますが、稀に地元の中小不動産会社などは口頭でのやり取りで終わりです。また、売却時は「専任系媒介契約の方が良い」ので、賃貸でも専任系媒介契約を結んでいる方もいるかもしれません。

賃貸と売却では違いがある

そもそも、売却時に専任系媒介契約の方が良い理由は、不動産会社が本気で売却するからです。一般媒介契約だと他社が先に成約することもあり、そうなると仲介手数料がもらえません。

そのため、売却時に一般媒介契約を結ぶと、広告費と人員を投下してくれないので、専任系媒介契約の方が良いのです。しかし、賃貸は売却と違って、広告費をそこまで投下しませんし、検討者には不特定多数の物件をたくさん紹介します。

つまり、不動産会社からしても「数」で勝負するので、一般媒介契約でも広告費を絞るなどは行わないのです。言い換えると、専任系媒介契約の物件も、不動産会社は大して手厚く対応するわけではありません。

一般媒介を結び間口を広げる

専任系媒介契約を結ぶ意味があまりないということは、たくさんの不動産会社に客付けを依頼できる「一般媒介契約」を締結する方が良いというわけです。当然ながら、1社だけに客付けを依頼するよりも、5社に依頼した方が間口が広がり、集客力は上がります。

仮に、専任系媒介契約で結んでしまっている場合には、媒介契約を解除しましょう。そして、一般媒介契約で複数の不動産会社に仲介を依頼するのがベストです。

土日前に営業マンへリマインドしておく

また、不動産会社に対して、土日前にリマインドしておくことも重要です。リマインドしておくことで、たくさん検討者が来訪する土日に、営業マンが来訪者に対して自分の物件を紹介してくれる確率が高まります。

賃貸を検討する流れとは？

賃貸物件を探した経験がある方は分かると思いますが、大抵は不動産会社の店舗に来訪して、物件を見学し、物件が気に入れば申込するという流れです。そのとき、営業マンはレインズなどを利用して、検討者の条件に合う物件を見つけて紹介するのが一般的です。

営業マンに物件を優先してもらう

物件を紹介する際、似たような物件があったときは、営業マンの気分次第で案内する物件を選ぶでしょう。両方の物件を紹介するケースもあるでしょうが、時間がないときなどはどちらかに絞ります。そんなとき、心情的に「昨日連絡が来ていたな・・・」と思えば、そちらの物件を優先させます。

ものすごく些細なことに感じるかもしれませんが、これは意外と重要であり、営業マンへのリマインドで客付けは変わってきます。土日前にメールや電話を一本するだけで良いので、空室時は積極的にリマインドしましょう。

広告を見直す

2つ目の対策は掲載されている広告を見直すということです。上述した理由で、不動産会社はたくさんの物件を一般媒介で客付けしています。そのため、物件ごとに細かく広告を見てはいません。だからこそ、オーナーの立場で以下のチェックをすべきです。

• 画像をチェック
• 間取りをチェック
• アピールポイントをチェック

チェックするのは物件が掲載されているポータルサイトがメインです。不動産会社に掲載サイトを聞いても良いですが、ネットで物件を検索してみた方が早いでしょう。そして、掲載されているポータルサイトをピックアップしておき、定期的に見直すことをおすすめします。

画像をチェック

まずは画像をチェックしましょう。画像は物件一覧のサムネイルにも掲載されるので、画像によってクリック率が高まります。サイトの画像は差し替えも簡単ですし、検討者もスマホでスライドさせるだけなので、画像は豊富にあっても良いです。

10～15点ほどあっても、検討者は見るのが苦ではありません。そのため、外観、室内、周辺環境など、物件をアピールできる画像がたくさん載っているかをチェックしましょう。特に、建物や室内に関しては、きれいに撮影されているかも重要です。

