不動産投資で繰り上げ返済は必要？シミュレーションで徹底比較

「不動産投資をしているけれど資金繰りに余裕が出てきた…繰り上げ返済すべきだろうか」 「そもそも繰り上げ返済をした場合としない場合、それぞれどんなメリットがあるのだ？」

繰り上げ返済はあなたの最終的にあなたの借入金返済額を小さくしてくれます。一方で、繰り上げ返済に資金を使うことで投資規模の拡大が遅れる恐れもあります。結論から述べると、現在のような低金利時代において、繰り上げ返済は必ずしも必要ではありません。

今回の記事では、

• 繰り上げ返済の種類とメリット・デメリット
• 繰り上げ返済のシミュレーション
• 繰り上げ返済をするか否かの判断要素
• 期間短縮型と返済額軽減型のどちらを選ぶかの基準
• 手元資金と不動産投資のリスクの関係
• 繰り上げ返済と節税効果の関係

を解説します。投資規模拡大スピードが落ちるため必ずしも必要ではない繰り上げ返済ですが、ボーナスの支給などよほど余裕のある場合は行うべきときも確かに存在します。この記事を読み、あなたが実際にどう行動すべきか判断できるようになりましょう。

繰り上げ返済

はじめに繰り上げ返済について一般知識を確認しましょう。繰り上げ返済には厳密にいうと2種類があるため、双方の違いを知ることは大切です。

繰り上げ返済とは

繰り上げ返済とは、手元資金で不動産投資ローンの一部を前倒しで返済していくことです。これは毎月の返済とは別に行うことになります。当然ながら返済をすることでローンの元本を小さくすることができるため、最終的に支払う利息の額を減らすことができます。

2つの繰り上げ返済

繰り上げ返済には以下の2つのものがあります。

• 期間短縮型
• 返済額軽減型

期間短縮型とは「毎月の返済額は変えずに、繰り上げ返済によってローン返済の期間を短くする」タイプです。一方で返済額軽減型とは「ローン返済期間は変えずに、繰り上げ返済によって毎月の返済額を小さくする」タイプです。通常、繰り上げ返済をする場合はどちらのタイプで行うかを選ぶことができます。

双方の違いについては、この先の「シミュレーションでみる繰り上げ返済」にて詳しく解説しますが、一般的に期間短縮型の方が最終的に支払う利息の額を減らすことができます。

繰り上げ返済のメリット

繰り上げ返済には以下のようなメリットがあります。

• 残債額が減る
• 支払う利息の額が小さくなる
• 金利変動リスクに対応しやすくなる

この中でやはり最も大きな効果を生むのが二番目の最終的に支払う利息の額を減らすことができるというメリットです。もちろん繰り上げ返済する額にもよりますが、100万円単位で利息の額が変わることも珍しくありません。

早い段階でローンを完済してしまいたいと考えるのであれば、積極的な繰り上げ返済が必要となるでしょう。こうして残債を減らしていくことで、様々なリスクに対応しやすくなります。

繰り上げ返済のデメリット

一方で繰り上げ返済には以下のデメリットがあります。

• 手元資金が減る
• 修繕費などのリスク対策費用が減る
• 手元資金が減ることで金融機関からの評価が低くなる恐れがある
• 投資規模拡大スピードが遅くなる

繰り上げ返済のデメリットは結局のところ手元資金が減ることに関係しています。急な空室や修繕の必要が発生した際に、それに対応できる資金が減ってしまうのです。また金融機関からの評価との関係では、残債が少ない状態よりも豊富な手元資金を所持している状態に評価が高くなる傾向があります。

さらに本来であれば次の投資に回すことができた資金をもって繰り上げ返済を行うことになるため、投資規模拡大スピードが遅くなる点は重大なデメリットです。一般的に不動産投資は規模が大きくなった方がリスクを軽減することができます。

例えばあなたが1室の区分マンションのみを所有して投資をしている場合、一人の退去があるとその時点で家賃収入はゼロとなります。これに対して、一棟マンション20部屋を所有して不動産投資をしている場合、一人の退去があっても家賃収入は19/20になるだけです。

このように不動産投資はある程度の規模と部屋数を持っていた方がリスクを軽減することができるのです。そういった意味においても、手元資金は繰り上げ返済の回すよりも次の投資に使うべきであるということができます。

