不動産投資の「利回り」についてプロしか知らない6つのこと

2019/3/18

By Oh!Ya編集部

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不動産投資について情報収集していると、必ず「利回り」という言葉を目にすると思います。利回りとは「投下した資金を何年で回収できるか？」という、不動産の収益性を測る指標なので不動産投資で物件を選ぶ上で重要です。

実際に、投資物件の広告には必ず利回りが記載されていますが、利回りは本当にアテになる数値か？と思っている人もいるでしょう。今回は、そんな方に向けてプロしか知らない利回りについて詳しく解説します。

1.実は利回りには3種類ある
2.表面利回りはアテにならない理由
3.利回りの目安の考え方
4.利回り以外ではCFを理解すべき
- CFとはなにか？
- CFの具体例
5.金利によって大きく変わる返済後利回り
- 不動産投資ローンの金利は借入者による
- 金利差によるローン支出と利回りの違い
6.プロは税金の計算も行う
まとめ

1.実は利回りには3種類ある

「利回り」についてプロしか知らないことの1つ目は、利回りには実は以下3種類あることです。

表面利回り
実質利回り
返済後利回り

一般的に、利回りは表面利回りと実質利回りの2種類がピックアップされがちです。しかし、実は最も重要なのが返済後利回りであり、返済後利回りを知らないまま物件選びをするのは危険といえます。

表面利回り

表面利回りの計算式は「年間家賃収入÷物件取得価格」です。まず、投資用物件の広告に記載されている利回りは、この表面利回りを採用しているという点を覚えておきましょう。

つまり、後述する実質利回りや返済後利回りのように、物件運営に関する支出は加味されていない利回りが広告に記載されているということです。

実質利回り

実質利回りの計算式は「（年間家賃収入－経費）÷物件取得価格」です。表面利回りに、以下の経費を加味しています。

固定資産税や都市計画税
退去時の原状回復費用
管理委託手数料
火災保険料や地震保険料
管理費や修繕積立金(区分所有）
共用部の修繕費用（一棟投資）
税理士への報酬（確定申告への依頼時）
その他経費（物件運営のための交通費など）

このように、物件運営に関する経費が加味されている分、表面利回りより実質利回りの方が現実的な数値となります。

返済後利回り

返済後利回りの計算式は、「（年間家賃収入－経費－ローン支払い額）÷物件取得価格」です。実質利回りにはローン返済額は加味されませんが、返済後利回りは「ローン返済後」という意味なので、ローン返済額も加味されます。

このように、ローン返済後利回りであれば、物件運営に関する全ての支出が加味されるので、最も現実的な利回りになるのです。ただ、返済後利回りを算出できるということは、融資先の金融機関が決まっているということです。

それは物件選定の最終段階であり、一般的には表面利回り・実質利回りで物件選びをするので、返済後利回りはあまり知られていないというわけです。しかし、返済後利回りは最も現実的な利回りになるので、必ず覚えておきましょう。

2.表面利回りはアテにならない理由

利回り

「利回り」についてプロしか知らないことの2つ目は、表面利回りはアテにならないという点です。ある程度情報収集をしている人なら、何となく表面利回りはアテにならないことが分かっていると思いますが、厳密にその理由をいうと以下になります。

満室稼働し続ける物件はないから
家賃下落ゼロで考えているから
支出を加味していないから

満室稼働し続ける物件はないから

前項のように、表面利回りは「年間家賃収入÷物件取得価格」でした。この年間家賃収入は空室ゼロの満室稼働の想定であり、それが将来的に継続するという条件で利回りを算出しています。

しかし、原状回復工事の期間などがあるため満室稼働しつづける物件はなく、どんな人気物件でも多少なりとも空室期間は出てきてしまいます。

この点は、厳密には実質利回りと返済後利回りも同じで、基本的に満室稼働の想定です。ただし、表面利回りは満室稼働の上に経費すら加味していないので、さらに現実的な利回りからかけ離れます。

家賃下落ゼロで考えているから

空室ゼロと同じく、表面利回りは家賃下落ゼロで考えています。しかし、不動産の建物部分は経年劣化していくので、家賃はほぼ確実に下落します。つまり、将来的に家賃収入は下落していくので、その点を加味してシミュレーションしないといけません。

この点も、前項と同じく実質利回りと返済後利回りも同じです。ただ、実質利回りと返済後利回りは支出を盛り込んでいる分、現実的な数値にはなります。

支出を加味していないから

前項までは実質利回り・返済後利回りも同じことがいえましたが、表面利回りはさらに経費を含めた「支出」を一切加味していません。この点が、「表面利回りはアテにならない」といわれる最大の理由です。

経費を加味しないということは、物件運営に関わる支出がゼロということです。しかし、実際は上述したように多くの経費項目があるので、経費ゼロになるということはあり得ません。

