【初心者向け】ワンルームマンションの不動産投資における7つの成功術

ワンルームマンション投資は、不動産投資の初心者にとって定番となっている登竜門です。価格的にも手頃でリスクも低いことから人気のワンルームマンション投資だけに、これから不動産投資を始めたいとお考えの方にとっても魅力的です。

しかし、ワンルームといってもポケットマネーで買えるものではありません。投資を始めるのであれば成功しなければ意味がないので、成功する方法をお探しだと思います。

この記事では、成功するワンルーム投資のノウハウを初心者向けに解説いたします。

今から始めてもワンルームマンション投資は難しいと言われていますが

初めて不動産投資を始める方にとって、ワンルーム投資は最も現実的な選択肢です。それだけに昨今の不動産投資ブームでは多くの投資家がワンルーム投資を始めました。それだけに、今から始めて厳しいという説もありますが、実際にはどうなのでしょうか。

不動産投資初心者の登竜門、ワンルームマンション投資

他の収益物件と比べると価格的に値ごろ感があり、単身者世帯の増加とともに安定した需要があるため、ワンルームマンション投資は数ある収益物件の中でも最も初心者向きだと言われています。

そのため多くの不動産投資初心者がワンルーム投資を始めました。今やワンルームマンション投資は、不動産投資家の登竜門と言っても良いでしょう。

その登竜門が陳腐化している

多くの不動産投資初心者から親しまれてきたワンルームマンション投資が、折からのブームによって岐路に差し掛かっています。というのも、ブームの影響で多くのワンルームマンションが収益物件として販売された結果、供給量が増えて以前より競争が激化しているのです。

また、不動産は立地条件が集客力に大きく影響するわけですが、良い場所にあるワンルームマンションはすでに売れてしまっており、これから新たに建つワンルームマンションはそれに勝てるだけの立地条件がないとも言われています。古い建物ほど良い場所に建っているというのは不動産の常識なので、ワンルームマンションにも同じことが言えるのかも知れません。

ブーム以前と比べるとワンルームマンション投資が陳腐化していると言われるのには、こうした背景があります。

そもそもワンルームマンション投資にはこんなに逆境がある

冒頭からネガティブな話ばかりで申し訳ないのですが、ワンルームマンション投資には本質的な逆境と言える3つのポイントがあります。不動産投資家として知っておくべきデメリット情報なので、こちらも押さえておきましょう。

①そもそも利回りが低い ②金融機関の担保評価が低い ③投資規模に対して退去時の費用支出が大きい

いかに金融機関から融資を引き出して高い利回りを稼ぐかというのが不動産投資の本質なので、その意味でワンルームマンション投資には上記のようなデメリットがあることは知っておくべきです。何もかもバラ色の投資などないのですから、これらの現実を踏まえた上で稼げる投資が、本当に投資家のためになる投資だと思います。

ワンルームマンション投資ブームの影響

前項のようなデメリットがあるものの、ワンルームマンション投資はこれまで堅調に推移してきました。手頃に買える物件が多いことや、都市部での単身者世帯の増加などが追い風となり、不動産ディベロッパーも多くのワンルームマンションを開発、販売してきました。

その結果起きたのが、ブームによるワンルーム物件の乱立です。都市部の近郊にあるような衛星都市と呼ばれる地域で特に顕著な傾向となり、「都心まで15分」といった交通アクセスの良さを売りにしたワンルームマンションが数多く建てられました。

需要が旺盛だとはいえ、限界があります。ブームになってから建てられたワンルームマンションの中には決して立地が良いとは言えないものも多かったため、そういった物件を中心にキャッシュフローが出にくくなるケースが続出、「いよいよワンルーム投資ブームの終焉か」と言われているわけです。

もう、ワンルームマンション投資はダメなのか？

ここまでの情報に触れて感じることは、「もう今からワンルームマンション投資を始めても時すでに遅しか」という諦めに似た感情だと思います。しかし、現実を見ると成功しているワンルームマンション投資の事例は山ほどありますし、これから参入しても成功できる方法論はいくらでもあります。

これまでと同じようなスキームで成功できるかというと難しい部分はあるので、この記事ではこれからワンルームマンション投資に参入する方のための成功ノウハウを伝授していきます。

不動産投資でワンルームマンションが推奨されている（されてきた）理由

すでに述べてきたように、ワンルームマンション投資は不動産投資家の登竜門だと言われています。そこまで推奨されてきた理由を、まずは知っていただきましょう。

初期投資が安く参入障壁が低い

不動産投資は本来、参入障壁が高いものです。先祖から受け継いできた土地や建物を持っている人でなければ参入するのが難しく、無理に始めたとしても成功しないというのが半ば常識でした。既存の不動産がない人にとって、不動産投資は完全に他人事だったのです。