シミュレーションでみる繰り上げ返済

ここでは繰り上げ返済をシミュレーションしてみましょう。実際に繰り上げ返済を行うことで、毎月どのような効果があるかを実感することは重要です。

前提として、あなたが新築マンション購入のために銀行から5,000万円を借りた場合を利用します。借入期間は35年で、返済は元利均等返済で行います。また利息は年2%で変動しないものとします

特に繰り上げ返済をしない場合は以下の形でローンを返済していくこととなります。

利息があるせいで借入金額5,000万円に対し、総返済額は6,900万円となっています。しかし35年間の不動産投資で6,900万円以上の家賃収入を得ることができれば黒字となります。当然修繕費などもかかってくるため、現実にはさらに多くの家賃収入を得る必要があるでしょう。

パターン1：借入れから3年経過後に200万円を繰り上げ返済した場合

ここでは借入れから3年経過後に200万円を繰り上げ返済した場合について、期間短縮型と返済額軽減型の違いをチェックしてみましょう。双方の場合、以下のような違いが生まれます。

この表からわかるとおり、期間短縮型で繰り上げ返済をした場合の方が最終的に支払う金額が約100万円安くなっています。借入金の返済については利息の負担が大きいため、利息を支払う期間を短くした方が総返済額は小さくなるのです。

一方で返済額軽減型の繰り上げ返済を行うと、それ以降の毎月の返済額が7,000円ほど安くなっています。毎月7,000円安くするべきか否かは、投資家の具体的な状況によります。家賃収入が十分に確保できている場合は無理をして返済額軽減型の繰り上げ返済をする必要はないでしょう。

パターン2：借入れから10年経過後に1,500万円を繰り上げ返済した場合

次は借入から10年経過後に1,500万円という大きな金額を繰り上げ返済した場合についてみてみます。

この場合、期間短縮型も返済額軽減型も双方共に大きなメリットを感じられるでしょう。しかし最終的な返済額が少なくなるのはやはり期間短縮型です。上の図では繰り上げ返済をしなかった場合と比較して、700万円以上も総返済額が小さくなっています。

一方で返済額軽減型であっても総返済額こそ400万円しか小さくなりませんが、毎月の返済額が6万円以上小さくなっている点は大きな意味を持つでしょう。それこそ子供の教育費がかかるようになった場合などは、毎月の返済額をおさえることにも一定の意味があります。

ただし当然ながらそもそもの1,500万円を次の投資に使わなくても良いのかという点は検討の必要があります。60歳を過ぎていて、もう投資規模の拡大には着手せずにローンの完済を目指していくのであれば、期間短縮型の繰り上げ返済が適しているでしょう。

繰り上げ返済をするか否かの判断要素

ここまで繰り上げ返済が具体的にどういった効果を持つかイメージできたでしょうか。少額の繰り上げ返済であれば目を見張るような効果を持ちませんが、上述したように5,000万円の借入金に対して1,500万円の繰り上げ返済が実現できると最終的な返済額を大きく減らすことができます。

しかし繰り上げ返済が投資規模拡大のスピードを緩めるということはくれぐれも頭の中に入れておいてください。上記のシミュレーションの場合であれば、1,500万円を頭金として新しい物件を購入することもできたはずです。そうして投資規模を拡大することで、リスクを回避しやすくなるのです。

ここでは繰り上げ返済をすべきか否かをどのような基準から判断すると良いかについて解説します。

投資規模を拡大するか否か

第一の視点は、やはり投資規模を拡大するか否かです。この点についてはメリットおよびデメリットからみていきましょう。

投資規模拡大のメリット

投資規模の拡大には以下のメリットがあります。また投資規模を拡大することで得られるメリットはスケールメリットと呼ばれています。

• 空室リスクへの対応力がアップ
• 家賃滞納リスクへの対応力アップ
• 災害リスクへの対応力アップ
• お金が貯まる

スケールメリットで最も強調すべきはリスクへの対応力が上がることです。先ほども軽く触れましたが、あなたが区分マンション1室しか持っていない場合とマンションを1棟まるごと持っている場合では、一つの空室が発生した場合のリスクが大きく異なるのです。

またマンション1棟を持っている場合とマンション5棟を持っている場合でも後者の方がリスクへの対応力は高くなります。例えば、1棟のマンションに地震による損害が発生した場合、後者であれば4棟は通常稼働させることができるためです。このように投資規模が大きいほど一般的にリスクは回避しやすくなるのです。

