不動産投資を始める前に知って安心！出口戦略5つのポイント

「出口戦略」という言葉をご存知でしょうか？

出口戦略は、不動産投資について考える上で、必ず知っておくべきことであり、投資物件選びの1つのポイントでもあります。

出口戦略を考えずに物件選びをすると、のちのち損失が出る可能性が高まります。今回は、出口戦略について知っておくべきポイントを5つに厳選して解説していきます。

出口戦略の基本

出口戦略とは不動産投資に限定した言葉ではなく、投資全般における戦略です。入口が金融商品の「購入」であるのに対し、出口とは金融商品の「売却」になります。

不動産投資における出口戦略とは、投資物件を購入するときに「売却」という出口も考えて物件選びをするということです。この点は、物件選びにおいて実はあまり重視されていないポイントですが、「利回り」や「キャッシュフロー」などと同じくらい重要なポイントになります。

出口戦略のポイントに入る前に、出口戦略の重要性について、以下の点を理解しておきましょう。

• 将来的に売却する可能性はある
• 物件の立地は変えられない

将来的に売却する可能性はある

不動産投資の基本は、家賃収入という継続的に得る「インカムゲイン」と呼ばれる収益です。一方、売却時の収益は一時的な収益なので「キャピタルゲイン」と呼ばれます。不動産投資においてキャピタルゲインだけを狙う物件選びはご法度です。

キャピタルゲインだけを狙ってはいけない理由

キャピタルゲインだけを狙ってはいけない理由は、そもそも不動産価格が購入時より売却時の方が高くなることは稀ですし、売買時に諸費用がかかるのでキャピタルゲインを得にくいからです。

そうなると出口戦略は重要ではないのでは、と思う人もいるでしょう。だからこそ、出口戦略は意外と重視されていないのです。

出口戦略は守り

結論からいうと、出口戦略は「守り」の戦略なので、物件選びには取り入れるべきです。

多くの人が将来的に物件を売却することもあるでしょう。そのときに売却益が出るのが理想ですが、せめて「手持ち資金を減らさずに売却したい」と思う人が多いでしょう。その場合、仮に出口戦略を考えていないと、売却時の損失は拡大しやすいのです。

もちろん、物件選びで最も重要視すべきは「利回り」や「キャッシュフロー」のように、インカムゲインに関しての事項です。ただ、インカムゲインが攻めの戦略だとしたら、「売却時に損を出さない」という出口戦略は守りの戦略といえます。だからこそ、両方の観点から物件選びをする必要があるのです。

物件の立地は変えることができない

物件購入時に出口戦略を重要視すべきもう1つの理由は、キャピタルゲインはインカムゲインよりも物件の「立地」が重要だからです。ただ、当然ながら物件購入後に立地を変えることはできません。

つまり、物件を購入した後に出口戦略を考えても、手遅れです。だからこそ、インカムゲインを重視しながらも、出口戦略を取り入れ「売却」も加味した物件選びが重要というわけです。

ポイント1：売却価格の下落率を検証する

それでは本題である出口戦略のポイントを解説していきます。1つ目のポイントは、売却価格の下落率を検証することです。投資物件を選ぶときには、周辺の家賃下落率を検証する人は多いですが、合わせて売却価格の下落率も検証しましょう。

売却価格の下落率については、一般的な下落率を紹介した後、具体的な下落率の調べ方を解説していきます。

一般的な下落率

まずは、東日本不動産流通機構が出典※している、築年数ごとの下落率をみていきましょう。

上記は、2015年に首都圏で流通された、中古マンションの築年数別下落率です。もちろん、時期によってもエリアによっても、そして物件によっても下落率は異なるでしょう。しかし、覚えておいて欲しいのは、築5年を経過している状態で17％も価格が下落するという点です。

この点を踏まえて売却価格の下落率は、以下の順番でシミュレーションしましょう。

• 残債の減少率をシミュレーション
• 売却時の諸費用をシミュレーション

※東日本不動産流通機構　築年数からみた首都圏の不動産流通市場

残債の減少率をシミュレーション

さて、前項を受けて売却価格の目安を紹介します。仮に、借入金額2,500万円、借入期間25年（元利均等返済）、金利2.8％でローンを組んだ場合は、元金の減少率は以下です。想定としては、物件価格2,500万円のフル（満額）ローンです。

