リノベーションを前提として不動産投資を始める5つのメリット

中古物件を魅力ある不動産に変える手段として、リノベーションは多くの注目を浴びています。投資家からも関心を集めており、実際にリノベーションを活用して投資効果のアップに成功している事例も珍しくありません。

今回は、リノベーションを前提として不動産を始めるにあたり、どのようなメリットが期待できるのか解説していきます。

不動産投資におけるリノベーションのメリットとは？

不動産投資における問題のうち、リノベーションによって解決できるものは、以下のように数多くあります。

特に、今後の日本は少子高齢化という深刻な課題を抱えており、不動産投資家は賃貸需要の低下に対策しなければなりません。リノベーションは、そういった不安をクリアするために重要な役割を担っているのです。

この項では、不動産投資におけるリノベーションのメリットを解説していきます。

不動産の空室リスクを低減できる

入居希望者が賃貸物件を選ぶとき、重要な要素の1つとなるのが「内装の綺麗さ」です。立地や家賃設定が同等であれば、内装がより整っている物件を選びたくなる心理は、皆さんもイメージできるはず。

リノベーションを実施すれば、古臭さは一新されて設備も新しいものに切り替わるため、施工前より空室リスクが低くなる傾向にあります。

競合物件と差別化できる

リノベーションはリフォームと異なり、入居者のニーズを汲み取った「抜本的な改装」を目的としています。間取りを大胆に変更したり、天井を高くしたりといった居住空間のカスタマイズを可能としているので、改装の自由度が高く付加価値をもたらしやすいのです。

もちろん、個性的な内装の賃貸物件であるほど、多くの人に受け入れられるというわけではありません。しかし、個性的な内装を好む入居希望者とマッチすれば、ほかに類似物件がないため長期的に入居する可能性は高いです。

そのため、周辺物件との差別化を図りつつも、多くの入居者のニーズを満たすバランスの良いデザインを洗い出し、リノベーションで唯一無二の賃貸物件を生み出すことで、価格競争に巻き込まれない独自の物件に変身させられます。

不動産の賃料設定を値上げできる

差別化できるポイントがない賃貸物件は、ライバルとなる物件が値下げすれば、同じように値下げを迫られます。これは、差別ポイントのない商品にとって、勝ち残るための道が「値下げ」しか残されていないからです。

一方、独自性のある賃貸物件は、ほかに取って代わる物件が存在しないため、値下げ競争に巻き込まれることはありません。むしろ、多少の値上げをしても入居が決まるケースは多く、利回りの底上げに寄与する可能性は高いのです。

こうした理由から、賃貸物件のバリューアップのために、リノベーションを施す投資家も数多くいます。

経費計上による節税効果が期待できる

不動産収入が大きくなるほど、納める税額も大きくなります。こうしたとき、保有物件にリノベーションを施してバリューアップを図り、施工費用を経費として計上する節税テクニックも選択肢に入ります。

利益圧縮と次年度以降の収入アップに繋がるため、不動産投資で順調に売上が伸び始めたときに検討すべき、リノベーションのメリットの1つです。

不動産の売却価格アップに繋がる

空室率が低く、割高な家賃設定で入居客が付いている物件は、多くの投資家にとって魅力的な投資物件です。そのため、リノベーションによるバリューアップにより、より高額で物件を売却できる可能性があるのです。

事実、購入した中古物件にリノベーションを施し、「物件価格＋改装工事費」の合計額以上で短期売買する手法も、一部投資家のあいだで行われています。

確実に売却価格が上がるわけではないものの、リノベーションによって需要とマッチした住居を作れば、それだけで利幅を取れることは確か。リノベーションにまつわる戦略の1つとして、覚えておきたいポイントです。

不動産投資におけるリノベーションのデメリットとは？

リノベーションがもたらすメリットは数多くある一方、注意しなければならないデメリットもいくつか存在します。

この項では、上記のようなデメリットを避け、投資効果を高めるために気を付けるべきポイントをご説明します。

工事を一任すると「入居者ニーズ」から外れる可能性あり

入居者のニーズを汲み取ってリノベーションを実行すれば、住居としての魅力は高まり空室率は低下します。こうした効果を期待してリノベーションを行うとき、注意しなければならないのは「施工会社がニーズを把握していない」という可能性です。

施工会社は、リノベーションを施すことを仕事にしており、マーケットリサーチの専門家ではありません。なかには入居者のニーズに詳しい施工会社もありますが、施工会社に工事の方針を一任する行為はあまりにもリスキーだといえます。

投資効果を狙ってリノベーションを行うのであれば、自身が率先して入居者ニーズの調査・把握に努めて、それを施工会社に提案として持ち込む形が理想的です。

過度なリノベーションは利回り低下を招く

リノベーションは、賃貸物件のバリューを高められる施策であるものの、工事にかかるコストはかなり大きな金額になります。デザインから資材搬入、施工までを全て任せれば、リノベーションの規模に比例して依頼料金は高額になるのです。

リノベーションに力を注いだ結果、工事費が大きくなり利回りを低下させてしまえば、むしろ改装によってトータル収支がマイナスになる懸念すらあります。

こういった状況を回避するため、リノベーションで手を加える場所を取捨選択し、バリューアップに寄与しない工事は省略していく意識が欠かせません。施工会社に提案されるまま話を進めるのではなく、あくまで投資上の目的を達成させるための手段だと意識しましょう。

リノベーション工事中は空室状態になる

当然ながら、リノベーション工事中の住居には入居できないため、工事完了まで収益を生まない空室状態が続きます。リターンを得られず、空室状態が長引くほど機会損失となるため、リノベーションの工期はシビアに捉えるべきでしょう。