投資規模拡大のデメリット

一方で投資規模が大きくなると以下のデメリットが発生します。

• 金利変動リスクの影響が大きくなる
• 管理に手間がかかる

変動金利を利用している場合、借入金額が大きければ大きいほど金利が上昇した際のリスクが高まります。しかし金利変動がなければ、借入金額が大きくてもその分家賃収入額も増えるため投資規模の拡大を過度に恐れる必要はありません。

また投資規模が大きくなると管理に手間がかかります。もちろん実際の管理業務は不動産管理会社に外注していくこととなりますが、管理会社の業務が適切に行われているかどうかは最終的にあなたがチェックしなければなりません。

メリットとデメリットと具体的状況から投資規模拡大の是非を決める

このように投資規模を拡大することにはメリットとデメリットがあります。そのため拡大するか否かは、それらをあなたの具体的状況と照らし合わせて決めていく必要があるでしょう。

例えば、60歳を過ぎており投資規模を拡大する体力も気力も衰え、今後はゆっくりと暮らしたいと考えるのであれば手元資金は繰り上げ返済に回した方が良いでしょう。一方で未だ若くどんどん資産を増やしたいと考えているならば、リスク回避の効果を高めるためにも投資規模を拡大していくべきです。

返済に複利の効果を及ぼすことができるか否か

次に複数のローンを抱えている場合、繰り上げ返済をすることで返済に複利の効果をもたらす場合があります。つまり1つのマンションのローンを完済して、借入金の返済に使う必要が亡くなった家賃収入を次のマンションの繰り上げ返済に利用していくのです。

こうすると、上述したシミュレーションのように各マンションの総返済額をまとめて減らすことができます。このように複数のローンを抱えている場合は、繰り上げ返済が大きな効果を持つ場合があるのです。こういった視点も繰り上げ返済すべきか否かの基準となります。

不動産投資のローンをまとめて返済し、そこから先は別の投資にお金を集中させたいというような場合、繰り上げ返済に大きな意味が出てきます。

十分な修繕費などを手元に残すことができるか否か

繰り上げ返済は当然ながら手元資金を使って行います。そのため不動産投資において必ず発生する修繕費などのランニングコストを十分に確保した上で行う必要があります。つまり繰り上げ返済はあくまで余剰資金で行うべきなのです。

そもそも不動産の修繕がいつ必要となるかを完全に予測することはできません。そのため修繕費などの資金は余裕をもって手元に残しておくべきです。

特に期間短縮型の繰り上げ返済の場合は実行後も毎月の返済額は変わりません。そのことが修繕費を圧迫し、ひいてはあなたの生活資金を圧迫することがないように綿密なシミュレーションが必要となります。

金利変動の恐れとの関係

変動金利でお金を借りている場合、残債が多ければ多いほど金利上昇時のリスクが高まります。そのためこういった視点も繰り上げ返済をすべきか否かの基準となるのです。具体的には金利上昇リスクが高まってきている場合であれば、繰り上げ返済を利用して残債を減らした方が良い場合があります。

この点については、結局のところ家賃収入の額とも関係するため一概にこうすべきということはできません。十分な額の家賃収入があれば、金利上昇リスクが顕在化したとしても余剰資金を次の投資に回した方が良い場面もあるためです。

期間短縮型と返済額軽減型のどちらを選ぶか

繰り上げ返済をすべきか否かの基準をみたところで、次は繰り上げ返済をするとして期間短縮型と返済額軽減型のどちらを選択するかについて解説します。

期間短縮型が向いている人

期間短縮型は一般的に返済額軽減型よりも総返済額を小さくすることができます。そのため最終的なローン返済の負担を減らしたいと考える場合に適しています。そのため50歳で不動産投資をしており、家族環境の変化による出費増加もなく、定年後のローン支払い負担を小さくしたいと考えるのであれば期間短縮型が適しています。

返済額軽減型が向いている人

一方で返済額軽減型は期間短縮型ほど総返済額こそ小さくなりませんが、直近の出費を抑えることができる点に大きな魅力があります。そのためこれから家族環境に変化があり、出費が増加することが見込まれる場合などに利用すべきでしょう。

具体的には、子供が数年後に遠方の大学に入学して授業料と生活費が必要となることが見込まれる場合、返済額軽減型の繰り上げ返済を行って毎月の返済額を小さくするニーズがあります。

