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先人に学ぶ!著名投資家の9つの名言から学ぶ不動産投資の極意

By Oh!Ya編集部

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先人に学ぶ!著名投資家の9つの名言から学ぶ不動産投資の極意

不動産投資に興味が湧いて色々な本や記事を読んでみたものの、中々始める1歩が踏み出せない人、多いのではないでしょうか?

実際に投資をしている人の話を聞くことで、理解が深まって始める勇気が出てくる人も多いです。

そのためにはセミナーなどに行ってみることをおすすめしますが、その踏ん切りがつかない方に向けて、今回は著名投資家の名言を紹介します。 彼らから不動産投資の極意を学んでいきましょう。

目次

ロバート・キヨサキの名言

投資

まずはロバート・キヨサキ氏の名言から紹介します。3つの名言から不動産投資の極意を学んでいきましょう。

ロバート・キヨサキとは?

ロバート・キヨサキ氏を一躍有名にしたのは、「金持ち父さん貧乏父さん」という本です。世界でシリーズ累計3,000万部を突破している大ベストセラーで、読んだことがある人も多いのではないでしょうか。

ロバート・キヨサキ氏自身は実業家であり投資家としても有名な人物です。1977年にナイロンとベルクロを使ったサーファー用の財布を販売する会社を設立し、その後もいくつかの会社を成功させています。

そして、1944年に47歳という若さでビジネス界を引退してから、「金持ち父さん貧乏父さん」をはじめとした執筆活動を行っています。

名言1「資産とはポケットにお金を入れてくれるもの」

さて、そんなロバート・キヨサキ氏の1つ目の名言はこちら。まずは、ロバート・キヨサキ氏のいう「資産」の意味を知りましょう。資産の意味を知ることは投資全般で非常に重要なことであり、不動産投資でも大事なことになります。

資産とは何か?

ロバート・キヨサキ氏は「資産とはポケットにお金を入れてくれるもの」といっていますが、これはまさに不動産投資でいう「物件」のことです。投資物件は家賃収入というお金を投資家のポケットに入れてくれます。

もちろん、収入と支出のうち支出が多ければ逆にポケットからお金が出ていってしまいます。そうなると、その投資物件は資産とはいえません。当たり前に思うかもしれませんが、この考えは意外と重要なことです。

資産と勘違いされがちなモノとは?

資産と勘違いされがちなモノの代表格は「マイホーム」と「車」でしょう。この2つは一見「資産」に見えますが、前項の定義に置き換えてみると資産でないことが分かります。マイホームも車も、所有していることであなたのポケットにお金が入っているわけではありません。

むしろ、ローンを組んでいれば、あなたのポケットからお金を奪っているものに他なりません。もちろん、これは賃貸物件にも同じことがいえますが、家を購入するとさらに「資産」という定義からは遠ざかります。

というのも、家を購入すれば固定資産税・都市計画税、不動産取得税などの税金がかかりますし、室内のメンテナンス費用などの余計なお金がかかります。そして、ローンの利子などのお金もかかるため、賃貸物件よりもさらにポケットからお金を奪っているものです。

銀行にとってマイホームは負債

これは、銀行がマイホームをどう見ているかを考えることでも分かります。銀行にとってローンが残っているマイホームは「負債」でしかありません。組んでいるローンは借金という扱いになるので、自ずと審査は厳しくなります。

一方、賃貸物件の家賃を銀行が支出にカウントすることはありませんし、賃貸物件の場合最悪引っ越すことで支払金額を抑えることもできます。しかし、マイホームを購入してしまうと簡単には売れませんし、引っ越すことも難しいでしょう。

そのため、投資物件をローンで購入するなら、マイホームを購入する前が理想です。既にマイホームを購入しているならば、どんどん残債を返済していきましょう。そうしないと、資産である投資物件を取得しにくくなります。

名言2「中流以下の人間はお金のために働く。金持ちは自分のためにお金を働かせる」

次の名言はこちらになります。この名言を言い換えると、「中流以下の人はお金を稼ぐために働きつづける必要があり、お金を持っている人はお金がお金を増やすという仕組みをつくる」という意味になります。この名言の真意を知り、その後に不動産投資に置き換えていきましょう。

お金を稼ぐために働きつづけるとは?

ロバート・キヨサキ氏は「ラットレース」と称していますが、会社に勤務し給料をもらい続けるというのは、働きつづけなければ生活できないということです。ラットレースとは、ハムスターなどが運動するために作られた、ぐるぐると回っている車輪型の器具です。

要は、給料をもらいそのお金で生活し、また働き給料をもらい…という生活をしていても、働き続けないといけない状況は変わらないということです。その働き続ける状況をラットレースに例えています。

お金がお金を増やすとは?