しかし、今は違います。資産ゼロからであっても不動産投資を始められる形が確立しています。そして、そんな人たちに不動産投資への門戸を開いてくれたのがワンルームマンションだとも言えます。

一棟マンションやアパートなどと比べると安く買えますし、それゆえに標準的なサラリーマン収入の方であっても金融機関の融資が付きやすく、多くの人が参入できるようになりました。これはワンルームマンション投資が不動産業界に与えたひとつの功績だと思います。

売却しやすいのでいつでもやめられる

ワンルームマンション投資には、出口戦略を描きやすいというメリットがあります。出口戦略とは賃貸経営を終えた後で物件を売却する時の戦略のことです。価格の手頃感からワンルームマンションは流動性が高く、いざ売却したいと思ったとしても買い手が付きやすく、売りに出しているのに全く売れないというリスクがあまりありません。

ワンルームマンション投資を始めたものの思っていたほどうまくいかなかった、または他の事情によって投資をやめたいと思ったとしても比較的売却しやすいので、売却時に苦労をしたり損失を被ったりといった心配が少ないのは、初心者にとって大きなメリットです。

管理の手間が少なく兼業投資家向き

ワンルームマンションはマンション物件なので、建物全体を管理する管理会社が必ずついています。基本的に管理や清掃は管理会社に任せることができるので、管理費さえ負担しておけば物件の維持管理の心配は無用です。修繕やメンテナンスなども管理会社の仕事なので、この点はマンション大家さんのメリットと言えるでしょう。

しかも、入居者が入っている時はその管理費は基本的に入居者が負担するものなので、投資家の持ち出しになることはありません。サラリーマン大家など他の本業を持っていてそちらが忙しいという方であっても、ワンルームマンション投資であれば管理の手間が少なく、無理なく兼業することができます。

ワンルームマンション投資の基本とメリット＆デメリットを理解しよう

ここまでの解説に加えて、ワンルームマンション投資の基本やメリット、デメリットなどがまとめられた記事があります。ここまでの解説と、こちらの記事の内容を含めてご理解いただけると、ワンルームマンション投資の基本をマスターできます。

・失敗しないワンルームマンション投資完全ガイド2019

これからワンルームマンション投資に参入したい方へ　新築編

ここからは、ワンルームマンション投資に参入したい方にとって必要な情報を網羅していきます。1つ目は新築のワンルームマンション投資編です。

新築プレミアムを理解しよう

ワンルームマンションに限らず、新築の不動産物件には「新築プレミアム」と呼ばれる価格の上乗せがあります。特にマンション物件で顕著な傾向で、新築マンション物件を売り出す価格には、新築であることの付加価値として価格の上乗せがあると思ってください。

つまり、新築物件を買った直後に売却したとしたら、どんなに新築物件だからといっても新築販売時の価格にはならず、中古市場での妥当性を考慮した価格になります。つまり、購入直後に売りに出した価格が本来の価格であり、その差額が新築プレミアムというわけです。

この新築プレミアムがあるせいで、新築ワンルームマンション投資はどうしても利回りが低くなってしまいます。

新築プレミアムを考慮してもキャッシュフローが残る物件は希少

先ほど新築プレミアムのせいで新築ワンルームマンション投資は利回りが低下しがちだと述べました。利回りが低下するだけならいいのですが、新築ワンルームマンション投資ではキャッシュフロー（投資家の手残り）が出にくく、新築を購入してキャッシュフローがしっかり出る物件というのは、相当高い家賃設定にしても集客できる物件のみです。

今からワンルームマンション投資を始めるのにあたって、新築だとキャッシュフローが出ることのほうが珍しいという認識を持っておいてください。

キャッシュフローよりも資産形成という発想で

キャッシュフローが出ないのに、なぜ新築ワンルームマンション投資を始める人がいるのか？というのは素朴な疑問だと思います。その事情を踏まえつつ新築ワンルームマンション投資を選択する人というのは、不動産投資からのキャッシュフローに期待していない人たちです。

では何を期待しているのかと言いますと、資産形成や税金対策です。新築ワンルームマンションの魅力は、何といっても物件の寿命が長いことです。新築つまり0歳から所有するのですから、長期間にわたって不動産経営に取り組むことになります。その全期間をトータルするとキャッシュフローが残ることが多いので、長期的な視野で資産形成をしながら、そこで利益も出れば御の字という発想です。

