投資コンサルタントとは？投資ごとに異なる役割を解説

将来のために資産を作りたい…投資によって収益を上げたい…と思っている人の中で、「投資コンサルタント」が気になっている人もいるのではないでしょうか？ネットで検索するとたくさんの投資コンサルタントがヒットしますが、色々な種類があり料金形態もバラバラです。

そのため、投資コンサルタントに興味はあるけど、どのように決めたら良いのか？そもそも本当に助言をもらうべきか？と迷っている人も多いでしょう。そこで今回は、投資コンサルタントの種類や助言内容を解説し、助言を受けるべきかどうか？について根拠をもって解説していきます。

この記事を読むことで、投資コンサルタントに助言を依頼すべきか？依頼するなら前もって何をすべきか？が分かってきます。

投資コンサルタントとは？

まずは、そもそも投資コンサルタントとは何か？という点について、以下を解説していきます。

• 投資コンサルタントの種類
• 投資コンサルタントの助言とは？
• 投資コンサルタントの資格とは？

投資コンサルタントとは、その名の通り「投資をコンサルティングしてくれる」人達のことです。つまり、その投資で成功するために助言を与えたり、仕組みやリスクを説明してくれたりする人達のことを投資コンサルタントと呼びます。

投資コンサルタントの種類

投資コンサルタントの種類は大きく分けて以下があります。

• 資産運用コンサルタント
• 不動産投資コンサルタント

投資にも多くの種類があり、コンサルタントは職種として明確に定義づけられているわけではありません。そのため、「投資アドバイザー」などの名称で呼ばれることもあり、「ファイナンシャルプランナー」も投資コンサルティング業を行うこともあります。

一般的には、資産運用コンサルタント会社や不動産投資コンサルタント会社という、コンサルタント会社に勤務している人達のことを「投資コンサルタント」といいます。フリーでコンサルタントを名乗っている人もいると思いますが、コンサルタント会社に勤めている人の方が数は圧倒的に多いでしょう。

資産運用コンサルタント

資産運用コンサルタントとは、主に高所得者やリタイア前後の方々を中心に、資産設計をコンサルティングします。単に「収益を高めたい」というニーズもあれば、「子供のために少しでも多く財産を残したい」というニーズもあります。

資産運用コンサルタントは、このような個人個人のニーズを深掘りし、その人に合ったライフプランを提案するのが仕事です。そのため、現在の家族状況や金融資産の有無、収支などもヒアリングしてから、どの投資方法がニーズを満たす投資方法かを提案するという流れです。

最もイメージしやすいのはファイナンシャルプランナー（FP）でしょう。たとえば、生命保険会社に勤務しているFPは、基本的に自社の生命保険商品での資産運用を勧めます。一方、自社商品を持っていないFPコンサルタントは、「コンサルティング料」をもらい、あらゆる投資商品を紹介するという役目です。

不動産投資コンサルタント

不動産投資コンサルタントとは、一般的な不動産会社のような売買や仲介業だけが業務ではありません。たとえば、「不動産投資で収益をあげたい」「節税対策に不動産投資をしたい」など、以下のような投資寄りのニーズに応えるのが不動産投資コンサルタントの役目です。

• 適正価格が分からないから投資判断が出来ない
• 投資は初めてだからアドバイスが欲しい
• 融資利用について相談したい
• どんな物件を購入すれば良いか分からない
• 現在保有している不動産を今後どうしたら良いか分からない

時には、所有している不動産を売却することも勧めますし、区分（一室）所有を検討している人にアパート経営を勧めることもあるでしょう。

不動産投資コンサルタントを利用すると、まずはスタッフが顧客の要望をヒアリングします。その後、その要望に沿ってどのような不動産投資を行うのがベストかを思案し提案するという流れです。

2つのコンサルタントの違い

上述した資産運用コンサルタントと不動産投資コンサルタントの違いは「投資商品の幅」です。資産運用コンサルタントは不動産投資に限らず、株や投資信託など色々な投資商品を提案します。一方、不動産投資コンサルタントは基本的に不動産投資に限定して提案します。

ただし、資産運用コンサルタントも上述した「生命保険会社のFP」などのように、一定（自社）の投資商品に偏ることはあります。

そのため、多角的な視点から資産運用コンサルを受けたい場合は、自社商品を持っていない、コンサルティング料を支払うタイプのコンサルタント会社に依頼しなければいけません。