あらかじめ施工会社と打ち合わせを重ね、リノベーションにどれほどの期間を要するのか確認が必須です。

リノベーションとリフォーム工事の違いとは？

不動産を改装するにあたり、リノベーションに近い意味でもちいられる「リフォーム」という施策があります。いずれも、同様に意味として捉えられるケースがあるものの、実は違った意味合いを持つ言葉だということはご存知でしょうか？

リノベーションは「住居に新しい価値を与える」という目的のもと、入居者のニーズに沿って抜本的なバリューアップのために行われます。たとえば、室内の壁を取り壊して間取りにゆとりをもたらしたり、開放感を出すために天井を高くしたりする行為は、リノベーションに該当します。

一方、リフォームは「原状回復」という意味合いが強く、経年劣化により破損した箇所の修復や、汚れ・へこみの目立つ床部分の張り替えなどの行為を指します。

不動産投資におけるリノベーションの失敗例

デメリットを対策せず、リノベーションにより投資効果を得られるのだと盲信すれば、投資効果に対する恩恵を得られないまま失敗に陥ってしまいます。ただし、こうした失敗はある程度パターン化されており、事前に把握しておけば十分回避は可能です。

この項では、リノベーションにまつわる「ありがちな失敗例」をピックアップし、どのような理由で失敗に至ってしまうのかご説明します。

中古物件のリノベーションに想像以上の費用がかかった

新築・築浅物件が高騰しているため、あえて法定耐用年数を超えた格安の中古物件を購入し、「リノベーションを施して高利回り運用を目指す」という手法が流行りつつあります。

こういった手法で高利回り運用を実現し、10年足らずで投資額を回収してしまう事例は珍しくありません。しかし、投資初心者が同様の手法をもちいて不動産投資を始めるとき、リノベーションの費用を収支計画に加味できていないケースが多々あるのです。

たとえば、屋根裏の水漏れが酷かったり、水回りを総入れ替えしたりといった工事は、場合によって数百万円レベルの出費がかかります。事前に「どの程度のリノベーション費用なら許容範囲なのか」を計算し、投資プランを破綻させない意識を持っておくべきでしょう。

相場価格を知らず割高な請求に気付けなかった

リノベーションは、賃貸物件を魅力的に変身させるための施策であり、一概に適正価格を割り出すことはできません。しかし、リフォーム工事の現場では、情報の非対称性を悪用した「ぼったくり」の実態も多く、リノベーション市場も価格が不透明な傾向にあります。

相場価格を知らないまま依頼先を決めるのではなく、まずは複数社に話を持ちかけて以下のようなポイントを確認してみてください。

• リノベーション費用
• サービス（アフターメンテナンス・トラブル対応）の内容
• 技術者のスキル・経験
• デザイン・使用材料のイメージ

もちろん、商談に入るまで現実的な数字は出てきませんが、軽くヒアリングをしてもらうなかで各社の違いが見えてきます。そうして、サービスや技術者のスキルを考慮し、提示されたリノベーション費用の概算が適正だと思えるか、そうでないのか比較していくのです。

単なる原状回復であるリフォームとは異なり、抜本的に内装を変える「センスが求められる施策」だからこそ、価格面は意識しつつも投資家のビジョンを形にしてくれる会社選びが大切になります。

リノベーションを施したものの入居率が上がらない

リノベーションを施せば「住居の魅力」の向上が期待できるものの、必ず入居率が高くなるわけではありません。前述したように、入居者のニーズと改装内容が合致していない場合や、周辺エリアの賃貸需要が乏しい場合は空室が埋まらない可能性も高いのです。

そのため、リノベーションにより入居率上昇が望めるのか否か、投資物件の潜在的なポテンシャルを見極める目利きが重要となります。くわえて、デザインを含む大部分の工程を一任するのであれば、施工会社が過去に手掛けた事例を見せてもらうよう心がけてください。

事前に過去事例を確認しておくことで、デザイン能力が不足している施工会社を避け、リノベーションの費用対効果を最大限まで引き上げられます。

すでにリノベーションされた物件はアリ？ナシ？

リノベーションされた物件に対して、「買ってはいけない」という意見は多いものの、リノベーション済みかそうでないかは投資判断に直接影響しません。確かに、リノベーション済みであることを売り文句にして、割高な価格で売りに出している可能性はあります。

しかし、重視すべきなのは、やはり賃貸需要の高さと想定利回りです。そのため、入居者を付けられる見込みがあり、取得単価に対して適正以上の家賃収入が期待できるなら、リノベーションの有無は大きな問題にはなりません。

ただし、どの部分をいつ改装・改修したのか、リノベーションの履歴を聞き出すプロセスは必須です。表面的に綺麗だったとしても、基礎部分や躯体に問題があれば、近いうちに修繕工事が必要になる懸念があるからです。

リノベーション工事の有無に注目するのではなく、そもそも投資物件としての魅力があるのか、欠陥はないのかを見極める姿勢が欠かせません。

まとめ

多くの不動産投資家が悩んでいる、空室リスクや賃料相場の下落といった問題は、リノベーションを駆使することで解消できます。

ただし、ここまでご説明したように、リノベーションは全ての課題を帳消しにする魔法のテクニックではありません。そもそも、リノベーションを施す対象が、魅力ある投資物件に生まれ変わる見込みがあるのか、周辺エリアや競合物件を踏まえて分析する必要があります。

記事後半で解説した「ありがちな失敗例」を参考に、不動産収入を最大化する選択肢として機能するようにご活用ください。