また、購入した直後はキャッシュフローが出ない（つまり赤字）ということであれば、その赤字を計上することで本業など別の事業の所得税や住民税を低くすることができます。キャッシュフローが出ていなくても本業の節税になれば結局メリットは得られるので、そのメリットを得ながら保有資産を増やしていくのが新築ワンルームマンション投資の本質です。

いざとなったら自分が住む覚悟を持とう

新築ワンルームマンション投資は、前項の解説のように長期的なスパンで取り組むのが王道です。そのため、投資期間中には思うようにならないことや、入居者が長く入らず空室のままになってしまうこともあります。

そんな時は、自分が住むくらいの覚悟が欲しいところです。自分が住めば家賃を支払ったのと同じことになるので、その分がキャッシュフローであると解釈できます。何も活用法がなくなったら自分が住むというところまでの覚悟があれば、新築ワンルームマンションを購入する価値もあるというものです。

購入するべき物件の条件

新築ワンルームマンション投資では、どんな物件を購入するべきなのでしょうか。主に留意しておきたいポイントを、項目に整理してみました。

• 原則として大都市圏（三大都市圏）
• 駅近物件（最寄駅から徒歩10分以内）
• 宅配ボックスやセキュリティ、IoTなど人気の設備がある

特に立地条件については、ワンルームマンションを探している人にとっての重要なポイントとなるため、最寄駅から徒歩10分以内であることにはこだわりたいところです。

これからワンルームマンション投資に参入したい方へ　中古編

これからワンルームマンション投資を始めたいという方のための情報として、次は中古ワンルームマンション編をお届けしましょう。キャッシュフローが出にくい新築に対して中古では、投資方針そのものが違います。

利回りの高さに惑わされない

中古物件ではすでに前オーナーが不動産経営をしているので、ある程度の利回り情報が実績として出ています。売りに出されている物件にも必ず表示されている指標です。それと同じく、これまでの稼働率がどうだったのかという情報も表示されているので、それをもとに物件選びをしたくなるところです。

しかし、こうしたデータはあくまでも参考程度にしておいてください。利回りや稼働率についての情報が本当なのかどうかを知る術はありませんし、嘘をついていないとしてもこうしたデータはいくらでも作りようがあるからです。

その物件だけでなく、近隣の類似物件は同じマンションの別の部屋でどんな賃貸経営がなされているかを知ることが重要です。優良な不動産会社であれば、その点も含めてしっかりと説明してくれるはずです。

提携金融機関の顔ぶれに注目する

中古に限らずワンルームマンション物件を購入する場合、融資の利用は前提になると思います。その時に注目したいのが、物件を取り扱っている不動産会社の提携金融機関です。融資には審査があるので、自分で銀行までお金を借りに行くよりも物件を販売する不動産会社の提携先に申し込んだほうが融資も通りやすいので、事実上ほとんどの不動産投資家は不動産会社の提携金融機関を使うことになります。

金融機関には格のようなものがあるので、どこと提携しているのかによってその不動産会社の格をうかがい知ることができます。

最も理想的なのは、融資審査が厳しい代わりに金利も低いオリックス銀行やジャックスです。これらの金融機関と提携している不動産会社は、優良な姿勢で事業をしていると考えて良いでしょう。

そこからは少し格が落ちますが、地方銀行（スルガ銀行は除く）や地元の信用金庫などと提携をしている場合も、一定の評価があると考えて良いと思います。

徐々に格が下がってきて要注意となるのが、SBJ銀行やアルヒです。これらの金融機関のみが提携先となっている場合は、事業を始めて間もないか上位の金融機関からの信頼が得られていない可能性があります。

最後に不動産投資と言えば超有名なスルガ銀行ですが、提携先がスルガ銀行のみという不動産会社は論外だと思ってください。理由は今更説明する必要はないと思いますが、スルガ銀行は正常な融資を行っている金融機関だとは到底言えないことはすでに多くの報道で明らかになっています。

提携金融機関の格が高いほど不動産会社の格が高いということと、それらの金融機関が低利で融資しても問題ないと思えるほど物件の収益力が高い（つまり返済の不安がない）と判断できるわけです。

修繕、メンテナンスの費用をしっかり確認する

不動産投資のキャッシュフローを知るには、賃料収入からどれだけのコストが出ていくかを知る必要があります。どれだけ多く家賃を稼いでいる物件であっても、修繕などでたくさんお金が出ていくようでは、結局儲かっているとは言えません。

そこで重要なのが、修繕やメンテナンスといった物件の維持コストです。中古ワンルームマンション物件の場合はさまざまな設備が耐用年数を迎えることになります。ローンの返済と同じく毎月のキャッシュフローに大きく影響するので、こうした費用にもシビアになってください。