投資コンサルタントの助言とは？

投資コンサルタントの種類が分かったところで、次は投資コンサルタントが実際にどのような助言をするのか、以下のパターンに分けて紹介していきます。

• 総合的な資産運用のアドバイス
• 不動産投資コンサルタント（相続税対策）
• 不動産投資コンサルタント（不動産経営）

総合的な資産運用のアドバイス

上述した「コンサルティング料を取るタイプのコンサルタント」は、まず資産運用のゴール設定から行います。つまり、現在の状況を加味した上で「資産面においてどのような状況になっていたいか？」というゴールを設定し、それに応じて以下のどの資産を中心に投資するかの提案を行います。

• 保険（積立型の保険含む）
• 住宅（家の購入や不動産投資）
• 株や投資信託や債券などの金融商品
• 年金（確定拠出も含めた運用）
• 節税対策
• 相続税対策

たとえば、親が莫大な資産を持っている場合は、まず相続税対策を優先させるべきかもしれません。また、どのくらいの資産をつくりたいか?によって、どの程度リスクを取るべきかが分かってきます。当然ながら、そのリスクに応じて選択する投資商品は変わってきます。

このように、色々な観点から資産運用を提案するパターンが、総合的な資産運用のアドバイスをするパターンです。

不動産投資コンサルタント（相続税対策）

このケースは、相続資産が多額になるため、相続税を節税するための方法を知りたいというケースです。要望としては、「相続に備えて評価額が小さくなる不動産投資を検討している。また、そこからキャッシュフローを生み出したい」のようなケースです。

要は、相続税対策を主たる目的とながらも、不動産投資によって収益をあげることもサブの目的に置いています。そのようなケースでは、不動産投資コンサルタントは以下のような助言をするでしょう。

• 実勢価格や想定相続税評価額の算出
• ニーズに応えた物件選び&提案
• 物件購入時の融資あっせんや管理受託など

このように、不動産投資で節税したり収益を上げたりしたいと思っている場合、相続税の算出はもちろん、物件選定から物件取得後の運用まで一貫して行います。

不動産投資コンサルタント（不動産経営）

次は、不動産投資コンサルタントでも相続ではなく「不動産経営」に特化したケースです。このケースは、単純に「保有不動産の経営戦略を立案して欲しい」というニーズになり、以下のような助言を行います。

• 保有不動産の実勢価格を調査
• 保有不動産のバリューアップを検証
• 現状のまま保有するかリニューアルして保有するか提案
• 売却や買い替えも視野にトータルプロデュース

このようなケースは、既に多くの不動産を所有しているケースもありますが、物件取得前のケースもあります。物件取得前であれば、予算に合わせた物件選定・融資の斡旋、そして物件運用のコツなどを助言してくれます。

投資コンサルタントの資格とは？

投資コンサルタントの資格については、以下2つの視点で理解しておきましょう。

• 投資コンサルタント会社の資格
• コンサルタント自体の資格

投資コンサルタント会社の資格

投資コンサルタント会社を運営するのに資格は不要です。ただし、平成19年9月30日に施行された金融商品取引法によって、投資助言・代理業をはじめるには、金融庁に登録が必要となりました。

つまり、「○○コンサルタント会社」など投資コンサルタント会社は、特に資格（ライセンス）を取得しているわけではありませんが、金融庁に登録しているということです。コンサルタント会社の会社概要を見ると、「金融商品取引業.関東財務局長（金商）第○○○号（第二種）」などの表記があるはずです。

金融庁に登録があるコンサルタント会社は以下のような登録条件をクリアしています。

• 投資助言・代理業務等に関する知識を有する者がいる
• 投資助言・代理業務を取扱う実施体制が確立されている
• 営業保証金（500万円）を供託すること

コンサルタント自体の資格

前項で紹介した投資コンサルタント会社に勤務するコンサルタント（社員）自体も、特定の資格を保有している必要はありません。ただ、コンサルタントとしての信頼性の証としては、以下のような資格を取得している場合はあります。

