投資家はどちらを選ぶべき？マンションとアパートの違い

マンション投資とアパート投資が、どのように違うのか分かりますか？

この違いを把握しないまま不動産投資を始めると、マンション・アパートそれぞれが持つ特性を活かせず思うように運用できません。

そこで今回は、投資家がマンション・アパートのどちらを選ぶべきなのか、また両者がどのような違いを持つのかを解説していきます。

投資家から見たマンションとアパートの違い

マンションとアパートの違いは度々話題になりますが、実際のところ線引きは曖昧です。

この項では、現時点のマンションとアパートの違いについて、投資家に必要な知識を解説していきます。

マンションとアパートに厳密な違いはない

実は、マンションとアパートに厳密な違いはなく、それぞれ貸主や不動産会社が独自の判断基準で分類しているケースがほとんどです。不動産登記簿謄本にも建築構造と階数が記されているのみで、マンションやアパートなどといった区分の表記はありません。

そのため、ある人には「これはマンションだろう」と判断される物件が、別のある人には「これはアパートだ」と判断されることも往々にして起こるのです。

建物構造・階数をもとにした判断基準の一例

マンションとアパートに厳密な違いはないと解説をしましたが、そのなかでも多数派の認識と少数派の認識があります。本記事では、多数派だと考えられる以下のような基準をもとに、集合住宅をマンションとアパートに区別して解説していきます。

• マンション：鉄骨造・重量鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造
• アパート：木造・軽量鉄骨造

2階建ての集合住宅をアパート、3階建て以上の集合住宅をマンションだとする基準もあるものの、多くの不動産ポータルサイトでは「堅牢な物件構造」か否かにより分類するケースがほとんど。

このあとの解説は上記の基準を採用するものの、場合によっては違う基準がもちいられることもあると覚えておいてください。

マンション投資に向いている投資家の特徴

マンションは建物構造が堅牢であり、アパートよりも物件価格は高額。その代わりに経年劣化や災害に強く、長期的な運用に適しているため投資家からは好まれる傾向にあります。

ただし、全ての投資家にマンションが最適なわけではなく、なかにはアパート投資が向いている場合もあるのです。こういった投資先を決める基準の1つとして、まずはマンション投資に向いている投資家の特徴を解説していきます。

※特徴の箇条書き→マンション投資の特徴を解説

利便性の高いエリアを狙うならマンション一択

堅牢性に優れたマンションは、わずかな場所でも階数の高い物件を作ることに適しているため、土地の有効活用が重視される都市部に建設されるケースが多くあります。東京の中心地を見れば、その傾向は一目瞭然です。

逆をいえば、利便性の高いエリアにアパートがあるケースは少なく、投資家が土地の便利さを重視するなら必然的にマンション一択になるのです。

特に最初の1軒は「自分が住みたいと思える物件」に投資すべきだという意見も多いため、自分ならアパートに住みたくないと思いつつアパート投資を選ぶのは避けた方が良いでしょう。

最小規模で不動産投資を始めるなら区分マンションが最適

マンション投資を選ぶメリットの1つに、「場所・価格の選択肢が幅広い」というポイントが挙げられます。

都市部にアパートはありませんが、マンションは都市部にも地方にもあります。さらに、用意できる資金額に応じて、数百万円の区分マンションから数億円の一棟マンションまで、スケール別に多様な選択肢があるのです。

アパートは基本的に一棟買いしかできないため、ここまで選択肢に自由度はありません。

そのため、不動産投資のなかでは最小規模といえる、数百万円台から投資物件を探すのであれば区分マンションをおすすめします。数百万円からアパートを探すことも可能ではあるものの、築年数が古く賃貸需要の少ない地方になる可能性が高いことを覚えておいてください。

