目指すべき利回りの目安とは？不動産の種類別に発表します

「不動産投資ではどの程度の利回りを目指すと良いのだろうか？」 「そもそも利回りから何がわかるの？」

不動産投資については、常に利回りという数値がついてまわります。物件を購入する際も必ず利回りが表示されており、購入後は実際の利回りを利用して投資計画が順調か否かをチェックしていきます。

このように不動産投資と利回りは切っても切り離すことのできない関係にあります。そこで今回の記事では、

• 不動産投資における利回りの意味
• 利回りを変動させる要因
• 物件の種類ごとの利回り
• 不動産投資において利回りと共に考慮すべき要素

を解説します。この記事を読むことで不動産投資における利回りの意義を知ることができ、利回りの数値を使って投資を成功させる手がかりを得ることができます。

利回りとは

はじめに一般的な用語としての利回りの意味を見ていきましょう。利回りとは元本に対する利益の割合を指す言葉です。投資をする際はどのような手法であってもこの利回りという数値に注意を払います。

つまりは利回りという数値から元本回収に必要な期間を見定めているのです。例えば、3,000万円で購入した不動産から1年間で家賃収入を300万円得ることができた場合、利回りは300万円÷3,000万円＝10％となります。

つまり元本を回収するのにかかる期間は10年ということになります。また購入価格と同じ値で不動産を売ることができた場合、所有していた期間の利回りから最終的な投資の成果を確認することもできます。

このように利回りの数値は投資活動のかたわらに常に存在するものなのです。

不動産投資における3つの利回り

利回りが投資活動と密接な関係を有していることがわかりましたが、ここでは不動産投資との関係をみていきましょう。不動産投資との関係では、以下の3つの利回りの違いを知ることが重要です。

• 表面利回り
• 想定利回り
• 実質利回り

それぞれ以下のように計算します。

• 表面利回り＝年間家賃収入÷物件購入価格
• 想定利回り＝満室時年間家賃収入÷物件購入価格
• 実質利回り＝（年間家賃収入－経費）÷物件購入価格

上記3つの利回りについては、表面利回りは購入物件を選択する際によく目にするはずです。物件情報には必ず利回りが乗せられており、あなたがその物件を購入することでどのような運用ができるかを漠然と示してくれます。

想定利回りは物件の利回り計算時に全室に借主がいる前提を使ったものです。往々にして、物件情報に乗せられる表面利回りは想定利回りとなります。なぜならば満室時賃料で計算した方が利回りが高くなり、売却したい物件を良く見せることができるためです。

しかし賃貸用物件が常に満室で運用することはほとんど不可能です。そのため想定利回りは物件を飾り付けるためのものであると理解しておくべきでしょう。

実質利回りは現実に即した利回りです。なぜならば、定期的に必ず発生する経費を家賃収入から差し引いているためです。つまりあなたが物件を購入した後は実質利回りを主に使うこととなります。

利回りからわかること

利回りからは不動産投資における元本回収期間がわかると前述しました。当然にそれだけでなく、実質利回りを正確に計算することで不動産投資における毎年の所得を予測することができます。

さらに利回りと空室リスクや出口戦略には一定の相関性があります。例えば人口減少の著しい地方都市にある物件についてはそもそものニーズがないため、販売価格がおさえられています。つまり利回りが高くなるのです。

一方で人口の多い都心にある物件は資産価値が安定していることから販売価格が高くなります。つまり利回りが低くなるのです。

このように都心の物件の利回りよりも地方都市の物件の利回りの方が高くなる傾向があるのです。この点については後述する「レジデンスの利回りを知ろう」以降で詳細に解説します。

ここからあくまで一つの予測としてではありますが、利回りが高く設定されている物件は人が集まらず、売却しにくいのではないかと考えることができます。繰り返しになりますが、これはあくまで予測です。

物件の価値は様々な要因により形成され、それは利回りに全てが表れるわけではありません。しかしながら、リスクを回避するために物件選定の際にネガティブな事態を想定しておくことには一定の価値があります。利回りにはそのような利用方法もあるのです。

利回りが重視される理由

このよに相対的な側面を持つ利回りですが、不動産投資における様々な場面で見かけるのはやはり「物件価格」および「年間家賃収入」という投資家にとって非常に需要な要素から構成されているためです。

