購入〜売却までに意識すべき「失敗しない不動産投資の鉄則11ヶ条」

過去の成功事例を研究しても、バブル期だから成功した事例、勉強熱心な投資家がいない時代だから成功した事例など、いまとは前提条件が異なるものばかりというケースも珍しくありません。

しかし、視点をずらして「失敗しないための戦略」にフォーカスすると、時代が変わっても具体案はあまり変化しないことに気が付きます。そこで今回は、失敗しない不動産投資の戦略を「購入・運用・売却」の3プロセスに分解してご説明します。

購入前に意識すべき5ヶ条

購入前後に失敗してしまえば、そのあとに続く運用と売却にも響くため、投資家は購入前から失敗の回避を意識しなければなりません。

この項では、購入前に意識すべき5ヶ条をご紹介します。

その1.徹底して学習・情報収集をする

情報収集を疎かにして、業者に勧められるがまま物件を購入してしまうケースは多いです。行動力があるのは素晴らしいですが、こうして押し売りされる案件の大半は「収益性の低い物件」であることがほとんど。

あとから、もっと勉強して投資に臨むべきだったと後悔しても、数百万,数千万円というレベルの出費をリカバリーするのは困難です。そのため、物件の選定を始める前段階でどれだけ基礎知識を学べるかが、失敗しないために欠かせない条件になるといえます。

その2.投資したいエリアの賃貸需要を調査する

不動産投資の成否を決めるのは物件だけではなく、投資する地域の賃貸需要にも左右されます。物件価格や満室時利回りなど、表面的な条件がどれほど優れていても、賃貸需要が乏しく入居希望者がいなければ不動産投資は成立しません。

そのため、物件ありきで考えるのではなく、投資エリアの賃貸需要を確認してから物件選定を始めるべきです。賃貸需要の指標でもある空室率は、LIFULL HOME’Sが提供している「見える！賃貸経営」というサービスで確認できます。

総務省の調査情報をベースにしているため信憑性が高く、空室率のほかに家賃相場や人口情報の閲覧も可能。検討している投資エリアが広いとき、対象を絞り込むときに重宝します。

最終的には地域の不動産会社を訪問して現地調査を行い、どのような街にどのような人たちが住んでいるのかといった、現地に赴かなければ分からない感覚的な情報のリサーチも重要です。入居者は書面だけでなく現地を見て入居を決めるため、投資家も同じ目線で考える姿勢が求められます。

その3.ターゲットにする人物像を決める

不動産投資は、株式投資やFXのように画面内で金融商品を売買する投資ではありません。適当にボタンを押しても稼げることはなく、「住居」という商品を誰かに与えることで、初めて対価として利益を得られます。

あなたが商品に興味を持って、それを購入・契約する場面を思い浮かべてみてください。

実際に手にとってお金を払った商品は、全て「これが欲しい」や「これは必要だ」と感じたものであるはず。数ある商品のなかから選んだ商品は、あなたをターゲットにして販売されていたからこそ、購入に至ったのです。

不動産投資には、ワンルームや戸建など複数の物件タイプがあり、それぞれ大体は以下のような層をターゲットにしています。

• 郊外にある戸建やアパート：ターゲットはファミリー世帯
• 駅近くにあるワンルーム：ターゲットは単身の学生・会社員

ターゲットがファミリー世帯であるとき、住居にはどのような条件が求められるでしょうか？

世帯に関係なく注目されるものも多くありますが、やはりファミリーと単身では条件の優先順位が異なります。ファミリー世帯であれば、複数人分の料理を作るためキッチンは広めが良いという一方、単身世帯はそこまで広さを重視しないなど、大まかな傾向に違いが見られるのです。

購入する物件を決めるときには、どのようなターゲットを対象にするのか考慮しておくと、購入後の客付けをイメージした選定をしやすくなります。

その4.リスクとリターンのバランスを考える

投資には「リスクに比例してリターンは変動する」という法則が働きます。たとえば、東京の人気エリアで不動産投資を始めれば、長期的に空室が続く可能性はほとんどありません。