高属性を活かせるなら一棟マンションが資産拡大の近道

最小規模で不動産投資を始める場合だけでなく、初めから大規模な不動産投資を始める場合であってもマンション投資は有力な選択肢となります。

物件価格、および賃料収入のスケールは「区分マンション＜アパート＜一棟マンション」という構図になるため、高年収の会社員が属性を活かして資産拡大を目指すとき、アパートよりも一棟マンションが最適解となるケースは多いからです。

区分マンションのような手軽さこそないものの、一棟マンションは土地が付いており資産価値の低下は緩やか。くわえてアパートよりも堅牢性が優れており、利便性・内装設備の水準も高い傾向にあります。

なお、融資を受けるときに重視される属性は、返済能力の判断材料として着目される以下のような要素です。

• 年収
• 勤続年数
• 預貯金額や保有資産

属性に関する詳しい内容は、当メディアOh!Yaの「これを知らずに不動産投資を始めるの？融資額を大きく変える「属性」の秘密」で解説しています。マンションだけでなく、不動産投資のあらゆるケースに通じる内容なので、本記事とあわせて参考にしてください。

アパート投資に向いている投資家の特徴

手頃な価格から不動産投資を始められる区分マンション投資、融資を活かして一気に資産拡大を目指せる一棟マンション投資を知れば、一見してアパート投資の優位性は分かりません。

しかし、アパート投資には、区分マンションと一棟マンションにはない魅力があります。事実、アパート投資は少しずつ人気を集めており、新規参入者が1軒目としてアパートを選ぶケースも増えてきました。

この項では、アパート投資がどのような投資家に向いているのか解説していきます。

キャッシュフローを重視するならアパート投資が有利

マンションは利便性に優れた立地に建てられることが多い一方、アパートは郊外や地方に建てられることが多い傾向にあります。

このうち、賃貸需要が高く買い手が付きやすいのは、いうまでもなく都市部に位置するマンションです。マンションはこういった背景から入居者・買い手が常に一定数存在するため、物件価格の水準は高くなりやすいといえます。

対してアパートは真逆の性質を持っており、都市部から離れているため入居率維持の難度はやや高く、値下げしなければ買い手が見つからないケースも多々。これにより物件価格が下がりやすい傾向にあります。

賃料収入に対して物件価格が低いほど、利回りは高くなり毎月手元に残るお金も増えるので、キャッシュフローを重視するなら都市部からやや離れたアパートはおすすめです。

駅から離れるため客付けの戦略が必要

都市部の中心近くにあるマンションなどは、物件価格が下がりづらくキャッシュフローの出る案件が少ないものの、安定した入居率によりマイナス収支となるケースはほぼありません。

一方、主要駅から離れた場所に位置するアパートは、中心地に比べて人気が少なく入居率は不安定になりやすいです。そのため、物件価格の安さにより理論上の利回りが高くても、空室続きで実際にはマイナス収支になるケースもあるのです。

つまり、より高い利回りを目指してアパート投資に踏み切るのであれば、安い物件価格で投資を始めることに加えて「入居率を維持し続ける戦略」が必要だといえます。

たとえば、高利回りアパートはどうしても築古が多くなるので、内装の古臭さを払拭するリフォームや設備交換などを施して、マンションに劣る防犯面・清潔感をカバーするなどの工夫が大切です。

高利回り重視なら中古戸建の運用も有力候補

都市部から離れたエリアのアパートは一棟マンションより安いといえども、その価格は数千万円という決して低くはない金額。物件資料に記された利益率に目が眩んで、戦略がないままアパートを購入した結果、空室が埋まらないまま赤字運営を続けるケースも珍しくありません。

実際に、サブリースによる「家賃保証」を安心材料としてアパートを購入し、需要不足によって入居者が付かない地方の様子は、クローズアップ現代の「アパート建築が止まらない ～人口減少社会でなぜ～」でも取り上げられました。

高利回りに魅力は感じる一方、こういった問題に直面したときに打破できる自信がなければ、投資のスケールを落として戸建投資も有力候補。中古の戸建であれば区分マンションと同様に数百万円から、なかには100万円以内の物件もあります。

