誰でも投資家になれる？不動産投資×AIで実現される5つの未来
By Oh!Ya編集部
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「不動産投資の世界にAIが導入されているようだけど、どんな効果があるのだろう？」 「なんでもAIに頼る時代だけど、投資にも関係あるのかな…？」
昨今、様々な企業が「不動産投資×AI」を打ち出したサービスを展開しています。人工知能の著しい発達がついに不動産投資業界にまで大きな影響を及ぼすようになっているのです。
そのためこれらか不動産投資をしていこうとするならば、不動産投資がAIによってどのように変わっていくのかをしておく必要があります。これは実際にAIを利用して不動産投資をしない場合であっても同じです。
そこで今回の記事では、
- 不動産投資×AIで実現できる5つの未来
- AIによる投資家のメリット
- AIが苦手とする点
- AIによる3つの不動産投資サービス
- Aiのなかった時代との比較
- 不動産投資×AIの将来
について紹介していきます。まだまだ発達の矛先が未知数でもあるAIですが、早い段階で大まかなところを知っておくことで、不動産投資におけるリスク回避に大きな効果を得ることができます。この記事を読み、あなたもより合理的な投資のためにAIを利用することを検討してみてください。
目次
不動産投資×AIで実現できる5つのこと
はじめに現在のAIの発達状況から、「不動産投資×AI」にて高い確率で実現できる、もしくはすでに実現されている5つの未来をみていきましょう。AIが不動産投資に与える影響を知ることができ、それは投資家に生まれるメリットに繋がります。
不動産業者と投資家の情報格差の解消
従来の不動産投資においては、実際に投資を行う投資家と、投資家に部兼を紹介する不動産業者の間に大きな情報格差がありました。もちろん不動産業者であっても質の低い物件を紹介することで評判が下がるため、必ずしも一方的に投資家が損をしていたわけではありません。
しかし全ての投資家が十分な情報を得た上で投資に着手できていたかと問われると、NOを言わざるを得ない部分は確かにありました。これは物件に関する情報が集約されている「レインズ」というデーターベースに不動産業者しかアクセスすることができなかったことに基づいています。
こういった点がAIの発達により解消されていく可能性があるのです。なぜならば不動産投資×AIのサービスにおいては、往々にしてビッグデータに基づく物件情報が投資家に公開されるためです。つまりAIの発達により、投資家であっても「レインズ」に準ずるようなデータベースにアクセスする環境が構築されるのです。
これが使い精度で実現されることで、不動産業者と投資家の間の情報格差が小さくなり、投資家が一方的に勘違いをしてネガティブな物件を購入してしまうという恐れを低くすることが期待できます。
ビッグデータの活用
先ほども触れましたが不動産投資×AIでは、ビッグデータに基づく情報が提供されます。現にこれはすでに多くのサービスが売りとしている点でもあります。例えば、物件を購入した場合は家賃を設定しなければなりませんが、この点をAIが数千万件にのぼる物件情報を照らし合わせた上で算出してくれるのです。
今までのように人の手でなされていた家賃相場調査には当然に限界がありましたが、Aiを利用することでより短時間で正確な情報を得られるというわけです。つまり従来は属人的であったために質の差のあった情報が、AIの技術で全ての投資家に均一に与えられるようになるのです。
これは不動産投資に参加する人数が増えることにも寄与するでしょう。これから先、不動産投資市場が以前にもまして活発になるかもしれません。
効率的な物件選び
ビッグデータに基づく制度の高い情報が全ての投資家に提供されることで、投資家が物件を選ぶ効率も高まります。不動産投資において物件の選択は利益を得ることおよびリスクに直結するものです。
そのため慎重行われるものではありますが、従来は情報の偏りや不正確さによって必要以上に時間をとられるものであったのも事実です。AIはこの点を解消するのです。つまり多くの投資家が自らの投資計画を実現するために相応しい物件を素早く選ぶことができるようになるのです。
