サラリーマンだからこそ注意したい！不動産投資で失敗しない8つのポイント

2018/12/14

By Oh!Ya編集部

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サラリーマンの中で投資に興味があり、色々調べていくうちに不動産投資に興味が湧いた人は少なくないと思います。というのも、不動産投資は成功すれば不労所得となり、忙しいサラリーマンに向いている投資だからです。

とはいえ、不動産投資は融資を受けて行う投資でもあるので、中々一歩を踏み出せない人が多いのも事実です。そこで今回は、サラリーマンが不動産投資をするときに気を付けるポイントを8つに絞って解説します。サラリーマンならではの点もたくさんあるので、ぜひ確認してみてください。

不動産投資で不労所得を得るためには、情報収集が大切です。

収益の基本はインカムゲインであることを理解する
融資は身の丈以上借りない
まずは少額の物件を取得
賃料は自分で検証する
優良な管理会社を見つける
総合課税の仕組みを理解する
副業になるラインを理解する
- サラリーマンは不動産投資しても良い
- 副業に認定されるのは？
  - 仕事に支障を来している
  - 5棟10室以上
家族の説得は早めに行う
- 妻の説得は必須
- 解決方法は？
まとめ

収益の基本はインカムゲインであることを理解する

まず1つ目のポイントは、収益の基本はインカムゲインであることを理解し、それに関する以下の点を認識することです。

インカムゲインとは？
キャピタルゲインはサブ的な要素
サラリーマンは不労所得を作る

これは基本中の基本ではありますが、意外とこの点を理解せずに失敗する方は多いので気を付けましょう。

インカムゲインとは？

インカムゲインとは、不動産をはじめとして金融商品を保有しているだけで得られる収入のことです。たとえば、株でいうと配当収入や株主優待、債券でいうと利子がインカムゲインとなります。そして、不動産投資のインカムゲインは家賃収入です。

一方、インカムゲインの対義語にキャピタルゲインという収入があります。キャピタルゲインは金融商品の売却益のことで、たとえば株の売買益などがキャピタルゲインになります。不動産投資でいうと、保有している不動産の売買益がキャピタルゲインに該当するということです。

サラリーマンがインカムゲインを重視すべき3つの理由

さて、そんなインカムゲインですが、不動産投資をする全ての人はインカムゲインをメインにするべきでしょう。その中でも特にサラリーマンがインカムゲインを重視すべき理由は以下の通りです。

サラリーマンは忙しい
ローン返済に充てられる
収支計算がしやすい

【1.】サラリーマンは忙しい

まず、サラリーマンは平日の日中は仕事で忙しいです。そのため、投資によって収益を得るときは、自分の手間がなく収益を上げられる不労所得をつくるべきです。その不労所得をつくるためには、不動産投資においてインカムゲインになります。

売買益も収益にはなりますが、売却したら収益は途絶えます。そうなると、また物件を探して、転売先を見つけて・・・となるので、忙しいサラリーマンには業務量が多すぎるのです。

【2.】ローン返済に充てられる

不動産を取得するときは融資を利用します。特に、サラリーマンは毎月の給与がある程度決まっているので、不動産から得る家賃収入次第では、手元資金からローンを返済しなければいけません。

そうなるとキャッシュフロー（手元に残るお金）が悪化するので、インカムゲインを安定させないことには不動産投資を継続して行うことができないのです。

【3.】収支計算がしやすい

インカムゲインは、空室にならない限り毎月入ってくる収益（家賃収入）が分かるので収支計算がしやすいです。そのため、自分の給与と家賃収入を計算し、その後に月々発生する支出を加味することで、手元に残るお金を計算できます。

一方、キャピタルゲインを重視してしまうと、収入の安定性が分からないので、前項と同じくキャッシュフローが悪化する可能性があります。

キャピタルゲインはサブ的な要素

さて、ここまででインカムゲインを重視すべき理由が分かったと思います。もちろん、将来的に物件を売却する可能性はあると思うので、キャピタルゲインを得る可能性はゼロではありません。しかし、キャピタルゲインはサブ的な要素として見ておきましょう。

