知らない間に損している？遊休不動産で不動産投資をする3つの方法

今、日本では空き家増えすぎているという「空き家問題」が話題になっていますが、空き家が増えているということは活用していない土地も増えているということです。そのような建物や土地を遊休不動産といいますが、そのまま放置していても無駄なだけです。

しかし、いざ遊休不動産を活用しようにも、それは不動産投資になるので中々踏み出せない方も多いでしょう。そこで今回は、放置していると損になる遊休不動産の活用法を、3つに厳選して解説していきます。

遊休不動産とは？

冒頭でも触れましたが、遊休不動産とは活用していない不動産のことです。ほかにも「遊休地」という言葉がありますが、これも「有効活用していない土地。遊休（使わないままでいる）している土地」なので、遊休不動産と同じような意味になります。

遊休不動産≒遊休地である

今回主題にしている遊休不動産は、この「遊休地」のことを指しています。というのも、土地だけではなく利用していない「建物」も遊休不動産ではありますが、遊休している建物は大体が築年数の古い空き家です。なぜなら、築浅の建物であれば、売却するか賃貸などで活用しているケースがほとんどだからです。

築浅の建物であれば売却か賃貸

逆に言うと、遊休不動産（土地+建物）を持っていて、それが築浅の建物ならば売却か賃貸をすれば良いのです。つまり、活用方法を詳しく解説するまでもないということです。

一方、遊休不動産が「築古の建物+土地」である際は、基本的に建物を解体してから活用します。そのため、結果的に「遊休不動産の活用＝遊休地の活用」となるわけです。

遊休不動産のメリット・デメリット

さて、遊休不動産の活用方法の話の前に、そもそも遊休地にはどのようなメリット・デメリットがあるかを確認していきましょう。特に、遊休不動産のデメリットこそが、遊休地を活用した方が良い理由でもあるので、しっかりチェックすることが重要です。

遊休不動産のメリット

まず、遊休不動産のメリットとは資産が手元にあるということです。特に、土地という資産が手元にあるのは以下のようなメリットがあります。

• 土地は経年劣化しない
• 用途変更しやすい
• 管理が楽

建物は築年数が経過すれば劣化しますが、土地は基本的に劣化しません。また、土地だけを所有しているならば、たとえば「一戸建てを建築」しても良いですし、「駐車場経営」しても良いです。つまり、用途変更が容易にできるということです。

そして、建物は定期的に清掃するなどの管理が必要ですが、土地は放置したままでも構いません。このように、遊休不動産を所有しているということは、特に土地を所有している価値が大きいです。

遊休不動産のデメリット

一方、遊休不動産のデメリットは以下の点です。

• 税金がかかる
• 近隣との関係が悪化する

税金がかかる

遊休不動産を所有している最大のデメリットは、固定資産税・都市計画税（固都税）が発生するということです。固都税額は物件評価額によって異なりますが、不動産を所有しているだけで支払わなくてはいけない税金になります。

つまり、何の収益も生み出していない土地を持っているだけで、固都税という支出が継続的にかかっているのです。そのため、遊休不動産は活用した方が良く、むしろ活用しないと無駄といえます。

近隣との関係が悪化する

遊休不動産を所有しており、特に築年数の古い建物が建築されているとします。その状況では、以下のようなリスクがあるので、近隣との関係が悪化しやすいのです。

• 建物が倒壊するリスク
• 犯罪に巻き込まれるリスク
• 周辺の価値が下がるリスク

ボロボロの空き家であれば、地震のときに倒壊して近隣の住居に迷惑がかかる可能性があります。また、放火や不法占拠などの犯罪に巻き込まれるリスクも上がります。さらに、周辺の資産価値が下がるというリスクにもつながるのです。

感覚的にもボロボロの空き家が周辺にあったら嫌ですよね？たとえば、「隣家がボロボロの空き家」という状況で、自分の家を売却しなければいけないことを想像すれば分かると思います。そのような家は、購入検討者が見学しても印象が悪くなり、なかなか売ることができないでしょう。

活用方法1：賃貸物件の運用

さて、ここまでで遊休不動産の概要、そして遊休不動産を所有しているメリット・デメリットを解説してきました。せっかく不動産を持っているので、メリットを最大限に生かして、活用するべきでしょう。

そうすれば、デメリットで解説した「税金がかかる」ことや「近隣との関係が悪化する」ことの払拭にもなります。そんな活用方法の1つ目は「賃貸物件の運用」という方法です。

賃貸物件の運用事例

賃貸物件の運用事例とは、主に以下になります。

• アパート経営
• マンション経営
• 一戸建て経営

上記の中ではアパート経営が最も現実的です。というのも、マンション経営はマンションを建築する必要があるので、億をゆうに超える金額が必要です。また、一戸建てはターゲットがファミリー層になり、ファミリー層の賃貸需要は決して高いとはいえないので、運用が難しいでしょう。

一方、アパート経営でも建築費用はかかるものの、マンション経営ほどではありません。また、部屋の広さを単身者向けにすれば、一戸建て経営よりも賃貸需要の高い物件になります。

