REIT利回りの推移とこれからを徹底分析
By Oh!Ya編集部
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REITは不動産投資信託と呼ばれるもので、プロに資金を預け、プロが不動産に投資することで、そこから得た利益から分配金を受け取ることができます。
一般的に、REITは利回りが高く、また比較的安定していると言われていますが、その理由をご存知でしょうか。
今回は、実際にREITが安定していることをお伝えするために平均利回りや価格推移についてデータを元にお伝えすると共に、株式投資や不動産投資など他の投資との比較についてもお伝えしていきます。
REITの利回りの推移
REITの利回りは高いとされていますが、実際にこれまで、どのように推移しているのでしょうか？
販売開始～リーマンショックまで
REITは高い分配金利回りが魅力の金融商品です。
REITは日本では2001年に始まっていますが、実際に始まったばかりの当初から2003年頃までは5%を上回る水準で推移していました。
その後、REITが徐々に認知されるに従い分配金利回りは下がり始め、2004年～2006年には3.5～4.0%に下がり、2007年には一時2.6%にまで下がりましたが、その後リーマンショックなどの影響により再び上昇。
2009年には7.9%を実現しています。
リーマンショック～アベノミクス以前の分配金利回り
リーマンショックが起こってから、アベノミクスが始まる2012年末頃まで、日本の株価は軒並み低く、それにつられてREITも価格が低く、ひいては高い分配金利回りとなり、その間は5%前後を推移していました。
アベノミクス以降の分配金利回り
アベノミクスが始まると日本の相場全体が上昇を始め、それに伴いREITの価格も上昇。 つまり、分配金利回りは3%～4%程度を推移しています。
個別銘柄の推移と解説
分配金利回りの推移についてお伝えしましたが、個別銘柄についても触れておきたいと思います。
ここでは、2018年12月現在で分配金利回りランキングのトップ3にいるタカラリート(7.18%)、インヴィンシブル(7.14%)、トーセイ(6.72%)を取り挙げます。
タカラリート
タカラリートはマンションデベロッパーのタカラレーベンをメインスポンサーとするREITで、2018年7月に上場しています。
上場当初の価格は89,700円、分配金利回りは3.97%でしたが、8月末の決算後、9月に入ると分配金利回りが6.76%にまで上昇し、その後緩やかな右肩上がりを続けています。
一方で、価格は2018年12月頭には88,000円程度まで落ち込んでいます。
インヴィンシブル
インヴィンシブルは外資系運用会社をメインスポンサーとするREITで、2004年5月に上場しています。
2014年1月からの推移で見ると、当初4.9%前後だった利回りは、2015年には一時2.4%程度まで落ち込むものの、2016年の中頃に5%程度に上昇。
その後は緩やかな右肩上がりを続け、2018年11月～12月には7.1%～7.2%程度を推移しています。
価格は2014年1月時点で18,600円だったものが右肩上がりで上昇を続け、2016年中頃にはおよそ88,200円にまで上昇。 その後、2017年前半にかけて45,000円程度まで落ち込み、現在まで47,000円～48,000円程度を推移しています。
トーセイ
トーセイ(トーセイ・リート投資法人)はオフィスなどを手掛けるトーセイをスポンサーとするREITで、2014年11月に上場しています。
上場当初約110,000円、利回り2.8%程度だったものが、価格は緩やかな下降を続け、2016年には一時100,000円を割るものの、その後若干の回復を見せて2018年12月には109,000円程度となっています。
一方利回りは緩やかな上昇を続け、2015年末に5%を突破し、2018年9月以降は6%台を維持しています。
REITの平均利回り推移を他の投資と比較
REITの分配金利回りと価格の推移について、個別銘柄も含めて取り挙げてみましたが、株式投資や不動産投資など他の投資と比べた場合どのような違いがあるのでしょうか？
株式投資の平均利回りと推移
株式投資は株式の売買差益と配当金があり、主に売買差益で利益を出すことを目指しますが、REITの分配金利回りとの差が分かりやすいように、ここでは利回りについては配当金を参考にしたいと思います。
株式の配当金平均利回りは2%ほど
株式の配当金利回りの平均は2%ほどとされています。
平均なので1%以下の利回りしかない銘柄もあれば、4%超の利回りがある銘柄もあります。
