【簡単解説】不動産投資における利回りの計算方法

不動産投資を検討している人は、「利回り」という言葉を必ず目にするでしょう。その中で、実際に利回りを計算する方法を知りたいと思っている人も多いのではないでしょうか。そもそも利回りには種類があり、それぞれ計算式も異なります。

ただし、不動産投資で収益性を測るためには利回り以外にCFという指標も理解しておくべきです。そこで今回は、利回り＆CFの計算式とシミュレーション方法を解説していきます。また、分かりやすいようにマンションとアパートで比較するので、違いを良く確認しましょう。

この記事を読むことで、実際に物件の利回りとCFの計算方法が分かり、収益性が高いかどうかの判断ができるようになっているはずです。

3種類の利回りの計算式と役割を知る

まずは、以下3種類の利回りの計算式、および利回りの役割を知っておきましょう。

• 表面利回り
• 実質利回り
• 返済後利回り

上記3つの利回りの中で、特に表面利回りと実質利回りはよく聞く言葉だと思います。しかし、不動産投資を勉強している方でも意外と知らない「返済後利回り」も重要なので、この3種類の利回りは全て理解しておきましょう。

表面利回りの計算式と役割

表面利回りの計算式は以下の通りです。

• 表面利回り＝年間家賃収入÷物件取得価格

表面利回りは最も簡易的な利回りです。年間家賃収入は相場賃料を基に計算されます。表面利回りは誰でも同じ利回りになるので、広告などに掲載されている利回りは表面利回りになります。表面利回りは、最初に物件を絞り込むために利用する役割です。

実質利回りの計算式と役割

実質利回りの計算式は以下の通りです。

• 実質利回り＝（年間家賃収入－年間経費）÷物件取得価格

実質利回りは、表面利回りに年間経費を加味した利回りです。年間経費とは、たとえば固定資産税や管理会社に支払う手数料のことで、その物件運用にかかる支出を指します。

ただ、この経費額は物件によっても異なりますし、どこまで計上するかは人によっても異なります。そのため、表面利回りで絞り込んだ物件で、個々に経費を計算して実質利回りを算出するという流れです。

返済後利回りの計算式と役割

返済後利回りの計算式は以下の通りです。

• 返済後利回り＝（年間家賃収入－年間経費－年間ローン支払い額）÷物件取得価格

返済後利回りは、実質利回りにローン支払い額を加味します。前項の「年間経費」にはローン支払い額は加味しません。なぜなら、ローンをどのくらい組むかは人によって異なるので、ローン支払い額は共通していないからです。

そのため、実質利回りで絞った物件を、自分の条件に合わせたローン支払い額を設定して再度計算するという流れになります。返済後利回りを算出する段階では、ある程度物件は絞れているでしょう。

利回り以外にCFも知っておこう

前項で解説した利回りは、基本的に「物件を絞り込む」という目的になります。ただし、利回りは「物件取得費用を何年で回収できるか？」という指標なので、実際にどのくらいの収益を上げられるかは分かりません。そこで利用するのがCF（キャッシュフロー）です。

CFは以下で計算されるので、「手元に残るお金」が分かります。

• CF＝年間家賃収入－年間経費－ローン支払い額

イメージとしては利回りで物件を絞り、最後にCFのシミュレーションをして収益額を確認するというイメージです。CFを計算することで、赤字リスクがどのくらいあるか？実際にいくら儲かるか？が見えてきます。

区分マンションの利回り＆CFシミュレーション

ここまでで利回りとCFの役割、および計算方法が分かったと思います。次にアパート経営と区分マンションの利回り＆CFをシミュレーションします。満室稼働時だけでなく、空室＆家賃下落を加味した利回りも合わせて確認ください。

この章では、まず以下の区分マンションの利回りとCFをシミュレーションします。

• 年間家賃収入：162万円
• 年間経費：40万円
• 年間ローン支払い：72万円
• 物件価格：1,800万円

満室稼働の利回り＆CF

まずは、満室稼働の利回りとCFからです。

表面利回り

この物件の表面利回りは以下の通りです。

表面利回り：年間家賃収入162万円÷1,800万円＝利回り9％

利回りに目安はありません。なぜなら、エリアや物件によって利回りは大きく異なるからです。ただ、一般的には「表面利回り10％が良い」という指標があるので、その意味では利回り9％は悪くはない数値といえます。