なぜ表面利回りが広告に掲載されているのか？

さて、ここまでで表面利回りは支出を加味していない上に、満室稼働想定・家賃下落率ゼロという現実的な想定ではないことが分かったと思います。

では、なぜ広告では表面利回りを使っているのか？…その理由は、空室率・家賃下落率・経費額・ローン支払い額は、物件やオーナーによって異なるので計算できないからです。

「物件・オーナーによって違う要素」であるこれらを全て排除し、全ての人に共通する「満室時の年間家賃収入」と「物件価格」だけで算出しているのが表面利回りです。逆にいうと、実質利回りと返済後利回りで加味している支出は人によって大きく違うので、広告掲載することは不可能ともいえます。

だからこそ、表面利回りで物件比較をして、表面利回りの数値で実質利回り・返済後利回りの数値を予想しなければいけません。そのため、表面利回りはアテにはならないものの、「物件を比較する」という点においてだけは、実は重要な指標ではあります。

3.利回りの目安の考え方

「利回り」についてプロしか知らないことの3つ目は、利回りの目安の考え方です。不動産投資の利回りについては、個々の投資家が公表しているわけではないので、ほかの投資と違い相場が分かりにくいのは事実です。

だからこそ、経験が豊富なプロしか知らないことであり、それを知ることで不動産投資の成功確率が高まります。そんな利回りの目安については以下を理解しておきましょう。

返済後利回りで2.5％～3％
エリアごとの利回りを頭に入れておく

返済後利回りで2.5％～3％

目安としては、返済後利回りで2.5％～3％ほどです。たとえば、3,000万円の物件を取得したら、ローン返済額を加味しても年間75万円～90万円が手元に残る計算になるということです。ただ、この数値はあくまで目安であり、たとえば都心では中々難しい数値です。

返済後利回り2.5％～3％ということは、表面利回りで10％、実質利回りで6％前後は必要になります。後述しますが、都心でそのくらいの物件は中々ないので、あくまで理想的な目安として認識ください。

大事なのは、返済後利回りを計算して、その金額を加味して物件を判断することです。たとえば、今回例に出した年間75万円～90万円の物件は、空室が何か月つづけば赤字になるか？予期せぬ経費がかかって赤字になる可能性は？という点を見極め、物件を取得するか判断します。

エリアごとの利回りを頭に入れておく

では、一例ではありますがHOME’Sで算出した物件の、エリアごとの表面利回りを紹介します。

港区	目黒区	荒川区	大阪府堺市	福岡県北九州市
4.64％	5.61％	5.19％	11.31％	13.87％

エリアごとの特徴

このように、比較的都心に近づくほど利回りは低くなり、地方に行くほど利回りは高くなる傾向があります。ただ、都心の方が人口的にも需要的にも空室リスクは小さいといえます。

とはいえ、上記は調査時点の物件での利回りであり、HOME’Ｓ限定の利回りです。そのため、調査時期や調査範囲を変えれば違った結果になるので、あくまで参考程度に認識ください。

実際にはもう少し高くなる

もう一点注意すべき点は、HOME’Sなどのポータルサイトの利回りは、売り出し価格をベースに表面利回りを算出しています。しかし、実際は売り出し価格から値引きして成約するケースが多いので、成約価格ベースで表面利回りを計算すると、利回りは前項より少し高くなります。

表面利回りが5％を切っていると、よほど金利条件が良くないと返済後利回りは赤字になるので、実際は値引きして利回りをもう少し上げた状態で物件を取得していると考えられます。

利回りの違いについてもっと知りたい

エリアによる「利回りの違い」以外にも、「利回りを左右する要因」や「投資家の努力次第で利回りを上げる方法」について知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。それらの点を詳しく解説しているので、利回りの違いを知る上では参考になるはずです。

不動産投資の最重要課題「利回り」を左右する5つのポイント

4.利回り以外ではCFを理解すべき

キャッシュフロー

「利回り」についてプロしか知らないことの4つ目は、利回り以外の重要な要素であるCF（キャッシュフロー）を理解することです。というのも、冒頭のように利回りは収益性を測る上で重要な指標ではありますが、あくまで「その時点」での収益性です。

つまり、将来的な収支シミュレーションではないので、長期スパンで収支シミュレーションができるCFと組み合わせることで、より現実的な収益を測ることができます。

CFとはなにか？

まず、CFとは「手元に残るお金」という意味です。上述のように、利回りは「投下した資金を何年で回収できるか？」という指標でしたが、CFは実際に手元に残るお金を計算します。そのため、利回りよりもさらに現実的な収益額を算出できるというわけです。

利回りとCFの使い分けは以下の通りです。

表面利回り：たくさんの物件を比較して絞り込む
実質利回り：ある程度物件数を絞ってさらにスクリーニング
返済後利回り：購入を検討している物件の最終収益の確認
CF：購入を検討している物件の将来的な収益の確認