陽当たりが良いのに画像が暗かったり、広いのに部屋が狭く見える角度だったりした場合は、自分で撮影して不動産会社に送ると良いでしょう。不動産会社もすぐには撮影しに行けないので、手間はかかりますが自分で行った方がスピーディーです。

間取りをチェック

次に間取り図をチェックしましょう。間取り図は前項の画像と一緒に掲載されていますが、以下のような間取り図が掲載されている例もあるからです。

• ピンぼけして見えにくい
• アピールポイントが明確でない
• 簡易的すぎる図面

ピンぼけして見えにくい

まず、このような画像は論外です。ただ、賃貸のポータルサイトを見れば分かりますが、意外と間取りがピンボケしている物件は多いです。これは不動産会社に即刻差し替えを求めましょう。

アピールポイントが明確でない

たとえばワイドスパンの住戸で、窓面が広い物件だとします。そうすると、その広い窓面が下方向にくるような間取り・・・つまり横長の間取り図の方が、その部屋がワイドスパンであることは視覚的に分かります。

逆に、ワイドスパンである部分を横方向・・・つまり縦長の間取り図にすると、いわゆる「ウナギの寝床」のような間取りになってしまうのです。これでは、せっかくのアピールポイントが、逆にデメリットポイントになりかねません。

後は、南向きであれば方位を大きく掲載したり、高層階であれば間取り図に階数を記載したりと、間取り図でアピールポイントを明確にする方法はたくさんあります。これも、上記を参考に不動産会社に指摘しましょう。

簡易的すぎる図面

間取り図には色々ありますが、図面のデータがない場合は不動産会社が独自に間取り図をつくります。しかし、その場合には部屋の形だけが分かるような簡易な図面を掲載することもあり、たとえばキッチン設備の位置などが明示されていない図面もあります。

そのような図面では、いくら間取りが良くても印象は悪くなるので、まずは図面集など参考になる資料を不動産会社に渡しましょう。その上で、きちんと間取り図を作ってもらうことが重要です。

アピールポイントをチェック

これはサイトだけでなく「マイソク」と呼ばれる広告でも有効です。マイソクとは、間取りと物件が概要が載っている、A4サイズのシンプルな広告チラシです。要は、自分の物件で最もアピールできることが一目で分かるか？をチェックします。たとえば、「駅徒歩3分」や「新築物件」、ほかにも「目の前が公園」など物件ごとにアピールポイントは異なります。

ポータルサイトだと、理想は物件一覧のサムネイル画像に「駅徒歩3分！」など文字で入れることです。ただ、サイトによって規制があるので、画像に文字挿入ができない場合もあるでしょう。そのようなときでも、少なくとも詳細ページの「物件の特徴」欄には分かりやすく明示させておきましょう。

また、これはマイソクも同じです。マイソクは間取り図の下に文章を入れられるので、その部分に大きな表記でアピールポイントを明記しましょう。このアピールポイントは、こちらから言わないと不動産会社が勝手につくるので、売主側から発信しましょう。

内見者が多いときの対策

3つ目の対策は、内見者が多いときの以下の対策です。

• 室内の劣化を確認
• ハウスクリーニングの検討
• リフォームの検討

なぜ、「内見者が多い」と限定しているかというと、上述した1～2までの対策は内見者が来ない・・・つまり集客すらできない状態の対策だからです。

一方、この3つ目の対策は、内見者は来るけど成約には至らないケースになります。そのため、集客がそもそも少ない場合は、まず1～2の対策を重点的に行いましょう。

室内の劣化を確認

まずは、室内の劣化を確認しましょう。というのも、賃貸物件で立地や間取りは気に入っても、室内の劣化具合で検討NGになるケースが多いからです。オーナーとしてできることは、自分でクリーニングを行い、ちょっとした傷も自分で補修してしまうことです。

水まわりを中心にクリーニングして、フローリングや壁紙に傷があれば、その傷が小さければ市販のグッズで補修することは可能です。部屋の印象を良くすることは成約率を大幅に高めますので、まずは室内の劣化を改善しましょう。