実質利回り

次に、この物件の実質利回りは以下の通りです。

実質利回り：（年間家賃収入162万円－年間経費40万円）÷1,800万円＝利回り6.77％

実質利回りも表面利回りと同じで目安はありません。ただ、たとえば東京都23区内であれば、実質利回りのボーダーは5％前後でしょう。その点では、実質利回り6.77％はボーダーラインをクリアした数値といえます。

また、区分マンション投資の年間経費はアパート経営よりは安価になりやすいです。というのも、アパート経営の場合には共用部の補修費用などもオーナーが負担するので、経費は高くなりがちだからです。

返済後利回り

次に、この物件の返済後利回りは以下の通りです。

実質利回り：（年間家賃収入162万円－年間経費40万円－ローン支払い72万円）÷1,800万円＝利回り2.77％

返済後利回りも前項までと同様目安はありません。ただ、収支が黒字になるためには2％台中盤～3％程度は欲しいところなので、その点では返済後利回り2.77％は合格ラインといえるでしょう。

ただ、決して高い利回りとはいえず、空室や家賃下落、または経費増額によって赤字に転落するリスクはあります。

年間CF

前項までで、それぞれの利回りが分かり、ある程度物件が絞れてきました。次は、その絞った物件の年間CFを算出し、実際にどのくいらの収益になるかを計算します。本物件のCF（15年間）は以下の通りです。

年数	CF	家賃収入	臨時収入	ローン支払い	経費	特別経費	備考
1年目	30	162	-	72	40	20	不動産取得税
2年目	50	162	-	72	40	-	-
3年目	40	162	15	72	40	10	退去時の補修費
4年目	50	162	-	72	40	-	-
5年目	50	162	-	72	40	-	-
6年目	40	162	15	72	40	10	退去時の補修費
7年目	50	162	-	72	40	-	-
8年目	50	162	-	72	40	-	-
9年目	40	162	15	72	40	10	退去時の補修費
10年目	20	162	-	72	40	30	リフォーム
11年目	50	162	-	72	40	-	-
12年目	40	162	15	72	40	10	退去時の補修費
13年目	50	162	-	72	40	-	-
14年目	50	162	-	72	40	-	-
15年目	10	162	15	72	40	40	退去時の補修費/設備入れ替え

臨時収入とは更新料や礼金のことで、特別経費とは備考欄の通りです。このように、定期的に発生する退去時の補修費用やリフォーム費用を盛り込むことで、各年の収益が見えてきます。あくまでシミュレーションではありますが、CFなら各年の収益額が分かりやすいです。

空室と家賃下落を加味した利回り＆CF

次に、空室と家賃下落を加味した利回りとCFを計算します。なお、空室は年間で0.5カ月（2年間で1か月）、家賃下落は1年間で1％下落するという想定です。

利回りのシミュレーション

空室と家賃下落を加味した場合、利回りのシミュレーションは非常に難しいです。というのも、家賃は徐々に下落していくので、いつの下落率を切り取るかで利回りは変わるからです。そのため、利回りは空室だけを加味したシミュレーションを紹介します。

仮に空室を1年間で0.5カ月と想定した場合は、年間家賃収入は162万円から155万円に下がります。そのため、それぞれの利回りは以下の通りです。（）内は満室時からの下落になります。

表面利回り：年間家賃収入155万円÷1,800万円＝8.61％（▲0.39％） 実質利回り：（年間家賃収入155万円－年間経費40万円）÷1,800万円＝6.38％（▲0.39％） 実質利回り：（年間家賃収入155万円－年間経費40万円－ローン支払い72万円）÷1,800万円＝2.38％（▲0.39％）