イメージとしては、返済後利回りを算出するときに、一緒にCFを算出するというイメージです。全物件CF表を作成した方が現実的な収益を測れますが、そうなると膨大な時間がかかります。そのため、まずは表面・実質利回りで物件を絞り込んだ後にCFを利用するという流れです。

CFの具体例

では、実際にCFの計算をしてみましょう。以下は、アパート経営で年間460万円の家賃収入がある物件のシミュレーションです。空室率は各部屋で年間0.5か月、家賃下落は1年間で1％の想定です。

年数	CF	家賃収入	礼金など	ローン支払い	経費	特別経費	備考
1年目	81	441	-	200	120	40	不動産取得税
2年目	119	439	-	200	120	-	-
3年目	76	436	30	200	120	40	退去時の補修費
4年目	114	434	-	200	120	-	-
5年目	112	432	-	200	120	80	共用部の補修費
6年目	70	430	30	200	120	40	退去時の補修費
7年目	108	428	-	200	120	-	-
8年目	105	425	-	200	120	-	-
9年目	63	423	30	200	120	40	退去時の補修費
10年目	-49	421	-	200	120	150	リフォーム＆共用部の補修
11年目	99	419	-	200	120	-	-
12年目	57	417	30	200	120	40	退去時の補修費
13年目	94	414	-	200	120	-	-
14年目	92	412	-	200	120	-	-
15年目	-30	410	30	200	120	120	退去時の補修費＆共用部の補修

退去時の補修費用やリフォーム費用は想定ですので、これらの想定が現実と近ければ近いほど精度の高いCFになります。いずれにしろ、利回りでは算出できない「将来的にいくら手元に残るのか？」を算出できるのはCFだけなので、利回りと一緒に理解しておきましょう。

5.金利によって大きく変わる返済後利回り

「利回り」についてプロしか知らないことの5つ目は、返済後利回りは金利によって大きく変わるという点です。また、金利自体も借入者によって変わるので、借入者によって返済後利回りは大きく変わります。

そんな金利と返済後利回りについては以下を理解しておきましょう。

不動産投資ローンの金利は借入者による
金利差によるローン支出と利回りの違い

不動産投資ローンの金利は借入者による

たとえば、住宅ローンであれば金融機関のホームページに、変動金利と固定金利それぞれの金利が記載されています。しかし、不動産投資ローンを見てみると、どの金融機関にも金利が明記されていません。これは、不動産投資ローンの場合は金利が借入者によって異なるからです。

一般的に、不動産投資ローンの金利は2％台～3％前後ですが、人によっては1％台の低金利で借入できる人もいます。

金利差によるローン支出と利回りの違い

さて、人によって異なる不動産投資ローン金利ですが、金利によってローン支出額と返済後利回りがどれほど違うかを確認しましょう。以下の表は、物件価格5,000万円、年間家賃収入500万円、年間経費150万円の物件です。つまり、表面利回りが10％、実質利回りが7％になります。

そんな物件で、借入金額4,500万円で借入期間30年の場合、金利差による返済額と返済後利回りの違いは以下の通りです。

金利	年間家賃収入	年間経費	年間返済額	返済後利回り
1.50%	500万円	150万円	186万円	3.64%
2.00%	500万円	150万円	199万円	3.36%
2.50%	500万円	150万円	213万円	3.04%
3%	500万円	150万円	228万円	2.71%

このように、金利によって返済額に大きな差が生じることが分かり、不動産投資において融資がどれほど大切かが分かったと思います。

6.プロは税金の計算も行う

「利回り」についてプロしか知らないことの6つ目は、プロは税金の計算も行うということです。不動産投資で収益をあげると、その収益に対して税金がかかってきます。その税金を「支出」としてカウントすれば、より現実的な収支シミュレーションになるというわけです。

そんな不動産投資に関する税金については以下の点を理解しておきましょう。

不動産所得は総合課税
所得税の計算方法
不動産所得税の計算事例
不動産所得税を利回りに組み込む

不動産所得は総合課税

不動産投資で得た収益は不動産所得といい、「年間家賃収入－経費」で計算されます。この不動産所得は総合課税で、総合課税とはほかの所得と合算するという仕組みです。

たとえば、会社員の方が不動産投資をする場合は、給与所得と不動産所得を合算します。また、自営業の方が不動産投資するなら、事業所得と不動産所得を合算するという仕組みです。

所得税の計算方法

次に、所得税は累進課税といって、所得額に応じて以下のように税率が上がっていくという仕組みです。

課税される所得金額	税率	控除額
195万円以下	5％	0円
195万円を超～330万円以下	10％	97,500円
330万円を超～695万円以下	20％	427,500円
695万円を超～900万円以下	23％	636,000円
900万円を超～1,800万円以下	33％	1,536,000円
1,800万円を超～4,000万円以下	40％	2,796,000円
4,000万円超	45％	4,796,000円