ハウスクリーニングの検討

ただ、自力で掃除しても落ちない汚れがあります。特に、水回り関係の汚れは、自力できれいにするのは難しい箇所も多いです。その場合はハウスクリーニングを検討しましょう。ただ、ハウスクリーニングはお金がかかり、金額はクリーニングする箇所や業者によります。

たとえば、キッチン周りだけであれば数万円程度できるでしょうし、水回り全体でも10万円前後でできる業者もあります。仮に、家賃が10万円であれば、「水回り全般をクリーニングする」と「1か月空室になる」は金額が同じくらいなので、両方を天秤にかけてクリーニングするか考えましょう。

リフォームの検討

また、クリーニング・補修が自力では難しく、検討者が即刻検討を取り止めるレベルに劣化している場合は、リフォームも検討してみると良いです。というのも、そういう部屋は仮に入居者が付いても退去率が高くなりがちで、さらに次の入居者も中々決まりにくいからです。

一度リフォームすれば「リフォーム済み」と広告に謡えますし、その後も客付けしやすくなります。ただ、リフォーム費用はクリーニング費用より高くなるので、費用対効果はより綿密に計算しましょう。たとえば、LDKのクロス張替え、一部フローリング貼り換え工事をして、リフォーム代金が30万円だったとします。

仮に、その部屋の家賃が10万円であれば、空室が3か月以上つづくならリフォームした方が良いです。また、空室が1か月だったとしても、リフォームすることで賃料の下落率を抑えることができれば、長期的にはリフォームした方が良いでしょう。このような費用対効果を自分で考え、リフォームするかは判断します。

入居のハードルを見直そう

4つ目の対策は、入居時のハードルを見直すという点です。客付けは不動産会社が行いますが、最終的に賃貸借契約を結ぶかどうかの判断はオーナーがします。その際、家賃滞納などのリスクヘッジで、オーナー側が入居者のハードルを上げることもあるのです。

上述した1～2までの対策は「集客する」ための対策、前項3の対策は集客があるけど「成約出来ないとき」の対策でした。この4つ目の対策も、前項に引き続き「成約できないとき」の対策です。

仮に入居のハードルを高くしているなら、以下の点に注意しましょう。

保証会社が必須か？

賃貸借契約を結ぶときは、滞納時のリスクヘッジのために保証人を立てるか、もしくは保証人の代わりをする保証会社を立てるのが一般的です。仮に、保証人を不要にして、「保証会社を立てること」を賃貸借契約を結ぶ必須条件とします。

そうなると、保証会社が年収証明などを元に賃貸希望者を審査して、その審査にクリアしないと保証会社を立てることができません。保証会社が立てらないということは、「保証会社を立てること」を必須条件にしている限り、賃貸借契約を結べないということです。

仮に、「保証会社を立てること」を必須条件にしている場合、保証会社で審査NGになり賃貸借契約を結べなかった人の人数をヒアリングしましょう。その数があまりに多ければ、保証会社必須を解消するだけでも空室率は改善されるはずです。

パーソナルで判断していないか？

また、保証会社に関係なく、たとえば以下のような人をNGにしているケースもあります。

• 夜の仕事をしている人
• 外国籍の方
• シングルマザー

上記のような方を、「家賃滞納リスク」や文化や風土の違いによる「近隣とのトラブルリスク」があると判断し、NGにしている大家はいます。ただし、当然ながら上記のような方々でも、滞納もトラブルもない人はたくさんいますし、逆に普通の大手企業の会社員でも滞納する人はします。

そのため、上記のようなパーソナルの部分だけで判断せずに、収入や勤続年数など、客観的な面で判断しましょう。

リスクがある点は認識しておく

ただし、上述した「保証会社必須をやめる」や「パーソナルでNGにするのはやめる」を実行すると、家賃滞納などのリスクが上昇することは事実です。そのため、前提として「審査基準を緩くする＝リスクが上がる」という点は認識しておくべきです。