賃貸物件運用のメリット

さて、そんな賃貸物件を運用するメリットは以下の点です。

• 収益額が比較的高い
• 土地代がないので黒字になりやすい
• 安定して家賃が入ってくる
• 手間は少ない

収益額が比較的高い

まず、今回紹介する遊休不動産の活用方法の中で、賃貸運用が最も収益が高くなります。もちろん、上手く運用しているという前提ではありますが、たとえばアパート経営の場合には複数戸の部屋を賃貸で回すことで収益が高くなりやすいのです。

たとえば、家賃8万円の総戸数6戸のアパートであれば、満室時の家賃収入は年間で576万円にもなります。また、部屋を複数所有することで、1つの部屋が空室になってもほかの部屋で補えるという「リスク分散」も可能なのです。

土地代がないので黒字になりやすい

さらに、遊休不動産を所有しているということは、土地は既に所有しているということです。仮に、土地を所有していない状態で賃貸物件を運用するときは、土地を購入してから建物を建築しなければいけません。

つまり、遊休不動産を所有していることで、土地代はかからず賃貸物件を運用できるというわけです。そうなると、当然初期費用が安価になるので、ローン返済額などの支出額が抑えられ、黒字化しやすいのです。

安定して家賃が入ってくる

また、賃貸物件は家賃収入がメインなので、安定して収入が入ってくる点もメリットです。投資全般の中では、最も安定してインカムゲイン（継続的な収益）を得られる投資の1つといえます。

手間は少ない

そして、賃貸物件の運用は手間が少ないです。部屋への客付けや家賃の回収、滞納時の催促などは管理会社が行いますし、退去の立ち合いなども管理会社が行います。また、賃貸物件の運用するときは「エリア選定」が必要ですが、遊休不動産があるのでエリアは決まっているということです。

そのため、エリアを選ぶ手間もないため、手間がかかるのは建築時にどのような建物にするか？という点と、管理会社を選定するくらいです。後は、賃借人と契約を結ぶかの最終ジャッジや、補修するかどうかなどのジャッジはありますが、そこまでの手間ではないでしょう。

遊休不動産を所有しているケースとして、親が所有していた不動産をそのまま相続したというケースが多いです。そのため、所有している遊休不動産が遠方にある場合も多く、その点を考えても「手間が少ない」というのは大きなメリットといえます。

賃貸物件運用のデメリット

一方、賃貸物件のデメリットは以下の点です。

• 空室と家賃下落リスクはある
• 初期費用がかかってくる
• 借地の種類を理解する

空室と家賃下落リスクはある

メリットで「収益が高くなる」といいましたが、それでも空室と家賃下落のリスクはあります。上述のとおり土地代がない分支出が少ないので、通常の賃貸運営よりは黒字化しやすいですが、それでもこの2つのリスクがある点は理解しておきましょう。

初期費用がかかってくる

また、建築費用だけとはいえ初期費用はかかってきます。アパートの構造・規模・設備・仕様にもよりますが、大規模かつ、仕様・設備もより軽量鉄骨などは1億円前後の建築費用になることもあるのです。

この辺りは、自分の予算感と合わせて検討しましょう。ただ、以下で紹介するほか2つの活用方法と比較しても、賃貸運用は最も初期費用がかかる活用方法です。

専門的な知識が必要になる

そして、賃貸運用は専門的な知識が必要です。管理会社にある程度任せることができるとはいえ、たとえば「利回り」や「キャッシュフロー」という言葉は理解しておいた方が良いです。また、賃貸運用することで発生する経費などを理解しておかないと、収支計算ができないです。

経緯が分からないと、どのくらいの建物を建築すれば良いかもわかりませんし、設備・仕様にどこまでこだわれば良いかも分かりません。そのため、遊休不動産を賃貸運用する際は、セミナーや個別相談などで知識を付けた上で行うことをおすすめします。

活用方法2：借地事業を行う

遊休不動産の活用方法の2つ目は、土地を借地として運用するということです。借地に関しては以下を理解しておきましょう。

借地事業とは？

借地事業とは、自分の土地を第三者に貸すことです。多いパターンとしては、そのエリアに戸建を建築したいという人に土地を貸すケースです。

その土地を借りる人は土地を購入しなくて良いのですが、借りている対価として地代を支払います。その地代が遊休不動産の所有者の収入になるというわけです。

借地の種類を理解する

さて、次に借地種類を理解しましょう。借地種類は旧法と新法がありますが、新しく借地契約を結ぶときには旧法は結べません。そして、新法を結ぶときは、一般的に以下2種類に分かれます。

項目/借地種類	一般定期借地権	普通借地権
借地期間	50年以上	30年以上
更新	原則更新しない	更新が原則

定期借地権とは、期間が満了したら原則更新はせず、借主が建物を解体して返還します。一方、普通借地権は借主が更新の意志を見せれば、更新するのが原則です。

借地事業を行うメリット

さて、そんな借地事業を行うメリットは以下の点です。

• 収益が安定している
• 初期費用がゼロ
• 手間がない

収益が安定している

まず、借地権は収益が安定しています。地代の滞納リスクはあるものの、滞納されなければ地代をもらい続けます。活用方法1で解説した賃貸運用だと、賃借人が退去することで空室リスクがありました。しかし、借地の場合は前項のように長期間の契約を結びます。