入居者の属性、信用力を確認する

中古ワンルームマンションには、オーナーチェンジ物件といってすでに入居者がいる場合があります。せっかく入居者がいるのですから、物件購入後もその人に入居し続けてもらうのが得策です。そこで注目したいのが、その入居者の信用力や属性です。前オーナーと契約をした際に、その人の個人情報が提供されているはずです。

どんな仕事をしていて、どれくらいの収入があって、どれくらいの期間にわたって入居しているのか。これまでの家賃支払い状況はどうなのか。こうした情報をチェックして、問題のない人だと判断できるかどうかも重要です。

また、長く入居している人がいるのであれば、その物件は居心地の良い物件であるという想像も成り立ちます。ワンルームマンションは単身者向けの住宅なので入居期間が全体的に短めです。そんなワンルームマンションにおいて長期入居者がいることは、目立ちませんが注目するべきポイントだと思います。

立地条件と築年数の優先順位を定める

中古ワンルームマンションの場合、築年数と立地条件はどちらも重要なのですが、それを両立することが難しいという事情があります。というのも、築年数の古いワンルームマンションほど立地条件の良い場所に建っていることが多く、立地条件を優先すると築古物件になりやすいのです。

その一方で、築年数を重視して築浅物件を探すと、どうしても昔から建っているワンルームマンションよりも立地条件の悪い場所になりがちです。まだその地域に建物があまり建て込んでいなかった頃は土地を選び放題だったと思いますが、その時に良い場所に建てられたワンルームマンションが築古となり、それらのワンルームマンションが良い場所を占領してしまっているのは、少し考えると想像がつくことです。

築古であっても好立地のワンルームマンションは中古市場でも意外に価格が高く、「築古なのに高い」という印象を持ってしまいます。しかし、価格が高いということは集客力が高いという意味でもあるので、築古であっても購入する妙味はあるかも知れません。

このあたりは難しいところで、「築古でも好立地」を選ぶか、「立地は劣るが築浅」のどちらを選ぶかは投資家の好みの問題になってきます。

しかも築古ワンルームマンション物件は減価償却の残存期間が短いという点も見逃してはいけません。鉄筋コンクリートやRC造の建物は減価償却が47年です。築30年程度のワンルームマンションを購入して減価償却による節税メリットが得られるのは残存の17年です。この期間をどうとらえるかも、中古ワンルームマンションを購入する際の重要なポイントです。

今どきのワンルームマンション投資で成功するためのポイント7つ

これまでのワンルームマンション投資と、これからのワンルームマンション投資とでは、戦略が異なると述べてきました。最後に、これからのワンルームマンション投資で成功するためのノウハウを7つのポイントに整理して解説します。

自分が住みたいかどうかの視点を失わない

投資家自身が単身者であればもちろんのこと、そうでなくてもワンルームマンション投資の物件選びでは「自分が住みたいと思えるか」という視点を大切にしてください。自分が住みたいと思えないような家に、わざわざ保証金や家賃を支払って住もうと思う人はいないのですから。

もっと言えば、自分がそこに住んだらどんな生活になるかをイメージするのも良いでしょう。近所の買い物はどこのスーパーに行くことになるのか、最寄り駅にはどうやって行き来するのか、といったように、そこでの生活をイメージすると入居者に優しい賃貸経営ができるようになります。

他人が勧めてきた物件に当たりなし

「この物件はいいですよ」と不動産会社などが勧めてきた物件に、残念ながら当たりはありません。長年懇意にしている不動産会社など特別な人間関係があるのであれば話は別ですが、ネットの広告などから問い合わせをしてきた人に対してとっておきの情報を教えてくれる不動産会社はないものと思ってください。

そんなに優良物件なのであれば、プロである不動産会社自身が所有して賃貸経営をすれば良いのです。実際に不動産会社はそうやって優良物件を見つけたら自らが主体となって不動産投資をしています。それをせずに他人に勧める物件がどんな物件かは、もはや言うまでもありませんね。

物件の下見では専有部分だけでなく共有部分もチェック

中古のワンルームマンション購入を検討している場合、物件の候補が決まっているのであれば、その物件の下見は必ず行ってください。不動産会社が現地を案内してくれますが、それとは別の日や時間帯に見に行くことを強くおすすめします。

ほとんどの場合、不動産会社は現地案内をしてくれるのは昼の時間帯です。その時間帯だけでなく、自分で別途夜にも見に行ってみてください。夜なのに周辺が騒がしかったり、夜になると騒がしくなる入居者がいるなど、不動産会社も知らない（伝えていない）ような問題が見つかるかも知れません。