それらは往々にして現実と離れた都合の良い数字が使われますが、裏を返すとその点にさえ気を付ければ利回りは物件選択についての素早い意思決定の基準となります。

不動産投資家は投資用物件として日々、数多くの物件に目を通しています。一つひとつを詳細に調査していたのでは時間がいくらあっても足りないのです。そのため多少の曖昧さは残るとしても利回りを利用して迅速に物件の価値を判断することがあります。

つまり利回りの数値を有効活用するためには、それが抱えるリスクを知っておけばよいのです。ここまで読んだあなたは少しずつ利回りが持つからくりが見えてきたのではないでしょうか。

利回りに差が出る原因

ここでは利回りに差が出る原因についてみていきましょう。不動産会社による虚飾の数字はない前提で、利回りを大きく左右する2つの要素を取り上げます。

立地

利回りを大きく左右する要素の一つ目は「立地」です。物件にとって立地ほど優れた条件となり得るものはありません。それこそ駅からの距離が近いことは市場において高い評価がなされます。

立地が良い物件であるということは、値崩れがしにくいということでもあります。つまり長期にわたって安定した価値を持つのです。このことは物件の価格に直接反映されます。

そのため地方の物件よりも都内の物件の方が価格が高く、また利回りは低いのです。物件の立地が良ければ良いほど、利回りが低くなるため一見すると旨味の少ないものに見えてしまう恐れがあります。

しかし優れた投資家は長期にわたって安定した価値を持ち、ｚいざというときに素早く売却できる物件の価値を知っているため、利回りが低くても投資をするのです。

物件の種類

利回りを左右する二つ目の要素は「物件の種類」です。この後、詳しくみていきますが、不動産投資における物件には大きく分けて以下の5つの種類があります。

• レジデンス
• オフィスビル
• 商業店舗
• 物流施設
• ホテル

それぞれ異なる特徴を有し、それが利回りの数字となって表れます。例えば住宅は人の生活の根本的な要素であり、必要不可欠なものであるため値崩れしにくく長期にわたって安定した価値を持ちます。つまり利回りは低くなる傾向があるのです。

一方でホテルは景気、為替、訪日外客数および経営手腕といった様々な要素により売上が変動します。つまり価値が安定しにくく、よって利回りは高くなる傾向があるのです。

このように物件の種類も利回りに大きな影響を与えます。

レジデンスの利回りを知ろう

ここからは「第38回不動産投資家調査」を用いて、以下の5つの種類の物件における利回りについてみていきます。先ほど物件の種類が利回りに大きな影響を与えると書きましたが、その点を詳細に解説していくイメージです。

物件の種類による利回りの傾向を知ることで、不動産投資のために個人で購入できる住宅を選定する際にあなたに適した質の高い物件を選ぶことができるようになります。はいじめにレジンデンスについてみていきましょう。

東京都内のレジデンスの利回り

東京都内のレジデンスの利回りは以下のようになっています。

引用元：第38回不動産投資家調査

レジデンスの細かな種類を問わず、利回りは4%台となっています。ワンルームであっても超高層型外国人向け高級賃貸住宅であっても利回りにはそれほど大きな違いは生まれないのです。これはどんな住宅でっても都内にあるだけで長期にわたって高い価値を持つと予想されているためです。

東京以外の地区のレジデンスの利回り

次に東京以外の地区におけるレジデンスの利回りをみてみましょう。

引用元：第38回不動産投資家調査

東京の利回りが4％台だったのに対し、地方のレジデンスは最も利回りが低いもので横浜の5.1％となっています。明らかに東京のレジデンスの利回りが低くなっていることがわかるでしょう。

東京の利回りが低い理由

前述しましたが、東京のレジデンスは資産価値の下落可能性が低いのです。そのため安定感の高さが物件価格の高さとなって表れています。そのことにより、利回りが低くなっているのです。

今後も東京においてはレジデンスに対する高いニーズが続くと予想されます。一方で地方においては人口減少と相まってニーズが減っていくでしょう。つまり将来において、東京と地方のレジデンスの利回りの差は開いていくことが予想されます。