また、借主もその土地に家を建てて住むので、少なくとも20～30年程度は退去しないのが一般的です。このような点から、借地事業は収益が安定しているのです。

初期費用がゼロ

遊休不動産を所有しているということは、土地を所有しているということです。そして、借地事業は土地さえあればできるので、初期費用はゼロといえるでしょう。契約書の印紙代など細かい費用はありますが、微々たるものです。

ただ、建物が建築されている場合は解体する必要はあるので、その解体費用がかかるという点だけ理解しておきましょう。解体費用は、業者などによりますが一般的には以下が相場金額です。

・木造：2万円～3万円（坪）
・鉄骨造：3万円～4万円（坪）
・鉄筋コンクリート造：4万円～5万円（坪）

たとえば、延床面積120㎡（36.3坪）の一戸建てを解体する場合、約72万円～110万円ほどの解体費用になります。

手間がない

借地事業の場合、借地人を見つけて借地権の契約を締結すれば、後は特にやることはありません。せいぜい、確定申告を作成し、収益分の税金を納税するだけです。

借地事業を行うデメリット

一方、借地事業を行うデメリットは以下の通りです。

• 用途変更が難しい
• 賃貸運用に比べて収益は少ない

用途変更が難しい

上述したように、借地権は長期間土地を貸します。当然、その期間中に用途変更することはできないので、借地事業を行った時点でほかの用途で活用するのは難しいと思っておきましょう。

また、普通借地だと賃借人が意思を見せ続ける限り更新になるので、半永久的に貸し続けることになるかもしれません。

たとえ定期借地権の契約を結んだとしても、50年以上は土地が手元に戻ってきません。その間も地代をもらい続けるのでメリットがあるのですが、その期間中に相続になるというケースも多いです。

賃貸運用に比べて収益は少ない

また、地代はもらえるものの、借地事業は賃貸運用に比べて収益は少ないです。仮に、その土地を普通借地契約を結ぶことで運用し、借地人がアパート経営をしたとします。その借地人が支払う地代は、当然ながらアパートから得る家賃収入より遥かに下回る金額になるでしょう。

そうしないと、借主であるアパート経営者が利益を生み出せないからです。そう考えると、通常の賃貸物件をして上手く運用できれば、借地権で得る地代の何倍もの収益になっている可能性が高いのです。

活用方法3：そのまま活用する

最後に紹介する活用方法は、そのまま活用するという方法です。つまり、その土地に建物を建築するわけでもなく、土地だけを誰かに貸すわけでもない活用方法になります。

ただ、一部前項の借地事業と重なる部分がありますが、ここでは貸す相手が個人ではなく法人であり、住むための用途でない点が違います。

具体的な活用事例

具体的には、以下のように土地自体を活用します。

• 駐車場経営
• レンタカー営業所
• 住宅展示場
• フリーマーケットスペース
• コイン洗車場
• 資材置場

最も一般的な活用方法は駐車場経営になるでしょう。駐車場経営とは、コインパーキングにしたり、月極駐車場にしたりすることです。とにかく、その土地をそのまま活用して収益を上げるという方法です。

住宅展示場や資材置き場は借地契約に近い考えです。ただ、上述の通り相手が法人であり、住居の建築が目的はないので、半永久的、もしくは「50年」などの長期間貸すケースは少ないです。

そのまま活用するメリットは？

前項のように、土地を土地のまま活用するメリットは以下の点です。

• 初期費用が少ない
• 手間がかからない
• 住宅に向いていないエリアでも活用できる

仮に、コインパーキングだとしても、コインパーキング業者が初期費用を出すので、オーナー側は初期費用がかかりません。また、ほかの活用法も運営者がお金を出して土地を貸すイメージなので、初期費用がかからない方法が大半です。

また、前項の借地事業と同じように手間がかからない点もメリットといえます。さらに、駅から遠かったり、嫌悪施設があったりと、住宅には向いていないエリアも活用可能な点もメリットといえます。

そのまま活用するデメリットは？

一方、そのまま活用するデメリットは以下の点です。

• 貸し出している場合は用途変更が難しい
• 収益が読めない

一点目は借地事業と同じく、貸している状態のときは用途変更が難しいという点です。駐車場経営などの自分で運用する活用方法であれば問題ありませんが、たとえば「レンタカー営業所」などの場合は借地事業に近い契約になります。

また、特にコインパーキングなど「利用料金」によって収益を得る場合は、収益が読めないという点もデメリットです。つまり、収支計算がしにくいので、遊休不動産を利用してどのくらいの収益になるかが不透明ということです。

まとめ

このように、遊休不動産を放置していても、税金を取られるだけですし、近隣との関係が悪化してしまうリスクもあります。そのため、遊休不動産はどんどん活用しましょう。

上述した3点が主な活用方法なので、いずれかの活用方法を選択することをおすすめします。特に、土地を既に所有している点は大きなメリットなので、そのメリットを活かした賃貸運用は大きなメリットがあるといえます。