不動産投資における優良物件の見つけ方とお宝物件を探すコツ
By Oh!Ya編集部
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不動産投資が成功するかどうかは、結局のところ物件次第であるとお考えだと思います。それはもちろん正解で、優良物件を買うことができればしっかり稼いでくれることでしょう。
では、どうすれば優良物件を見つけられるのか？ どうすれば物件の優劣を判断できるのか？
これをマスターできれば、不動産投資で安定的な利益を稼ぎ続けることができるはずです。この記事ではそのためのノウハウを網羅していきます。
目次
良い物件選びが不動産投資の成否を握っているという事実
不動産投資の主役は、投資家ではなく所有している収益物件です。その厳然たる事実を、まずは認識いただけるだけの情報をご紹介していきたいと思います。
不動産投資は結局、物件次第
どんなに優秀な不動産投資家が投資に取り組んでいても、運用している収益物件が「クソ物件」なら、その投資は成功しません。入居者にとって所有者がどんな人や会社なのかということよりも、自分が入居しようとしている物件がどんな間取りなのか、どんな設備があるのかといったことのほうがはるかに重要であるはずです。
これはつまり、不動産投資の成否は物件次第で決まるということです。入居者から支持されるような物件でなければ誰も見向きをしてくれないので、不動産投資の主役はあくまでも物件であることを認識しておいてください。
なぜ物件選びで不動産投資の成否が決まるのか
物件選びで不動産投資の成否が決まるのは、賃貸住宅市場が買い手市場だからです。入居者の数よりも不動産物件のほうが多いので、不動産投資家は入居者から支持される物件選びや物件づくりをしなければなりません。
かつて住宅不足が叫ばれていた時代では、家であれば何でも入居者が決まる構図がありました。しかし、今は違います。そしてこれからはさらに人口減少の影響を受けて収益物件は競争にさらされることになります。
そんな時代の不動産投資では、集客力の弱い物件、競争力の弱い物件は成功できないのです。
物件選びで失敗した投資はどうなるのか
不動産投資の主役である物件選びで失敗をすると以下のような流れで金銭的な損失が発生します。
①不人気物件となり空室率が上昇する ②収支が悪化、赤字になる ③売却しようにもなかなか売れない ④大幅な値引きをしてようやく売れたものの損失が残る
不動産を所有している間に赤字転落をすると、所有している時と手放す時の両方で損失が発生し、二重苦になってしまうのです。
失敗しない物件選びに必要なもの
これほど恐ろしい物件選びの失敗を回避するには、どうすれば良いのでしょうか。そのために重要なのは、何といっても十分な量の情報と、その質です。それと同じだけ重要なのが、不動産投資の戦略です。ただ漠然と「不動産で儲ける」というものではなく、具体的な数値に裏づけられた戦略とシミュレーションが欠かせません。
不動産投資の物件選びで留意するべき基本
不動産投資の物件選びには、基本やセオリーがあります。この記事ではより実践的な物件選びのノウハウをお伝えしますので、基本的な部分については以下の記事をご参照ください。初心者にありがちなミスなども解説されていますので、初心者の方もぜひお読みください。
とにかく情報！不動産物件情報を質・量ともに高める方法
不動産投資の物件選びで成功するに最も重要なのが、情報です。情報なら何でも良いのではなく十分な量と質の高い情報である必要があります。
情報の量を増やすのに有効なのがインターネット
現代の情報社会を支えてくれているのは、間違いなくインターネットです。地球上で最も多くの情報を持っているツールであることは間違いありません。不動産投資に関する情報の収集も、今はネットを活用するのが最も有効です。
この記事をお読みいただいている方も、ネットで検索をしてこの記事に行き当たったことと思います。その時点で、不動産投資に関する情報をネットで収集する行動を起こしているということです。
収益物件の専門サイトで情報収集
ネット上の情報収集で重要なのは量と質です。質を高めるという意味で便利なのが、収益物件の専門サイトです。「楽待」「健美家」「アットホーム」がその中でも代表格なので、まずはこれらのサイトに登録されている収益物件の売り情報を見てみてください。