その一方で、東京は物件価格が高く多額の初期費用を要するため、高い利回りを実現するのは困難。つまり、入居者が付かないリスクは少ないものの、賃料収入を大きく稼ぐことはできずリターンは小さいのです。

しかし、投資を始める場所を地方都市に変えれば、物件価格はグッと下がり表面利回りは高くなります。先ほど、賃貸需要を調査することの重要性を解説しましたが、あえて人気エリアを外すことで競争の激しい地域から抜け出すことができるのです。

ただし、東京よりも人口減少の傾向は顕著なので、数十年経てば賃貸需要は下がると予測できます。結果として高利回りを持続する難度は上がり、売却しようにも買い手が見つからない可能性も高まるため、空室や出口戦略に関するリスクを抱えることになるのです。

• 賃貸需要が高いエリア：物件価格が高いため入居率は心配ないものの低利回り
• 賃貸需要が低いエリア：物件価格が安いため入居率を維持できれば高利回り

このようにリスクとリターンは表裏一体であると認識して、条件の片面だけを見て購入に踏み切らないよう注意しなければなりません。この好条件の裏側にはデメリットがあるはずだ、と疑えるようになれば投資対象を俯瞰的に分析できているといえます。

その5.出口戦略まで考えたうえで購入する

意外に思われるかも知れませんが、出口戦略（投資からの撤退方法）は物件を購入する前に決めておくべきです。最後には物件を売却するのか、それとも物件を壊して別の物件を再建するのか、想定する出口戦略が異なれば選定基準は変わります。

たとえば、出口戦略として売却を考えているのであれば、購入物件に対する自身の評価だけでなく「他の投資家にとって魅力的であるか」を重要視する必要があります。一方、最終的に自宅にしてしまうなら、自身が「住む場所として満足できる環境であるか」も重要です。

出口戦略を考慮すれば、このように物件に求める細かな条件が変化し、理想的なビジョンを叶える条件が具体化されていきます。これを突き詰めることで「こんなはずでは⋯⋯」といった失敗を回避できる可能性が高まるのです。

運用中に意識すべき3ヶ条

物件の購入後は、自身が選んだ理想的な物件をどれだけ上手く運用できるかによって、当初イメージしていた結果を達成できるか否かが決まります。

不動産投資の成否において、物件購入が占めるウエイトは大きいですが、運用中は何も気にかける必要がないというわけではありません。この項では、投資家が運用中に意識すべき3ヶ条について解説していきます。

その1.キャッシュは使い込まず修繕と事業拡大に充てる

賃料収入を得られるようになると、純粋に使用できるキャッシュが増えることになります。そのため、賃料収入を使って生活水準を高めたり、娯楽に投じたりしてしまうケースも多いです。

しかし、1軒目を購入したばかりの時期に、収入の増加に浮かれて出費を増やすのは悪手。購入したものが中古物件なら、いつ修繕工事が必要になるか分かりませんし、新築物件といえども災害・盗難に遭遇する可能性はいつも考えておく必要があるのです。

また、目の前へ新たに理想的な物件が飛び込んできたとき、キャッシュが不足して購入できない恐れもあります。いざ、ピンチやチャンスが訪れたときに十分な対応ができるように、キャッシュは使い込まずに修繕と事業拡大のために蓄積することをおすすめします。

その2.空室が続くなら設備交換・リフォームを検討する

賃貸需要を調査したにもかかわらず空室が続くなら、物件のどこに問題点があるのか探る必要があります。

事前のリサーチで賃貸需要があることは確かであるため、物件と入居者ニーズがマッチしていない可能性が高いです。そのため、改めてターゲットの求める条件を洗い出して、物件を需要に合わせていかなければなりません。