キャピタルゲインに目が行ってしまうのは何故か？

そもそもキャピタルゲインに目が行く理由は、一気に数百万円の利益を手にできる可能性があるからです。もちろん、不動産は経年劣化していくので、築年数が経つごとに価値は落ちます。ただ、日本全体の市況やエリア価値によっては、大きな売却益が出るケースもあるのです。

そのケースを目にしたり耳にしたりすると、「一気に○○万円儲かるかも」と思い込んでしまいます。しかし、現実的にそこまで利益が出るケースは稀なので、キャピタルゲインをメインにしない方が良いのです。

税率が高い

また、不動産の売買に課せられる税金である「譲渡所得税」は税率が高いです。最大で所得税30％、住民税9％にもなる高税率なので、売買益が出たとしても税金にかなりの額を持っていかれます。

また、自宅を売却するときに利用できる税制優遇もないため、その点でも結局売買益はかなり削られることになるのです。

キャピタルゲインをメインにするデメリット

また、キャピタルゲインをメインにするということは、賃貸収入をメインに考えないということです。つまり、いかに安定して賃借人を付けるか？ということではなく、この物件の資産価値は向上するか？という点に目を向けるということになります。

そうなると、賃貸に向いている物件ではなく、将来的に売却益が出そうな物件を取得することになるのです。その結果、物件を保有しているときの空室リスクが高くなり、中々売れなければ赤字運営がつづくということです。このデメリットがあるので、キャピタルゲインをメインにしない方が良いです。

融資は身の丈以上借りない

2つ目のポイントは、融資は身の丈以上借りないということです。この点は、収支バランスを悪化させる大きな原因になる点なので気を付けましょう。

不動産投資の融資関連は、以下の点を理解しておくことが重要です。

サラリーマンは借入しやすい
「借入できる＝返済できるではない」
シェアハウス事件のよる融資の影響
不動産投資ローンは金利が高い
FPにライフプランを作ってもらう

サラリーマンは借入しやすい

そもそも、サラリーマンが身の丈以上に融資を借りられるのは、以下の理由によってローン審査が有利になるからです。

安定性と継続性がある
企業は簡単につぶれない

安定性と継続性がある

まず、サラリーマンは毎月会社から給与をもらえるので、安定性と継続性があります。

金融機関が融資するときは、「借入者が本当に返済できるのか？」を重視しますので、収入の安定性と継続性は非常に重要なのです。そのため、個人事業主や経営者よりもサラリーマンの方が、融資を受けやすいというわけです。

企業は簡単につぶれない

仮に、安定して収入があったとしても、個人事業主や経営者は事業が上手くいかないリスクがあります。もちろん、サラリーマンもそのリスクはありますが、大企業であるほどリスクは低くなります。

さらに、業績悪化などによって経営陣はすぐに責任を追及されますし、個人事業主の場合は自分の収入に直結します。一方、サラリーマンは個人事業主と経営者ほどの影響を受けません。

だからこそ、特に安定している大企業に勤めているサラリーマンには、金融機関も積極的に融資するというわけです。

「借入できる＝返済できる」ではない

そもそも、融資を身の丈以上に借りてしまう1つの要因としては、借入ができることと返済できることをイコールで考えてしまうからです。つまり、金融機関の審査が通ったことで、「金融機関が自分の返済能力を認めた。だから借入しても問題ない」と思ってしまうということです。

しかし、前項のようにサラリーマンは、ローン審査に通りやすいという大前提があります。また、不動産投資ローンはその物件で収益性も評価に入れるので、その人の収入の安定性や継続性以外の要素も審査対象にいれます。

さらに、金融機関は不動産を担保にするので、最悪の場合はその担保を処分することで返済に充てることができるのです。これらの理由から、決して銀行の審査に通ったことで「銀行のお墨付き」をもらったわけでない点を認識しましょう。

