【事例アリ】投資物件をリフォームする必要性と費用相場まとめ

現在不動産投資をしている人は、相続や中古購入をキッカケに物件を取得した人もいるでしょう。そんな人の中には、古くなった物件をリフォームするべきかどうか迷っている人もいると思います。ただ、物件をリフォームするとなると費用もかかるので、なかなか決断できないものです。

そこで今回は、今所有している物件をリフォームすべきか？について、リフォームの相場金額やリフォームのメリット・デメリット、そしてリフォームに向いている物件などを解説していきます。

リフォームの概要を知る

まずはリフォームの概要を知りましょう。リフォームと似た言葉で「リノベーション」という言葉がありますが、リフォームとリノベーションは異なります。今回はあくまでリフォームを題材にしているので、まずはリフォームとリノベーションの違いを理解しておかなくてはいけません。

また、この章ではリフォームの相場金額も解説します。そもそもどのくらいの費用がかかるのか？を最初に知っておくことで、リフォームに対してよりイメージできるようになるからです。

リフォームとリノベーションの違いとは？

リフォームとリノベーションの違いを表すと以下の通りです。

• リフォーム：原状回復工事
• リノベーション：用途変更または仕様アップの工事

イメージとしては、リフォームとは傷などが付いた状態を戻す工事のことで、マイナスの状態になった室内をゼロに戻すことです。一方、リノベーションとはマイナスの状態を「仕様アップ」などでプラスにすることになります。

リフォームとリノベーションに関しては、明確に定義付けられているわけではないので、人によってニュアンスが異なりますが、一般的には上記の認識です。

リフォーム

リフォームは原状回復工事とほぼ同じ意味と思って良いでしょう。具体的には以下のような工事のことです。

• 傷ついたクロスを張り替える工事
• 傷ついたフローリングを張り替える工事
• 劣化したキッチン設備を従来の設備と入れ替える工事

このように、リフォームは工事というよりは「補修」といった方が良いかもしれません。とにかく、傷つく前の状態に戻すことを一般的にリフォームといいます。

リノベーョン

一方、リノベーションとは以下のような工事です。

• 住む人に合わせるための間取り変更工事
• クロスを張替えて模様や色があるクロスに変更する工事
• 劣化したキッチン設備をグレードアップして入れ替えする工事

以前は上記のようなこともリフォームといっていました。この記事でいうリフォームはあくまで「マイナスをゼロ」にするという定義で解説していきますが、一部リノベーション的な要素も含めます。総じて「物件の価値を上げる工事」と思ってください。

リフォームの相場金額

さて、次にリフォームの相場金額を以下の箇所ごとに解説していきます。

• クロスのリフォーム費用
• フローリングのリフォーム費用
• 水回りのリフォームのリフォーム費用

ただ、以下で記載するのはあくまで相場金額であり、リフォーム会社ごとに費用は異なるので、参考金額として認識ください。実際にリフォームする際は、複数社で費用を調べた上で判断しましょう。

クロスのリフォーム費用

まずはクロスの張替え費用についてです。クロスは帖数ごとに以下のような違いがあります。

• 6帖（10㎡まで）：約5万円
• 10帖（17㎡まで）：約7万円
• トイレの床（1帖）：約4.5万円
• キッチンの床（4帖）：約4.5万円
• 洗面所の床（3帖）：約4.5万円

当然ですが、面積が広いほど価格は上がっていきます。1Rの室内部分で約5万円、通常の1Kで水回りも全て行うと15万円～20万円ほどかかるでしょう。

フローリングのリフォーム費用

次に、フローリングの張替え費用についてです。フローリングもクロスと同様、帖数ごとに以下のような違いがあります。

• 6帖（10㎡まで）：約10万円
• 10帖（17㎡まで）：約16万円
• 15帖（25㎡まで）：約25万円
• トイレの床（1帖）：約4万円
• キッチンの床（4帖）：約7万円
• 洗面所の床（3帖）：約5万円

たとえば、広めの1Kの部屋部分だけの貼り換え工事なら10万円強、水回りも合わせるとプラス15万円強といったところでしょう。

水回りのリフォーム費用

次に、水回りのリフォーム費用は以下です。

• キッチン入れ替え工事：40万円～100万円以上
• ガスコンロのみ交換工事：10万円～15万円以上
• ユニットバス交換費用：50万円～100万円以上
• 洗面化粧台入れ替え工事：10万円前後
• トイレ入れ替え工事：10万円～20万円以上