お金がお金を増やすとは、要は資産を増やすという意味です。資産を持たない限り、働いてお金を稼ぎ続けるというラットレースからは抜け出せず、ぐるぐる回り(働き)続けなければいけません。

しかし、資産をつくりその資産によってお金を増やすことで、ラットレースから抜け出せるとロバート・キヨサキ氏は主張しています。

不動産投資に置き換えると?

不動産投資はまさに「お金がお金を生む」を体現していると言えるでしょう。というのも、投資物件という資産(お金)を買って、その資産がお金を生み出してくれるからです。さらに、不動産投資は物件の管理を管理会社に任せ、客付けは仲介会社に依頼することができます。

そのため、「自分の労力を最大限に抑えた状態でお金を生み出す」という仕組みができるということです。お金がお金を生み出すという意味では、なるべく第三者に委託して、自分はなるべく手間をかけずにお金を生み出す仕組みづくりに尽力しましょう。

そのロバート・キヨサシのいう資産は、まさに不労所得をもらうことができる不動産投資が当てはまっているでしょう。現に、ロバート・キヨサキ氏も、100億円規模の不動産を所有していると言われています。

名言3「教育は、すべての成功の基礎だ。」

ロバート・キヨサキ氏の3つ目の名言はこちらです。ロバート・キヨサキ氏の著書「金持ち父さん貧乏父さん」は、金持ちである親友の父と、貧乏(といっても中流以上ですが)な実の父からの教えを比較しています。

金持ち父さんの教えが役に立っている

金持ち父さんは、ロバート・キヨサキ氏が子供のころからお金の稼ぎ方を教えてくれていました。それは、上述した2つの名言のようなことです。一方、貧乏父さんは逆にお金の話は嫌い、きちんと大学を出てきちんとした会社に務めるという前提で教育をしていました。

金持ち父さんは「経営する側」「投資家」などの、お金がお金を生み出す仕組みをつくりやすい立場になるべきだと教えているので、この2人の教えは全く逆の教えといっても良いでしょう。

ロバート・キヨサキ氏は、ある時期から金持ち父さんの教えを守ると決意し、それが成功へ繋がったと確信しています。

不動産投資の教育とは?

この名言から活かすべきことは、不動産投資も「教育」が成功の基礎となるということです。ロバート・キヨサキ氏はお金持ち父さんから学び、お金がお金を生み出すための方法を実践しています。これを不動産投資に置き換えると、先人たちからたくさんの成功体験を聞くことです。

ロバート・キヨサキ氏は、金持ち父さんから成功体験を元にした教育を受け、自分の成功へと繋げていきました。不動産投資でいうと、ネット記事や書籍はもちろん、セミナーや不動産会社との個別相談がまさに教育を受ける場といえます。

しかも、最近では無料でセミナーや相談会を実施していることも多く、タダでレベルの高い教育を受けられるという大きなメリットがあります。これを活用することで、ロバート・キヨサキ氏のように成功へと繋がっていくでしょう。

ウォーレン・バフェットの名言

バリュー投資

次に紹介する名言は、言わずと知れた世界一の投資家であるウォーレン・バフェット氏の名言です。バフェット氏は、今までの歴史上でも世界で最も有名な投資家といって過言ではありません。

バフェット氏の投資は株式投資がメインですが、偉大なる投資家である彼の名言から、不動産投資のヒントを探っていきましょう。

ウォーレン・バフェットとは?

ウォーレン・バフェットは、世界最大の投資持株会社であるバークシャー・ハサウェイの会長兼CEOであり、投資家・経営者の両方の顔を持ちます。バフェット氏は長期投資を得意としており、バフェット氏が確立したバリュー投資という手法を真似る投資家も多いです。

また、「オマハの賢人」という異名をもっており、毎年開催されるバークシャー・ハサウェイの株主総会には、バフェット氏の話を聞こうと、世界中から何万人も集まるほど尊敬されている投資家でもあります。

毎年長者番付にも名を連ねるバフェット氏ですが、2018年にもビルゲイツに次ぐ第2位にランクインしました。総資産は883億ドル(約9.7兆円)といわれています。

名言4「近視眼的な投資では理性を失い、結果としてお金と時間を失う」

さて、そんなバフェット氏の1つ目の名言はこちらになります。近視眼的な投資とは「短期の投資」であり、短期投資は理性・お金・時間を失うということです。バフェット氏は一貫して長期投資を行っており、短期投資は一切行いません。