その点を勘違いし、本来であれば返済が厳しい金額の融資を受けてしまい、結局収益が悪化してしまう例は少なくありません。

シェアハウス事件のよる融資の影響

さて、不動産投資ローンでタイムリーな話題といえば、「かぼちゃの馬車」というシェアハウスを運営していたスマートデイズが破綻した事件でしょう。この破綻には、急速にシェアハウス事業を拡大してきたという背景があり、その融資を主に担当したのはスルガ銀行です。

しかし、スルガ銀行は借入者の預金額や資産額を水増し、不正に融資の審査を通していたことが発覚しました。つまり金融機関内での審査のずさんさが露呈したというわけです。

もちろん、ほかの金融機関でも同じようなことをしているかは分かりません。ただ、少なくともこの事件をキッカケに、金融機関の審査はそれほど信用できるものでないことは分かります。

不動産投資ローンは金利が高い

身の丈以上に融資を受けたことで収支が悪化する要因としては、不動産ローンは金利が高いという点が挙げられます。

住宅ローンとの違い

たとえば、自宅を購入するときに利用できる住宅ローン金利は、2018年10月時点で0.5％ほどに設定している金融機関もあります。

一方、不動産投資ローンの金利は大体3％ほどです。この金利差がどのくらい返済額に影響するかを、借入額4,000万円、借入期間25年のローンを組んだ時の返済額で比較してみます。

どのくらいの金額差か？

住宅ローン（金利0.5％）：月々返済1141,867円、総返済額4,560,241円
投資ローン（金利3％）：月々返済189,684円、総返済56,905,215円

このように、月々にして約7.5万円、総返済にして約1,440万円もの違いがあるのです。そのため、住宅ローン以上に、不動産投資ローンの場合は身の丈以上の融資を受けるリスクが大きくなります。

FPにライフプランを作ってもらう

さて、このような理由で収支が悪化する可能性のある不動産投資ローンですが、対策としてはFPにライフプランをつくってもらうことです。ライフプランとは、今後どのくらいの支出が発生するかを計算することであり、そのライフプランがあればローン返済にどのくらいの金額を充てられるかを算出できます。

その金額を元にして、融資の借入額は決めるべきです。そうすれば、「銀行の審査に通った」という曖昧な理由ではなく、ライフプランの数字を元にした根拠のある借入額の設定ができます。

FPに関しては、仲介会社に紹介してもらったり、ネットで検索すると無料相談を受け付けたりしているので活用してみましょう。

まずは少額の物件を取得

3つ目のポイントは、まずは少額の物件を取得することになります。投資に関しての時間をつくりやすい個人事業主などに比べると、サラリーマンは情報収集に充てる時間が少ない点は不利です。

たとえば、事業拡大をしたくても、リサーチする時間や不動産会社と相談する時間が取るのは難しいからです。そのため、最初はリスクの小さい少額の物件を取得して、少しずつノウハウを蓄積することをおすすめします。

ノウハウを蓄積する

少額の物件を取得して運用するだけで、以下のようなノウハウを蓄積できます。

投資物件を購入する全体的な流れ
不動産会社とのやり取りや選定
実際にかかる税金関係や経費
確定申告の方法
賃付けに関する手続きや費用

ノウハウを蓄積するためのコスト

これは、物件の種類が同じであれば、高額の物件を取得したところで蓄積されるノウハウは同じです。つまり、少額の物件を取得するほど、ノウハウを蓄積できるコストは安いということです。これは意外と重要な点になります。

次の投資に支障をきたす

たとえば、1億円近い金額でアパート経営をしたとき、上記のノウハウがないことで失敗することもあるでしょう。その失敗からでも上記のノウハウを蓄積できますが、ノウハウを蓄積するためのコストが高すぎます。新たな投資物件を購入する際も支障が出るレベルといえるでしょう。

一方、たとえば一千万円を切る中古のコンパクトな物件を購入して運営がうまくいかなくても、少額で上記のノウハウが蓄積されています。次の投資にも役立つので、低コストで成功へのノウハウを学べたともいえるでしょう。