素早いシミュレーション
物件選びの迅速さと関係しますが、現在であってもAIを利用することで複数の候補物件を瞬時に比較することができるようになっています。それこそ購入価格、借入金、毎月の想定家賃収入、借入返済金、想定修繕費、管理費などを入力して一括で複数の物件を比較できるのです。
また当然ながら想定家賃収入や想定修繕費については数千万件の情報と照らし合わせた上でより精度の高いものが提供されることとなります。シミュレーションの迅速性についてはすでに驚くべき発展がなされているのです。
不動産投資のハードルが下がる
先ほども軽く触れましたが、AIの台頭により全ての投資家に正確な情報が提供されるようになることで、不動産投資についてのハードルが低くなることが予想されます。つまり不動産投資を行う人が増えるということです。
こうして多くの人が不動産投資に関わり、その経験がデータとなって蓄積し、さらに情報が正確になっていくのです。このようにAIの発達は不動産投資業界に一つの好循環を生むこととなります。
AIを活用することによる投資家のメリット
前述した不動産投資×AIにより実現される未来から投資家のメリットを抽出してみましょう。メリットを具体的に把握することで、AIサービスを使う必要性を検討することができます。
投資計画の基となる情報量が増加
はじめにAIサービスにより投資家に精度の高い情報が提供されるようになることで、当然ながら投資家はより多くの情報を利用して投資の是非を判断することができるようになります。今までは不動産業者からの提供に頼らざるを得なかったものについても、投資家自ら率先して入手鵜していくことができるようになるのです。
特に周辺施設に関する情報は不動産業者から提供された上で、投資家自ら物件に出向いて集める必要がありました。しかしAIによるデータベースが発達することで、近隣にある複数の物件情報を統合し、データベース上であっても今までより正確な周辺施設じ情報を手に入れることができるようになります。
これは投資判断の迅速性に資する大きなメリットといえるでしょう。
出口戦略を描きやすくなる
不動産投資においては、出口戦略が非常に重要となります。つまり投資用に購入した物件を「いつ」「いくらで」売ることができるのかということです。不動産は他の金融商品と比較して価値が安定してはいますが、それでも将来における価値には不透明な部分があります。
しかしAIがビッグデータを活用することで、物件の将来価値についても従来より精度の高い情報を期待することができるようになるのです。出口戦略は初心者が往々にしてつまずく部分でもあるため、AIの恩恵は大きいでしょう。
不動産業者主導の取引を回避
不動産業者は物件を投資家に売ることで、手数料を得ています。そのため不動産業者が必ずしも投資家にとって常に味方であるとは言えません。なぜならば投資家に素早く購入させることで、不動産業者は仲介にかける手間やコストを小さくすることができるためです。
このように不動産業者と投資家の間に情報格差のあった従来に物件購入については、不動産業者主導のもとで取引がなされる場面が多くありました。中には投資初心者の無知につけ込む形で、悪質な物件を売りつけるような場面もあったのです。
この点について、AIによるデータベースに投資家がアクセスできるようになることで、不動産業者主導のもとに行われる不動産業者側のメリットを重視した取引を回避することができるようになります。つまり投資の安全性を高めることができるのです。
リスク回避をしやすくなる
ここまでみてきたメリットは最終的に「投資家のリスクを低くする」ことに集約されます。投資を成功させる上で重要なポイントが「小さな利益を積み重ねること」と「リスク回避」であることを考慮すると、AIの発達は多くの投資家にとって歓迎すべきものとなるでしょう。
AIが苦手とするポイント
上記では不動産投資×AIによるメリットをみましたが、当然ながらAIも万能ではありません。ここではAIが苦手とするポイントをみていきましょう。つまりAIが苦手とするポイントは投資家自らの手で補っていく必要があります。
一定以上のリスクをとって、大きなリターンを狙う選択