東洋経済の2016年の記事によると、予想配当利回りでトップだった銘柄は丸三証券で8.31%と、REITのトップより高い数字となっています。
以下、2位はデクセリアルズ6.44%、3位岩井コスモホールディングス6.23%。
直近の平均利回りは1.5%前後
東京証券取引所や大阪取引所などからなる日本取引所グループでは、過去の平均利回りが公表されています。
同データによると、
- 2016年1月の単純平均利回りは1.67%
- 2017年1月の単純平均利回りは1.65%
- 2018年1月の単純平均利回りは1.37%
となっています。
それ以前では、リーマンショックのあった2008年からアベノミクスの始まる2012年までは株価が低かったことから比較的平均利回りが高く、2%〜2.5%程度を推移しています。
一方で、株バブルとも言われた2005年末には1%を切る時期が半年ほど続いていることが分かります。
※単純平均利回りの計算式={1株当たり現金配当金×単元株式数÷100}÷{株価×単元株式数÷100}
投資信託の平均利回りと推移
次に、投資信託の平均利回りと推移を見ていきましょう。
インデックスファンドの平均利回りは4〜6%程度
投資信託の内、日経平均株価などの指標に沿って投資していくタイプのインデックスファンドの平均利回りは4〜6%とされており、REITとほぼ同じ数値であることが分かります。
なお、投資信託を大きく分類すると、大きく株式に投資するものと債券に投資するもの、そしてそれぞれ国内の銘柄に投資するものと国外の銘柄に投資する元に分けられます。
これらは、カテゴリーごとに概ね以下のような平均利回りとなることが多いです。
- 海外株式の平均利回りは6〜8%
- 国内株式の平均利回りは4〜6%
- 海外債券の平均利回りは2〜4%
- 海外債券の平均利回りは1〜3%
概ね、国内より海外、債券より株式の方がリスクがある一方で高い利回りを得やすくなります。
国内株式投資信託の3年騰落率トップは32.44%の伸び
投資信託教協会で投資信託の騰落率(分配金と価格の伸びを含む)が確認できますが、2018年12月の(国内株式)騰落率トップは「東京海上・ジャパン・オーナーズ株式オープン」で6ヶ月の騰落率が10.08%、1年の騰落率が24.90%、3年の騰落率が32.44%となっています。
なお、海外株式はフィディリティ世界医療機関関連株ファンドで6ヶ月14.31%、1年22.02%。
国内債券トップは野村ファンドトラップ日本債券で6ヶ月5.56%、1年4.64%、3年2.86%。
海外債券トップは野村ブル・ベアセレクト7で6ヶ月-6.02%、1年8.24%となっています。
不動産投資の平均利回りと推移
最後に、自分で不動産を所有して賃貸に出す不動産投資です。
2018年10月東京の期待利回りは4.4%〜4.5%
日本不動産研究所が2018年10月に公表した不動産投資家調査によると、賃貸住宅1棟(ワンルームタイプ)の東京における期待利回りは城南で4.4%、城東で4.5%でした。
その他の政令都市では、広島がもっとも高く5.8%、次いで北海道と仙台で5.5%となっています。
不動産投資は株式投資や投資信託、REITと比べると個別性が強く、明確な平均利回りを算出することは困難ですが、地方郊外であればその地域での平均利回りが10%程度になることもあります。
2004年には東京で6.5%程度
同データによると、2004年の東京(城南地区)の期待利回りは6.5%程度あり、2008年にかけて5%程度まで下がるも、リーマンショックを契機に2009年には6%台を回復。
その後緩やかな下降を続け、2013年頃に5%を切り、2018年10月には4.4%となっています。
REITの利回りは他の投資より比較的高い理由
株式投資は概ね2%前後の平均利回りとなっており、REITの5%程度と比べると大きな差があります。
一方、不動産投資や投資信託はREITと同程度の利回りでした。
しかし、不動産投資に関してはローンを組んで物件を購入するため、REITと比べてリスクがあります。
なお、投資信託に関してはREITも投資信託の一つであり、平均利回りが同程度なのも納得できるでしょう。
ただし、投資信託は2018年12月現在、株価の低迷を受けて国内株式を投資対象とする投資信託の中には直近で騰落率がマイナスとなっているものも多く見られるのと比べると、REITは比較的安定した価格推移になっているなどの違いが有ります。
このようにREITは比較的長期で安定、低リスクでありながら高い利回りを実現しているのはなぜなのでしょうか？
ここでは、以下3つの理由を解説します。
- 分配原資が賃貸収入
