失敗しない不動産投資の第一歩！正しい利回りの計算方法教えます

「不動産投資の利回りってなぜ色んな種類があるの？」 「不動産投資を始めるにあたって、利回りに関する注意点が知りたい」

不動産投資において、最も目にする機会があるのが利回りという数値です。物件を購入する際はもちろん、実際に物件を運用してからも定期的に利回りをチェックしなければなりません。

このように利回りについて深く理解することは、不動産投資を成功させるために必須なのです。

そこで今回の記事では、

• 不動産投資における3つの利回り
• 利回りを左右する7つの要素
• 利回り計算シミュレーション
• 利回りの数値の利用方法
• 利回りと併せて利用すべき要素

を紹介します。この記事を読むことで、不動産投資における利回りを理解することができます。利回りを使いこなせるようになってこそ利益を上げることができ、またリスクを回避できるのです。

不動産投資における利回りの計算方法

はじめに不動産投資においては、以下の3つの利回りをよく目にします。

• 表面利回り
• 想定利回り
• 実質利回り

それぞれ使われる場面が違い、意味合いも異なるのでしっかりと違いを理解しましょう。以下では3つの利回りについて計算方法を見ていきます。

表面利回り

表面利回りは投資用物件を選定する際に最もよく目にするものです。計算方法は以下のとおりです。

表面利回り＝年間家賃収入÷物件購入価格

表面利回りを見ることで、物件の大まかな収益力を知ることができます。また後述しますが、表面利回りはリスクの高さと強い相関関係を持っています。

想定利回り

想定利回りは表面利回りと似ており、以下の方法で計算します。

想定利回り＝満室時年間家賃収入÷物件購入価格

注意点としては、賃料が「満室時のものに想定」だれていることです。しかし不動産を賃貸として運用していく中で常に満室を実現することは非常に難しくなっています。そのため想定利回りは、少なからず都合の良いものとなっています。

不動産業者から購入物件を紹介されるときに、資料に記載されることが多くなっています。想定利回りをそのまま物件の収益力をみることは控えてください。

実質利回り

実質利回りは3つの利回りの中で最も現実に即したものです。計算方法は以下のとおりです。

実質利回り＝（年間家賃収入－経費）÷物件購入価格

他の利回りとの最大の違いは家賃収入から経費を差し引いている点です。物件を運用していく中で、経費は毎年必ず発生します。そのため経費を差し引くことで、より現実的なあなたの収入が表れます。それを用いて計算するのが実質利回りなのです。

実質利回りは投資計画を立てる際に利用します。つまりこの数値によって金融機関から融資が下りるか否かも変わってきます。その意味で、最も重要な数値ということができます。

実質的な利回りを左右する7つの要素

ここからは実質利回りを左右する要素についてみていきましょう。こういった要素を知ることで、利回りの構造をさらに知ることができます。

物件価格

利回りは物件価格に大きく左右されます。物件価格が安いと利回りは高く表示され、物件価格が高いと利回りは低く表示されるのです。都内の物件と地方の物件の利回りを見比べてみると、都内のものの方が低くなっています。これは都内の物件の資産価値が下落しにくいため、物件価格自体も高く設定されているためなのです。

一方で地方の物件は人口減少との関係で資産価値が下落する恐れがあり、それが物件価格に反映されています。このように利回りから物件のリスクの一部を逆算することもできるのです。

賃料

物件価格と同じように賃料も利回りを大きく左右します。特に不動産業者があなたに新築物件を紹介する際は、賃料が高めに設定されている場合があります。そうすることで利回りをよく見せることができるためです。

しかし不動産業者から提示された賃料で借主を円滑に見つけることができるかはわかりません。そのため自ら投資用物件の利回りを計算する際は、現実に即した賃料を用いる必要があります。

賃料相場については、立地条件や間取りが似た物件の情報をインターネットで検索し、平均をとることで求めることができます。賃料自体は所有者が自由に設定できるため、どのオーナーも借主を見つけられつつ自らの利益が最大化するバランスを見極めて賃料を設定しています。

他のオーナーの物件はあなたの物件のライバルです。ライバルとの兼ね合いの中で、適切な賃料を設定してください。

入居率

実質利回りを計算するうえで入居率を外すことはできません。これはあなたが所有している部屋の何割が埋まっているかという数値です。当然ながら賃貸物件は借主が現れないことには収益を生みません。そのため実質利回りの計算には入居率が必要となります。

それこそ条件が悪いゆえに利回りが高く表示されている物件を購入すると、部屋の半分が埋まらないといったことが起こりえます。そうすると単純計算で想定利回りは半分になってしまいます。