上述したように、リフォーム費用はリフォーム会社によりますが、水回りはさらに設備のメーカー、そしてグレードにもよります。そのため価格差が激しいため、上記はあくまで一例として認識ください。ただ、いずれのメーカー・グレードだとしても、クロスやフローリングの張替え費用よりは高くなるでしょう。

また、水回りの工事は配管の関係で、工事自体が不可能になる場合もあるので、その点も頭に入れておきましょう。

リフォーム費用の注意点

リフォーム会社のホームページなどでリフォーム費用は記載してあることが多いですが、注意点は以下のような費用が含まれているかどうかという点です。

• 荷物・家具の移動
• 軽微な下地補修
• 廃材処分
• 人件費
• 工事保証

たとえば、下地が少々傷んでいるだけで、補修費用として追加料金を取られるケースがあります。また、別途で廃材処分費用を徴収されると、記載しているリフォーム費用よりも高額になってしまうのです。

さらに、1年間なり、短期間でも良いので工事保証が付いていることが理想です。上記はリフォーム会社によって異なるので、事前に必ず確認しましょう。

リフォームの事例を知る

前項までで、リフォームとはどのような工事のことか？そして、相場金額が分かったと思います。ここでは、いざ保有している物件でリフォームをする際、具体的にどのように工事をするのか？について、以下の箇所ごとに解説します。

• 電気まわりのリフォーム
• 水回りのリフォーム
• 床・壁・天井のリフォーム

電気まわりのリフォーム

• ブレーカーの容量を上げる
• 漏電遮断器（安全装置）を設置
• 配線ケーブルの交換

電気リフォームは少々地味ですが上記のような項目があります。たとえば「ブレーカーがすぐ落ちる」というクレームが多いのであれば、アンペアを一段上にしなければいけません。

また、安全装置がついていなければ災害防止に付けた方が良いですし、配線ケーブルが劣化していたら交換しないと漏電リスクが高まります。

水回りのリフォーム

水回りのリフォームは、上述した設備交換以外にも工事方法があります。以下より、箇所ごとの工事内容を紹介していきます。

浴室のリフォーム

上述したリフォームの相場費用はユニットバスをまるまる換える工事でした。しかし、それだと大がかりな工事になり費用も高いので、以下の方法もあります。

• 壁にパスパネルだけ設置
• 浴槽のみ交換

要は、ユニットではなく壁部分と浴槽部分に分けるということです。たとえば、壁のカビや汚れが特に気になるのであれば、壁のバスパネルの交換だけで良いかもしれません。そうすれば10万円以下の場合もあるので、手が出しやすいリフォームです。

洗面・トイレ

洗面・トイレも設備入れ替え以外に以下のような工事があります。

• 洗濯パン取り換え
• ミラーのみ交換
• トイレ奥の収納を拡張

洗濯パンとは、洗濯機の下に設置されているプラスチック製の板のようなものです。洗濯パンを設置しないと洗濯機が置けず、古いタイプの場合はドラム式に対応していないケースもあります。

そのため、「今持っている洗濯機が置けない」ということもあり得るので、ドラム式対応に換えるというリフォームもあるのです。洗面代のミラー部分の交換や、トイレの収納を拡張するなど、大した費用がかからずできるリフォームもあります。

床・壁・天井のリフォーム

床・壁・天井のリフォームは、フローリングとクロスの貼り換え工事が基本です。ただ、一部リノベーション的な要素も含みますが、以下のようなリフォームもあります。

• 畳をフローリングに変更
• クロスをグレードの高いクロスやタイルに変更
• フローリングの素材を変更

このようなリフォームは、上述したフローリングとクロスの張替え工事よりも高額になります。ただ、グレード自体が上がるリノベーションに近い工事になるので、資産価値は上がるでしょう。

畳をフローリングに変更

築年数の古い物件であれば、フローリングではなく畳の部屋もあります。ただ、畳の部屋は劣化しやすく、現在は需要も下がっているので、フローリングに変更した方が無難と言えます。

エリアやターゲットにもよりますが、畳をフローリングにリフォームすることで「需要が上がる」という点以外に、「室内のきれいさが大きく改善される」というメリットにもつながるのです。

クロスをグレードの高いクロスやタイルに変更

クロスは色々な種類があります。たとえば、湿気を吸湿してくれるクロスや、柄や模様の入ったクロスもあります。また、エコカラットといわれるタイル調のクロスもあり、それらのクロスを設置するだけでグレードが高い室内に見えるのです。また、吸湿性があるなど機能面でもプラスになります。