見ているだけでも結構面白いと思いますので、まずは軽い気分で売却物件情報を眺めてみてください。
大手不動産ポータルサイトで情報収集
前項の収益物件専門サイト以外にも、売却物件を検索できるサイトはあります。代表的なのは、以下の3サイトです。
これらのサイトには膨大な数の不動産業者が各々の取り扱い物件を掲載しているので、リアルタイムで売却不動産情報が更新されています。収益物件だけを取り扱っているわけではないので情報の精度は若干落ちますが、世の中にどんな物件が売りに出されているのかを知るのには役立ちます。
購入物件の目星がついたら相場をチェック
どんな物件を購入するかというイメージが定まってきたら、次は相場の調査です。ここでご紹介しているサイトに掲載されている物件の売却価格は売主の希望価格であって、相場ではありません。強気の売主であれば相場より高い価格を提示しているでしょうし、その逆に売り急いでいる売主は相場よりも低めに価格を設定している可能性があります。
実際にあった不動産取引の情報を国土交通省がデータベース化していますので、それを利用すると近隣の類似物件でどんな不動産取引実績があるのかを知ることができます。
自力で情報収集をしたら不動産会社に問い合わせ
ここまでの情報収集力がついた時点で、不動産会社に問い合わせを出してみましょう。最初から不動産会社に聞いたほうが早いのではないかとお感じかも知れませんが、事前に十分な理論武装をしておくことで「クソ物件」をつかんでしまうリスクを軽減できます。
自力で情報収集をする能力をつけておくことは、不動産投資家として大切な資質です。最終的な投資判断をするのは自分自身なのですから、的確な判断ができるように十分な知識を養っておきましょう。
不動産投資戦略と将来も含めたシミュレーションの重要性
収益物件の良し悪しを決めるのは、今の情報だけではありません。投資戦略を立ててそれが将来も有効なものであることが確認できて、初めてその物件は優良であると言えます。
不動産投資戦略を定める
不動産投資は中長期的なスパンで取り組むのがセオリーなので、まずはどんな物件を購入してどれくらいの期間にわたって賃貸経営をして、そして何％のキャッシュフロー獲得を目指すのかという方向性を定めます。
こうした戦略が定まってこそ、はじめてどんな物件を購入するのかというターゲットが見えてきます。この戦略は自分で立てるべきものですが、不動産投資に初めて参入する方の場合、戦略を立てることにおいてもプロではないと思います。
そこで重要になるのが、相談をもちかけている不動産会社からの提案です。
不動産会社からの提案の読み解き方
収益物件を購入する際には、必ずどこかの不動産会社を窓口として通すことになります。不動産業界には収益物件の売買を専門的に行っている「不動産投資会社」という業者があり、単に物件の販売だけを行うのではなく投資家にとってどんな賃貸経営が良いのかといった部分までサポートしてくれます。
不動産投資会社として収益物件に精通している業者であれば、この段階で購入するべき提案と、その物件がどんな不動産投資を実現してくれるのかというシミュレーションを提示してくれます。
この提案を見る際に重要になるのが、物件情報で表示されている各指標です。
| 指標 | 指標の意味 |
|---|---|
| 表面利回り | 賃料収入を物件購入費用で割った数値。物件価格に対して家賃がどれくらいなのかを知る目安です。 |
| 実質利回り | 賃料収入から管理費用やローン返済など差し引き、物件購入費用で割った数値。物件の収益力を知るのに役立ちます。 |
| キャッシュフロー | 賃料収入から税金なども含むすべての費用を差し引き、物件価格で割った数値。結局いくら稼げるのかを知る重要な指標です。 |
物件情報には必ず、表面利回りが表示されています。しかし、上記の解説の通りあくまでも目安なので、表面利回り通りのお金を稼げるわけではありません。そこで実質利回りも提案されると思いますが、これも不動産投資の現実に近くなるとは言え、投資家の手元にいくら残るのかという点までを示しているわけではありません。
重要なのは、最後のキャッシュフローです。ベテランの不動産投資家は物件の実力を計る際に必ず、「キャッシュフローが何％出て・・・」といったように表面利回りや実質利回りではなく、キャッシュフローで判断をします。そうでないと、投資家自身の手元にいくらお金が残るのかという最大の関心事への答えになっていないからです。