短期投資は投機である

投資を学んでいくと、「投機」と「投資」という言葉を目にします。この2つは似てはいますが別の意味です。投機というのは「市価の短期間の変動の差益だけをねらって行う売買取引」という意味であり、投資は「将来の利益のために多額の金銭を投入すること」のような意味です。

短期投資は前項でいう投機であり、長期的スパンの投資は投資になります。バフェット氏は、「その株を買うなら、その株を買う理由の小論文を書けるくらい企業を知り尽くしている必要がある」とも言っており、投資を重要視していることが分かります。

投機は単なるマネーゲーム

たとえば、株式投資でいう投機(短期スパンの投資)は、株の売買益を狙った投資です。要は、株価が安いときに買い、高くなったら売るということを繰り返すということです。この売買を1日に何度も繰り返して利益を得るのがデイトレーダーであり、デイトレーダーにとって企業の業績は関係ありません。

なぜなら、企業の業績や将来性が株価に反映されるのは長期スパンの話であり、「1日」のような短期スパンの値動きには関係ないからです。このような「売買益」を狙うことは投機であり、その「一時的な収益(売買益)」をキャピタルゲインといいます。

一方、株でいうとその株を保有していることでもらえる配当収入のように、安定して継続的にもらう収益をインカムゲインといいます。短期スパンを狙う投機は値動きが読めないので、ギャンブルに近いと言えるでしょう。

不動産投資は長期のインカムゲイン

この名言を不動産投資に置き換えると、長期のインカムゲイン狙う不動産投資は、「投機」ではなく「投資」と言えるでしょう。

不動産投資のメイン収益は家賃収入であり、不動産の売買益ではありません。つまり、キャピタルゲインではなくインカムゲインです。

不動産の売買益を重視してしまうと、バフェット氏が避けるべきと主張する「近視眼的な投機」になります。

確かに、不動産投資でも物件は将来的に売却することはあるので、売却しやすいか?という観点で物件を選ぶのは大切です。しかし、その前にインカムゲインである家賃収入を得られるか?という大前提をクリアしてから、「将来的に売却する際も支障はないか?」を考えるべきです。

物件選びで不確実な情報を信じない

たとえば、「再開発の予定がある」や「大型商業施設が建設される予定だ」という、不確実な情報を信じてしまい、「この物件はすぐに売却価格が上昇する」ことを見込んで物件を購入してしまうとします。

しかし、結局開発予定が延期したり、商業施設の誘致に失敗したりすれば物件の売却益を得るのは難しいです。その際家賃収入をあげられるか?という観点を持たずに物件を購入したのであれば、お金を生み出さない(資産ではない)ものを保有し続けることになります。

それは、近視眼的な投機と同じで、バフェット氏のいうとおり理性・お金・時間を失うことになりかねません。

名言5「リスクとは、自分が何をやっているかよくわからない時に起こるものです。」

次の名言はこちらです。バフェット氏は「投資は読むことから」という名言も残しているほど、投資している会社のIR情報は徹底的に読み込みます。

そこまでするのは、この名言のように「自分が何をやっているか分からない」、言い換えると「自分が良く知らない企業の株を保有する」という状況になるのを避けるためでしょう。

株を買うとは企業を買うということ

バフェット氏は株を買うというのは、その企業を買うことだと言っています。上述したように、バフェット氏は徹底的に企業を調べ、その企業の未来に投資をします。

株が安い時に買うのが株式投資の基本とされていますが、バフェット氏は「優良企業を適正な株価で買う」ことにこだわっており、決して株価の安さにこだわっているわけではありません。その企業のことをとことん調べ、将来性があると確信した企業のみ株を買うのがバフェット流です。

分からない業界の株は買わない

日本でもブームになりましたが、それよりも一足早くアメリカではIT(ハイテク)系の株が注目されました。IT系の株は短期間で何倍もの株価になり、その銘柄に投資していたことで億万長者になる投資家がたくさんできてきました。

しかし、バフェット氏はIT業界に全く詳しくなく、結果的にIT系の株には手を出しませんでした。その状況を見て「バフェットは終わった」という声もありながら、バフェット氏は相変わらず利益をあげ続けたのです。

バフェット氏のスタイルはその企業を徹底的に調べ上げることですから、自分が知らない業界の企業は「調べても理解しきれない」と判断しているのです。バフェット氏は、このスタイルを今でも貫いており、あくまで自分の知っている業界(といっても幅広いですが)内の株式投資に終始しています。

不動産投資のエリア選び

この名言は、不動産投資の物件選びにも同じことが言えるでしょう。投資用物件は全国の色々な場所にあります。東京でも大阪でもありますし、九州や四国などの地方圏にも存在します。さらに、東京といってもエリアが広いので、どの場所で物件を取得するかは迷うものです。