常に得られるメリットを念頭に置く

期間短縮型か返済額軽減型のどちらを選択するかについては、時系列に沿って浮く金額を常に念頭におく必要があります。それと想定される出費の関係から決めていくのです。

子供ができて引っ越したことにより毎月の家賃負担が5万円増加するから、毎月の返済額を6万円減らすことのできる繰り上げ返済をしよう…というように、具体的な金額を利用してどちらの繰り上げ返済を利用するかを考えていきます。

繰り上げ返済後の投資計画も具体的に

繰り上げ返済をすることで一時的に手元資金は減りますが、最終的な返済額が減ることから長い目で見ると投資資金が増えることとなります。そのため繰り上げ返済後の投資計画も具体的に立てていきましょう。

もちろん繰り上げ返済後は投資を一切しないというのも計画の一つです。また繰り上げ返済で浮いた金額を使って、別の手法で投資を始めることもできます。常に具体的な金額を思い描きつつ、あなたの生活を豊かにする投資活動を計画していってください。

不動産投資に起こりがちなリスク

何度も繰り返しているとおり、繰り上げ返済を行うと一時的に手元資金が減ります。そして手元資金が減ることは、不動産投資におけるリスクへの対応力を低くすることに繋がりかねません。そのためここでは、不動産投資におけるリスクを解説します。

十分頭に入っているという場合であっても、再確認の意味を込めて読んでみてください。

空室リスク

不動産投資において日常的に頭を悩ませるのが空室リスクです。こちらはもちろん空室が起こることで家賃収入が減ることを意味します。不動産投資においては、家賃収入を利用してローンを返済していくことになるため家賃収入が減ることは致命的なのです。

そういったとき、手元資金が豊富にあると急場をしのぐことができます。その間に新しい借主を探し、また家賃収入が得られる状況を作っていくのです。この点、手元資金を繰り上げ返済に回してしまうと、空室が起こって家賃収入が消えた際にローン返済ができなくなる恐れがあります。

こういった空室リスクについては、あなたが所有する部屋数も念頭に置きつつ、リスクに備えるために必要な手元資金を計算しておいてください。また部屋の稼働率は100%を前提とせず、90%前後で見積もっておくと安心です。

家賃滞納リスク

空室リスクに近しいものですが、不動産投資には家賃滞納リスクもあります。もちろん家賃滞納が発生することで、ローン返済の実質的な負担が高まります。このような場合も手元資金に余裕があると、安心なのです。

家賃滞納リスクについては、不動産管理会社の手腕が問われます。多くの場合、滞納している家賃を回収する業務は不動産管理会社に外注されているためです。

オーナーであるあなたとしては、滞納家賃を回収できないことが続いた場合は不動産管理会社を変えることも検討しなければなりません。特に金銭的に苦しいことが多い若い入居者が多い不動産を所有している場合は、管理会社の質が家賃滞納リスクの顕在化を防いでくれます。

人口減少リスク

不動産投資との関係で切っても切り離すことができないのが人口減少です。現在日本は人口減少の渦中にあり、今後も現象は続いていくと考えられています。以下は総務省の「国税調査」による日本の人口推移を示したグラフです。

引用元：総務省

2005年をピークに人口は減少しており、2050年には1億人を割り込むことが想定されています。つまりそれだけ不動産を利用する人も減るということです。不動産は人の生活と密接に関係しているため、人口減少の影響が大きく表れるのです。

またグラフからは今後、15歳～64歳の人口比率が小さくなる点も読み取ることができます。つまり今後、若者向けの不動産ニーズは減っていく恐れがあるということです。不動産投資をする上でじんこうげんしょうによるネガティブな影響は避けることができません。

豊富な手元資金を用意しておきリスクの顕在化に備えるか、さらに人口が減る前にローンの完済を目指すかは判断が難しいところでしょう。

建物損壊リスク（修繕リスク）

不動産投資を続けるためには所有する物件の修繕費なども毎月積み立てていく必要があります。こういったランニングコストは必ず発生するためです。それこそ修繕を怠ったことが空室リスクに繋がってしまっては家賃収入が途絶えてしまいます。

築年数がかさんできている物件については、いつでもリフォームできるような従前日を確保しておく必要があります。そういった意味において、築年数のかさんだ物件を所有している場合は豊富な手元資金を用意しておく必要性が高くなります。

周辺環境変化のリスク

不動産投資は長期にわたって行わることが多いため、所有する物件の周辺環境の変化にも気を配らなければなりません。購入当時は知覚に大型ショッピングモールがあったのに、購入から10年後に大型ショッピングモールが閉鎖されたということが起こるためです。