入居率は実際に物件を購入した後もあなたに必ずついてまわる数値です。特に3月の卒業・転勤シーズンは所有物件の入居率が一気に下がる事態が起こります。不動産投資においては以下に入居率を高く維持するかという点が非常に重要なのです。

管理費

管理費は借主のみが支払うものではありません。物件の所有者には物件を共用部分などを美しく保つ必要があるためです。これを怠ると、入居者が離れていきます。

多くの場合、物件の維持管理は不動産管理会社に外注することとなるでしょう。しかし、中には自らすべてを管理しているオーナーも存在します。管理費をどの程度支払うかは、オーナーの裁量にまかされているといってよいでしょう。

もちろん削減することで実質利回りを高めることができますが、それによって入居者が離れると家賃収入が下がるのでどこまで行うかの線引きは難しい問題です。

修繕積立金

物件を長く保有しているとどこかに破損が起こります。それについてはオーナーに修繕の義務があります。修繕積立金は毎月一定額を、いずれ訪れる修繕のための費用として積み立てていくものです。

修繕積立金は基準を満たすことで経費になるため、実質利回りの数値を左右するのです。修繕費用を積み立てるか否かはオーナーの裁量ですが、物件が古くなってきたときに大規模リフォームを行って借主を維持する必要性もあるため、多くのオーナーが積み立てています。

固定資産税

固定資産税は物件の所有者に課される税金です。課税対象は土地・建物・有形償却資産となります。つまり投資用物件を所有しているだけで発生する税金なのです。

こういった税金は最終的に必ず納めなければならないものです。そのため家賃収入から差し引いて実質利回りを計算します。不動産投資は税金に無知なまま行うことはできません。自身の懐に入る額を正確に計算するためにも税制についても理解を深めましょう。

ローンの返済金

投資用物件を購入する際、多くの人がローンを利用します。全額を自己資金で購入しても構わないのですが、そうすると投資の規模が小さくなるため最終的に得られる利益が小さくなる恐れがあるのです。そのため十分に資金を持っている人でも新規に物件を購入する際はローンを利用するのが一般的です。

そして当然ながらローンは返済していかなければなりません。ローンの返済は毎月の家賃収入から行うのが一般的です。そのため実質利回りを圧迫します。最終的にローンを返済し終えると、家賃収入の大部分があなたの懐に入るようになります。

3つの利回りのシミュレーション

ここまで実質利回りについて大まかに理解できたでしょうか。実質利回りは不動産投資を考えているあなたにとって非常に重要な数値です。そこで、以下ではシミュレーションを用いて3つの利回りをみていきましょう。余裕がある場合は、あなた自身の手で実際に計算してみてください。

シミュレーション

ここではあなたは自分で物件を所有していると考えてください。物件所有者のもとには毎月以下のような資料が送られてきます。これはレントロールと呼ばれ、あなたの物件の賃貸状況を示すものです。

これを用いて表面利回りと想定利回りを計算してみましょう。それぞれ以下のとおりです。

表面利回り：（974,000円＋55,000円）×12か月÷120,000,000円＝0.1029＝10.3％ 想定利回り：（1,167,000円＋65,000円）×12か月÷120,000,000円＝0.1232＝12.3%

次に管理会社から経費の合計額として以下の数字があがってきました。

3,500,000円

ここで実質利回りを計算することができます。

実質利回り：（（974,000円＋55,000円）×12か月－3,500,000円）÷120,000,000円＝0.07373…＝7.4%

いかがでしょうか。これはあくまで一例ですが、3つの利回りにはこういった違いが生まれるのです。想定利回りだけを前提として投資計画を立てると、最終的な実質利回りとの間に5%もの差が生まれることもあります。

利回りの数値の利用方法

ここまでで不動産投資における利回りの計算方法が概ね理解できたのではないでしょうか。ここからはより実践的な利回りの数値の利用方法についてみていきましょう。

空室の賃料に注意

繰り返しになりますが、あなたが最終的に使う利回りは実質利回りです。しかし不動産業者から購入物件を紹介される際、資料には想定利回りが記載されていることが多いです。

すでにあなたも理解していると思いますが、想定利回りは以下の2点で大きく現実と異なります。

• 全ての部屋が埋まる前提である点
• 賃料があくまで想定である点

特に実際に借主を募集しても埋まらない場合は、想定利回りと実質利回りが大きく乖離します。そのため投資計画を立てる際は、物件の1割程度の空室ができる前提にするとよいでしょう。

