効率的な不動産投資のために！知って役立つ3つの分析手法

不動産投資で成功したければ、「いくらお金をかけて、いくらリターンがあるのか」という投資効率についてシビアに検討する必要があります。

また、リターンを大きくするためには、間取りなど投資対象の効率や、投資にかける労力の効率、また税務上の効率などについても改善を重ねていくことが求められます。

本記事では、それら広義の効率について解説すると共に、利回りやROI、CCRなどの分析手法についてもお伝えします。

不動産投資における投資効率とは？

不動産投資はとかく「簡単に始められる」や、「働かないで安定した収入を得られる」といった側面がクローズアップされがちですが、あくまでも投資であり、また事業運営であるため、常に効率を求めて取り組むことが大切です。

なお、投資に関する効率といえば、かけたお金に対してどれくらいのリターンがあるのか、いわゆる利回りが大切ですが、ここではもう少し広く効率について考えていきたいと思います。

具体的には、以下の3つに分けて解説します。 ①間取りごとの投資効率 ②労力の投資効率 ③税務上の投資効率

間取りごとの投資効率

不動産を購入するにあたり、その間取りによって、ターゲットが単身者、カップル、又はファミリーと変わり、投資効率も変わります。

一般的には、単身者狙いの方が賃料は安くなりがちですが、空室を埋めやすく効率はよくなります。

しかし、単身者向けのマンションが多くあるところだと、需要に対して供給が多すぎて入居者が埋まらない事態も考えられます。

取得するマンションを選ぶときは、間取りごとの効率を考えた上で需要と供給のバランスを調査することが大切です。 　　

労力の投資効率

不動産投資に取り組む上で、多くの方が望むのが「月に1時間だけ働いて○○万円の収入を得る」といったものではないでしょうか。

これは、利回りだけ考えていてもなかなか実現できない部分でしょう。

例えば、マンションのクレーム対応に追われてへとへとになりながら月100万円の収入を得るのか、悠々自適な生活を送りながら月80万円の収入を得るのか、であれば後者を選ばれる方も多いのではないでしょうか。

税務上の投資効率

最後に、税務上の投資効率です。

特に減価償却の問題で、何年後まで〇〇万円の経費を計上できるから税金が〇〇円くらいと計算しながら進めていく必要があります。

また、取得時にしかかからない不動産取得税は高額になることが多く、どの年の経費に計上するとよいのか、現金は用意できるのかなどについて対策しておく必要があります。

投資効率を上げるには

それぞれの投資効率を上げるにはどのような取り組みをするとよいのでしょうか？

投資効率の良い間取りとは？

前述した通り、マンションは間取りによって投資効率が異なります。 それぞれの特徴と、投資効率をみて自分に合ったものを選びましょう。 　　

単身者向け物件は投資効率が良い

特に都心において、単身者向けマンションが流行っていますが、これにはその投資効率のよさも一役買っているでしょう。

まず、単身者向けマンションは用意しなければならない部屋も20㎡程度と小さくて済み、また新社会人や学生など毎年一定の新しい需要が生まれるため立地がよければ空室に悩む心配がありません。

そして、1部屋あたりの広さが小さければ、1棟のマンションに多くの部屋を作ることができるため効率がよく、また入居者の回転がよいことで賃貸の仲介会社が一生懸命取り組んでくれやすいといった面もメリットとなります。

ファミリー向け物件は長期運用向き

一方、ファミリー向け物件には2DK～4LDK程度、50㎡～90㎡程度までさまざまな広さがありますが、基本的には単身者向けマンションと比べると部屋数は少なくならざるを得ず、投資効率としては落ちてしまいます。

ただ、ファミリー層は荷物も多く、引っ越しも大変なことからあまり頻繁に引っ越しをせず、また1部屋あたりの賃料は高めに設定できます。

ただし、ファミリー層は新しく子どもが産まれたり、小学校に通いだしたりといったライフスタイルの変化で引っ越すことがあります。一度退去したら次の入居者をできるだけ早く見つけられるよう対策していく必要があります。