この程度なら失敗したときのダメージが少なく、地域によってはアパートよりも戸建の方がファミリー層からの需要が高いため、取れるリスクに応じて戸建・アパートを切り替えることをおすすめします。

入居者側から見たマンションとアパートの違い

ここまで投資家目線で考えたときの、マンションとアパートの違いを解説してきました。ただ、不動産投資は人対人のビジネスである以上、入居者目線を持たなければ成功しません。

希望する家賃設定の水準や設備の充実度は、「マンションに住みたい人」と「アパートに住みたい人」で大きく変わるのです。この項では、マンションとアパートに対して、それぞれ入居者がどのような条件を希望しているのか解説していきます。

マンションのニーズ①：利便性の高い駅近エリアが良い

特にビジネス街や学校に近い都市部の場合、住居の利便性を求める入居者が多くいます。これは、通勤・通学に便利であるからです。

地価の高いエリアであれば、立地はもちろん設備も高水準な「生活の質」を高めるようなマンションが求められます。タワーマンションや高級マンションが立ち並ぶエリアを見れば、この分析にも合点がいくはずです。

一方、利便性は優れているものの比較的地価の低いエリアは、学生や新社会人に好まれます。このような層には「好立地で家賃や設備はそこそこ」といったニーズがあり、通勤・通学のほか娯楽施設までの交通を第一に、グレードは二の次でマンション選びを進めます。

総じて、マンションは利便性を重視する入居者の需要が多いといえるでしょう。

マンションのニーズ②：防犯性の高い物件に住みたい

未成年者、女性が単身で住む住居を探している場合、防犯性を重視するためオートロックの付いたマンションが有力候補に挙がります。そのため、治安の悪いエリアや学生の割合が多いエリアであれば、防犯に対する配慮をPRすることで入居者は魅力を感じるのです。

逆に、このようなエリアで防犯面へ配慮していなければ、入居者のニーズと合致しづらく空室リスクが高まるといえるでしょう。

アパートのニーズ①：セキュリティや遮音性より家賃の安さを重視

アパートに、オートロックやダブルロックを付けているケースはマンションより少ないため、一般的にセキュリティ面はマンションに軍配が挙がります。また、鉄骨造や鉄筋コンクリート造のマンションに比べて、木造や軽量鉄骨造であるアパートは遮音性は劣ります。

実際には、オートロックやダブルロックを付けているアパートもありますし、アパートよりマンションが必ず遮音性に優れているわけでもありません。しかし、入居者側にとってアパートは、上記のような要素を備えているものだと認識しています。

一方で、セキュリティに力を入れているマンションに比べて、アパートの家賃設定が安いものだというイメージも共通の認識です。そのため、全体的なニーズとしては「セキュリティや遮音性より家賃の安さ」を重視していると考えて良いでしょう。

防犯性を重視する人には、そもそも検索されない可能性があると意識しなければなりません。

アパートのニーズ②：街から離れた閑静な場所に住みたい

利便性の高いエリアはマンションが好まれるものの、誰もが利便性を重視しているわけではありません。便利な場所には人が集まりやすいため、昼夜を問わず騒がしい傾向にあるのです。

子育て世帯や高齢者世帯にとって、このような要素はネガティブに捉えられることが多く、利便性を犠牲にしてでも閑静な場所に住みたいという需要も存在します。入居者が抱くこうしたニーズは、家賃設定の安さに次いでアパートの強みとなるでしょう。

まとめ

マンションとアパートは厳密な違いこそ規定されていないものの、一般的な認識を紐解いていくことで両者の特性は大きく異なります。そして、それぞれの特性が分かれば、マンション投資とアパート投資は決して一括りにできないと分かるはずです。

本記事を読んだうえで、まずは小さく投資をしたいと感じたなら区分マンション、高属性を強みに大規模な投資をするなら一棟マンション、物件価格を抑えつつ高利回りを目指すならアパートが最適でしょう。