利回りの基になる賃料が妥当か否か

前述したとおり、あなたが新築物件を購入する際に見る資料に記載のある想定利回りは、あくまで「想定」の賃料を基に計算されています。そのため、想定賃料が現実に即したものであるかの確認が必要です。

現に物件を購入した後で借主を募集したら想定賃料ではほとんど申込みがなかったというトラブルは少なくありません。現在の賃料相場はあなた自らの手で調べる必要があります。そして、その数値を用いて実質利回りまで計算しましょう。

長期入居者に注意

あなたが中古物件を購入する際、購入の段階で物件に既に入居者がいることが多くなっています。その際は、10年以上住んでいる長期入居者がいないかどうかをチェックしてください。なぜならば、その入居者は5年前に設定された賃料で住んでいる恐れがあるためです。

つまりその入居者が退出した後に、同じ賃料で借主を見つけられるかわからないということです。10年前の賃料が現在の相場よりも安かった場合は、長期入居者の退出後に賃料を上げて募集を書けます。このときは利回りが良くなる可能性があります。

一方で10年前の賃料が現在の相場よりも高かった場合、そのままの賃料で新規借主を見つけることは難しくなります。そうすると賃料を下げなければならず、実質利回りも下がるのです。

このようにあなたが購入した中古物件に長期入居者がいる場合は、実質利回りを見直してください。もちろん10年以上住んでいる人がいなくても、直近に家賃相場が大きく変動する出来事があった場合も見直しが必要です。

中古物件の高い利回りは妥当なランニングコストに基づくか否か

中古物件は新築物件よりもランニングコストがかかります。物件は古くなるにつれて様々な箇所において修繕が必要となり、最終的には全面的なリフォームが必要となる場合が多いのです。

そのため中古物件を購入する際は、実質利回りに計算において使用する経費の中のランニングコストにかかわる部分を慎重に計算しましょう。場合によっては購入後数年以内に、間取りや内装を現代においてニーズのある物にするリフォームを想定しておくべきものがあります。

そして適切に算出したランニングコストをふまえて実質利回りを計算するのです。そうでなくては購入後すぐに赤字になる恐れすらあります。中古物件については特別な注意が必要なのです。

高い利回りの原因に注目

記事の前半で、表面利回りはリスクと強い相関関係を持っていると書きました。例えば、地方物件都内物件よりも表面利回りが高くなる傾向があります。それは地方物件の売り出し価格が相対的に低いためです。

なぜ地方物件の売り出し価格が引くかというと、そうしなければ売れないものだからです。つまり人気がない物件なのです。すなわち借主集めに苦労する恐れを有しています。

このように人気の低さは売り出し価格を経て表面利回りに表れることがあります。そのため表面利回りの高い物件を購入する際は、リスクの存在を想定し、具体的な対策を立ててから購入すべきです。これを怠ると安く買ったは良いけれど、借主が現れず家賃収入を得られないという事態に陥ります。

利回りは緩やかに下落していく

最後に利回りは時の経過とともに緩やかに下落していくのが通常です。それは物件が古くなるほど賃料を下げざるをえないためです。つまり投資計画を立てる際は、賃料が緩やかに下落していく前提のもとで立てなければなりません。

特に築5年、築10年、築20年、築30年といった節目においては、家賃を下げることを強く意識しましょう。もちろん10年後に実際に家賃がどこまで下がるかを正確に予想することは難しくなっています。しかし投資計画はなるべく厳しい前提で立てておくことで、予測不能なリスクが顕在化した際に対処しやすくなります。

利回りと併せて利用する要素

ここまで利回りについて詳しく解説してきました。利回りの成り立ちや利用方法が理解できたでしょうか。ここでは利回りと併せて利用することで、良質な投資用物件を見つける手掛かりとなる要素を紹介します。

物件は立地が第一

「物件は立地が第一」。これは決して大げさな表現ではありません。どんなに優れた物件であっても借主が現れなければ地家賃収入を生みません。そして、借主が非常に気にかけるのが立地です。

立地条件には以下のような要素が関係します。

• 駅からの距離
• 周辺施設
• 治安

こういった立地条件は物件の価値に直結します。特に都内の物件において駅からの距離は非常に強い力を持っています。立地条件が悪くなる物件ほど、物件価格が下がることから表面利回りが高くなりますが、それはすなわち借主を見つけにくいというリスクを持っていることを理解しておいてください。

管理の状況

中古の物件を購入した際、管理業者は引き続き以前のオーナーが利用していたものを使うことがあります。その際は、あなたの目で物件の管理の状況をチェックしてから決断してください。