はじめに多くのサービスにおいて、AIは必要以上に大きなリスクをとる選択を行いません。これは投資にとってリスクコントロールが非常に重要である点と大きな関係があります。
つまりハイリスクハイリターンの手法はAIからは悪手と判断されてしまうのです。投資を成功させるためには可能な限りリスクを低くすることが理想ですが、リスクを小さくするほど利益も小さくなるのが一般的です。
それこそ預金は元本割れのリスクすらほとんどありませんが、年間の利回りは0.02%ほどとなります。つまり100万円を預金のみで30年間運用しても、形成できる資産は100万6,017円にしかならないのです。
このような状況を避けるため投資においてはある程度のリスクをとっていく必要があります。また場面によっては、利回り20%を実現するために高いリスクをとる必要があると判断すべきときもあるはずです。こういった状況の判断は一定以上のリスクをとらないAIには難しくなります。
過去に例のない要因による未来の予測
AIはあくまで過去の大量のデータから論理的に導き出される情報を投資家に提供します。つまり過去に例のない要因による変化を織り込むことが難しいのです。こういった点についても投資家の経験から補っていく必要があります。
それを怠るとAIは安全と判断していた投資計画であっても、予想外の要因により大きな損失が発生することに繋がります。一方で投資家の人間的な判断により予想外に起こる損失を回避することができれば、資産を守ることができるだけでなく他の投資家との関係においてもアドバンテージをとることができます。
AIによる不動産投資サービス3選
ここでは実際に提供されている不動産投資×AIのサービスを紹介します。具体的な機能に着目しつつ読んでみてください。あなたの投資活動をより円滑にすることに繋がるかもしれません。
VALUE AI
「VALUE AI」は株式会社コスモスイニシアが提供するサービスです。こちらは「AIを利用した完全な投資シミュレーションサービス」をうたっており、細かい分析と比較が特徴になっています。具体的には、複数の物件について以下の情報を比較していくことが可能なのです。
- 現在～10年後における物件価値の推移
- 将来における賃料の推移
- 将来における推定売却価格
- 家賃収入と売却利益の予測
- LTV、NOIといった各種の数値
- 投資結果
「投資結果」については、対象となる物件に何年間投資することで資産がいくらになるかを示すものですが、そこに至る過程の情報が詳細に開示されている点が特徴です。最終的には物件売却に至るまでの詳細なキャッシュフローまで表示させることができ、売却のタイミングまでAIがアドバイスしてくれる仕様となっています。
キャッシュフローシミュレーター
「キャッシュフローシミュレーター」はオリックス銀行株式会社が提供するサービスです。こちらはその名のとおり綿密なキャッシュフローを試算する役に立ちます。具体的には主に以下の情報を用いて数値が算出されていきます。
- 5,800万件超のデータ
- 想定賃料
- 想定空室率
- 想定修繕費
- 管理費
- 借入返済金
ビッグデータを活用していることから精度の高い情報が期待でき、毎月の収支をしっかりと把握することができます。また併せて予測人口推移などのマーケット情報が提供されるため、月々のキャッシュフローにおけるバッファを視覚的に把握することができます。
これは不測の事態への対応力を計ることに繋がるため、AIと人間が共に補い合って投資を成功させていく可能性を秘めたサービスとなっています。
Renosy
「Renosy」は株式会社GA technologiesが提供するサービスです。こちらはAIを利用した高度な分析に加えて、賃貸管理サービスを月額1,080円で依頼することができるものです。このように不動産投資×AIの発達により、一つの業者が不動産投資に関するサービスをワンストップで提供するものが増えていきます。
つまり投資家にとってはコスト削減のメリットがあるのです。Renosyには以下のような特徴があります。
- 独自ツールの開発によるコストダウン
- 膨大なデータに基づいて物件の「収益性」と「資産性」を客観評価