こういった周辺環境は物件の人気と価値に直接結びつきます。周辺環境の変化によるリスクに対応するためには、一つの要素に依存しない物件を選ぶ必要があります。それこそ郊外にあり、周辺には大きな商業施設しかないという場合、その施設が撤退することで「商業施設も寄りの物件」が「周辺に何もない物件」に変わってしまいます。

そのため物件を購入する際は駅に近く、商店街があり、自然公園へのアクセスも良い…といいたように複数の好条件を備えたものを選びましょう。もちろん購入価格は高くなりますが、それだけ空室リスクも発生しにくくなります。

繰り上げ返済と節税効果

最後に繰り上げ返済と節税効果の関係についてみていきます。不動産を所有することには一定の節税効果があるため、この点もおさえておきましょう。

毎月の返済額が減ると税金が増える恐れがある

不動産の家賃収入には所得税と住民税が発生します。そしてこれらは総合課税方式となり、給与所得やその他の事業所得と合算した上で税額が決められます。つまり不動産経営で赤字となっている場合、給与所得と合算することで税金が減ることがあるのです。

一方で返済額軽減型の繰り上げ返済により毎月のローン返済額が減ると、それだけ毎月黒字が発生することになります。つまり支払うべき所得税と住民税の額が大きくなる恐れがあるのです。繰り上げ返済を選択する際は、この点についても留意しておいてください。

必ずしも節税目的は必要ない

不動産を所有することは一定の節税効果を持ちますが、毎年の所得税および住民税の額を小さくすることばかりにとらわれるのは危険です。なぜならばリスクが高まるためです。

毎年の所得税および住民税を小さくするということは、それらの課税対象となる毎年の「所得」を小さくすることです。所得は「収入－経費」により求められるため、物件管理に大きな経費をかけることで確かに所得額を調整することは可能なのです。

しかし本来は不要であるはずのリフォームなどを行って経費を大きくして所得を小さくすると、それだけ手元資金も減ります。つまり不測の事態への対応力が弱くなるということです。このように経費を調整して毎年のキャッシュフローを低い水準で調整することはリスクとの関係で危険をはらんでいます。

節税は余裕があったら取り組む程度で良く、基本的には毎年より多くの所得を得ることを目指していきましょう。

相続税対策という点では不動産の効果は大きい

あまり節税目的にこだわるとリスクが高いと述べましたが、不動産が持つ相続税対策の効果は目を見張るものがあるのも事実です。相続税は被相続人から相続人に対して、金銭的価値のあるものが相続された場合に発生します。つまり金銭的価値がゼロの古いがらくたを相続しても、原則として相続税は発生しないのです。

この点、現金5,000万円というものは30年経過しようが価値は大きく変動しません。そのため相続の際には一定の相続税がかかります。一方で5,000万円で購入したアパートであれば30年が経過することで価値が小さくなります。

そのため30年前に5,000万円で購入したアパートを相続する場合は、現金5,000万円を相続する場合よりも相続税が安くなるのです。つまり相続を見据えて現金を不動産に変えておくことで、相続人の負担を減らすことができるわけです。

不動産投資においては出口戦略が重要です。相続人のことまで考えた出口戦略を描くことができると、それは実に優れた不動産投資となるでしょう。

まとめ

今回は不動産投資の繰り上げ返済についてみていきました。結論としては、現在のような低金利の時代においては必ずしも繰り上げ返済は必要ありません。しかし投資家であるあなたの毎月の出費が増えるなどの事情がある場合は、繰り上げ返済をすることで負担を小さくすることもできます。

以下は今回の記事のポイントです。

• 繰り上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型がある
• 期間短縮型の方が総返済額を小さくすることができる
• 繰り上げ返済をすることで手元資金が減る
• 手元資金が減ると投資規模拡大がしにくくなり、また各種のリスクへの対応力も弱まる
• 空室リスクをはじめとした各種リスクとの関係から繰り上げ返済の是非を判断

不動産投資は規模を拡大することでリスクを軽減することができるものです。そして長期にわたって投資をする必要があることから不動産投資におけるリスクコントロールの重要性はとりわけ高くなっています。こういった点からも無理な繰り上げ返済は必要ないでしょう。

それよりは投資規模を拡大し、リスクを減らして手元資金を増やした方が安全な投資ができるはずです。もちろん投資規模を拡大するということは借入金を増やすということでもあるため、無理に行う必要はありません。