このように、ファミリー向け物件は投資効率としてみると部屋数が少なく、空室になった時に次の入居者を見つけづらいですが、一方で賃料を高めに設定することができ、頻繁に引っ越さないためその分の入居者募集費用が少なくできるという側面もあります。

ぱっと見た投資効率は悪いものの、うまく運用すればその賃料の高さから単身向けマンションより高い成果を得られる可能性があると言えるでしょう。 　　

地域ごとに効率のよい間取りは異なる

単身者向けとファミリー向けとでは、基本的に単身者向けの方が効率がよいことをお伝えしましたが、実際にはどの地域の物件を取得するかで効率は変わります。

大手不動産サイトなどで近隣の賃貸マンションを見て、単身者向けとファミリー向けがそれぞれどのくらいあり、空室はどのくらいあるのかなど事前に確認するとよいでしょう。

できるだけ労力をかけない方法とは？

次に、労力の投資効率を上げる方法ですが、これは管理会社をうまく使うことが大切になります。

優秀な管理会社を見つけ、その担当者と懇意になり、できるだけ短いスパンで管理の全てを任せられるようになることを目指しましょう。

管理会社は、あなたの物件以外にも多くの物件を管理していますが、管理会社の担当者も人間なので、親しくしていれば優先的に考えてくれやすくなります。

また、不動産投資ではできるだけ空室期間を短くすることが大切ですが、そのためには不動産会社に仲介手数料を支払うとともに、担当者には別に報酬を支払うなど取り決めしておくと入居が決まりやすくなります。

税金面での投資効率をアップさせるには？

不動産投資は家賃収入には不動産所得として、売却益には譲渡所得として税金が課されます。

折角多くの利益を上げたとしても、その内の何割かは税金として納める必要があります。

それは、当然のことではあるのですが、税金の仕組みについてよく理解しておかないと、利益をたくさん上げて税金をたくさん納めた翌年は利益が全然あがらず、税金の支払いが原因で平均の利回りが下がってしまうこともあります。

税金面での投資効率をアップさせるには、優秀な税理士を見つけることはもちろんですが、自分でも大枠では判断できるように書籍やセミナーを活用して知識を得ておくとよいでしょう。

投資効率の分析手法

間取りや労力面、税金面での効率についてお伝えしてきました。

不動産投資における効率を考える上では、「いくらお金をかければ、いくらリターンを得られるのか」といったように、具体的に分析を行う必要があります。

そこでここでは、利回りやROI、CCRなどで効率を分析する手法をお伝えします。

利回りで分析する

利回りとは、かけたお金に対して一定期間でいくらのリターンを得られるのかを示したもので、不動産投資では基本的に「一定期間」が「1年間」の「年間利回り」が用いられます。

年間利回り=1年間で得られる収益÷投資元本×100(%)

つまり、1億円投資して、1年間で1,000万円得られるのであれば利回りは10%となります。

利回りは、かけたお金に対してどれだけ効率よく稼いでくれる物件かを示すものですが、単純に数字だけ見ると危険なこともあります。

表面利回りと実質利回り

不動産投資における利回りには大きく表面利回りと実質利回りがあります。

表面利回りとは、単純にその物件を取得するのにいくら必要で、年間の家賃収入がいくらか、から計算するもので、以下の計算式で求めることが出来ます。

表面利回り=1年間で得られる家賃収入÷物件取得金額×100(%)

一方、不動産投資には火災保険料や管理手数料などさまざまな経費がかかるため、それらの経費を差し引いた実質利回りというものがあります。

実質利回り=(1年間で得られる家賃収入-1年間にかかる経費)÷物件取得金額×100(%)

例えば、物件取得金額が1億円、1年間で得られる家賃収入が1,000万円、1年間でかかる経費が300万円だった場合、表面利回りでは1,000万円÷1億円×100=10%なのに対し、実質利回りは700万円÷1億円×10%で7%となります。