1R～1Kのコンパクトな物件

また、少額な物件といっても、安くて広い物件を買ってはいけません。コンパクトな物件を購入すべきで、その理由は以下です。

ランニングコストも安い
賃貸需要が高い
安くて広い物件は不備が多い

ランニングコストも安い

まずは、ランニングコストが安いという点です。ランニングコストとは、マンションでいう管理費・修繕積立金のことであり、アパートでいう共益費のことです。この費用は基本的に部屋の面積によって決まってくるので、部屋の面積が小さいコンパクトなマンションは安価になります。

また、これは上述した「収支計算が立てやすい」というメリットにもつながる部分です。収入が一定のサラリーマンですので、ランニングコストが安価であれば毎月の支出が少なくさらに安定感が増します。

賃貸需要が高い

コンパクトな物件は賃貸需要が高いです。たとえば、70㎡の部屋を購入してしまうと、ターゲットはファミリー世帯になります。しかし、ファミリー世帯であれば戸建の購入も視野に入りますし、賃貸ではなく購入という選択肢も出てくるので、賃貸需要は相対的に低くなってしまうのです。

一方、コンパクトな物件であれば単身者がメインであり、ファミリー世帯ほどは「戸建て」や「物件の購入」という選択肢が強くありません。そのため、結果的にコンパクトな物件の方が賃貸需要が高く、物件運営に成功しやすいといえます。

安くて広い物件は不備が多い

また、安くて広い物件は不備が多いです。仮に、同じマンション内の同条件の部屋で、800万円で70㎡と30㎡の部屋が売られていたとします。普通に考えれば、70㎡の方がお得な気がしますが、ここまでの面積差があって同じ価格ということは、何かしら不備がある可能性が高いです。

たとえば、室内が著しく劣化していたり、ペットの臭いが染みついて取れなかったりと、住むのに悪影響な物件が多いのです。そのため、サラリーマンが最初のノウハウを積むために買うべき少額物件は、そのようなリスクがありそうな広い部屋でなくコンパクトな部屋にすべきというわけです。

規模を拡大するためには成功を残す

また、今後規模を拡大するとなると、成功実績を残す必要があります。その理由は以下です。

仲介会社と管理会社とのパイプが太くなる
融資を受けやすくなる

サラリーマンが不動産投資で収益を得るとなると、エリアにもよりますが1戸の物件を取得するだけで大きな収益を得るのは難しいです。その物件を皮切りに、複数の物件を所有することで事業は拡大していき、大きな不労所得が生まれます。

仲介会社と管理会社とのパイプが太くなる

事業を拡大するために重要なのは、当たり前ですが良い物件を取得することです。良い物件を取得するためには、仲介会社から掘り出し物件を紹介してもらう必要があります。ただ、仲介会社の立場からしても、継続的に物件を取得する人に掘り出し物件を紹介したいのが本音です。

そのため、物件を取得して運用を成功させることで、仲介会社からの信頼はどんどん高まります。それによって、収益を上げやすい掘り出し物件を紹介してもらいやすくなるというわけです。

融資を受けやすくなる

金融機関の審査で重視する点は、上述した「安定・継続している収入」と「担保価値の高い物件の保有」です。少額でも物件運営に成功しているということは、信頼が積み重なり、担保価値の高い物件を保有している証明になります。

その実績で金融機関の審査ハードルはさらに下がり、融資を受けやすくなるのです。事業拡大には融資は必須なので、この点も重要なポイントといえるでしょう。

賃料は自分で検証する

4つ目のポイントは、賃料は自分で検証するという点です。サラリーマンは時間がなく、投資に関してはプロに任せるという傾向があります。しかし、サラリーマンが不動産投資を含めた投資に成功するためには、せめて賃料は自分で検証しましょう。

というのも、賃料は収入とイコールになる重要な部分であり、賃料設定によって収益を得られるかは大きく変わってくるからです。また、管理会社や仲介会社が提案する賃料は正しいとは限りません。

