ビル経営への参入と成功の現実味は？メリット＆デメリットから検証する

不動産投資には数々の選択肢がありますが、その中でも「ビル経営」に関心をお持ちですか？

不動産投資といえばアパートやマンションの賃貸経営、いわゆるアパマン経営が一般的ですが、その中で敢えてビル経営に関心をお持ちであることには、理由があると思います。

そんなビル経営に関心がおありの方のために、メリットやリスク、具体的な始め方とリスクの回避法などについて順に解説していきます。ビル経営に進出するかどうかは、この記事をじっくりお読みになってからご判断ください。

不動産投資の中でもビル経営に関心がおありの方々へ

アパマン経営ではなく、ビル経営。なぜそう思われたのでしょうか？まずはビル経営に対する一般的なイメージと、それに対して実際はどうなのかという点を紐解いていきたいと思います。

なぜビル経営に魅力を感じましたか？

アパートやマンションの大家さんと、ビルオーナー。この2つの言葉を聞き比べると、何となくビルオーナーのほうがお金持ちのイメージはないでしょうか。あくまでもイメージの問題ですが、「ビルを所有している」ということに規模の大きな資産家や不動産会社のイメージを持つ人は多いと思います。

ビル経営に関心を持つきっかけも、これに近いと思います。アパマン経営よりもビル経営のほうが大きな利益を上げられるのではないか？という期待値があるのではないでしょうか。

この記事ではそのイメージが本当なのか、ビル経営で大きな利益を上げることはできるのか、といった疑問にお答えしていきます。

都心の優良物件を持っていたら利益も大きくなりそう

東京や大阪など大都市の都心部には、坪単価が数万円以上というようなビルがたくさんあります。仮に賃貸の面積が合計1000坪あるとして坪単価が2万円であれば、それだけでも賃料収入は2000万円です。

こうしたビルを所有していれば毎月の家賃収入だけでも相当な金額になるので、ビル経営のメリットが最も如実に表れている事例と言えるでしょう。アパマン経営ではなかなか見ることがない数字なので、このあたりにビル経営の魅力を感じる方は多いことでしょう。

住居物件と違って管理が楽そう

ビル経営とアパマン経営の大きな違いは、物件がオフィス向けであることです。アパマン経営は住居向けの物件を経営することになるため、管理のコストや手間という意味ではビル経営のほうが軽くなります。

各室に水回りがあるわけではありませんし、そこに住む人はいないので劣化しにくいでしょう。また住むことによるご近所トラブルなども考えられますが、ビル経営であればそういったトラブルも起きにくいため、管理が楽そうだというイメージをお持ちだと思います。

もちろんビル経営特有の厄介な面もありますが（滞納や夜逃げなど）、住居物件よりも楽に管理できるというイメージはおおむね正解だと思います。

売却時にも利益が見込めそう

テナントビルは都心の好立地にあることが多く、また住居物件のように劣化の影響が少ないため、資産価値が保全されやすいという特徴があります。そのため地価の動向によっては売却時に利益が出ることもあるのではないか、という期待もあるでしょう。

さすがに築年数が30年や40年ともなるとなかなか利益を見込むことはできませんが、それでも地価の上昇という追い風があればあまり資産価値を目減りさせることなく売却することも十分可能です。

しかし、ビル経営は敷居が高そう

アパマン経営とは違うメリットが色々とありそうなビル経営ですが、何となく敷居が高そうなイメージがあるのも事実です。このイメージのせいで、興味はあるもののなかなか実行することができないという方は、とても多いと思います。

実際のところ、ビル経営に参入するのは難しいのでしょうか？その点も含めて次章以降で解説していきます。

こんなにある、ビル経営のメリット7つ

ビル経営に関心をお持ちの方にとってとても重要な、ビル経営のメリットを7つご紹介しましょう。すでに意識されていることも含めて、改めてビル経営にはこんなにメリットがあることを再確認してください。