- 主要都市の中古ワンルームマンションに特化
- 無料アプリで不動産投資を一元管理可能
特徴的なのは主要都市のワンルームマンションに特化したサービスである点です。ワンルームマンションは資産規模の小さい兼業投資家や投資初心者であっても手を出しやすい不動産投資です。
また賃貸管理については具体的に以下の業務を代行します。
- 入居者募集
- 入居者審査
- 賃貸借契約の締結
- 家賃集金・送金
- 解約・清算
つまりオーナーである投資家としてはほとんど手間をかけることなく不動産投資を行うことができるのです。
レインズを利用した旧式手法との違い
ここまで不動産投資×Aiによる効果をみてきました。また実際に提供されている3つのサービスについても紹介しました。あなたが使ってみたいと感じるものはあったでしょうか？
ここからは「レインズ」が中心的な役割を果たしていた従来の不動産投資の手法とAIを利用した手法を比較していきます。過去の手法を知ることで、AIが実現する未来の魅力が際立つはずです。
レインズは不動産業者のみが閲覧できる
記事の前半でも触れましたが、従来の日本において、物件について最も多くの情報が集約されたデータベースは「レインズ（Real Estate Information Network System）」というものであり、それは不動産業者のみがアクセスできるものです。
いわばレインズは不動産業者同士が情報を共有するためのデータベースでしかなかったのです。そのため投資家はもちろんのこと、賃貸物件を探している借主もアクセスすることができませんでした。
レインズにおいては、賃貸用物件および売却用物件の情報が統合されています。そのため「物件を借りたい」「物件を買いたい」という人は、最寄りの仲介会社を利用することで日本中の物件に間接的にアクセスすることができているのです。
つまりレインズがあることによって、一部の不動産業者が物件の情報を独占することなく、日本中の借主および投資家が日本中の物件にアクセスすることができています。この点について、レインズには一定の価値が確かにあるのです。
しかしながら、借主および投資家に情報が提供されるまでに不動産業者を経る必要があるため、不動産業者の質が低ければ適切な情報が届かない恐れがあります。この点がAIによるデーターベースが構築されて、全ての人がそこにアクセスできるようになることで解消されていきます。
レインズであっても情報は限定的
あくまで自宅購入用のデータベースであり、投資家が欲しい情報は記載されていない ※間取り、築年数などのみが記載されており、災害マップとの関連性、周辺施設の詳しい情報などは載せられていない。つまりそれらは日本の不動産業差の人間が足で集めた情報となっている。
このように現在であっても不動産業者のみが閲覧できるレインズですが、不動産投資との観点では必要な情報が網羅されているとはいえないのが現状です。なぜならばレインズはあくまで賃貸物件および自宅購入用のデータベースであるためです。
そのため「築年数」「間取り」「駅からの距離」「周辺施設についての簡易情報」などの賃貸や自宅購入に資する情報が大部分を占めているのです。もちろんこれらの情報は不動産投資をする際にも重要ですが、投資家としては本来であればさらに以下のような情報も欲しいところです。
- 将来における想定物件価値
- 将来における想定賃料
- 想定修繕費
- 災害パップとの関連した情報
- 詳細な周辺情報
こういったものがビッグデータとの関係で高い精度で提供されるようにあると、不動産投資はどんどん活発になります。万人がアクセスできるレインズ以上のシステムはこの先AIによって構築されていくでしょう。
アメリカの例：Zillowで誰もが物件の詳細情報を入手可能
不動産投資×AIについて、日本はまだまだ発展の余地があります。一方でアメリカにおいては、2006年から「Zillow」という巨大なデータベースが個人投資家向けに提供されています。このデータベースからは1億件以上の物件について、将来における資産価値や想定売却価格を知ることができます。