同じ物件を表すのに3%もの違いが生じます。

利回りと聞いたら、まずは表面利回りなのか実質利回りなのかを確認することが大切です。

また、実質利回りは、経費をどれだけ正確に見積もれるかもポイントとなります。

利回りで分析する際の注意点

利回りは分かりやすく物件の投資効率を示してくれますが、単純に利回りだけを見るのは危険なこともあります。

分かりやすい例で言うと、木造築20年で利回り12%の物件と、RC造築20年で利回り8%の物件であれば単純に12%の物件がよいとは言えません。

木造マンションはアパートローンが借りづらく、仮に現金で購入するにしても売却するのに苦労することになります。

また、都心の利回り8%と地方の利回り8%とでは魅力度が大きく異なります。

まずは、その地域での平均的な利回りを抑えるとともに、築年数ごと、構造ごとの平均的な利回りなど一つ一つ押さえていくとよいでしょう。

利回り計算で魅力の低い物件を省く

そもそも、利回り計算だけでよい物件を見つけられることはそう多くありません。

利回り計算で見つけられるような魅力的な物件はすで不動産会社か実績のある不動産投資家によって買われているはずだからです。

そこで、利回りを計算して、利回りが一定の水準以下の物件を省くといった使い方をオススメします。

ただ、最終的に購入を検討する物件を絞った後には必ず実質利回りを計算し、購入するかどうかの判断材料にしましょう。

ROIで分析する

ROIとは「Return On Investment」の略で、日本語では「投資収益率」と呼ばれます。

ROIを求めるには、以下の計算式を用います。

ROI(投資収益率)=(1年間で得られる家賃収入-1年間にかかる経費-ローン返済額)÷物件取得金額×100(%)

ROIを用いることで実質利回りにローン返済額が加わり、より正確に手元に残る金額を表すことができるようになります。

CCRで分析する

　　 CCRとは「Cash On Cash Return」の略で、日本語では「自己資金収益率」と呼ばれます。

英語にすると難しく感じられますが、ようは投下したお金を借入金と自己資金とに分け、自己資金に絞って収益率を求めるというものです。

CCRは以下の計算式で求められます。

CCR(自己資金収益率)=(1年間で得られる家賃収入-1年間にかかる経費-ローン返済額)÷物件取得にあてた自己資金×100(%)

不動産投資においては、物件取得時にローンを利用できるものの一定額の自己資金を用意しなければならないのが原則で、事業拡大を進めていくには手元に自己資金があることが求められます。

そのため、自己資金に絞ってどのくらいの期間で投資した額が回収できるかをCCRで分析します。

分析手法を活用してシミュレーション

表面利回りや実質利回り、ROI、CCRなどの指標について理解したところで、実際の物件を例にそれらの指標を利用して物件を分析してみましょう。

物件取得金額1億円の物件Aを分析

物件Aは関東の郊外物件で物件取得価格1億円、RC造築25年、1K18戸で1戸あたり家賃4万円～4.5万円ほど、合計で年間900万円程度の収入が見込めます。

年間の経費は不動産取得税を除くと140万円。

ローンは借入期間20年、金利2%、借入額9,000万円にて借入予定で、毎月の返済額は45万円ほど、年間で540万円ほどになります。

以上の物件Aを4つの分析手法で計算してみましょう。

指標	計算式	結果
表面利回り	900万円÷1億円×100(%)	9%
実質利回り	(900万円-140万円)÷1億円×100(%)	7.6%
ROI	(900万円-140万円-540万円)÷1億円×100(%)	2.2%
CCR	(900万円-140万円-540万円)÷1,000万円×100(%)	22%