住居物件よりも賃料が高い

住居物件よりも設備面で簡素なもので済む一方で、賃料は住居物件よりも高めに設定できるケースが多くあります。都心部など利便性の高い立地条件のビルが多いという事情もあると思いますが、そもそも入居者であるテナントが企業や事業者なのでオフィスを構えるための予算を確保しており、「安ければ安いほど良い」といったような探し方をする入居者が少ないのも、賃料の高さにつながっています。

総じて賃料収入が多く入るということは、それだけキャッシュフローが多くなるということであり、不動産投資の魅力度がアップします。

土地の形状や周辺環境の影響を受けにくい

テナントビルはそこに人が住むわけではないため、建築基準法による要件が緩く、土地の形状や広さなどによる影響を受けにくいというメリットがあります。平たく言えば、住居物件を建てられないような条件の土地であってもテナントビルなら建てられるということがあるわけです。

もちろん需要がないところにビルを建てても勝算はありませんが、土地の条件によってビルを建てられないということにはなりにくく、立地条件と需要さえあれば事業化しやすいのは、不動産投資家にとって大きなメリットです。

実は初期投資が低コスト

先ほど少し触れたように、ビル経営には初期投資が少なくて済むというメリットもあります。アパマン経営だと各室に水回り（トイレや浴室、台所など）を設置する必要がありますが、ビル経営の場合は各階に1つずつ給湯室とトイレを設けるだけなので、水回りの設置費用が大幅に安く済みます。

もうひとつ、アパマン経営との違いは内装が不要であることです。原則としてテナントビルは「スケルトン」といって、内装を全くしていない状態で引き渡されます。そこに入居者が自分で工事などをすることで思い思いのオフィスを作ります。退去時には原状回復をするため、ビルオーナーは内装に関する心配をする必要がなく、これもコスト減につながるビル経営のメリットです。

住民トラブルと無縁でいられる

アパマン経営には、入居者と大家、はたまた入居者同士のトラブルが付き物です。しかしビル経営の場合はそこに人が住んでいるわけではないので、騒音やゴミ出し、自転車の停め方などで住民トラブルが起きる可能性が低く、これもオーナーにとっては安心材料です。

騒音についてはオフィスや事業所なので発生しやすい一面がありますが、それもお互い様であり、そこで睡眠を取ったりする人がいないため、騒音が苦情の原因になりにくいのはありがたいところです。

また、アパマン経営の場合は賃料の滞納リスクがありますが、ビル経営の場合は入居しているのが企業や事業者なので、事業が安定しているうちは滞納のリスクが低く、これもリスク管理の意味でビル経営のメリットです。

事業者の場合は事業が思わしくないと滞納の前にオフィスを引き払うことが多いため、住居物件のように「行くところがなく家賃滞納」という流れになりにくいのです。

やめたい時にやめやすい

テナントビルの契約形態は、大半が定期借家契約です。築年数が浅いビルであっても定期借家契約になっていることが多いのですが、それは退去してほしい時に退去してもらいやすい状態を維持するためです。

例えば5年の定期借家契約が結ばれているテナントビルの場合、そのビルを取り壊して別のものを建てたい、更地にしたいなどの要望で入居者に退去してもらいたいと思ったら、どんなに長くても5年以内に全入居者に退去してもらうことができます。

これは特に、築年数が古くなってきたビルで有効な手法です。築年数が古くなってくると建て替えや用途変更、売却などが現実味を帯びてきますが、そんな時にテナントに退去してもらう時期の見通しが立つのは、経営上のリスク削減になります。

価値のある物件であれば売却益が期待できる

テナントビルはオフィス街や交通アクセスの良い場所に建っていることが多く、大都市圏ではそういった都心部での地価上昇傾向が見られます。購入時よりも地価が上昇すれば、売却時に利益を上げることができます。

アパマン経営でも同様の可能性がありますが、地価が上昇しやすい地区というのはオフィス街などに集中しているため、ビル経営のほうが地価上昇による売却益の可能性には近いと言えます。

また、都心部では再開発プロジェクトが持ち上がる可能性もあるため、ビル経営ではできるだけ都心部に立地するビルを所有するのがセオリーです。

相続税対策になる

ビル経営では賃貸用のビルを所有することになるため、想像時に資産の評価を減ずることができます。これはアパマン経営でも同様のメリットがあるためビル経営だけの話ではありませんが、「ビル経営だから相続税対策にならない」といったことはないので、ご安心ください。