不動産投資会社からの提案においても、表面利回りだけでなく、最後のキャッシュフローがいくら残るのかというところにまで踏み込んで説明を受けてください。
収支シミュレーションの読み解き方
不動産投資会社からの提案には、収支のシミュレーションが含まれています。賃料収入からローン返済や管理費、税金などを差し引くとこれくらいのキャッシュフローが残りますよ、といった提案にまで落とし込んでいきます。
ここでもうひとつ重要なのが時間軸です。購入時の提案は、あくまでも購入直後を想定したものです。不動産は新築時の価値が最も高く、そこから徐々に価値が下がっていきます。入居者の中には賃貸住宅の築年数を気にする人が多いので、そのことはマーケットからのニーズでもあります。
つまり、購入時の収支シミュレーションが10年後、20年後も同じかというと、そんなことは絶対にありません。築5年のマンションと築25年のマンションが同じ家賃で集客できるかを考えてみたら、その答えは明白だと思います。
しかし、仮に20年返済のローンを組んだとすると、20年後も購入時と同じだけのローン返済があります。今より競争力が落ちた収益物件で稼ぎ出すキャッシュフローは、よほどのことがない限り必ず今より劣ったものになります。その時にローンを返済してしっかりとキャッシュフローを残していけるか？返済していけるか？という視点を持って、将来の収支シミュレーションを描いてください。
不動産投資会社は不動産投資のプロなので、こうした事情にも精通しています。優良な投資会社であれば、20年後など将来にどうなるかというシミュレーションも描いてくれます。それで投資価値のある物件であると判断できれば、購入しても良いという判断になるわけです。
やっぱりお宝物件を見つけたい！という方へ
不動産に掘り出し物なし、という言葉があります。不動産市場には厳然とした相場が存在し、その相場より大幅に安く買えるようなことはないという意味です。それでもやはり、何らかの理由で相場より安く買える「お宝物件」を見つけて、不動産投資でがっつり儲けたいと思うのは人情です。その可能性を含めて、方法論を考察してみます。
アナログ情報にアンテナを張る
ネット上の情報は調べやすくて便利なのですが、それは他の不動産投資家にとっても同じです。ネット上にお宝物件と思われるような物件が売りに出されたら、すぐに誰かが飛びつきます。よほど常にチェックしていない限り、先着順の戦いに勝つことは難しいでしょう。
そこで注目したいのが、アナログ情報です。タウン情報誌や折り込みチラシといったネットとは隔離された情報源です。年配の人やネットの扱いに慣れていない人からの情報は、こうしたアナログ媒体で発信されます。しかもネットではないので他の投資家からの目にも触れにくく、おいしい情報に接することができるかも知れません。
不動産投資を土地勘のないところでやるべきではないというのは筆者の意見ですが、近隣だけでお宝物件を探すのであれば、むしろこうしたアナログ媒体をメインにしていたほうが面白いかも知れません。
不動産投資会社との関係づくり
不動産投資会社には、日々さまざまな物件情報が舞い込んでいます。不動産会社同士でも情報のネットワークが構築されていて、他社よりも良い情報を仕入れようと企業努力をしています。そんな不動産投資会社と関係づくりをしておけば、担当者レベルなどで他の投資家よりもおいしい情報を仕入れられるかも知れません。
例えば筆者が懇意にしている不動産会社は、税理士との関係構築に力を入れています。税理士は資産家など土地を持っている人との関わりが多く、顧問先で土地を現金化したいと思っている人の情報が真っ先に入る立場にあります。ある税理士が顧問先の土地オーナーから「もう高齢なので土地を現金化して子供たちに分配したい」という要望を受け、その売却案件を不動産会社に持ち込みました。
他の不動産会社には持ち掛けられていない情報なので、不動産業界では第一級の売却案件です。他社との競争に巻き込まれることなく有利な条件で物件を買い取り、それを自社の顧客への不動産投資案件として提案したのでした。第一級の情報で仕入れた不動産だけに立地条件が良く、その一方で投資家にも有利な条件で分譲ができたため、不動産会社と投資家それぞれに大きな利益をもたらしました。