初心者は東京のレジデンスに投資するべき理由

利回りが低いと儲けが少ないと思われがちですが、それは必ずしも正しくありません。なぜならばその分リスクが小さいためです。リスクは普段は表に出ることがないため、投資初心者は利益にばかり目がいく傾向があります。

しかしリスクが顕在化すると、その分資産が損なわれます。つまりリスクを小さくすることは資産を減らす機会を回避するという意味において利益になっているのです。

不動産投資に限らず投資はリスクとの戦いです。そのため資産規模が小さい初心者は都内のレジデンスに投資すべきなのです。もちろん元手はかかりますが、最終的にはローンが下りるだけの自己資金があれば良いのでそこまで難易度は高くありません。

都内のオフィスビルの利回りを知ろう

次にオフィスビルについてみていきましょう。

東京の各地区におけるオフィスビルの利回り

東京におけるオフィスビルの利回りは以下のとおりです。

引用元：第38回不動産投資家調査

場所によっては3％台もあり、非常に利回りが低くなっています。

地方都市におけるオフィスビルの利回り

地方におけるオフィスビルの利回りはどうでしょうか。

引用元：第38回不動産投資家調査

中には4％台もありますが、高いものは6％となっています。地方におけるレジデンスの利回りよりも上下に幅があります。

オフィスビルへの投資の特徴

以上の利回りからオフィスビル投資については、東京のものは安定性が非常に高く、地方は場所によって差があるという状況です。大阪や横浜は4％台なので資産価値も安定しているようです。

一方で広島や仙台においては現状オフィスビルに対するニーズは減ってきているようです。これには地方の人口減少が関わっているでしょう。資金のある企業は東京に進出し、地元に残りながら事業を継続する企業は人手不足に悩まされているのです。

オフィスビルに投資する際の注意点

オフィスビルに投資をする際はレジデンスと同じで地方都市には中止をする必要があります。東京のオフィスビルと比較して、値崩れのリスクが高くなっているためです。

いくら利回りが高くとも、そもそもの借主が現れなければ意味はありません。初心者が地方で投資をするならば横浜および大阪が適切です。

商業店舗の利回りを知ろう

続いて商業店舗をみていきましょう。商業店舗は顧客の消費行動によって利益を得ているものが多いため、景気に大きく左右されます。しかし一度テナントが入ると、長期契約となることも珍しくなく安定した収益に繋がります。

東京都内および近郊地域の商業店舗の利回り

東京都および近郊地域の商業店舗の利回りは以下のとおりです。

引用元：第38回不動産投資家調査

郊外型ショッピングセンターとしてはアウトレットモールが代表的ですが、一時期ほどの盛況ぶりは影を潜めている状況であり、現在は都内の高級専門店と比較して利回りが高くなっています。

東京以外の地区の商業店舗の利回り

では、東京以外の地区における商業店舗の利回りはどうでしょうか。

引用元：第38回不動産投資家調査

やはり郊外型ショッピングセンターは利回りが高くなる傾向があるようです。この点は東京であろうが地方であろうが変わらないのです。都市別にみるとやはり横浜と大阪は利回りが低く、資産価値の安定性が高いことがうかがえます。

都心の専門店についての需要は将来も期待できる

これらのことから、都心部の専門店については将来においても高いニーズがあると考えられます。銀座通りおよび表参道地区は利回りが3％台であり、レジデンスやオフィスビルよりも資産価値が高いレベルで安定しているようです。

リスクの小ささは初心者向けといえますが、その分価格が高騰していると考えられるため元手を用意することができるか否かがポイントでしょう。

地方都市の郊外型ショッピングセンターの需要は頭打ちか

一方で地方の郊外型ショッピングセンターについては需要が頭打ちとなって久しく、現在は投資するにはリスクが高いということができます。もちろんリスクの高さの中にはハイリターンの可能性がありますが、初心者には向かない投資物件でしょう。

物流施設・倉庫の利回りを知ろう

物流施設および倉庫は一つの物件が大規模であるためリスクヘッジの効果が小さい物件です。しかし物流事業を営む主体は資金的な体力を有することも多く、一度テナントが決まると長きにわたって利益を生みます。