物件の管理の状況がずさんであり、敷地内に汚れや傷が多い場合は管理業者を変える必要があるでしょう。購入当時こそ借主がいても、退出後の新規募集で新しい借主を見つけることができない恐れがあるためです。

物件が時の経過と共に痛むことは自然なことですが、それは管理が杜撰で良いことの根拠とはなりません。管理業者はあなたの不動産投資の心強いパートナーです。適切な能力を有している業者を選びましょう。

時代に合った物件か否か

物件には時代ごとの流行があります。それこそ二世帯で暮らすことが当たり前だった時代はマンションにも和室がついていました。しかし昨今の新築物件で和室がついているマンションは決して多くありません。これは核家族化が進んでいることと関係しています。

また昔の物件は部屋数が多かったですが、昨今は部屋数は少なくても一部屋が広いものが好まれます。さらに最近はLDKスタイルのマンションが増えています。

このように物件には時代ごとの流行があり、それにそぐわない物件はあ借主が見つかりにくくなります。あなたが投資用物件を購入する際は、それが現代に合ったものか否かをしっかりと見極めてください。

築年数

築年数については前述しましたが、以下の区切りで借主を見つけにくくなる傾向があります。

• 5年
• 10年
• 20年
• 30年

新築物件はやはり魅力的であり、そのために5年が経過した時点で借主の見つけやすさに大きな差が生まれます。そして築年数は家賃を見直す基準ともなります。中古物件を購入する際は気を配ってほしい要素です。

総戸数

総戸数はリスク分散と関係する数値です。そして、総戸数が多い方がリスクは分散されます。なぜならば一つの空室が全体に与えるネガティブな影響が小さいためです。つまり戸建てを2棟買うよりも、1棟4部屋のワンルームマンションを2棟購入した方が不動産投資のリスクが小さくなるのです。

そのため投資用物件を購入する際は、総戸数にも注意をしましょう。もちろんやみくもに総戸数を増やせばよいというわけではなく、そもそもは借主がつくか否かで見極めるべきです。そして、似たような物件で悩んだ場合に総戸数を考慮すると良いでしょう。

物件選びの際の注意点

最後に物件選びの具体的な注意点を紹介します。ここまで記載してきた内容と併せて理解してください。

自らの目ですべてを見る

投資用物件を購入する際は、すべてを自分の目でチェックしてください。紹介してくれるのが不動産のプロだからと安心してはいけません。むしろあなたの方が不動産業者よりも詳しくなるほどの意気込みが大切です。

物件がある土地を実際に訪れ、物件に足を運んで状態や周辺状況を厳しくチェックするのです。また家賃相場についても自ら調べましょう。そうすることで不動産業者の口車に乗せられずに、真に価値のある物件を探すことができます。

「投資用物件は自らの足と目で見る」、鉄則です。

出口戦略

投資用物件を購入する際、運用のみならず出口戦略もしっかりと検討すべきです。出口戦略とは、最終的に物件をどのようにして処分するかというものです。つまりは物件の売却を指します。

物件は古くなるほど売却しにくくなるため、どのタイミングで売るかは非常に重要です。そして物件を売却することで、その物件で得た損益を確定することができます。

実際に数年間で物件を売却し、新しいものを購入している投資家も多いです。物件の処分まで適切に考えることができてはじめて投資計画なのです。

人口動向

昨今、日本の人口はどんどん減少しています。そしてその影響は地方に大きく出ています。物件は人が住むものであるため、人口動向に関する検討は常に必要となります。そもそも人がいない土地に投資用物件を購入しても、誰も借りてくれないのです。

このような人口減少との関係で、地方の物件は安くなっています。反対に23区内の物件は当分はニーズがあると考えられるため価格が安くなっていません。初心者の場合は、リスクの低い23区内の物件を狙うことをお勧めします。

まとめ

今回は不動産業者における3つの利回りを中心に紹介しました。利回りの持つ意味や計算方法は理解できたでしょうか。利回りはよく目にする数値であるため何を意味しているかを瞬時に把握できるようにしておきましょう。

以下は今回の記事のポイントです。

• 実質利回りは最も現実に即したもの
• 想定利回りと表面利回りには注意
• 利回りの高さはリスクの高さである場合あり
• 利回りと併せて立地条件、管理状況などを判断の基礎としよう
• 物件は自分の目で見て、出口戦略まで描く必要がある

利回りは物件の価値を示す要素の中の一つでしかありません。そのため利回りだけに着目せずに、ありとあらゆる要素を利用して投資用物件の価値を総合的に判断できるようになってください。そうすることで、不動産投資を経て資産を増やすことができます。