このような事例はそうそうあるわけではありませんが、それを可能にしたのも不動産投資会社との関係性があったからだと思います。どんな商取引でも最後は人と人とのお付き合いなので、こまめにやり取りをして関係づくりをしておくことは、不動産投資家としてのスキルアップにつながります。
競売物件ってどうなの？
差し押さえられた物件を裁判所が売りに出すのを、競売といいます。法律用語の場合、競売と書いて「けいばい」と読みます。この競売で裁判所から売りに出されるのが、競売物件です。オークション方式で売りに出されるため、売り出し価格はびっくりするほどの安値です。これだけ安く売りに出されるのだから、お宝物件を安く仕入れられるのでは？と思われる方も多いことでしょう。
結論として言えるのは、不動産投資の初心者が携帯物件に手を出すことはおすすめしません。なぜなら、競売物件は普通の人の手に負えるような代物ではないからです。
通常の流通物件には、売主がいます。価格が折り合えば売主はその物件を手放しても良いと思っているので、売買契約が成立したら円満に物件を手に入れることができます。しかし、競売物件は違います。借金の「かた」として、税金の滞納をした結果としてといったように、前オーナーの意向に反して取り上げられた物件です。
取り上げられることが分かっている物件を、前オーナーが適切に管理するとは思えません。また、事例によっては競売で競り落としたのに前オーナーが居座って出ていこうとしないこともあります。仮に退去したとしても物件の正面に住み着いて嫌がらせをするような輩もいます。もし不動産投資初心者がこのような物件を購入して、事態を解決できるでしょうか？
競売物件の購入には、それに精通したプロがいます。このような問題を解決できる能力があるからこそ、競売物件をまともな物件にすることができるのです。それを自分自身でやるのは難しそうだと思われた方は、競売物件には手を出さないのが賢明です。
激安物件、ボロ物件
競売物件とは違って、建物の状態が著しく悪い激安物件があります。通称「ボロ物件」と呼ばれ、不動産投資家の中にはボロ物件を専門にしている人もいます。競売物件と違って単に建物の状態が悪いだけなので、前オーナーとトラブルになるような心配はなく、こちらはお宝物件を探す選択肢として有効だと思います。
ただ、ボロ物件の中には廃墟のようになっている建物もあります。状態がいくらかマシな物件だったとしても、ボロ物件というカテゴリーで売買されているような建物ですから、雨漏りやシロアリ被害があるのは日常茶飯事ですし、床が抜けていたりと、漫画に出てくるボロ家のような状態になっていることもあります。それを自分で修繕して蘇らせるくらいの覚悟なければ、なかなか難しいかも知れません。
瑕疵物件にも注目しよう
競売物件やボロ物件など、通常の相場よりも安く買える物件について解説をしてきましたが、「やっぱり激安物件は難しいか」と思われた方と、「それでも何か激安物件を探したい」とお感じになった方がおられると思います。後者の「それでも何か探したい」という方のためにご提案したいのが、瑕疵物件です。
瑕疵物件とは何か？なぜ安いのか？投資の現実味はといった疑問に、次章でお答えします。
意外なお宝に出会える瑕疵物件にも注目しよう
お宝物件を探すのであれば注目していただきたいのが、瑕疵物件です。見慣れない言葉かも知れませんので、瑕疵物件の言葉の意味から瑕疵物件を狙う方法まで解説していきたいと思います。
瑕疵物件とは
瑕疵というのは、法律用語です。何らかの問題がある、落ち度がある、不具合があるといった意味で、瑕疵と書いて「かし」と読みます。不動産用語に瑕疵担保責任という言葉がありますが、これも引き渡した物件に潜んでいた問題に対する責任という意味です。瑕疵物件とは、「何らかの問題がある物件」という意味だと解釈してください。
では、瑕疵物件にはどんな物件があるのでしょうか。瑕疵物件を分類すると、主に以下のようになります。
- 物理的瑕疵
- 心理的瑕疵
- 環境的瑕疵
- 法的瑕疵
物理的瑕疵というのは、建物が壊れていたり、とんでもなく悪い立地条件にあるような物件です。そのままでは到底住むことができない程度と考えてください。
心理的瑕疵は、そこで殺人事件や自殺などがあって人が亡くなった物件です。そのような理由がなくても「お化けが出る」という噂が立っているような物件もそれに含まれます。
環境的瑕疵は、公害や隣にごみ屋敷があるといったように、周辺環境が「到底住めない」というレベルになっている物件です。最後の法的瑕疵とは、権利関係が入り組んでいて、それを解決しないと普通の方法では売買できないような物件のことです。