シングルテナント型およびマルチテナント型

ここではシングルテナント型とマルチテナント型について、各都市のものの利回りをみていきましょう。

引用元：第38回不動産投資家調査

シングルテナント型とマルチテナント型は利回りがほとんど変わらず、物流施設の種類は大きな影響とならないようです。一方で所在地については、今まで見てきた物件と同様に東京あ利回りが低くなっています。

物流施設・倉庫の特徴

物流施設は固有の特徴を持っています。それは所在地について、海の近くが好まれるということです。船を利用した輸送手段との相性です。

そのため都内であってもそもそも内陸部には物流施設自体が少なく、湾岸部に集中します。表に表れていたとおり都内の湾岸部と内陸部では、前者の方が利回りは低くなっていました。

また景気との関係では、物流施設が具体的に何を輸送する場所なのかという点が大きく関係します。景気の落ち込みにより真っ先に消費活動が落ち込む贅沢品についての施設ならば契機に大きく左右されます。一方で生活必需品についての施設は景気にそこまで大きく左右されません。

物流手段の推移

今後物流手段に大きな変化があると物流施設は投資で利益を上げる大きなポイントとなる物件です。しかしながら船が最もコストをかけずに輸送できる手段であることは長い間変わっていません。そして、これからも当面は変わることがないでしょう。

そういった意味において、湾岸部の物流施設は高い安定性を持っているはずです。

宿泊特化型ホテルの利回りを知ろう

最後にホテルの利回りについてみていきます。先ほど軽く触れたとおり、ホテルは様々な要因により影響を受けやすい物件です。

各地域における宿泊特化型ホテルの利回り

東京都内および地方のホテルの利回りは以下のようになっています。

引用元：第38回不動産投資家調査

他の物件と比較してそれほど高い数値をなっていないのは、昨今の訪日外客の増加によるポジティブな影響を受けていると考えられます。

訪日外客との関係をチェック

ホテルは結局のところいかに外から客を呼ぶことができるかという点が重要となるため、訪日外客数によって大きく左右されます。そういった点で外交や為替による影響も大きくなるのです

この先、日本にどんどん外国人が訪れることでホテルの利回りはさらに低くなる可能性があります。一方で突発的な原因で利回りがぐんと跳ね上がる恐れもあります。いずれにせよ、初心者にはリスクが高い物件です。

ホテルを廃れさせる恐れのある要素

昨今、日本においても民泊サービスの問題がありました。現在は法律の規制があるため諸外国ほどは発達していませんが、今後規制が撤廃されると民泊サービスはホテルへの需要を大きく圧迫することが考えられます。

このように新しいサービスの台頭によって需要が減少すると、物件の資産価値が大きく下落し、損失を被ることとなるのです。今後の民泊サービスの動きには注意が必要です。

利回りの高さは諸刃の剣

ここまで様々な物件の利回りをみてきました。何となく利回りの構造がわかってきたのではないでしょうか。ここでは利回りの高さが必ずしもメリットばかり持っているわけではないという理由を改めて確認していきましょう。

立地条件が悪い恐れ

先ほど物件の種類を通じてみてきたように、利回りの高さは立地の悪さを示している場合があります。そのため東京の物件は利回りが低く、地方の物件は利回りが高かったのです。

そして繰り返しになりますが、立地が悪いということは物件を売却しにくいということです。後述するポイントに「出口戦略」というものがあります。これは最終的に投資用物件をどう処分するかの問題ですが、立地の悪い物件はその部分についての自由度が狭いのです。

すでにニーズがなくなってしまった物件をいつまでも所有していてもコストがかかるだけです。そのため投資用物件を購入する際は出口戦略までをしっかりと思い描く必要があります。それが難しい点について、利回りが高く立地条件が悪い物件はハイリスクです。

管理費と修繕費で低い物件価格を補っている場合

古くなった物件は価格が下落します。それこそ築50年にもなるような物件は新築時と比較すると驚くほど安くなっているでしょう。そのため古い物件は利回りが高く表示されます。

しかしいざ購入すると経費となる修繕費と管理費がかさみ、結局手元に入ってくる金額は少ないという事態に陥る恐れがあります。古い物件のランニングコストについては注意が必要です。