そんな賃料の検証については以下の点を理解しておきましょう。

利回りの計算方法
利回りの注意点
利回りは賃料次第で変わる
賃料を検証する方法

利回りの計算方法

まず、利回りには以下2種類があり、それぞれの計算方法を理解しておきましょう。

実質利回り：（賃料収入－経費）÷物件取得費用
表面利回り：賃料収入÷物件取得費用

このように、利回りとは物件の取得にかかった費用を、どのくらいの期間で回収できるか？という指標になります。上記のように、実質利回りの方が経費（支出）を加味しているので精度の高い数値だといえます。

ただし、仲介会社が提示する利回りや、ネットなどに掲載されている利回りは表面利回りになっているのです。実質利回りと表面利回りの違いを理解しつつ、表面利回りを鵜呑みにしないよう気を付けましょう。

利回りの注意点

注意点は、実質利回りに加味されている経費には、一般的に「ローンの支払金額」は加味していないという点です。

そのため、利回りとは別にローン支払金額を加味した「キャッシュフロー（手元に残るお金）表」を作成しておきましょう。キャッシュフロー表は、単純に家賃収入からローン支払い額を加味した経費を、時系列で表にするだけです。

利回りは賃料次第で変わる

上述した利回りを理解すべき理由は、利回りは賃料次第で変わるからです。

たとえば、賃料が月々9万円（年間108万円）で、年間の経費が28万円、そして物件取得費用が1,500万円の利回り①を計算します。その後に、賃料が8万円（年間96万円）に下がったときの利回り②を計算してみます。

①の実質利回り：（108万円－28万円）÷1,500万円＝約5.3％
②の実質利回り：（96万円－28万円）÷1,500万円＝約4.5％

このように、賃料次第で利回りに大きな違い生じてしまうので、賃料は検証する必要があるのです。

賃料を検証する方法

賃料を検証する方法は単純で、とにかく周辺の賃料を調べることです。不動産会社と管理会社も周辺賃料を提示すると思いますが、不動産会社は賃料高く提示し、管理会社は低く提示する傾向にあります。

なぜなら、不動産会社は利回りを高く見せたく、管理会社は賃借人を早く付けたいからです。

賃料を検証する手順

前項のような事情があるので、以下の手順で自ら賃料を検証しましょう。

ネットで賃貸物件を検索する
駅距離・広さ・築年数・賃料・共益費をピックアップ
エクセルにまとめて整理

検証する際の注意点

前項の検証で、までは㎡単価の賃料を出します。その後は、駅距離や築年数など条件の近い物件をさらにピックアップし、自分の物件の賃料を検証するという流れです。

重要なのは、駅距離・広さ・築年数などの条件を加味して、㎡単価を自分なりに補正してみるということです。多少手間はかかりますが、この賃料検証も大事なノウハウになるので、必ず実施してみてください。

優良な管理会社を見つける

5つ目のポイントは、優良な管理会社を見つけるという点です。というのも、再三いっていますがサラリーマンは忙しく、時間の自由が中々ききません。

そのため、不動産投資に関する「賃借人との契約をするか」「補修費用はどうするか」「賃料は見直すか？」などの業務へ割く時間はなるべく減らしたいものです。

だからこそ、管理業務を任せられる管理会社の選定が、サラリーマンの不動産投資においては重要になります。そんな優良な管理会社の見極めには以下がポイントです。

仲介機能と管理機能を併せ持った会社を選ぶ
複数の管理会社に見積もりを依頼
実績と得意分野を見極める

仲介機能と管理機能を併せ持った会社を選ぶ

まずは、仲介機能と管理機能を併せ持った会社を選ぶことです。不動産投資に関連する会社は、仲介会社と管理会社があります。

その中で、両方の機能を併せ持った会社も多く、そのような会社の方が仲介と管理のどちらも一緒に行ってくれるので連絡が楽です。そのため、仲介会社と管理会社を分けるのではなく、2つの機能を併せ持った会社を選びましょう。