フローリングの素材を変更

フローリングにも色々種類があります。たとえば、クッション素材を施したクッションフローリングにすれば、下階への音が響きにくくなります。また、フローリングは色を変えるだけで部屋の明るさが全然違うという特徴もあるのです。

仮に、音に対するクレームが多い部屋であれば、クッションフローリングにすることで遮音性もプラスできます。また、室内が暗いというデメリットがあれば、フローリングを白にするだけで明るさは多少改善するでしょう。要は、リフォームに付加価値を与え、資産価値を上げることができるのです。

リフォームのメリットとデメリット

さて、ここまででリフォーム費用や内容について分かったと思いますが、次にリフォームのメリット・デメリットを解説します。まずデメリットを解説すると、やはり費用面になるでしょう。リフォームには費用がかかり、その費用を投下しただけの効果が得られるか？ということが分かりにくい点がデメリットになります。

その点は、以下のメリット面と天秤にかけて判断するようにしましょう。

• 家賃の上昇を期待できる
• 物件の寿命が延びる
• 部屋の設計ができる
• ローンを組むことも可能

家賃の上昇を期待できる

まず、リフォームすることで家賃の上昇を期待できます。集客に関しては、広告に「2018年10月リフォーム済み！」と謳えますし、物件を絞るときに「リフォーム済み」というチェックボックスがあるほどです。広告に記載することで集客効果が期待でき、それは家賃の上昇につながります。

仮に、1Rの部屋のクロスとフローリングの一部を交換して、リフォーム費用が10万円かかったとします。そのとき、家賃を4,000円上げることができたら、年間の家賃収入が4.8万円上がるので、2年強でリフォーム費用は回収でき、それ以降は家賃を上げた分だけ収益増です。

このように、費用と家賃の上昇を対比し、何年でリフォーム費用を回収できるか？という視点で考えるのも、リフォームするかどうかの判断材料になります。

物件の寿命が延びる

リフォームすることで、リフォームした部分は新しく生まれ変わります。たとえば、木造一戸建ては耐用年数22年ということもあり、不動産会社は築20年～22年ほどで建物価値を0円と査定してしまうのです。しかし、仮にリフォームをしていたらどうでしょうか？

リフォームの内容にもよりますが、大抵の場合は査定額が変わり、築20年～22年でも価格が付くケースが多くなります。これは、当然ながら木造一戸建て以外の、木造アパート、鉄筋コンクリート造のマンションにも言えることです。

つまり、アパート経営やマンションの区分投資をしているときも、リフォームすることで物件の寿命が延びます。物件の寿命が延びれば家賃の下落率も緩やかになりますし、売買するときの資産価値も高いです。

部屋の設計ができる

これはリノベーション的な要素ですが、間取り変更工事をするならば部屋を設計し直すことも可能です。たとえば1LDKの区分マンションを所有していて、間取り変更工事をするとします。その際、今までの入居者の声などを反映し、間仕切壁を動かしリビング・ダイニングと寝室の割合を変えることもできるのです。

特に、築年数が古い物件であれば、周辺環境が変わっている可能性があります。そのため、陽当たり状況や開放感などが建築当初と変わってくるため、室内の帖数割合を変えるだけでその点が改善できることもあるのです。

ローンを組むことも可能

リフォームは、手持ち資金を捻出せずにリフォームローンで対応することも可能です。金利は金融機関によって異なりますが、一般的な不動産投資ローンの金利3％と同等、もしくは少し高めの設定であることが多いでしょう。

また、既に不動産投資ローンを借りている金融機関でリフォームローンを組めば、その実績によっては金利を優遇してくれる場合もあります。ローンを組むことで手持ち資金を減らさなくて済みますし、物件を購入するよりも少額なので借入期間も短期間で組むことが可能です。

リフォームに向いている物件

さて、前項まででリフォームのメリットを理解して、費用対効果を検討できる段階までになったと思います。次に、リフォームに向いている物件である以下を紹介していきます。

• 管理状態が悪い
• ラーメン構造
• 競合物件と差別化したい

もちろん、上記の物件だからといって絶対に費用対効果の高いリフォームになるとは限りません。ただ、費用対効果の高いリフォームになりやすいのは事実なので、上記を自分の物件と置き換えて考えてみましょう。

管理状態が悪い

意外かもしれませんが、管理状態が「良い」ではなく「悪い」物件です。まず、室内の補修やフローリング・クロスの貼り換え工事というのは、大部分が人工代（人件費）です。つまり、素材費などより職人に支払う費用が大部分になります。