物件の状態が悪く、リノベーションが必要な場合

修繕費と関係する部分ですが、古いがために利回りの高い物件は最終的に客付けのためにリンベーションが必要となる恐れがあります。もちろん所有者の負担でです。

この費用も採取的な純利益を圧迫します。古い物件を購入してリフォームするよりは、利回りの低い新築物件を購入した方が利益になる場合があります。

出口戦略で苦労する場合

立地条件が悪い物件にしろ古い物件にしろ利回りこそ高いですが出口戦略に苦戦することが多いです。立地条件が悪いものも築50年を超えるようなものも買いたいと考える人は少ないのですね。

このように出口戦略を描きにくいため、その点もリスクとなります。最悪の場合は借主の表れないボロボロの物件を所有し続けることになってしまいます。

利回り以外の要素も考慮しよう

ここまで見てきたように高い利回りは必ずしもメリットとはなりません。むしり予測しにくいリスクを抱えることになるため、初心者は利回りもりすくも低い物件を選ぶべきともいえるのです。ここでは利回りと併せて物件選定に使いたい他の要素を紹介します。

立地は絶対に妥協しない

まず絶対に妥協すべきでない要素が立地です。前述したとおり、立地の良さは物件の最大の武器です。立地を妥協するくらいならば、そもそもの購入を諦めてもよいくらいです。

また立地は土地や周辺施設との関係を指すため、利回りのように数値をいじることで見せかけだけ良くすることはできません。そういった意味において、利回りが相対的な概念ならば立地は絶対的な概念です。

初心者が投資用物件を購入する際は、絶対的な要素を重視してなるべく価値の高いものを選びましょう。リスクが少ないことのありがたみは投資を続けていく中できっと実感するはずです。

出口戦略まで想定して投資する

先ほどから何度も出てきている出口戦略についてです。出口戦略は不動産投資初心者が見落としがちなポイントです。投資上級者は購入の段階で「●年後に●●●円で売却する」と一応のゴールを思い描いています。

そうすることで確定利益の目処が立ち、さらに先の投資プランを練ることができるためです。あなたも不動産投資会社のアドバイスを受けるなどして、出口戦略まで思い描いたうえで投資用物件を購入しましょう。

新築の注意点と中古の注意点

新築物件と中古物件にはそれぞれ注意点があります。新築物件は最初の3年ほどは時間の経過による価格の下落が大きくなります。そのため購入後すぐに売ると、損失を被ることとなります。

中古物件はランニングコストがかさむ傾向があり、それが家賃収入を圧迫します。それぞれの特徴をふまえたうえで、購入に踏み切りましょう。

リスクは存在を消すものではなく、自分の手で顕在化する可能性を低くするものです。ランニングコストがかかるとしても、それに見合った収入を確保できる計画があるなら尻込みする必要はありません。

金利の変動に注意

ローンを利用して物件を購入した場合、変動金利に注意する必要があります。変動金利とはあらかじめ定められた範囲で金利が上下し、返済額も増減するものです。もちろん返済額が減れば良いのですが、増加した場合は負担が増えるため大変です。

そのため変動金利を利用する場合は、投資計画の段階である程度の変動に対応できるものを作成しましょう。

税制に注意

不動産投資では税制にも注意が必要です。そもそも物件を所有しているだけで固定資産税がかかります。その他、あなたの投資手法によって課される税金は異なるため自ら学ぶか、税理士に確認することで理解を深めていきましょう。

まとめ

今回は物件の種類ごとく確認しながら利回りについてみていきました。利回りが高ければ良いというものではないことが伝わったでしょうか。

以下は今回の記事のポイントです。

• 利回りには3つの種類がある
• 利回りは様々な要因によって変動する相対的な概念
• 東京の物件は利回りが低く、資産として安定性が高い
• 地方の物件はリスキー
• 物件選定の際は利回りのみでなく、様々情報を判断材料としよう

特に立地条件は物件の価値を大きく左右します。これから不動産投資を始めるのであれば、都内に立地条件の良いものを買うのが最もローリスクです。資産規模が小さいうちはリスクを軽減することが得に大切なので、投資用物件を選ぶ際は慎重な検討を行ってください。