そのため、審査を緩くすかどうかという点は、大家だけでは判断しきれない部分なので、信頼できる不動産会社の営業マンと相談した方が良いでしょう。たとえば、保証会社を付けない代わりに、年収のハードルを高くするなど、総合的に見て入居のハードルが下がれば良いです。

ただ、当然誰でも入居させるわけではなく、どこかのラインで線引きしましょう。

仲介手数料の見直し

5つ目の対策は仲介手数料の見直しです。ここからは、「お金」を見直すという対策になります。なぜ、この対策を後半にもってきたかというと、お金を見直す対策は最終手段だからです。そもそも空室対策とは、「空室になることで収益が下がっているのを解消する」のが目的です。

しかし、「お金を見直す」ということは、収入が減る・・・もしくは支出が増えるということなので、さらに収支が悪化するリスクがあるのです。そのため、上述した1～4の対策を講じた後に、この5以降の対策を行いましょう。

仲介手数料の仕組み

既に大家である人は分かると思いますが、簡単に仲介手数料の仕組みを解説します。仲介会社が受け取ってよい仲介手数料は、原則家賃の1か月分が上限です。また、費用負担は貸主（大家）・借主のどちらでも良く、それは大家の方で決めることができます。

賃借人の負担を減らす

さて、現在の仲介手数料はどのような負担になっているでしょうか？大きく分けて費用負担は以下3パターンがあります。

• A：貸主が100％支払う
• B：貸主50％、借主50％支払う
• C：借主が100％支払う

Aパターンの場合は、広告に「仲介手数料無料」となっており、Bパターンは「仲介手数料：家賃0.5か月分」、Cパターンは「仲介手数料：家賃1か月分」となっているはずです。特に、相続などで物件を保有している方は、どのようなパターンになっているか知らない人もいるので必ず確認しましょう。

さて、空室を減らすならAパターンがベストで、次点でBパターンでしょう。やはり、借主からすると仲介手数料は初期費用になるので、無料、もしくは安い方がありがたいです。1～4の対策を講じてもまだ改善しなければ、AかBパターンにして仲介手数料を下げることを検討しましょう。

初期費用の見直し

6つ目の対策は初期費用の見直しです。ここでいう初期費用とは、「借主が支払う初期費用」のことであり、前項の仲介手数料も初期費用の見直しの一環です。

ここでは、敷金と礼金の見直しについて詳しく解説します。仲介手数料だけ仕組みが複雑なので別で解説しましたが、仲介手数料と敷金・礼金をトータルで検討するようにしましょう。

まずは敷金から見直す

敷金と礼金は、まずは敷金から見直しましょう。なぜかというと、敷金は預り金であり収益ではないからです。そもそも、借主から敷金を預かる目的は以下2点です。

• 退去時の補修費用
• 家賃の滞納時の補填

ただ、退去時に借主に対して請求して良い補修費用は、「故意・過失による傷や汚れ」です。そのため、借主に補修費用を請求できないケースもあり、敷金は全額返還するケースもあるのです。また、敷金を預かっていなくても、請求できる補修費用があれば借主には支払いを請求することができます。

敷金を預からないことで「借主が補修費用を支払わない」というリスクはありますが、それでも元々返還するお金なので、まずは敷金から見直しましょう。仮に、「敷金：家賃1か月分」であれば、「敷金：家賃0.5カ月」、もしくはゼロ円にした方がインパクトはあります。

礼金の見直し

前項の理由により、まずは敷金を見直し、その次に礼金です。礼金とは、借主が大家にお礼として支払うお金のことです。この敷金・礼金、そして前項の仲介手数料の減額は判断が難しいのも事実です。空室期間が短いか長いかによって大家の深刻さが違うので、以下の順番で考えることをおすすめします。