スケールメリットを活かせる

前項のような事情のため、補修する範囲が広い方がスケールメリットを活かせるということです。たとえば、床が10か所陥没しているケースと、1か所しか陥没していないケースで、その部分の補修工事を依頼したとします。その場合、確かに工事時間は1か所補修する方が短くて済むでしょう。

しかし、わざわざ職人を手配して補修してもらうのに、1か所だけ補修してもらうのと、10か所補修してもらうのでは効率が悪いです。当然、補修費用は10倍にはならず、せいぜい1.5倍～2倍程度です。

悪い状態の方が格安になる

このように、室内の劣化が激しい、管理の悪い物件の方が効率よくリフォームできるというわけです。もちろん、管理状態が良い部屋の方が資産価値は高いですが、「効率よくリフォームできるのはどちらか？」という観点では、管理状態が悪い物件になります。

ラーメン構造

ラーメン構造とは、建物を壁と床ではなく、柱や梁で支えている構造の物件のことです。建物を建築するときは、その建物自体の重さを支える必要があります。その際、壁と床で重さを支えるのか、柱と梁で重さを支えるのかの違いが構造の違いになります。

重さを支えているので、その部分の壁・床、もしくは柱・梁は取り払うことができません。つまり、壁や床で支えている場合、大部分を取り払うことができないので、間取り変更を伴う工事が難しいのです。

一方、ラーメン構造なら壁の移動をしやすいので、間取り変更工事も比較的自由にできます。そのため、間取り変更工事をするという前提では、ラーメン構造の方が行いやすいのです。これは、既存の物件というよりは、次に購入する物件選びの際に参考にしてください。

競合物件と差別化したい

現在競合物件が多く、何とかその物件と差別化したい場合もリフォームには向いているといえるでしょう。というのも、いざリフォームをしても、そもそも競合物件が少ないのであれば、リフォームしなくても賃借人は付いたかもしれないからです。つまり、意味のないリフォームになる可能性があるということです。

投資物件をリフォームするということは、「今より高い賃料にしたい」「空室リスクを改善したい」という目的があるはずです。それは、競合物件があった方がより明確に目標を定めることができ、効率のよりリフォームになるのです。

たとえば、「競合物件は水回りのグレードが低いから高くする」「競合物件は室内の劣化が目立つからクロスを張り替える」など、ピンポイントのリフォームであれば費用対効果が高まります。

セルフリフォームも検討する

さて、ここまでは基本的にリフォーム会社に依頼するという前提でした。さいごに、自分でリフォームする際の注意点などを解説していきます。

セルフリフォームとは？

セルフリフォームとは、いわゆるDIYに近いリフォームです。つまり、自分でペンキを塗ったり、傷ついた部分を補修したり、クロスをタイルに張り替えたりすることをいいます。もちろん、プロではないので大がかりなリフォームはできませんが、簡単なリフォームであれば自分でも可能です。

費用対効果を考える

セルフリフォームをする場合も、リフォーム会社に依頼するよりも、さらに費用対効果を考えなければいけません。基本的にセルフリフォームはリフォーム会社に依頼するよりも大分安価でできますが、仕上がりがプロのようにはいかない場合が多いでしょう。

つまり、いくら安価でリフォームできたとして、そのリフォームによる効果が低ければ意味がないということです。セルフリフォームの方が安価だから得と思わず、その本質である費用対効果に目を向ける必要があります。

失敗後のリフォームについて

仮に、自分でクロスを張り替えようとしたが失敗した・・・などの場合、その状態でリフォーム会社にリフォームを依頼するケースもあるでしょう。その場合は、セルフリフォームをする前により、さらにリフォーム費用が高くなる可能性はあります。

なぜなら、失敗したことで大がかりな補修が必要になったり、素材や塗装を剥がしたりする必要があるからです。そのため、セルフリフォームする場合、慣れていない人は小規模のセルフリフォームに留めておきましょう。

全面のクロスを張り替えるなどは難易度が高いです。また、「失敗したらリフォーム会社に頼めばよい」という発想も、上記の理由で避けた方が良いでしょう。

まとめ

このように、リフォームには色々な種類があり、その種類によって金額が異なります。そして、リフォーム会社によって金額がバラバラなので、費用面が分かりにくいのは事実です。大切なことは、リフォームをした後に、その物件の価値がどれだけ上がるか？という点になります。

それが分かれば、リフォームに投下した費用を回収できるかどうかの判断ができ、費用対効果が高いか低いかが分かります。リフォームは決して安い金額ではないので、その点を踏まえて慎重に考えましょう。仮に、リフォームしたのであれば、その経験は新たな投資物件を購入したときに活かされます。