つまり、5年後（築6年）にマンションを売却する際、売却価格が15.1％の下落率で収まっていれば、残債は完済出来るという計算です。

売却時の諸費用をシミュレーション

しかし、忘れてはいけないのが、売却時には以下のような諸費用があるという点です。

• 仲介手数料
• ローン関係費用（繰り上げ返済手数料）
• 登記関係費用（抵当権抹消）

上記の金額は物件によっても異なりますが、概ね売却価格の4％程度と思っておきましょう。上記の下落率にこの諸費用も加味した金額で売ることができれば、手持ち資金を捻出せずに物件の売却ができます。もちろん、それ以上で売れれば売却益（キャピタルゲイン）が出るというわけです。

エリアごとの下落率を検証する方法

出口戦略における売却価格についての考え方が分かったところで、次は以下の順番でエリアごとの下落率を検証してみましょう。

• 成約事例を集める
• エクセルでまとめる
• 注意点

成約事例を集める

まずは、REINS Market Information※を利用して、成約事例を集めましょう。これは、実際に不動産会社が物件登録などを行うREINSのデータを基にしています。そのため、成約事例が豊富なので下落率のデータを取るにはベストなサイトです。

また、広さや最寄り駅などで絞り込むことができるので、条件に近い物件をなるべく多く絞り込みましょう。

※REINS Market Information

エクセルでまとめる

次に、絞り込んだ物件をエクセルに落とし込みます。そして、「築年」と「成約時期」という項目があるので、その2つから成約時の築年数を割り出します。

たとえば、築年が「2007年から2008年」で成約時期が「2018年5月～8月」であれば、築10年で良いでしょう。これを手作業で「築〇年」と修正します。そして、REINS Market Informationでは既に売却単価が㎡で出ているので、後は築年数順に並べ直しましょう。

そうすれば、以下のような表ができます（一部加工済）。

注意点は自分なりに修正すること

前項のような流れで表を作れば、築年数ごとの下落率がザックリと見えてきます。プロである不動産会社の仲介マンも同じような手順で表を作成します。ただ、注意点は色々な角度からチェックするという点です。

たとえば、駅からの距離のデータが、5分以内と15分以内では5分以内の方が単価は高く算出されます。そのため、データに偏りがあれば自分なりに修正を加えなければいけません。しかし、あくまで予測値なので、細かく考えすぎる必要はありません。

ザックリと下落率を算出し、上述した「ローンの減少率+諸費用」の数値と比べてみることが大事です。あまりに物件の下落率が高ければ、出口戦略の観点からはおすすめできない物件といえます。

ポイント2：中古物件に絞る

2つ目のポイントは、中古物件に絞るということです。これは、インカムゲインを得るときにもいえることですが、出口戦略の観点ではより重要になります。ここでは中古物件に絞る、つまり新築物件を避けるべき理由を解説していきます。

新築物件は割高

まず、新築物件は不動産会社が分譲するので、以下のようなお金が物件価格に上乗せされています。

• 会社の利益
• 販売経費
• アフターフォローなどの費用

会社の利益も上乗せされていますし、販売経費は中古マンション売却時の比ではありません。広告費も桁違いですし、モデルルームなどの費用も高額です。

また、新築を分譲する不動産会社は、何か欠陥があったときに責任をもつ「瑕疵担保責任」も重いですし、独自にアフターフォローを展開しています。とにかく、中古マンションよりも余計な価格が上乗せされているので、新築物件は割高なのです。

取得時からの下落率を考える

新築物件は、賃料を相場より少し下げれば客付けはしやすいでしょう。そのため、新築物件を取得して賃料を下げて募集することで、「利回り（≒収益率）は低いものの空室率も低い物件」にすることは容易です。

しかし、前項のように新築時には金額が上乗せされているので、「新築は住んだ瞬間1～2割価格が落ちる」という言葉もあるほど下落率が高くなります。また、「新築」として高い賃料で募集できるのは、最初の入居者だけです。

つまり、新築物件はインカムゲインの観点からも収益を上げにくいですし、出口戦略の観点からも新築物件は避けた方が賢明というわけです。強いて言うなら、「ラスト1戸」など不動産会社が極端に安く売り出している新築物件でないと、投資物件としては成り立ちません。