複数の管理会社に見積もりを依頼

次に、複数の管理会社に見積もりを依頼することです。管理会社によって管理手数料は異なり、管理の方法や質も異なります。たとえば、家賃の回収率も違いますし、トラブル対応の処理の仕方も異なるのです。そのため、複数社に相談して、次項で挙げる点を見極めましょう。

実績と得意分野を見極める

複数社に相談したら、その会社ごとの実績と得意分野を見極めましょう。実績はその会社のホームページに記載されています。仮にホームページに実績の掲載がなければ、管理会社にヒアリングすると良いでしょう。

また、得意分野は実績の以下の部分をチェックすることで分かります。

不動産種類
エリア

不動産種類とエリアについて

仮に、管理戸数が1万戸を超えているとします。しかし、その大半がシェアハウスだったり戸建だったりする場合、区分マンション管理の実績は乏しく、ノウハウも大して蓄積されていないといえるでしょう。

また、その1万戸のうち東京都心での管理戸数は少なく大半が地方の場合は、都心での管理ノウハウは乏しいといえます。

補修は大事

不動産投資の管理は、その物件によって劣化スピードや賃借人が求めるものが異なるので、特に補修に関して大きな違いがあります。そのため、不動産種類とエリアの実績が自分の管理して欲しい物件と合致するのが理想なのです。

たとえば、エリア的に補修はどの程度すべきか、区分マンションであればどのくらい劣化するのか？を知っていないと、適切な補修提案ができません。不動産投資において補修費用は大きな支出なので、これをコントロールする管理会社を選ぶ必要があるのです。

賃料設定

後は、管理会社が精度の高い賃料を提案するときにも、エリアや物件種類のノウハウが必要になります。そのノウハウがなければ、実績に基づいた賃料ではないからです。

上述したように、自分で適正賃料を検証しながらも、当然ながら管理（仲介）会社の提案をベースに決めます。その提案が精度の高い賃料であるに越したことはありません。

総合課税の仕組みを理解する

総合課税

6つ目のポイントは、総合課税の仕組みを理解することです。というのも、サラリーマンは会社から税金を源泉徴収されている関係で、税金に対しての知識が個人事業主や経営者よりも疎いケースが多いです。

その点は仕方ないことですが、不動産投資は物件を経営しているのに等しいので、以下の仕組みを理解しておきましょう。

総合課税とは？
サラリーマンの場合のシミュレーション
確定申告に注意

総合課税とは？

総合課税とは、ほかの所得と合算して計算される所得であり、不動産の家賃収入である不動産所得は総合課税になります。サラリーマンの場合には、会社からもらう給与所得と不動産所得は合算して税金を計算します。

また、総合課税の対義語として「分離課税」があり、分離課税はほかの所得と合算されずに単体の所得として扱われます。不動産投資においては、不動産を売却したときの利益（譲渡所得）は分離課税に該当するので、ゴチャゴチャにならないように気を付けましょう。

サラリーマンの場合の収益をシミュレーション

仮に、サラリーマンの場合で、以下のケースだとどのくらいの税金になるかを計算してみましょう。

給与所得620万円（不動産所得なし）
給与所得620万円＋不動産所得150万円

また、これは所得税額だけですが、住民税額は所得税によって異なります。つまり、不動産投資をすることで所得税額が上がるということは住民税額も上がるので、その点は気を付けなければいけません。

所得税率

前項の事例を計算する前に、まずは所得税率を理解しなければいけません。所得税率は、以下のように所得額に応じて税率が上がる累進課税の仕組みになっています。

課税される所得金額	税率	控除額
195万円以下	5％	0円
195万円を超え 330万円以下	10％	97,500円
330万円を超え 695万円以下	20％	427,500円
695万円を超え 900万円以下	23％	636,000円
900万円を超え 1,800万円以下	33％	1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下	40％	2,796,000円
4,000万円超	45％	4,796,000円