また、ワンルームマンションは住民同士の付き合いが希薄な集合住宅です。そのため廊下やエントランスなど共有部分にマンション住民の民度が強く表れます。エントランスの郵便ポスト周りがチラシやごみだらけになっていたり、廊下部分に勝手に自転車や植木などを置いている人もいます。

こうした問題が放置されているというのは、管理会社がいい加減な管理をしていたり、住民の民度が低いなどの問題が考えられます。現地の下見でないと分からないことはたくさんあるので、購入前の下見は必須です。

最寄駅から10分より遠い物件はスルー

ワンルームマンションの住民は単身者なので、自分の家を「寝るだけのスペース」だと考えている人も少なくありません。朝仕事に出かけて夜遅くに帰ってくるという生活の人は多いでしょうし、単身者は休日も遊びに行くなどで家を空けている人が多いので、家が便利な場所にあることはとても重視されます。

首都圏や関西圏などワンルームマンションの多い大都市圏では鉄道による交通が発達しているので、通勤や外出でほとんどの人が電車を使います。つまり、その肝心の電車を頻繁に利用するのにあたって駅から近いことはとても重要になります。ワンルームマンションでは特に駅からの徒歩時間が重視されているため、物件選びの段階でも留意しておきたいところです。

特に首都圏は鉄道の駅と駅の距離が長いため、駅から遠いとなると「徒歩30分」というとんでもない物件も実在します。資産価値保持のためにも、最寄駅から徒歩10分より遠いのは自動的にスルーでも問題ありません。

周辺のワンルームマンション事情をチェックする

購入を検討しているワンルームマンション物件には、必ず近隣にも同様のワンルームマンションがあるはずです。不動産会社からの提案を受けている段階でももちろんですが、現地の下見でも周辺のワンルームマンション事情をしっかりとチェックしてください。

特に注目したいのは周辺のワンルームマンションがどれくらい稼働しているかという稼働率です。周辺のワンルームマンションが空室だらけという状況で、自分が買った物件だけが満室になるとは考えにくいですね。

不動産会社に周辺のワンルームマンション事情を尋ねるのと同時に、自分の目で現地を見てみて得られる印象を大切にしてください。

サブリースを勧めてくる物件、業者はスルー

不動産投資は空室率との戦いです。空室になっても家賃が入ってくるような仕組みがあれば・・・と考える人たちのために考案されたのが、サブリースです。家賃保証システムなど他の名称で呼ばれることもありますが、サービスの中身は同じです。収益物件をサブリース業者が丸ごと借り上げて、賃料を支払います。サブリース業者は入居者から家賃を回収するわけですが、もし入居者がおらず家賃収入がなくてもサブリース業者からの賃料は入るというのがメリットです。

これだけを見ていると投資家にとっては100点満点のサービスであるように感じられますが、そこにはカラクリがあります。そのカラクリとは、サブリースの支払いが満額家賃に対して6割から7割程度しかないことです。サブリースによる賃料からローン返済をして維持コストを支払うと投資の手元にキャッシュフローがほとんど残らないのが普通です。家賃保証という保険のような響きに魅力を感じて飛びつく人も多いですが、サブリースをしなければならないような物件はそもそも購入すべきではありません。

ワンルームマンションを購入する際にサブリースを勧めてくるような不動産会社は、最初から投資家を儲けさせようとは思っていません。

修繕計画と修繕積立金のシミュレーションをチェックする

中古はもちろんのこと、新築のワンルームマンションであっても老朽化は確実に進むので定期的な修繕やメンテナンスが必要です。一般的にマンションの大規模修繕は15年に1回程度必要で、そのための費用を修繕積立金としてプールしていく仕組みがあります。

収支シミュレーションではもちろん、この費用を計算に入れておかなくてはなりません。不動産会社からの提案でももちろん含まれていますが、キャッシュフローを良く見せるために低く見積もっていることがありますので、その金額が妥当であるかどうかの確認も怠らないようにしましょう。

まとめ

ワンルームマンション投資がいいらしい、それなら自分も始めてみたいというお考えの方に必要な情報を順に網羅してきました。最初はネガティブな話ばかりになりましたが、それを踏まえてもワンルームマンション投資の魅力は依然として健在であることがお分かりいただけたと思います。

しかし、その魅力を自分のものにできるかどうかは投資のノウハウにかかっています。この記事ではそのノウハウを伝授してきましたので、まずは物件選びから始めてみましょう。