まさにレインズを超えるデータベースが個人向けに提供されているのです。さらにアメリカには日本のレインズに似た不動産業者のみがアクセスできるものとして「MLS（Multiple Listing Service）」がありますが、こちらには投資家向けの詳細情報が載せられています。
つまりアメリカにおいては、不動産業者からもより詳細な情報を得られる機会があるということです。今後、日本も実現していくべき2つのデータベースでしょう。
従来の不動産投資家が物件を選ぶまで
ここでは筆者が過去に不動産投資において行っていた具体的な手順を紹介していきます。もちろんそれは不動産投資×AIのサービスが発達する以前のものです。
ただしあくまで筆者が経験したものであるため、必ずしも全ての不動産投資において同様の手法がとられていたとは限りません。しかしAIが不動産投資にもたらすメリットを理解する上で一つの参考となるはずです。
筆者は不動産投資を主に以下の手順で行っていました。
- 不動産業者から物件の紹介を受ける
- 家賃相場を調査
- 相場家賃に基づき、投資計画を作成
- 現物調査
- 不動産鑑定士に調査を依頼
- 利益になりそうならば物件を購入
それでは、それぞれの場面における問題点をみていきましょう。
不動産業者から投資用物件を紹介される
はじめに投資用物件を購入したいと不動産業者に相談すると、条件に合ったものとして業者から様々な物件の情報が提供されます。その際に不動産業者から提供されるのはA4一枚程度の資料でした。以下は例として作成した簡易的な資料です。
資料に載せられる情報については不動産業者の質により変わります。しかし、これから投資をしようと考えているにもかかわらず、第一段階として現れてくる資料が上記のような簡易的なものであることも珍しくないのです。
ここで注意すべきは資料に記載されている家賃も利回りもあくまで「想定」のものであるということです。さらに言うならば、「不動産業者が想定した数値」に過ぎないのです。つまりこれをこのまま信用することは危険ということです。
そのため次の段階として自ら家賃相場を調査することとなります。
自ら家賃相場を調査
家賃相場の調査においては、候補物件と似た条件を持つ物件をピックアップし、平均的な平米単価をとって行います。つまり以下の要素が似ている物件の平米単価を算出し、それを購入候補物件にあてはめるのです。
- 所在地
- 駅からの距離
- 広さ・間取り
- 築年数
- 構造
この際、あまり物件の所在範囲を広げすぎると平米単価が正確ではなくなり、逆に所在範囲を狭くし過ぎると十分な参考例が集まらないという問題点があります。特に地方の物件については、一定の範囲内に存在する数が少ないことから参考例の範囲を定める作業が難しくなります。
またこの時点で不動産業者から提供された資料にある想定賃料はとても望めないと判断し、物件を見送ることも少なくありません。
相場家賃に基づき、投資計画の作成
相場家賃を調査した後は、投資計画を作成します。具体的には主に以下の要素を使用することとなります。
- 購入価格
- 相場家賃
- 管理費
- 修繕積立金
- 空室率 *借入金返済額
- 最終売却価格
ここに挙げた要素はあくまで一例であり、実際には更に細かい数値も利用していくこととなります。しかし「空室率」や「最終売却価格」については不透明な部分が大きく、これらについては投資を勧めながらブラッシュアップせざるを得なくなります。
現物調査
大まかな投資計画の策定とともに、物件の現物も調査します。不動産管理会社に連絡し、内装と外見を細かくチェックし、隠れた瑕疵がないかをみていくことになります。特に間取りについては、物件資料には表れない特徴を確認していくことが必要です。
それこそ実際に内見してみたら、キッチンの造りや壁紙が現代のニーズからあまりにかけ離れており、十分な借主を集めるためにはリフォームが必要と判断することも多くなっています。
また現物調査の段階では周辺施設や駅からの距離も実際に歩いて調査します。ただし周辺施設については全てを確実に回ることがどうしても難しい場合があります。さらに時間帯によって変わる周辺環境の全てを把握することも難しいものです。
不動産鑑定士に調査を依頼