メリットの一方でビル経営はリスクも大きくなりがち

前章ではビル経営のメリットを7つご紹介しました。とてもメリットが多い印象を受けられたかと思いますが、もちろんその一方でデメリットもあります。メリットが大きい分だけデメリットやリスクも大きいので、丁寧に解説していきたいと思います。

競合リスク

オフィス街の風景を想像していただくと理解しやすいと思いますが、ビル経営には競合リスクがあります。オフィスビルの隣にオフィスビルが建っているということも珍しくないため、競合による影響を受けやすくなります。

旺盛な賃貸需要があるうちは競合をあまり意識しないかも知れませんが、空室率が上昇してくると競合を意識するあまりに価格競争に陥ってしまう可能性もあるため、キャッシュフローの低下につながります。

同じような用途のビルが同じような場所に密集しているのはビル経営の構造的な問題なので、すべてのビルオーナーが避けて通れないリスクです。

空室リスク

空室リスクは不動産経営全般に付きまとうリスクですが、ビル経営の場合は前項で解説したように近隣にも類似物件が集中しているため、競合の影響によって空室率が跳ね上がることがあります。

住居物件の場合は、住んでいる人の思い入れによって入居し続けてくれることもありますが、オフィステナントの場合はビジネス上の都合や賃料などのコストパフォーマンスで判断することになるため、そのビルに入居している理由がなくなったらあっさりと退去してしまう傾向があります。

ひとたび空室率が高くなり始めると、何も対策しないでいるとアッと言う間に空室だらけになってしまう可能性をはらんでいるのが、ビル経営特有の空室リスクです。

もし一棟貸しで特定の1社にビルを貸していた場合、その1社が退去してしまうと空室率100%になってしまいます。極端な数字ですが、それが起こりうるのがビル経営なのです。

差別化によるコスト増

空室率の上昇を避けるためには、物件の差別化が重要です。しかし、オフィスビルでは差別化をする要素があまりないため、どうしても外観の美化や賃料の引き下げなど、お金のかかる方法が主体になります。

入居している企業にとって、外観やエントランスの印象は企業のイメージに直結します。あまり外観を気にしない人も多い住居物件とは、このあたりの事情も大きく異なります。

固都税の節税メリットがない

賃貸経営には固定資産税や都市計画税の節税メリットがありますが、それは住宅用地の話です。事業用途のビル経営ではこうした節税メリットがないため、節税を目的として取り組むものではありません。

価格にシビアな入居者が多い

アパマン経営では一般の人が相手ですが、ビル経営では法人や事業者など利益を追求することを目的としている入居者が相手です。もちろんビルに入居してオフィスを構えることも経営上のコストになるため、こうした相手はコストに対してとてもシビアです。

外観や室内の雰囲気が気に入ったとしても賃料が折り合わなければ入居しないこともあるでしょうし、賃料や保証金の値引き要求は当たり前です。

その代わり条件や用途に合致していれば退去する理由がないため、長く入居してくれるのもビル経営の特徴です。

ビル経営に進出するための具体的な方法

ビル経営のメリットとデメリットを踏まえた上で、実際に参入を検討している方に、ここではビル経営に進出するための方法をステップごとに解説します。なお、ここではすでに土地がある方を前提にしています。なぜなら、土地の購入から始めるとなるとビル経営はリスクが高く、利回りがマイナスになってしまう可能性が高いからです。

アパート、マンション経営との違いを認識しよう

すでにこの記事ではアパマン経営とビル経営の違いについてさまざまな角度から解説してきました。それを踏まえて重要なのは、「なぜビル経営なのか？」という理由が明確になっているかどうかです。

所有している土地がオフィス街もしくはビジネス用途に向いているような場所にあって、アパマン経営よりもビル経営のほうが勝算があると見込まれる場合以外は、基本的にアパマン経営のほうが無難です。