• 税理士
• 公認会計士
• 宅建士
• FP
• 証券アナリスト

たとえば、相続税などの節税の相談をしたときに、税理士や公認会計士の資格を持っている人がコンサルタントだと安心します。また、株式や投資信託などの資産運用の提案を受ける際に、証券アナリストの資格を持っている方が安心するでしょう。

とはいえ、「資格を持っている＝信頼できる」のではなく、資格はあくまで1つの強みに過ぎません。もしコンサルタントの助言をもらうべきと思っているなら、大事なのは資格だけでなく「任せても良い」と思えるコンサルタントを見極めることです。

投資コンサルタントは不要か？

ここまで投資コンサルタントの紹介をしてきましが、投資コンサルタントの助言をもらうべきか？という質問に対しては、以下の理由で不動産投資コンサルタント以外は不要と答えます。

• 投資は自己責任だから
• 投資のスキルが上がらないから
• 投資コンサルタントの良し悪しを判断できないから

後述しますが、不動産投資コンサルタントに関しては上記のデメリットが該当しないケースが多いので、不動産投資コンサルタントを利用する選択はありでしょう。

投資は自己責任だから

当然ながら投資は自己責任です。投資といっても以下のようにたくさんの金融商品がありますが、厳密に言うと元本保証という商品は存在しません。

• 株式
• 投資信託
• REIT
• 現物不動産
• 国債
• 定期預金
• 積立型の保険（養老保険など）

たとえば国債は元本保証していますし、定期預金はペイオフによって一定額は守られています。しかし、日本の経済が破綻すれば国債の元本保証もありませんし、そうなればペイオフ制度も守られないでしょう。

そこまで考えなくても、そもそも元本保証の金融商品はリターンが小さいため、資産形成するなら元本保証以外の金融商品を選ぶことになります。そのため、「資産を作る」という目的であれば投資は自己責任であり、コンサルタントだからといって成功する保証はありません。

投資コンサルタントの良し悪しを判断できないから

投資コンサルタントを利用しても成功する保証はないものの、成功する確率を上げるためには投資コンサルタントの良し悪しを判断することです。しかし、投資コンサルタントの良し悪しを見極めるのは難しく、仮に上述した「コンサルティング料を取る」タイプのコンサルタントだと、見極めるのにもお金がかかってしまいます。

生命保険会社のFPが投資コンサルタントを行うケースもありますが、相談だけで数時間かかりますし、自社商品での提案がメインです。そのため、運よく優秀な投資コンサルタントに依頼することができない限り、投資コンサルタントを頼って投資をしても失敗する可能性は十分にあります。

投資のスキルが上がらないから

もちろん、コンサルタントは資産運用や不動産投資のプロなので、全くの素人よりは投資に成功する確率は上がるかもしれません。しかし、成功の保証がない上に、投資コンサルタントに頼っていることで投資スキルが一向に上がっていかないのは大きなデメリットです。

そうなると、いつまで経っても自立して投資することはできず、自分で判断して投資することは難しいといえます。つまり、何十年経っても投資コンサルタントに依存した投資しかできず、その投資コンサルタントの質次第で運用が成功するかは決まってしまいます。

コンサルタントする際の料金

投資コンサルタントのコンサルティング料は会社によって異なり、以下のようにコンサルティングの種類によっても異なります。

• 資産運用をトータルコンサルティング
• 目的が明確な場合のコンサルティング
• 株式投資など具体的な投資コンサルティング
• 不動産投資のコンサルティング

ただし、以下はあくまで一例であり、会社によっても金額が異なるので、実際はコンサルタント会社のホームページなどで確認ください。

資産運用をトータルコンサルティング

資産運用をトータルコンサルティングする場合は、以下のようなコンサルティング料金です。

• ベーシックプラン：9,000円
• プレミアムプラン：18,000円

ベーシックプランとは、診断シートに現状を記入し、それに基づいて現状の診断を行います。家計の現状と「目標としている資産額」のギャップを洗い出し、目標を達成するためにトータルでプランニングします。プレミアムプランは、ベーシックプランに1年間の無料相談権利があるプランです。

このような安価なコンサルティングの場合、コンサルタントは上記のコンサルティング料以外に、紹介した金融商品を運営している業者から紹介料をもらうケースが多いです。

目的が明確な場合のコンサルティング

前項と違い、以下のように目的が明確なコンサルティングもあります。

• 土地活用提案書：50万円～
• 保険(生命保険・損害保険)の見直し：10万円～
• 相続包括コンサルティング：30万円～ ＊相続手続支援や代行：正味遺産総額の0.5％