ポイント3：耐用年数と築年数のバランスを考える

3つ目のポイントは、物件の耐用年数と築年数のバランスを考えることです。これは出口戦略を考える上で売却価格に直結する重要な要素です。以下の点を解説していきます。

• 耐用年数とは？
• なぜ耐用年数と築年数は重要？

耐用年数とは？

そもそも耐用年数とは、国税庁が定める固定資産の償却期間を決めるための年数です。このように書くと少々分かりにくいですが、出口戦略における耐用年数は、その不動産の資産価値とほぼイコールと思って良いです。

具体的には、構造によって以下のように耐用年数※が決められています。

• 木造:20年
• 鉄骨造:22年~38年(概ね30年)
• 鉄筋コンクリート造:47年

木造は一戸建てやアパートで、鉄骨は厚さによって耐用年数が異なります。大きな戸建てや一部のアパートなどは軽量鉄骨造をつかうことが多いです。そして、マンションは鉄筋コンクリート造になります。

国税庁　耐用年数表

なぜ耐用年数と築年数は重要？

さて、ではなぜ耐用年数と築年は重要かというと、以下の理由です。

• 査定額に反映される
• 買い手の融資の問題

査定額に反映される

まず、耐用年数は売却時の査定額に反映されます。物件にもよりますが、不動産会社が売却金額を査定する際、耐用年数を過ぎた物件の建物価格はゼロにするケースが多いです。たとえば、木造一戸建てであれば、築20年を境に査定額ゼロにする不動産会社が多いということです。

もちろん、物件の外観や内装の劣化具合や、リフォーム済みがどうかにもよりますが、耐用年数と資産価値に深い関係があるのは間違いないです。そのため、同じ築20年でも、鉄筋コンクリート造は査定額がつきますが、木造の場合は建物には査定額が付かない可能性があります。

将来的な売却を考える出口戦略では、その物件の築年数だけでなく「耐用年数－築年数」で考えることが重要です。

買い手の融資の問題

また、「買い手の融資の問題」もあります。金融機関が融資の審査をするとき、物件の担保価値を評価しますが、その担保価値は耐用年数によって決まります。つまり、耐用年数を過ぎている物件は担保価値が低くなり、融資の審査に通りにくいというわけです。

そのため、仮に検討者が現れても「融資NG」になりやすく、結局売却できないというケースが多くなります。つまり、築年数が耐用年数を上回りそうな物件を購入するときは、建物価格はゼロになることを見越して、土地の売却価格だけで出口戦略を練る必要があるということです。

ポイント4：とにかく集客力の高い物件を狙う

4つ目のポイントは、とにかく集客力がある物件を狙うという点です。ここでいう集客とは、「売却したときに検討者がどれくらい集まるか」という意味です。これは、出口戦略という観点だけでなく、メインであるインカムゲインを狙うときも同じことがいえます。

その点も含め以下を理解しておきましょう。

• インカムゲインにも関係する
• 駅の力は強い
• 成約率は読めない

インカムゲインにも関係する

インカムゲインだけを考えて物件選びをすると、「利回り」や「キャッシュフロー」に注目しがちで、集客力がある物件とは限りません。たとえば、地方の物件で価格が安く、賃料を加味しても高い利回りになる物件もあります。

その物件がキャッシュフロー（手元に残るお金）も黒字になるのであれば、投資をしてしまうかもしれません。しかし、結局集客できない物件というのは、売却時に売りにくいのはもちろん「空室リスク」も高くなります。

つまり、出口戦略で集客できるか、を考えるということは、インカムゲインを安定して得られる物件か、という点もジャッジできるということです。利回りとキャッシュフローという観点が利益を得るという「攻め」であれば、空室リスクを軽減させることは「守り」なので、そういう意味でも出口戦略は「守りの戦略」といえます。

駅の力は強い

具体的に集客力のあるエリアとは、駅の力が強いエリアです。通勤や通学というライフスタイルにおいて多くの人が電車を使います。そのため、物件の最寄り駅というのは最も集客に重要な点になるのです。