ビル経営の検討を進めるのにあたって、まずはこの重要なテーマを考えてみてください。

ビル経営の方向性を定める

一口にビル経営といっても、「ビル」にはさまざまな用途、形態があります。ビルを建てる場所の特性と用途が合致していないと入居者を集める力が弱くなってしまうので、まずはビル経営の方向性を設定しましょう。主な選択肢は、以下の3つです。

①オフィスビル オフィステナントが入居して、そこに事務所を構える形態のビルです。一般的にビル経営という言葉から真っ先に連想する形態であり、最も数も多いので標準的なビジネスモデルです。オフィス街にあることや駅前など、電車による通勤の利便性が高い土地に適した形態です。

②商業ビル、ファッションビル ビルの入居者が一般消費者向けの商売をするためのビルを、商業ビルといいます。その中でもアパレル店舗が入居してビル全体がファッションの発信地のようになるビルのことを、ファッションビルといいます。有名なものでは「渋谷109」があります。商業ビルやファッションビルが適しているのは、間違いなく都心部や駅前の繁華街です。買い物や飲食に来る人が多い地区でなければ集客効果を発揮でないため、立地条件にはシビアになります。

③医療ビル 開業医による小規模なクリニックが入居することを前提としているのが、医療ビル（もしくはメディカルビル）です。医業は入居者の属性が高いためビル経営においてはリスクが低い形態だとされていますが、昨今では医療ビル同士の競争も激しくなっており、以前ほど容易ではなくなってきています。立地条件としては人口の多い住宅地に近接した駅前や、ショッピングモールの近隣などが適しています。

所有地がビル経営に適しているかを精査する

前項では3つのビル形態それぞれに適した立地条件を解説しましたが、これからビル経営を始めようと思う土地が、どの形態に最も近いかをしっかり精査してください。プロに相談することを推奨しているのでプロの意見を仰ぐのが最も無難ですが、オーナー自身もそこにどんなビルがあれば最も収益に結び付くかをイメージしてみてください。

立地条件ともうひとつ重要なのが、土地の広さです。少なくとも200平方メートルは欲しいところなので、ビル経営を予定している土地にその広さがあるかどうかもチェックしましょう。理由は、ある程度の広さがないと入居者の候補が急に狭くなってしまうからです。テナントが集まりにくいということは空室率の上昇につながるため、広さについてもシビアになる必要があります。

ビルの規模感と収支のシミュレーション

ビル経営のためにビルを建てる場合、できるだけ高いビルを建てれば延べ床面積が多くなるため、その分賃料収入も多くなるでしょう。しかし、それは満室になったらの話です。賃料収入を増やしたいあまりに法的な上限ギリギリのビルを建てたものの、半分以上が空室になってしまっているという事例を、筆者は何件か知っています。

空室のまま放置していると1円も賃料を稼いではくれませんし、放置していると傷みの原因にもなるので、メンテナンスの必要性も出てきます。このように空室はオーナーにとっての負担でしかないので、その立地条件に見合った規模のビル経営を計画しましょう。

ビル経営を始めるにはビル経営の専門業者に依頼しよう

ここまでの解説は、すべて計画段階の話です。ここから先は設計をして金融機関からの融資を受け、ビル建築の工事へと進んでいくわけですが、こうした一連の作業を経験のない人が進めていくのは不可能です。

そこで、計画段階からのプロの関与を強く推奨します。ビル経営をサポートしてくれるのはビル経営に強い不動産会社ということになりますが、そのアテがない方はネットからの検索が可能です。例えば、以下の一括査定サイトではビル経営の相談や見積もりを複数社に同時に出すことができます。こうしたサービスを使って、パートナーとなる不動産会社を見つけることから始めてください。

・HOME 4 U 賃貸経営 ※物件種別を選択する項目のところに「ビル、店舗、事務所」という選択肢があります。

このサイトの他にも同様の検索ができるサービスはたくさんあります。不動産業だけにそれぞれの地域に強い磁場の業者もあるので、ビル経営を予定している地域の地名を絡めて検索するのも有効です。