土地活用提案書とは、手持ちの土地の活用方法を具体的に提案するコンサルティングです。保険の見直しはニーズに合わせた保険の組み替え、相続包括コンサルティングや手続き支援や代行は、相続税の節税をサポートするコンサルティングになります。

前項の資産運用コンサルティングは目的が不明確だったのに対し、このコンサルティングは目的が明確であるという点が違います。

株式投資など具体的な投資コンサルティング

次に、株式投資などの具体的な投資コンサルティングです。このコンサルティングの金額はケースバイケースで、たとえば「1か月12,000円」のコースがあります。このコースは「毎朝推奨銘柄をメールで送信。週に1回のペースで注目株の開設動画を配信」などの内容です。

投資コンサルタント会社によっては、「顧問契約」という名目で月数十万円の金額を設定している場合もあり、価格差は大きいコンサルティングといえるでしょう。

不動産投資のコンサルティング（物件取得前）

物件取得前に相談する不動産投資コンサルタントは、仲介手数料のみ徴収する会社が多いです。仲介手数料のみ徴収する会社は、不動産投資をしたいと思っている人に物件を紹介する、いわゆる「仲介業者」の側面が強い業者です。

不動産投資をしたいと思い物件探しをしていると、このような会社には良く出会います。たとえば、自社でセミナーを展開していたり個別相談会を実施していたりするケースであり、このような会社は不動産投資の知見を深めるために利用するメリットは大きいでしょう。

さきほどコンサルタントを利用するデメリットに、「投資のスキルが上がらない」「投資コンサルタントの良し悪しを判断できない」などを挙げました。

しかし、不動産投資コンサルタントの場合には提案というよりは助言の域なので、自らの投資スキルも上がりますし、セミナーの内容である程度良し悪しの判断はできます。だからこそ、コンサルタントの中でも不動産投資コンサルタントの助言をもらうのは「あり」になります。

不動産投資のコンサルティング（物件取得後）

物件取得後の不動産投資のコンサルティングとは、以下のようなコンサルティングのことです。

• 外観の大規模修繕の提案
• 室内のリノベーションの提案
• 売買の判断や経営改善案の提案
• 賃料設定や管理会社とのやりとり全般を請け負う

外観の大規模修繕や室内のリノベーションは、提案フィーとして「工事費の5%～10％」程度徴収するケースが多いです。一方、売買の判断や経営改善案の提案などは、仲介手数料を徴収できればコンサルティングフィーは無料、できなければ物件賃料の1か月分程度で設定するケースが多いです。

最後の「やりとり全般を請け負う」に関しては、多くの不動産を保有している資産家に代わり、不動産投資全般の業務を請け負うことです。イメージは全物件を請け負う管理会社のようなもので、コンサルティングフィーは総賃料の数%程度になります。

投資コンサルタントに依頼する前にやるべきこと

前項のような理由で、不動産投資コンサルタント以外のコンサルティングは基本的におすすめしません。そこで、不動産投資コンサルタントを検討する場合に限定し、コンサルタントに依頼する前にやることを解説します。

具体的には、投資コンサルタントとの会話を有意義なものにするため、以下の知識を身に付けておくことが重要です。

• 利回りの違いを理解する
• 収益構造を理解する※返済後利回りの事例とCF
• 不動産の種類を理解する
• 不動産投資の経費について理解する
• セミナーや相談会に参加してみる

利回りの違いを理解する

まずは、以下の利回りについて理解しましょう。そもそも利回りとは、「物件価格を何年で回収できるか？」の指標です。仮に利回り10％であれば、単純計算で10年間（100％÷10％）で物件価格を回収できるという計算になります。

• 表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格
• 実質利回り＝（年間家賃収入－経費）÷物件価格
• 返済後利回り＝（年間家賃収入－経費－ローン返済額）÷物件価格

一般的に、広告に記載されている利回りは表面利回りです。実質利回りは、表面利回りに後述する経費を加味しており、返済後利回りはさらにローン返済額を加味します。そのため、返済後利回りが最も正確な利回りといえるでしょう。