年間CF

CFは以下のように空室&家賃下落も加味してシミュレーションをすることで、赤字になるリスクがある年も分かってきます。

年数	CF	家賃収入	臨時収入	ローン支払い	経費	特別経費	備考
1年目	23	155	-	72	40	20	不動産取得税
2年目	42	154	-	72	40	-	-
3年目	32	154	15	72	40	10	退去時の補修費
4年目	41	153	-	72	40	-	-
5年目	40	152	-	72	40	-	-
6年目	29	151	15	72	40	10	退去時の補修費
7年目	39	151	-	72	40	-	-
8年目	38	150	-	72	40	-	-
9年目	27	149	15	72	40	10	退去時の補修費
10年目	6	148	-	72	40	30	リフォーム
11年目	35	147	-	72	40	-	-
12年目	25	147	15	72	40	10	退去時の補修費
13年目	34	146	-	72	40	-	-
14年目	33	145	-	72	40	-	-
15年目	-8	144	15	72	40	40	退去時の補修費/設備入れ替え

ここで理解して欲しいことは、満室時のCFが15年間の合計で620万円であるのに対し、上記の空室と家賃下落を加味したCFは437万円に下がる点です。要は、長い目で見るとここまでの差が生まれるので、長期スパンでのCFシミュレーションは重要になります。

アパート経営の利回り＆CFシミュレーション

次にアパート経営の利回りとCFをシミュレーションしてみましょう。シミュレーションするのは以下のような物件です。

• 年間家賃収入：432万円（月々6万円×6戸）
• 年間経費：120万円
• 年間ローン支払い額：162万円
• 物件取得価格：4,200万円

満室稼働の利回り＆CF

まずは区分マンションのときと同様、満室時の利回りとCFをシミュレーションしてみましょう。

表面利回り

この物件の表面利回りは以下の通りです。

• 表面利回り：家賃収入432万円÷物件取得価格4,200万円＝10.28％

アパートは木造か軽量鉄骨造なので、区分マンションのRC（鉄筋コンクリート）造よりも建築費が安価です。そのため、物件取得価格も安価になりやすく、不動産投資の中では比較的利回りも高くなりやすいといえます。

実質利回り

この物件の実質利回りは以下の通りです。

• 実質利回り：（家賃収入432万円－経費120万円）÷物件取得価格4,200万円＝7.43％

上述したように、アパート経営の場合は一棟の不動産を保有するので、共用部の補修などもオーナーが行います。そのため、経費は区分マンション投資よりも高くなりますが、部屋数が多いので家賃収入も多くなります。

返済後利回り

この物件の返済後利回りは以下の通りです。

• 返済後利回り：（家賃収入432万円－経費120万円－ローン支払い162万円）÷物件取得価格4,200万円＝3.57％

アパート経営はローン支払い額が高額なので、金利が上昇したときの支払いには気を付けなければいけません。そのため、「返済後利回りは2％台中盤～3％程度は欲しい」と解説しましたが、アパート経営の場合は3％は欲しいところです。その意味では、本物件は合格ラインを突破しているといえます。

年間CF

この物件の年間CFは以下の通りです。

年数	CF	家賃収入	臨時収入	ローン支払い	経費	特別経費	備考
1年目	110	432	-	162	120	40	不動産取得税
2年目	150	432	-	162	120	-	-
3年目	100	432	30	162	120	50	退去時の補修費
4年目	150	432	-	162	120	-
5年目	150	432	-	162	120	80	共用部の補修費
6年目	100	432	30	162	120	50	退去時の補修費
7年目	150	432	-	162	120	-	-
8年目	150	432	-	162	120	-	-
9年目	100	432	30	162	120	50	退去時の補修費
10年目	-60	432	-	162	120	210	リフォーム＆共用部の補修
11年目	150	432	-	162	120	-	-
12年目	100	432	30	162	120	50	退去時の補修費
13年目	150	432	-	162	120	-	-
14年目	150	432	-	162	120	-	-
15年目	-10	432	30	162	120	160	退去時の補修費＆共用部の補修

上記のように、区分マンションとは特別経費も異なります。補修費用は戸数が多いので費用も高くなりますし、リフォームや共用部の補修費用も計上します。

空室と家賃下落を加味した利回り＆CF

次に、空室と家賃下落を加味した利回りとCFです。空室は各部屋1年間で0.5カ月、家賃下落は1年で1.5％を想定しています。空室は区分マンションと同じですが、家賃下落は区分マンションが1％だったのに対して、0.5％アップの1.5％という想定です。

というのも、アパートの場合は木造か軽量鉄骨造なので、RC（鉄筋コンクリート）造の区分マンションよりも劣化が激しいと予想されます。そのため、家賃下落率も大きくしています。