さすが瑕疵物件というだけあって、どれもなかなか手ごわい相手です。
瑕疵物件の中で狙い目は法的瑕疵物件
瑕疵物件の中で狙い目だと言えるのは、法的瑕疵物件だと思います。法的な問題が残っているだけで、外見上や住み心地については何ら問題がないのですから。しかし、瑕疵物件なのでその法的な問題も相当ややこしいことは覚悟しなければなりません。長年揉め続けてきて、いまだ解決されていないのですから。
さて、法的瑕疵物件の中には違法建築の事例もあります。建蔽率や容積率の違反があったり、市街化調整区域でありながら建物を建ててしまっているケース（市街化調整区域に建物を建てるのはご法度）もあります。こうした問題を抱えている物件には、融資がつきません。しかもいつかは違法状態を解消する必要があるので、将来に向けて資産価値が高まることはあり得ません。
こうした問題を抱えているため、法的瑕疵物件は相場の半値程度で買えることもあります。法的瑕疵を抱えていてもそこに住むことには特に問題がないため、建て替えなどで法的瑕疵問題をクリアするまでの不動産投資には十分使えます。そしていつかその建物を建て替える時が来たら、法的問題をクリアできるようにすれば、その物件は正常な物件になります。
1～2割引き程度のお値打ち度であれば法的瑕疵が高くつく可能性がありますが、半値近くで買えるのであれば、法的瑕疵物件は狙い目と言えます。
心理的瑕疵物件との付き合い方
心理的瑕疵物件も、建物の外見や住み心地に問題があるわけではありません。あくまでも心理的な瑕疵なので、それを気にしないという人であれば、住んでも問題はありません。
しかし、心理的瑕疵があることを隠して売買をしたり賃貸募集などをすることはルール違反なので、入居者からも安い家賃を期待されるのは確実です。誰かが一度入居をして次の入居者を募集する時には2つ前の世代で起きたことを告知する義務はないのですが、ネット情報が出回っている今では心理的瑕疵を隠すのは難しいでしょう。
多くの不動産投資家が利用している、「大島てる」というサイトがあります。少々アングラなサイトなのでURLの紹介は伏せますが、このサイトは過去に殺人事件や自殺などがあった事故物件についての情報がデータベース化されています。つまり、心理的瑕疵を隠していてもこのサイトに掲載されているので情報が残り続けるということです。
心理的瑕疵物件を検討する際には、何があったのかをこのサイトで調べてからでも良いと思います。
物理的瑕疵物件との付き合い方
物理的瑕疵物件は、多くの場合建物が大変なことになっています。雨漏りやシロアリ被害がひどい状態の物件が多く、ほとんどの場合は長らく空き家になっていたために管理が不十分だったことが原因です。戸建て住宅を物理的瑕疵で購入する場合は、修繕して再生するというより古家付きの土地を買ったという認識の方がスムーズだと思います。
まだ修繕できるレベルの状態であれば、何とかして安く修繕する方法を考えてください。知り合いに工務店の人がいるなど投資家本人に何か強みがあるのであれば、物理的瑕疵物件に手を出してみるのは面白いかも知れません。
ただし、筆者がこれまでに見たことのある物理的瑕疵物件は、ほとんどが廃墟にしか見えないような建物ばかりでした。そこから再生をして賃貸物件として蘇らせるには、ゼロベースでの計画が必要なのだと感じます。
瑕疵物件をうまく運用するとお宝物件になる
競売物件は知名度が高いので、素人や初心者の人たちからも注目を浴びやすく、競売物件という訳ありでありながら入札価格が高くなりつつあります。その一方で瑕疵物件は知名度が低いからか、もしくは物件の状態がひどいことを警戒しているのか、今も安い価格で取引され続けている感があります。
どうしても何かお宝物件を探したいという方には面白い選択肢だと思いますので、それぞれの瑕疵物件が抱えている問題に納得できる、または改善できるあてがある人は、一度検討してみてください。
まとめ
不動産投資は物件次第で成否が決まるという大前提のもと、優良物件の探し方や見極め方などを解説してきました。最後にはお宝物件の探し方やその選択肢として瑕疵物件についても触れてきました。
基本はいかに安く仕入れてキャッシュフローを稼ぐかに尽きますので、この記事の情報を不動産投資の成功にお役立ていただければ幸いです。