大事なことは、コンサルタントと話をしているときに利回りの話が出たら、上記のどの利回りを指しているかを理解することです。そうすれば、その物件の収益性を判断しやすいでしょう。

不動産投資の経費について理解する

前項のように、不動産投資には以下の経費がかかってきます。

＜物件取得時の経費＞

• 不動産取得税：不動産取得時にかかる税金
• 仲介手数料：400万円超の物件は「購入価格×3％＋6万円」
• 融資関係費用：銀行によって金額は異なる
• 登記関係費用：物件によって金額は異なる
• 火災保険や地震保険料：プランによって金額は異なる

＜物件保有時の経費＞

• 固定資産税・都市計画税：物件によって金額は異なる
• 管理会社へ支払う管理手数料：相場は家賃の数％
• 管理費や修繕積立金（区分マンションのみ）：マンションによって違う
• 退去時の修繕意費用

物件取得、および物件保有時にはこのような経費がかかってきますので、コンサルタントと相談する前に概要だけは頭に入れておきましょう。

収益構造を理解する

次に、不動産投資はどのように収益を上げるか？を理解しましょう。不動産投資は基本的に融資を利用して物件を取得するので、毎月ローン返済が発生します。そのため、不動産投資によって手元に残る金額は以下です。

• 年間収益＝年間家賃収入－物件保有時の経費－ローン支払い額

また、以下のように中期スパンでのキャッシュフローを考えなくてはいけません。

年数	CF	家賃収入	臨時収入（更新料など）	ローン支払い	経費	特別経費	特別経費内容
1年目	93	415	-	162	120	40	不動産取得税
2年目	126	408	-	162	120	-	-
3年目	70	402	30	162	120	50	退去時の補修費
4年目	114	396	-	162	120	-	-
5年目	108	390	-	162	120	80	共用部の補修費
6年目	52	384	30	162	120	50	退去時の補修費
7年目	95	377	-	162	120	-	-
8年目	89	371	-	162	120	-	-
9年目	33	365	30	162	120	50	退去時の補修費
10年目	-133	359	-	162	120	210	リフォーム＆共用部の補修

実際の計算はコンサルタントと相談しながらで問題ありません。ただし、収益の計算式と、上記のように中長期スパンでキャッシュフロー計画を立てるという点は覚えておきましょう。

不動産の種類を理解する

不動産投資には種類があり、それぞれ特徴もあります。不動産種類を決めるのもコンサルタントと相談しながらで良いですが、以下の不動産種類を理解しておいた方が話はスムーズです。

• マンションの一棟投資
• アパート経営
• マンションの区分投資

厳密にはもっと種類はありますが、代表的な不動産投資の種類は上記になります。マンションの一棟投資とアパート経営はその建物自体を保有します。特に、マンションは鉄筋コンクリート造が多いので取得価格は上がりますが、複数の住戸を保有できる点が特徴です。

複数の住戸を保有すれば、1部屋が空室になってもほかの部屋で空室をカバーできますし、家賃収入額も高くなりやすいです。

一方、マンションの区分（一室）投資は、一室の所有となるので取得価格は比較的安価です。ただ、一棟投資のように空室リスクを分散できず、収益額も一棟投資ほど大きくはありません。

簡単な概要ですが、これらを理解した上でコンサルタントと相談して不動産種類を決めましょう。

セミナーや相談会に参加してみる

上述したように、不動産投資コンサルタントはセミナーなどを実施しているケースが多いです。同じく個別相談会も実施していますが、まずはセミナーに行ってみることをおすすめします。

もちろん、自分の中で不動産投資の意欲が高まっており、ある程度知識を得ているのであれば個別相談会の参加からでも構いません。とにかく、独学で身に付けた知見をもってプロの話を聞くと、疑問点が解消され不動産投資がクリアにイメージできます。

まとめ

このように、投資コンサルタントには色々な種類があり、ニーズによってどのコンサルタントに依頼するかは変わります。ただし、共通していえるのは、投資コンサルタントは良し悪しの判断が難しく、投資スキルが養われないので、あまりおすすめできない点です。

ただ、不動産投資コンサルタントだけではスキルアップもしますし、提案というよりは助言に近いので最終的には自分で判断できます。そのため、投資の知見を養い不動産投資で成功するためには、むしろ積極的に利用することをおすすめします。