物件を選ぶ時には表面利回りや、よくても実質利回りが使われることが多いです。

表面利回りではおよそ11年で投資元本が回収でき、実質利回りでは13年ほどで回収できると計算できるのですが、実際にローンの返済は続けなければならず、ROIを使って手元に残るお金(キャッシュフロー)ベースで考えると45年かかることが分かります。

なお、実際にはこれに税金が課されるため手元に残るお金は更に少なくなります。

また、CCRを見てみると、かけた自己資金は4～5年で回収できることが分かります。

ROIやCCRの数値を改善するためには、経費140万円をもっと安くするか、ローンの借入額や借入期間、借入金利を改善して年間返済額540万円を圧縮する必要があるでしょう。

物件取得金額8,000万円の物件Bを分析

物件Bは関東の郊外物件で物件取得価格8,000億円、RC造築10年、店舗や1K、2DKなどの部屋が7戸ある年間640万円程度の収入が見込める物件です。

年間の経費は不動産取得税を除くと100万円。

ローンは借入期間30年、金利2%、借入額7,000万円にて借入予定で、毎月の返済額は26万円ほど、年間で312万円ほどになります。

以上の物件Bを4つの分析手法で計算してみましょう。

指標	計算式	結果
表面利回り	640万円÷8,000万円×100(%)	8%
実質利回り	(640万円-100万円)÷8,000×100(%)	6.75%
ROI	(640万円-100万円-312万円)÷8,000×100(%)	2.85%
CCR	(640万円-100万円-312万円)÷1,000万円×100(%)	22.8%

表面利回りや実質利回りは物件Aと比べて悪くなっているのに対し、ROIやCCRは高くなっています。これは、住宅ローンの借入期間を30年取ることができ、また自己資金も1割以上入れていることが原因です。

もちろん、30年に渡って返済していかないといけないことにはなりますが、毎月のキャッシュフローに余裕をもって取り組むことができることが分かります。

なお、この物件はテナントもあるため長期で利用してもらえる可能性がある一方、立地によっては一度空きが出ると次が決まるまで間が空いてしまう可能性がある点に注意が必要です。

物件取得金額5,000万円の物件Cを分析

物件Cは関東の郊外物件で物件取得価格5,000万円、木造築5年、1K8戸で1戸あたり家賃6万円～6.5万円ほど、合計で年間600万円程度の収入が見込めます。

年間の経費は不動産取得税を除くと70万円。

ローンは借入期間15年、金利2%、借入額4,500万円にて借入予定で、毎月の返済額は29万円ほど、年間で350万円ほどになります。

以上の物件Cを4つの分析手法で計算してみましょう。

指標	計算式	結果
表面利回り	600万円÷5,000万円×100(%)	12%
実質利回り	(600万円-70万円)÷5,000万円×100(%)	10.6%
ROI	(600万円-70万円-350万円)÷5,000万円×100(%)	3.6%
CCR	(600万円-70万円-350万円)÷500万円×100(%)	36%

物件Cは表面利回り、実質利回り、ROI、CCR全ての指標で物件A、Bよりよい数値となりました。 木造のため借入期間を長く取れないデメリットがありますが、投資金額に対して家賃収入が大きいため、ローンの返済額を加味してもなお、高い数値となっています。

投資金額と家賃収入の関係は表面利回りだけで計算できますが、この物件においては表面利回りの高さがそのまま他の指標の数値の良さにも反映されています。

なお、木造のため借入の問題で将来的に売却が難しい面は考慮する必要があるでしょう。

まとめ

不動産投資における、間取りなどの効率や労力面での効率、税務面での労力の内容をお伝えすると共に、その向上方法についてお伝えしました。

また、各種利回りやROI、CCRについてお伝えし、実際の物件を例にそれぞれの指標のシミュレーションも行っています。

実際に物件を取得するにあたっては、最低限これらのことは分析しつつ、実際に物件や周辺環境を見て取得するかどうかを検討する必要があります。

とはいえ、まずは今回お伝えした内容をしっかり理解して実践できるようになるところから始めるとよいでしょう。