現物調査までを終えて、未だ購入候補として残っていたものについては不動産鑑定士に調査を依頼します。物件価値、構造、相場賃料などについて鑑定士のお墨付きを得るのです。
ここでプロの目でしか見抜けないような瑕疵が見つかることもあり、調査費用を支払って対象となった物件は見送ることも少なくありません。
投資計画上で利益を得られそうならば物件を購入
これらを踏まえて物件の購入を最終的に判断することとなります。ここまで見てきたとおり、投資家自身は物件についての詳細なデータベースにアクセスすることはできません。そのため情報の収集に時間がかかります。
また不動産業者から提供される情報についても、不動産鑑定士が算出する結果にしても一定の範囲が属人化されてしまうことは避けようがありません。
つまり従来の手法においては、正確に投資計画を立てようと思っていても最終的に齟齬が出る恐れが高かったのです。もちろん齟齬の存在自体はAIを利用しても完全に避けることはできません。
しかし齟齬を小さくする、もしくははじめから詳細な情報を得て早い段階で見送るといったことはAiの発達により実現できるのではないでしょうか。
不動産投資×AIの今後
最後に不動産投資×AIの今後について紹介します。まずます発達が予想されるAIは不動産投資をどのようにか変えていくのでしょうか。
現在は法人向けのサービスが多い
現在、AIを利用したサービスは法人向けが多くなっています。これは法人にニーズがある…つまりは法人向けに販売した方が開発した会社の利益が安定するためと考えられます。
しかし、ここまで述べてきたように個人投資家であっても今後AIを利用した不動産投資サービスの利用が増えていきます。そのため時代が進むにつれて、より個人投資家が使いやすいサービスが提供されていくでしょう。
最終的には不動産業者、法人投資家、個人投資家の駄れもが自由にアクセスできる巨大なデータベースの構築が望まれます。それが実現されることで情報格差がなくなり、投資家主導での不動産投資が実現できるのです。
兼業投資家を増やす
AIの発達により、不動産投資に関する制度の高い情報を手軽に入手できるようになります。これは兼業投資家を増やすことに繋がるでしょう。つまりサラリーマンをしながら投資で将来の資産を築くということがより現実的になるのです。
不動産投資は物件の選定や管理に大きな手間がかかります。そのため従来は必ずしも兼業投資家に人気というわけではありませんでした。不動産投資×AIにより、投資の継続にかかる手間が小さくなることでより多くの兼業投資家の目が不動産投資に向くこととなるでしょう。
ワンストップでのサービス提供によるコストダウン
最後に、誰もが精度の高い情報を手に入れられるようになることで、不動産投資についての各種サービスをワンストップで行う会社が増えていくことが予想されます。そしてワンストップでサービスが行われるということは、中間手数料の削減につながります。つまり投資家が支払うコストを小さくする可能性を秘めているのです。
またAIによる分析の精度が高まるほど、分析の工程に人が関与する必要性が低くなります。こういった点も業者の手間の削減に繋がり、最終的には投資家のコストダウンに繋がります。
まとめ
今回は「不動産投資×AI」について紹介しました。紹介したものは必ずしも遠い未来において実現されるものではありません。すでに一部は実現されており、それらはAIの発達速度に合わせるように洗練されていくでしょう。
以下は今回の記事のポイントです。
- AIにより誰もが精度の高い投資向け情報を得られるようになる
- AIによるデータベースの構築で、業者と投資家情報格差が小さくなる
- Aiを用いて購入物件の比較が素早くできる
- 不動産業者のハードルが下がり、兼業投資家が増える
- AIはハイリスクの手法や過去に例のない要因分析が苦手
今後、不動産投資×AIは急速に発展していくでしょう。そのため不動産投資におけるAIの発達については常に情報収集が必要となります。それを怠ると、他の投資家に情報の正確さと量において後れを取ることになりかねないためです。
あなたも従来の投資手法と比較しながらAIの発達によるメリットを見極めていってください。そうすることで、不動産投資がより確実で高い利益を得られるものに変わっていきます。