利回りについて

利回りについては、区分マンション投資と同じように、空室と家賃下落を加味した場合、利回りのシミュレーションは非常に難しいです。そのため、空室時の「年間家賃収入432万円→415万円」のときの利回りのみ計算します。

• 表面利回り：年間家賃収入415万円÷4,200万円＝9.88％（▲0.4％）
• 実質利回り：（年間家賃収入415万円－年間経費120万円）÷4,200万円＝7.02％（▲0.41％）
• 実質利回り：（年間家賃収入415万円－年間経費120万円－ローン支払い162万円）÷4,200万円＝3.16％（▲0.41％）

年間CF

次にCFは以下の通りです。

年数	CF	家賃収入	臨時収入	ローン支払い	経費	特別経費	備考
1年目	93	415	-	162	120	40	不動産取得税
2年目	126	408	-	162	120	-	-
3年目	70	402	30	162	120	50	退去時の補修費
4年目	114	396	-	162	120	-
5年目	108	390	-	162	120	80	共用部の補修費
6年目	52	384	30	162	120	50	退去時の補修費
7年目	95	377	-	162	120	-	-
8年目	89	371	-	162	120	-	-
9年目	33	365	30	162	120	50	退去時の補修費
10年目	-133	359	-	162	120	210	リフォーム＆共用部の補修
11年目	71	353	-	162	120	-	-
12年目	14	346	30	162	120	50	退去時の補修費
13年目	58	340	-	162	120	-	-
14年目	52	334	-	162	120	-	-
15年目	-114	328	30	162	120	160	退去時の補修費＆共用部の補修

このように、区分マンションと同じく、赤字になる年もあるので注意しましょう。特に、アパート経営の場合は戸数が多いので、特別経費が多くなると予想される年は、手元にキャッシュを残しておく必要があります。CFをシミュレーションをすると、このようなことまで分かってくるのです。

利回りとCFをシミュレーションするコツ

前項までで、利回りとCFのシミュレーションの方法が分かったと思います。区分マンション投資とアパート経営の比較、そして満室時と空室&家賃下落時の比較をしたのは以下を理解して欲しかったからです。

• 不動産種類によって収入・経費・ローン支払い額が異なる
• 満室稼働時と空室&家賃下落時で全く異なる数値になる

このように、不動産種類や物件の運用状況によって利回りとCFは異なり、その点を理解することがシミュレーションのコツといえます。

不動産種類によって収入・経費・ローン支払い額が異なる

まずは、区分マンション投資とアパート経営では収入・経費が全く異なるという点です。収入はアパート経営の方が増えますが、その分経費とローン支払い額は上がりがちです。もちろん、安価なアパートもあるので一概にはいえませんが、一般的にはアパート経営の方がこの3点は高くなります。

つまり、アパート経営の方が収益を上げられる可能性はありますが、反対に赤字になったときのリスクは大きいということです。

また、上述したように構造の問題でアパートの方が家賃下落率は大きいと想定した方が良いです。利回りとCFを計算するときは、収益だけでなく「赤字リスク」についても考えながらシミュレーションしましょう。

満室稼働時と空室&家賃下落時で全く異なる数値になる

もう1つは、満室稼働時と空室&家賃下落を加味したシミュレーションでは、利回りもCFも全然違ってくるという点です。特にCFは明確に収益額が異なるので分かりやすく、CFのシミュレーションは基本的に空室と家賃下落を加味することをおすすめします。

もしCFのシミュレーション時に空室と家賃下落を加味するのであれば、利回りの計算は満室稼働時でも良いでしょう。なぜなら、利回りはあくまで物件を絞り込むための指標であり、最終的な収益性はCFで測れば良いからです。

このように、収益性を測る指標としては、利回りとCFの両方を上手く使うことをおすすめします。

まとめ

利回りは何となく分かっていたけれども、CFを実際に見たのは初めてという方も多かったのではないでしょうか。収益性を測る指標として利回りは有名ですが、CFは意外と知られていません。しかし、どちらの軸からも収益性を測ることが重要で、それが収益性の高い物件選びにつながります。

まずは、3種類の利回りを理解し、その利回りを利用して物件を絞ります。その後に、CFを計算して収益額を予測してから物件を選別するという流れです。