ビル経営の現実を踏まえて大損を回避しよう

いくら初期投資が一棟もののアパマン経営よりも軽めとはいえ、失敗をした時のダメージは甚大です。失敗することがないよう、ビル経営の大損を回避するノウハウを解説します。

アパート・マンションよりも成功率が低い

前提として知っておいていただきたいのは、不動産投資の中でアパマン経営よりもビル経営のほうが成功率は低くなります。アパマン経営は人が生きていく上で欠かすことができない住居を供給するため、入居者の絶対数は圧倒的に多いのですが、ビル経営の場合は必ずしもすべての人が必要としているわけではないものが商品です。

アパマン経営の場合は計画に不備があっても外的要因によって入居者が増え、「結果オーライ」になることもありますが、ビル経営の場合はそれがありません。それだけに、入念に市場調査をして死角のない計画を立てて臨みましょう。

オフィスビルの空室率が上昇している

オフィスビルの供給が多くなる一方で事業者の数があまり増えないようだと、必然的に空室率が上昇します。特に規模感や「格」の異なるビルの供給があると、競争力の低いビルからテナントが移動する傾向があります。

例えば、大阪の阿倍野にある「あべのハルカス」は2019年現在で日本一の高さを誇るビルです。当然ながら知名度も高くランドマーク的な存在なので入居テナントも順調に集まったのですが、そのほとんどは大阪にある既存のオフィステナントです。それまで入居していたテナントが「あべのハルカス」に移動しただけで、テナント数全体が増えているわけではありません。その結果何が起きているかというと、それらのテナントが退去したビルの空室率上昇です。

このように競争力のあるビルが誕生すると、それまで入居率が高かったビルから退去が続出し、競争力のあるビルに移転してしまうという現象が起きます。2019年現在、東京の渋谷では大規模な再開発が進められています。これが完成すると大量のオフィス供給が発生するため、渋谷の近隣にあるビルから大量の退去が発生すると言われています。

このように大都市圏でも空室率の上昇とは無縁ではなく、常に競争力を高める経営努力が必要です。

ビル経営以外の選択肢も検討してから臨むべき

ビル経営をお考えの方は、当然ながら頭の中はビル経営ありきで検討が進んでいると思います。しかし、ビル経営は不動産投資の中にあるひとつの選択肢に過ぎません。必ずしもビル経営でなくても良い可能性もあるので、ビル経営を検討する際には他の選択肢もなくすことなく計画を進めるのがベターです。

ビル経営を始めた後であっても、入居率が思わしくないのであれば用途変更をする柔軟さが必要です。インバウンド景気の隆盛によって空室だらけのテナントビルが簡易宿所や民泊によって再生したとい事例は、その典型です。ビル経営だからといってテナント集めだけに固執する必要はなく、そのビルが利益を生み出すのであれば特にこだわらないという思考がリスクヘッジになります。

成功の鍵は「面倒見の良さ」

ビルオーナーにとって入居テナントは大切なお客さんです。これはアパマン経営における入居者と全く同じです。アパマン経営においても入居者に対して面倒見のいい大家さんだと、退去は少なくなります。入居者も人間なので、しっかり対応して物件のメンテナンスをしてくれていることが伝わると、長く住み続けたいと思ってくれるものです。

ビル経営にも、これと全く同じことが言えます。入居テナントからへの対応がきめ細かいビルでは、やはり入居期間が長くなります。

筆者が知っているあるテナントビルでは、ビルの中にテナントが自由に使える休憩スペースが設けられています。そしてその休憩スペースには、入居テナントが自由に使える告知スペースが用意されており、そこでのPRが実ってビル内のテナント同士でビジネスマッチングに発展した事例もあります。このビルのオーナーは今も物件棟数を増やしており、高い稼働率を背景に安定したビル経営ができていることが窺えます。

まとめ

ビル経営は儲かりそう、というイメージから興味を持った方に向けて、ビル経営の実際やメリット、デメリット、そして具体的な始め方や成功のノウハウを解説してきました。いかがでしょうか、当初の興味がより深まりましたか？ビル経営は成功するとキャッシュフローも大きくなるという魅力的な不動産投資なので、計画を進めるのであればぜひとも成功させてください。