結論を言うと、必ず自分の知っているエリアで投資をしましょう。今住んでいる、昔住んでいた、会社がある、良く遊びに行くなどのエリアに絞るべきであり、地縁がないエリアでの投資は危険です。それはバフェット氏の主張と同じで、「そのエリア(企業)のことを徹底的に知る」ためです。

投資用物件はエリアが命

物件選びで最も重要なものは「エリア」と言えるかもしれません。なぜなら、エリアは最も妥協できないポイントだからです。練馬区で物件を探している人が、中央区の物件に住むことはないでしょう。しかし、2LDKを探している人が2DKに妥協することはあります。

重要なエリアの選定は、自分が良く知っているエリアの中でないと危険です。なぜなら、自分が知らないエリアであれば隠れたデメリットも分かりませんし、その街に住もうと思う理由もイメージしにくいからです。

イメージできないと、空室リスクも家賃下落リスクが上がることに繋がりかねません。バフェット氏のいう「自分が何をやっているかよくわからない時」とは、まさに全く知らないエリアでの物件取得と言えるでしょう。

名言6「今日や明日、来月に株価が上がろうが下がろうが、私にはどうでもいいのです。」

ここまででバフェット氏は長期投資がメインであることが分かれば、この名言の意味も分かってくると思います。そして、この名言は同じ長期投資の不動産投資でも参考になることです。

この名言の真意とは?

株価が上がれば短期投資家は儲かるので嬉しいです。一方、株価が下がれば短期投資家は損切り(損している状態で売る)か、下がった株を保有しつづけることになるので嫌がります。しかし、長期スパンで投資をしているバフェット氏には株価の上下は関係ないのです。

もちろん、バフェット氏も株の売買益を得ることはあります。しかし、それは長期のスパンで株が数倍、あるいは十数倍になったときの話であり、今日・明日・来月というスパンではありません。つまり、明日株価が30%上がろうが、来月株価が30%下がろうが、バフェット氏にはどうでも良いのです。

その企業を徹底的に調べているからこそ投資しているのであって、株価が下がれば逆にラッキーと思い買い増しするくらいでしょう。

不動産投資も長期スパン投資である

不動産投資も長期スパンの投資であり、バフェット氏の考えと同じです。たとえば、物件を購入して賃貸で回していたとします。そして、毎年発表される公示地価などを見て、そのエリア付近の地価が下落していたとします。

このとき、短期的なビジョンを持っていると、「物件価値が下がるのでは?」と思い、さらに下がってしまう前に売却を検討する人もいるかもしれません。しかし、繰り返しますが不動産投資の本質は家賃収入であり、いくら地価が下がろうが関係ありません。

そのため、物件運営をした後も、そのような情報に踊らされず、長期的視野で運営しつづけましょう。それが、不動産投資を成功させる近道です。

ドナルド・トランプの名言

不動産投資

さて、最後にドナルド・トランプ氏の名言を紹介します。今ではすっかり異色の大統領としての側面が強くなりましたが、元々トランプ氏は不動産業で名を馳せた人です。そんな不動産投資の先人から学んでいきましょう。

ドナルド・トランプとは?

もはや説明不要ですが、ドナルド・トランプ氏は第45代アメリカ合衆国の大統領です。そして、カジノやホテルの運営会社など、不動産業の実業家としても知られています。

「不動産王」と異名があるほど不動産業で成功した人物であり、代表的な物件である「トランプタワー」は日本でも有名な物件といえます。

名言7「人づての情報はあくまで人づての情報にすぎない。自分で情報源にあたろう。」

最初に紹介するトランプ氏の名言はこちらです。トランプ氏は自ら情報を取るという点に強いこだわりを持っており、猜疑心が強いとも言えます。人づての情報は鵜呑みにせず、自分の目で見極めてから有益な情報かどうかを判断するというわけです。

自分で情報収集に当たる

トランプ氏が不動産業をメインで行っていたときには、実に多くの物件を見に行っていました。「毎日どこかの土地に視察に行っていた」と語るほど、現地で自ら感じる情報を大切にしていたようです。

それは、ホテルやタワーマンション、カジノなど、人が集まる不動産を手掛けていたことが理由であり、そこが「果たして人が集まる場所なのか?」は現地を見てみないと分からなかったからです。あまり泥臭いイメージがないトランプ氏ですが、このように自ら時間と手間をかけて情報収集にあたっていたのです。

不動産投資における現地調査

この名言はそのまま不動産投資に置き換えられるでしょう。不動産投資においても現地調査は非常に重要です。「利回りが良い」といっても、その利回りは満室稼働し続ける前提であり、空室になれば一気に利回りは崩れます。

そのリスクを見るためには、数字ではなく現地の雰囲気が重要です。これは「自分の知っているエリアに投資する」にも通じるものがありますが、徹底的に物件周辺を調べる必要があります。

現場でしか感じられないものとは?