駅の力を測る上では以下を確認しましょう。

• ターミナル（複数路線）駅か？
• ターミナル駅から近い？
• 乗降客数は多いか？
• 駅周辺に施設はどのくらいあるか？

ターミナル駅と乗降客数

ターミナル駅はやはり強いですが乗降客数も大事です。たとえば、恵比寿駅と大崎駅は、どちらも4路線利用可能です。乗降客数をみてみると、恵比寿駅は1日の乗降客数が118,260人で、大崎は164,876人と大崎の方が多いです。

乗降客数が多いということは、その駅で乗る人・降りる人が多いということなので、大崎駅は駅としてのニーズが高いといえます。もちろん、オフィス街なのか住宅街なのか、という点はありますが、単純に考えると大崎の方がニーズは高いといえるでしょう。

そうなると、相場金額で売り出したときは大崎の方が集客しやすい可能性が高いです。もちろん駅としての評価や住居環境など別の問題もありますが、路線数だけでなく乗降客数もチェックし、色々な観点から駅の力を測りましょう。

駅周辺の施設

駅周辺に商業施設や医療施設など、利便施設がどのくらいあるかも重要です。一般的には、その駅の近くにその街の利便施設が固まるので、駅周辺の施設の豊富さを見れば、その街の施設の充実度が分かります。

前項で解説した、ターミナル駅かどうかや乗降客数に加え、駅周辺の施設の充実度も重視して集客力がある駅かを確認しましょう。

成約率は読めない

残念ながら、どんなに物件を吟味しても投資物件の賃貸成約率は読めません。それは、物件を売却するときも同じで、いかに需要のあるエリアでも競合環境によって左右されます。

そんなときに重要なのは「集客力」であり、とにかく人が多く集まる物件である必要があります。集客さえできれば、値引きして売ることも出来るかもしれませんし、たまたま売り出し物件が少なければ高値で売れる可能性もあるからです。

しかし、集客力がない物件は、値引き交渉する相手もいませんし、高値で売れる確率も下がるのです。そのため、出口戦略を考える上では「集客力」という要素は外せません。また、上述したようにそれはインカムゲインを狙うときも同じです。

ポイント5：オーナーチェンジであることを意識

5つ目のポイントは、投資物件を売却するときはオーナーチェンジ物件であることを意識する点です。この点に関しては、そもそもオーナーチェンジ物件と何か、意識しないとどんなデメリットがあるのか、を理解することが重要です。

オーナーチェンジとは？

オーナーチェンジ物件とは、その名の通りオーナー（所有者)が変わる物件です。つまり、賃借人はそのままでオーナーだけ変更になるということです。もちろん、それは賃貸中である前提ではありますが、投資物件は空室よりも賃貸中であるケースが多いといえます。

そのため、基本は「投資物件を売る＝オーナーチェンジ物件」と思って良いでしょう。オーナーチェンジ物件は、買い手が室内を見ることができないので、とにかく「収益力のある物件か」という点が重要になります。

オーナーチェンジを意識しないデメリット

オーナーチェンジ物件であることを意識しないデメリットは、面積が広くなりがちな物件を選んでしまい、収益性の低い物件になる可能性が高まることです。投資物件の基本は、1Kから広くても１LDK程度の部屋です。

なぜなら、ターゲットが単身者である方が賃貸需要は高いので、一般的には空室リスクが低いからです。一方、2DK以上の部屋でも利回りが高く、賃貸として回っている部屋もあります。しかし、いざそのような物件を売るときには、いくら賃借人が居住中でも売りにくいです。

なぜなら、広めの部屋は賃借人が付きにくいのは事実なので、買い手側も今の居住者が退去した後に空室リスクが高まることは分かっているからです。このように、出口戦略を加味して物件選びをしないと、後々の空室リスクも高まりますし、売却時も苦労するでしょう。

まとめ

繰り返しますが、不動産投資で最重視すべきは、安定的な家賃収入であるインカムゲインです。ただ、キャピタルゲインである出口戦略を考えずに物件を選ぶと、上述したようなデメリットもあるのです。

また、出口戦略を意識することで「守り」の物件選びにもつながり、空室リスクの小さい、収益性の高い物件を手に入れやすいです。このように、出口戦略も加味して考えて物件選びをした方が、結局は収益の上がりやすい物件を手にでき、かつ将来的に売りやすい物件を見極めやすいというわけです。