• 仲介手数料ゼロ、敷金・礼金はそのまま
• 仲介手数料・敷金ゼロ、礼金はそのまま
• 仲介手数料・敷金・礼金ゼロ

深刻度に応じて上記のどれを選択するか決めましょう。個人的には「家賃1か月分」を「家賃：0.5カ月分」にするのはおすすめしません。なぜなら、家賃0.5か月分よりもゼロ円のインパクトの方が圧倒的に強いからです。ここまできたら、あまり小刻みに下げずに一気に下げることはおすすめします。

賃料の見直し

7つ目の対策は賃料の見直しです。もしかしたら、空室対策といえば「まず賃料の見直す」という方法が、真っ先に思い浮かんだ方もいるかもしれません。しかし、賃料の見直しは1～6の対策を講じた後に行うべきです。

賃料の見直しは最終手段

さて、ではなぜ賃料の見直しが最終手段なのかというと、以下のデメリットがあるからです。

• 半永久的に収益が下がる
• ほかの収益も下がる

半永久的に収益が下がる

賃料を下げると半永久的に収益は落ち続けます。たとえば、家賃10.6万円の物件を7千円下げて9.9万円にしたとします。10万円を割り込んだので、集客効果はあり、成約率も上がるでしょう。

しかし、仮に客付けに成功して、その人が5年間住んでくれたとすると、トータルで42万円（7千円×5年）も家賃収入が減っているということです。さらに、一度家賃を下げて、その後に家賃を戻して客付けできる可能性は極めて低いでしょう。

なぜなら、そもそも今の家賃で客付けできないのに、築年数が更に経過している状態で家賃を戻すのは現実的ではないからです。そのため、一度家賃を下げると半永久的に収益は下がり続けます。

ほかの収益も下がる

また、家賃を下げるということは、上述した仲介手数料・敷金・礼金、ほかには更新料なども下がることになります。仮に、仲介手数料・敷金・礼金ともにゼロ円まで下げていても更新料は下がります。仲介手数料・敷金・礼金のどれかを「家賃1か月分」に設定していれば、家賃が下がった分収益は下がります。

競合物件のチェック

とはいえ、1～6までの対策を実施しても空室がつづく場合は、賃料を下げるという選択をせざるを得ません。その際は、まず競合物件をチェックしましょう。最寄り駅、駅徒歩分数、築年数、広さなど、条件が近い物件を全てラインナップします。

検討者は、この競合物件と横並びに検討するので、競合物件の家賃をチェックしないことには家賃をいくら下げるべきか分かりません。上述したように家賃を下げるリスクは大きいので、きちんと競合物件をチェックして、ギリギリのラインを攻めましょう。

レントフリー期間を設ける

また、「賃料を下げる」という対策とは少々異なりますが、レントフリー期間を設けるという対策もあります。レントフリー期間とは、「家賃不要」の期間のことであり、通常は1か月～2か月に設定します。

通常、借主は家賃の2か月分ほどを前払いするので、レントフリー期間を設けることで初期費用を抑えることができるのです。つまり、効果としては上述した仲介手数料・敷金・礼金を下げるのと同じになります。

ただ、借主としては「家賃を支払わなくて良い期間がある」と捉える人もいるので、この章に対策として入れておきました。レントフリー期間を設けて成約できれば、上述した「半永久的に収益が下がる」点と「そのほかの収益が落ちる」という点は解消されます。

ただ、やはり家賃を下げるよりはインパクトが弱いといえるでしょう。

まとめ

このように、空室になったときの対策には段階があります。まずは集客を回復させる対策を講じ、その後に成約率を高めるための対策をします。そして、それでも空室がつづくなら「お金」に関する対策を講じるという順番です

大事なのは、いずれもスピーディーに対策を講じるということです。対策している間も空室はつづき、どんどん収益は落ちていきます。そのため、上述した点はまずは実行に移し、対策をどんどん講じていきましょう。

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