たとえば、駅前の雰囲気は夜と昼では違いますし、平日と休日でも違います。夜道の暗さや怖さも実際に歩いてみないと分かりません。もしかしたら、近隣に隠れた嫌悪施設があったり、近所では評判の迷惑な住民がいたりするかもしれません。

それらは実際に現地調査をしなければ分からない情報であり、それを調べずに物件を購入すると、大きな損失になるリスクがあります。

名言8「最悪を予想しておくのが得策だ。そうすればいい意味で裏切られるからである。」

次に紹介する名言はこちらです。一見、豪快で無謀なイメージがあるトランプ氏ですが、実業家時代には慎重なスタンスで取り組んでいたようです。

色々な「最悪」を想定しておく

不動産投資も事業も、長期での運営になるので「最悪な状況」は色々とあります。たとえば、競合物件ができたことによる空室リスクや家賃下落というリスクもあり、金利が上昇することで返済額が上昇するというリスクもあるのです。

しかし、その最悪を予想しておくことで、最大限のリスクヘッジができます。トランプ氏のいう「いい意味で裏切られる」というのは、最悪の状況を予想していて最大限リスクヘッジしていたから起こりえたことです。

色々な最悪でシミュレーションをする

不動産投資においても、前項で解説した最悪な状況を色々とシミュレーションしてみることが重要です。最悪な状況の一例を挙げてみます。仮に、区分マンションを所有しており、年間家賃収入が155万円で年間の支出が100万円だとします。

そのとき、家賃下落を加味したシチュエーションは以下の通りです。

入居戸数/賃料(万円)現行賃料▲5%▲10%▲15%▲20%▲25%▲30%
満室5552.2549.546.754441.2538.5

このシミュレーションは家賃下落だけでなく、空室リスクや金利上昇リスクでも同じような表を作成できます。色々なシミュレーション表を作成し、最悪な状況をシミュレーションしておきましょう。そうすれば、トランプ氏のいう「良い意味での裏切り」という状況になり得ます。

名言9「どんな業界であろうと、誰にでもターゲット市場というものがあり、対象がどんな層かは重要である。」

最後の名言はこちらです。まさに実業家としてのトランプ氏の発言であり、「ターゲット」が重要であることが分かる名言です。

どの商品にもターゲットがいる

不動産に限らず、全ての商品・サービスにはターゲットがいます。化粧品のターゲットとカップラーメンのターゲットが違うように、その商品とサービスは誰が買うのか?というターゲットは明確にしなければいけません。

ターゲットを明確にすることで、その人達が好むような商品やサービスに寄せて、満足度を高める必要があります。そうしないと、どんなに良い商品やサービスでも売ることは中々難しいのです。

不動産投資に置き換える

これはシンプルなので不動産投資にもすぐ置き換えることができます。要は、その物件に誰が住むのか?何を好むのか?を考えることです。たとえば、単身男性がメインなのか単身女性がメインなのかで、その物件の条件は変わってきます。

つまり、ターゲットをイメージすることで、キッチン周りの設備や仕様・セキュリティ面はどこまで必要なのかが変わってくるということです。そのため、エリア選定が終わったらターゲットを明確にしましょう。その後に、ターゲットが好む物件を探すという流れです。

適正な物件を購入できる

ターゲットを明確にすれば、適正な物件を購入することができます。ターゲットが好む設備・仕様や間取りであれば入居率が上がり、退去率は下がるでしょう。

また、設備・仕様はグレードが高ければ良いというわけではありません。ターゲット選定せずに過剰な設備の付いている物件を購入してしまうと、無駄に高い物件を購入してしまうということになります。そうなると、家賃が高い物件になり、収益を上げにくい物件になるかもしれません。

そうならないための「適正な物件を見極めるカギ」が、明確なターゲットの設定というわけです。

まとめ

偉大なる著名投資家の名言は、全ての投資に通じるものがあります。今回は一部の名言しかピックアップできませんでしたが、「長期的な視野で見る」「勉強を怠るな」「自分の目で確認する」のようなことは全てに共通していることです。

これらの名言を見て、先人たちの言葉によって投資に対する熱量が上がったのであれば、次はセミナーや相談会に参加してみましょう。そこでプロフェッショナルな人と話すことで、より投資への現実味は増すでしょう。

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