いま不動産投資家が注目すべき「狙い目物件」の特徴とは？

人口減少や少子高齢化などのネガティブな要素と、東京オリンピックや大阪万博などのポジティブな要素が絡み合い、不動産市場は複雑な局面を迎えつつあります。

いつ大変動が起こるのか予想できない環境下で、投資家はどのような物件を購入すべきなのか迷うところです。

そこで今回は、いま不動産投資家が注目すべき、狙い目物件の特徴についてご説明します。

不動産投資家が注目すべき「狙い目物件」の特徴とは？

狙い目物件の定義は、自身が「どのような不動産投資家なのか」という部分に依存するため、いきなりピンポイントで洗い出すことは困難です。

投資家の目的によって狙い目物件は異なるため、自身が何を重視しているのか確認しつつ、どのようなタイプに当てはまるのかチェックしていきましょう。

CF（キャッシュフロー）・安定感のどちらを重視する？

不動産投資を行うにあたり、重要となる要素はCF（キャッシュフロー）・安定感の2つに大別できます。これら2つはトレードオフの関係にあり、CFと安定感を両立させることは難しいため、投資家はどちらを重視するのか選ぶ必要があるのです。

すでにCF・安定感のうち、どちらを重視するのか決まっていない場合、以下の基準をもとに重視する要素を決めることをおすすめします。

それぞれ、どういった理由で重視すべき要素を決めているのか、順番にご説明します。

これから新規参入するならCF重視がおすすめ

これから不動産投資を始めるのであれば、CFを重視した物件探しをおすすめします。たとえば、人口減少や過疎化などのネガティブ要因により、資産価値の低い「地方の物件」は現在安値で売り出されています。

資産価値の低い物件は取得価格を抑えられるため、投資額あたりの利益率が高く潤沢なCFを得やすいのです。資産価値の低い物件は、長期保有に適した資産だとはいえないものの、投資家としてのスタートダッシュを狙うなら有力な選択肢です。

黒字経営ができれば金融機関の評価は良くなるため、後々は実績をもとに融資を利用して「資産価値を重視した不動産投資」にシフトできます。2018～2019年にかけて、実績のない投資家に対する融資は厳しくなったため、地道な実績作りに努める方針が無難です。

物件を保有しているなら安定感を重視する局面

すでに物件を保有しているなら、2019～2020年は特に慎重さが求められます。東京オリンピック前後に投資熱のピークが訪れると予想されており、2020年以降はしばらく市場が下落基調になる懸念があるからです。

手持ちの物件も値崩れに巻き込まれる可能性があるため、資産価値の低い物件を一度手放すことも戦略としては賢明です。黒字経営を続けている投資家が、あえてリスクを取って動く局面ではないため、物件探しは安定感を重視して行うことをおすすめします。

CF重視の不動産投資家にとって狙い目となる物件は？

激動の時代を迎えつつあるなか、CFを重視してチャンスを見出す投資家にとって「狙い目」となる物件は、以下のような物件です。

それぞれ、どういった部分に注目すべきかご説明します。

積算価格に近い安値の中古戸建は特に狙い目

売買価格は積算価格（土地＋建物の価格）より数割高いケースが多く、特別な理由がなければ積算価格を下回る価格で売りに出されることは稀です。

しかし、昨今は相続などやむを得ない理由によって、地方の空き家を保有する人が増えたことから、積算価格と同等の価格で売られている物件が増えてきました。このような物件のうち、中古戸建は狙い目物件の1つです。

空き家となって放置された中古戸建は、内外装ともに劣化が激しいケースが大半であるものの、リフォーム工事をすれば居住スペースとして十分機能します。「戸建に住みたい」と考える世帯は一定数おり、地方ではマンションより需要がある場合も珍しくありません。

基本的に1世帯に貸し出すため、大きな収入源にはならないものの、小資本で手堅く運用できるといった魅力を備えています。

CF最優先なら地方の中古アパートも有力

中古戸建はファミリー層を取り込みやすく、小資本から運用を始められる優れた物件タイプですが、収益性に特筆した優秀さはありません。一方、投資額はやや大きくなるものの、CFを最大化するなら中古アパートが候補に挙がります。

中古の築古物件は、積算価格のうち「土地の価格」が大きなウエイトを占めるケースは多く、こういった物件は法定耐用年数の観点で「建物の価格」が残っていません。こうした特性から、ほとんど土地値に近い価格で購入できるのです。

そして、戸建なら「4戸分の土地」を用意して4世帯に住んでもらう一方、2階建てのアパートは「4戸分の土地」を用意すれば1・2階あわせて8世帯に住んでもらえます。つまり、同程度の土地面積でより多くの世帯が居住できるため、中古アパートは収益性が高いのです。

部屋が複数あるため、中古戸建より満室になるまでの期間・労力はかかりますが、CFを最大化するのであれば有力な候補となります。

考え方次第では残置物あり・再建築不可の物件も狙い目

中古戸建や中古アパートは近年注目されつつあり、割安な物件はすぐに買い手が付く傾向にあります。一方、残置物のある物件や再建築不可の物件は、買い手が付きづらい傾向にあります。

これは、残置物撤去は10～20万円単位で処理費用が発生すること、再建築不可の物件は融資対象にならないことがネックとなるためです。しかし、それぞれ考えようによっては、十分最初の1戸として投資候補になります。

残置物撤去は知人の協力やネットサービスで解決する

残置物ありの物件を見つけた場合、最初に確認すべきことは「安ければ魅力的な物件なのか」という点です。残置物ありの物件は、現オーナーが値下げ交渉を加味したうえで、あえて割高に設定しているケースが多々あります。