- 法人税免除を受けられる
- 低金利の融資を受けられる
分配原資が賃貸収入
REITの分配金利回りが高い理由としてあげられることの1つ目が、その分配原資が賃貸収入であるという点です。
株式投資では企業の利益が配当原資のため、利益が企業の業績に左右されますが、REITは集めたお金を複数の不動産に投資し、投資した不動産の借主からの家賃収入から分配金が支払われます。
もちろん、空室になれば賃貸収入はなくなりますが、企業の業績と連動する株式と比べると比較的安定して利益を得られると言う特徴を持っています。
法人税免除を受けられる
REITは投資法人という形態をとることで法人税が免除されていることが、REITの高い利回りの一つの要因となっています。
というのも、法人税の免除を受けるための要件が「当期利益の90%を投資家に分配すること」となっているのです。
このことにより、一般的な株式会社であれば法人税として支払わなけれならない分まで分配金として投資家に還元することが可能となっています。
低金利の融資を受けられる
また、アベノミクスによる金融緩和政策により、低金利の融資を受けられることがREITによい影響を与えています。
REITは主に金融機関からの借入で資金を調達しているため、金利が低くなればそれだけ支払う利息が少なく済みます。
REITのリスク
- REITの倒産や上場廃止
- 金利上昇リスク
- 自然災害リスク
それぞれ詳しく見ていきましょう。
REITの倒産や上場廃止
まず、REITは現物不動産を所有するものではなく、REITという金融商品を持つものなので、万が一REITが倒産したり上場廃止したりすれば、保有しているREITが無価値となってしまう可能性があります。
金利上昇リスク
REITでは主に金融機関からの借り入れにより資金を調達しますが、金利が上昇するとその支払利息の負担が大きくなり、価格や分配金にマイナスの影響を与えます。
自然災害リスク
REITでは不動産を所有し、そこからの利益で運用されますが、現物不動産と同じく、自然災害で保有している不動産が損害を上kた場合には資産価値が大きく下がってしまう可能性があります。
REITの将来予測
REITの平均利回りや推移についてお伝えしましたが、今後REITはどのように推移していくことが考えられるのでしょうか？
2018年現在のオフィス動向
REITが所有する不動産の内、多くを占めるのが東京のオフィス関連の不動産です。
そのため、REITの将来予測については東京のオフィスに関する情報を追っていく必要があります。
三鬼商事による「オフィスマーケットデータ」によると、2018年10月時点の東京ビジネス地区の平均空室率は2.20%とかなり低い水準を保ってます。
2017年10月には平均空室率は3.02%程度とすでに十分低い数値でしたが、そこから緩やかな下降を続けています。
また、同データで確認できる2018年10月の平均賃料は20,597円/坪となっており、こちらも緩やかな上昇を続けています。
直近で東京のオフィス関連における悪材料はあまりなく、しばらくは現状のよい状況が続くことが予想されます。
2020年東京オリンピック開催
また、2020年の東京オリンピック開催に向けて今後も新駅開発などインフラ整備、都市開発が進められる予定で不動産市場へは追い風です。
一方で、オリンピック後の不動産市場については一時的な(あるいは長期的な)落ち込みが予想され、その動向に注意が必要です。
2025年大阪万博開催
2018年11月に、2025年開催の万博が大阪で行われることが決まりました。
東京オリンピックと同様、インフラ整備や都市計画の整備が実施されることが予想され、不動産市場には追い風です。
東京オリンピック後に予想される落ち込みを緩和する役割も期待されます。
2027年リニア新幹線開業
2027年には品川-名古屋間にリニア新幹線の開業が予定されています。
名古屋を中心に、神奈川か山梨、長野、岐阜など新駅が予定されている地域には高い経済効果が予想されます。
大阪万博と同様、オリンピック後の落ち込みを緩和する役割に期待です。
まとめ
REITの利回りについて、平均利回りと推移をお伝えすると共に株式投資や投資信託、不動産投資などとの比較や、REITの利回りが高い理由やREITのリスク、将来予測についてお伝えしました。
REITは株式投資や投資信託と比べると日本では認知が低いですが、金融緩和による低金利や、オリンピックによる不動産市場の活況など、REITにとって好条件が揃っています。
投資先について迷っておられる方は、比較的長期的に安定して高い利回りを得られやすいREITを検討してみてはいかがでしょうか。