入居希望者に「この部屋何だかいいな」と思わせれば成功であるため、初めから大掛かりな改装をする必要はないです。たとえば、内装の古臭さが関係していると仮説を立てられるなら、クロス・フロアの張替えや照明器具の交換を行うだけでも印象をガラリと変えられます。

クロス・フロアの張替えは時間を要するものの、書籍や動画でノウハウを学べば素人でも対応できる範囲。照明器具の交換は電気工事士に頼むこととなりますが、それほど高額なものではありません。

その3.税金に対する理解を深めて賢く納税する

税金に対して理解を深めることは、不動産投資で黒字運用を続けるつぎに大切なことです。なかには税理士に確定申告を丸投げしてしまう投資家も多いですが、税理士は税金のプロではあっても不動産投資のプロではありません。

そのため、投資家目線では経費であるのに、税理士が経費として処理していないというケースがあります。以下に紹介する書籍の執筆者も、税理士の会計処理に悩まされた不動産投資家の1人です。

不動産投資家×税理士のおすすめ書籍はこれ！

不動産投資のお金の残し方 裏教科書 税理士大家さんがコッソリ教える

• 著　者：石井 彰男さん（税理士兼不動産投資家）
• 出版社：ぱる出版
• 発売日：2018月7月28日

本書の著者である石井さんは、税理士に確定申告を丸投げしたために損を被った1人。事業に関連する出費が経費計上されておらず、税理士の会計処理で300〜500万円程度の金額を損したそうです。

これをきっかけに税理士資格を取得し、いまは不動産投資家と税理士を両立して活動されています。そんな経歴のある石井さんだからこそ、本書では投資家が損をしないよう網羅的な税知識がふんだんに盛り込まれています。

不動産投資はどうやって成功を目指すべきか、石井さん目線でのアドバイスも多く記述されており、ボリュームがありつつも無駄の少ない良書です。

売却時に意識すべき3ヶ条

順調に運用して利益を得たら、あとは売却してキャッシュを手にするだけ。そう考えて行き当たりばったりで売却に臨めば、最後の最後に大失敗を招きます。

この項では、売却時に意識すべき3ヶ条を解説していきます。

その1.売却はスケジュールに余裕を持って臨む

「早く現金化する必要がある」と急いでいる状況下では、買主に交渉の主導権を握られやすいです。こうした売り急ぎによる買い叩きを回避するために、売却はスケジュールに余裕を持って臨むことをおすすめします。

その2.売却時の業者選びで売却価格は変わる

戸建の取引実績が多い会社、マンション売買をメインにしている会社など、不動産会社はそれぞれ得意分野を持っています。当然、自身の物件と不動産会社の得意分野を合致させた方が、より高値かつスムーズに売却できる可能性は高いです。

売却時にはホームページから実績を調べたうえで、どのような物件タイプに強い不動産会社なのか調べた方が良いでしょう。

その3.短期・長期譲渡所得の違いに注意する

物件の売却益に課せられる税金は、購入から売却までの期間によって変動します。

• 物件の保有年数が5年以上：売却益に対して15％の課税
• 物件の保有年数が5年未満：売却益に対して30％の課税

短期売買により課税額が増えることを知らず、売却益を狙って取引をしたけれど手残りがほとんどなかったというエピソードは多々あります。そのため、前半部分で解説した出口戦略のイメージと併せて、どのくらいの期間保有することになるかを考えて運用することが重要です。

まとめ

何かを成し遂げたいと望むとき、過去の成功事例を研究しても自身に応用できないことは多いです。それは、文化・風習の移り変わりやテクノロジーの進歩、いわゆる「時代の変化」によって過去の必勝法が廃れていくからです。

しかし、今回ご説明した「失敗しないための戦略」というのは、いつの時代も変わりません。愚直に勉強をして身の丈に合った運用をする投資家だけが、不動産投資の世界で生き残っていられるのです。

合計11ヶ条からなる失敗しないための戦略は、今後10年,20年と使い続けられるノウハウであるため、基本的過ぎると軽んじることなく何度も読み返していただければと思います。