そのため、物件そのものは魅力的で価格だけがネックになるなら、積極的に値下げ交渉をして希望条件に近付ける努力を行うべきです。また、残置物撤去を材料に値下げをしたあと、謝礼を渡して知人に協力を仰ぐことで、業者に依頼するより費用を抑えられます。

そのほか、ジモティーなどの地域掲示板を利用して、残置物を無償で提供する手法も一般化しています。知人に協力してもらえない、残置物の引き取り先が見つからないなどのリスクはありますが、ここさえカバーできるなら残置物ありの物件は選択肢に入るでしょう。

再建築不可の物件は長期運用が前提なら要検討

残置物は撤去すれば解決しますが、再建築不可は「建築基準法に抵触しない状態」にしない限り根本的には解決しません。

この解決策を実行するには隣接地を購入したり、土地の境界線を後退させる「セットバック」という施策を行ったり、接道要件を満たすための対策を講じなければならないのです。そのため、買い手の希望が通りやすく、値下げ交渉が容易なタイプの物件だといえます。

ただし、隣接地の購入は土地所有者に買取交渉をする必要があり、セットバックも土地利用が制限されるため安易に選べる施策ではありません。そのため、再建築不可の物件を検討する場合は、その物件を長期保有するか否かで決めることをおすすめします。

再建築不可の物件といえども、違法とならない範囲内での大規模修繕は問題ないため、定期的なリフォーム工事で綺麗な内装に変えることは可能です。再建築不可である以上、融資や売却時には不利を強いられますが、工夫次第で長期的に運用し続けることはできます。

安定感重視の不動産投資家にとって狙い目となる物件は？

安定感を重視する場合は、奇をてらうことなく資産価値を中心に考えるため、以下のような「王道の不動産投資」を行うことになります。

この項では、どのような物件が狙い目となるのか、具体的なアクションプランとともに解説していきます。

価格下落が予想される一都三県の高需要マンション

2020年の東京オリンピックを控えて、首都圏を中心に不動産価格は上昇してきました。

この盛り上がりは、投資家による買い上げに起因しているため、東京オリンピックの終了とともに落ち着くことが予想されています。具体的には、一都三県を中心にして、投資熱の鎮まりとともに一時的な下落が起こる可能性は高いです。

当然ながら、このようなタイミングで積極的に物件を買い進めていくのはリスキーです。そのため、市場が大きく下落基調になる時点まで待ち、一都三県のなかで価格を下げた「資産価値の高い一棟マンション」に狙いを澄ませる方法が、戦略としては手堅いでしょう。

高需要なエリアの一棟マンションであれば値崩れを引きずる懸念は小さいため、ネガティブな市場でも安心して購入できます。数年かけて市場が回復すれば、売却によるキャピタルゲインを狙えるため、一都三県のマンションは出口が多い理想的な投資候補だといえます。

リスク分散に最適な高需要エリアの区分マンション

数ある物件タイプのなかで、人気エリアにある一棟マンションはトップクラスの資産価値を誇ります。同時に売買価格も高額であるため、金銭的な問題で選択候補から外れることは珍しくありません。

とはいえ、安定感を求める投資家にとって、地方の中古物件は理想的な投資対象だといえないのが実際のところです。こういった場合は、区分マンションを選択肢に入れることをおすすめします。

区分マンションは土地そのものが所有物にならないため、資産価値の観点では一棟マンションに劣ります。一方、一棟マンションは一部に物件が集まる特性上、被災時に大幅な収入減少が懸念されますが、区分マンションはエリア分散により被災リスクを対策できます。

こうした機動性の高さは、少ない資金で購入できる区分マンションの魅力です。今後も需要が期待できる複数のエリアに、資産性を重視した区分マンションを保有することで、「手堅く稼げるポートフォリオ」を作ることも戦略の1つとして有力です。

今後はグローバル化の波を敏感にキャッチしていくべき

昨今は国内の人口減少が問題となっていますが、今後の不動産市場を悲観するにはまだ早い段階です。少子高齢化や過疎化が進む一方で、留学生の数は年々増えつつあります。

出所：日本学生支援機構「平成30年度外国人留学生在籍状況調査結果」

また、留学生だけでなく在留外国人も増加傾向にあり、数年のあいだに数十万人単位での大きな国内流入が起こりました。現在、東京オリンピックを機にあらゆる場所の再開発が進んでいるため、国・地域のPR次第では在留外国人の増加はさらに期待できるはずです。

出所：法務省「平成30年末現在における在留外国人数について」

こうした外国人の流入は、不動産投資家にとって大きなチャンス。特に各地域の「留学生の受入れに積極的な学校」や「在留外国人の働き口が豊富なエリア」の物件は狙い目です。

現状、外国人の受入れがトラブルを招くケースが多いことから、外国人の入居に否定的な不動産投資家は少なくありません。しかし、グローバルに対応しなければならない状況となるのは、上記の資料からも明らか。

外国人に苦手意識を持つ投資家が多い現状から、外国人に対応する経験を身に付けることで、今後のトレンドに後れを取ることなく「外国人に積極的な大家」としてのポジションを築けるはずです。

ますます人口減少が懸念されるなかで、不動産投資家として生き残っていくのであれば、グローバル化についてキャッチアップする姿勢は欠かせません。

まとめ

ネガティブな要素とポジティブな要素が相まって、不動産市場は予想が難しい局面を迎えています。しかし、それぞれが不動産投資家としての立場を再確認することで、どのような物件に的を絞って行動すべきなのか明確になります。

市場を完全に予測することは不可能ですが、投資家が資産拡大を効率的に進めるうえで、つぎのトレンドをイメージしつつ先手を打つことは重要です。本記事も1つの情報として捉え、ぜひ今後のアクションプランの立案に役立ててください。