初心者必見！資産運用で不動産投資が最強である5つの理由

今まで投資をした経験がない人は、「資産運用」と聞いてもピンとこないと思います。

「資産運用＝投資」と言うこともできますが、投資にも不動産投資や株式投資、投資信託や債券など実にたくさんの種類があります。

そんな数ある投資の中で、資産運用するなら不動産投資が良いでしょう。今回はその5つの理由を解説するので、この記事を読めば「資産運用＝不動産投資」という理由が分かるはずです。

資産運用とは何か？

まずは、そもそも資産運用とは何かを解説します。資産運用の意味は、「自身の持つ資産を管理、運用することで効率的に資産を増やしていくこと」で、冒頭の通り、資産運用は投資、と考えることが出来ます。

では、「資産」とは何でしょうか？資産とは、「自分のポケットにお金をいれてくれるもの」であり、これを資産運用に当てはめると「資産を運用し定期的に収益を得ること」になります。そのため、デイトレードのような株の売却益で一時的に収益を得るような投資は、資産運用とは言いません。

以下より、不動産投資が資産運用において最強である理由を解説しますが、その理由を主に株式投資と比較して解説します。

理由1：レバレッジ効果が期待できるから

不動産投資が資産運用として最強である理由の1つ目は、レバレッジ効果が期待できる点になります。不動産投資はレバレッジ効果が高い投資であり、そうなると収益性も高くなりやすいです。

レバレッジ効果とは？

レバレッジ効果とは「てこの原理」のことです。要は、「小さい力（資金）で大きな効果（資産）を生むことができる」という意味になります。レバレッジ効果が高いと、小さな自己資金で高額な資産を手に入れることが可能です。

仮に、年間利回りが10％の商品A・Bがあり、Aがレバレッジ効果2倍、Bが10倍だとします。投下金額が100万円の場合、Aは200万円の資産を手に入れて、年間20万円の収益をあげられます。一方、Bは1,000万円の資産を手に入れて、年間100万円の収益を得られます。

このように、レバレッジ効果は収益額を何倍にもすることができるので、レバレッジ効果が高い方が資産は増えやすいです。言い換えると、効率よく資産運用できるということになります。

不動産投資は融資を利用できる

不動産投資のレバレッジ効果が高い理由は、融資を利用できるからです。融資を利用すれば、自己資金の数倍から、上手く行けば10倍以上の資産を手に入れることもできます。ここまでレバレッジ効果が高い投資は不動産投資くらいのものでしょう。

たとえば、株式投資だと「信用取引」という、証券会社にお金を借りて株を取得する取引方法があります。しかし、信用取引を利用しても3倍ほどのレバレッジ効果しかないので、不動産投資の方が圧倒的にレバレッジ効果は高いといえます。

理由2：少額から資産を持てるから

不動産投資が資産運用として最強である2つ目の理由は、少額から資産を持てるという点が挙げられます。その点について、以下を解説していきます。

• 不動産投資の初期費用とは？
• 不動産投資は安価な物件もある

不動産投資の初期費用とは？

不動産投資の初期費用には以下が挙げられます。

• 仲介手数料
• ローン関係費用
• 登記関係費用

仲介手数料は仲介してくれた不動産会社へ支払う費用で、ローン関係費用とはローンを組むときの諸費用です。

また、登記関係費用とはその不動産の所有権を登記する際にかかる費用になります。

仮に中古物件を購入するとして、物件価格の8％～10％ほどの費用を見込んでおけば問題ありません。たとえば、2,000万円の物件であれば、160万円～200万円の初期費用が必要になります。

不動産投資は安価な物件もある

不動産投資と聞くと、高額な商品を想像する人も多いと思います。確かに、不動産は億を超える物件もありますが、投資として成立する物件として1,000万円程度の物件もたくさんあります。

仮に、1,000万円の物件を取得するときは、前項に当てはめると80万円～100万円の初期費用がかかるでしょう。頭金ゼロで融資を組むことができれば、80万円~100万円で1,000万円の資産を取得可能です。

ほかの投資との比較

ここで「ほかの投資は初期費用がかからないのでは？」と思った人もいると思います。確かに、たとえば株式投資は不動産投資のように仲介手数料も登記費用もかかりません。

しかし、仮に1,000万円の株（資産）を取得するとしましょう。その場合、たとえ信用取引で3倍のレバレッジをかけても、333万円の資金が必要ということです。つまり、「株を取得するための諸費用」はかからないものの、株自体を取得するためには資金が必要ということです。

資産運用とは、「自身の持つ資産を管理、運用することで効率的に資産を増やしていくこと」でした。そのため、自己資金を大量に投下してしまうと、そもそも自分の資産は目減りするので、「効率的に資産を増やす」ことはできません。そのため、初期費用が少なくて済む不動産投資は、資産運用に向いています。

理由3：身近な金融商品であるから

不動産投資が資産運用として最強である3つ目の理由に、身近な金融商品であるという点が挙げられます。当然ながら、誰もが住宅という不動産に住んでいるので、不動産投資の「物件」というのは身近な商品です。その身近さが、資産運用に向いています。

金融商品は身近なモノに限る

不動産投資だけではありませんが、投資で保有する金融商品は身近なものに限ります。これは、歴史上最も著名な投資家であるウォーレン・バフェット氏も「自分のよくわかる範囲で投資を行うことが重要」といっているほどです。ちなみに、バフェット氏以外の多くの投資家も同じようなことをいっています。

身近なものであるメリット

そんな身近なものに投資をするメリットは以下の点です。

• 間取りが想像できる
• 自分が住みたいと思えるか？に置き換えられる
• 賃料のイメージができる

結論から言うと、身近なものに投資する最大のメリットは、収益性の高い商品（物件）を判断しやすいからです。たとえば株式投資の場合、その企業の社員でない限り、その企業のビジネスについて理解するのは大変です。IR情報を読み込み、ビジネスモデルを勉強し、という学習が必要になります。

一方、不動産は誰しもが住んだことのある「住居」が資産なので、イメージがしやすく物件選定も比較的しやすいです。

間取りが想像できる

たとえば、間取り図を見ただけで、住みやすさは想像できます。間取り的に家具の置きやすさも分かりますし、窓が小さいことで陽当たりが悪そう、なども分かってきます。

住みやすさを想像できるということは、その賃貸検討者がその物件を見てどう思うかを想像しやすいということです。これは、住宅という身近なものが商品になっている、不動産投資ならではのメリットと言えます。

自分が住みたいと思えるか？に置き換えられる

不動産投資は賃貸物件を取得します。その賃貸物件を選ぶときは、前項の「間取り」以外に、交通利便性・商業利便性・住環境・設備など様々な要素で決める必要があります。ただ、投資する商品が住宅という身近なものなので、自分が住みたいと思うか？に置き換えることが可能です。

それは、その物件の需要ひいては収益性を読みやすいともいえます。一方、株式投資や投資信託をみてみましょう。これらの投資は、企業が業績を上げられるかや、業界の将来性、ほかの投資家が成長性を感じるか、など自分の身近でない要素を考える必要があります。

だからこそ、株式投資のプロであっても収益を上げることが難しい投資なのです。この点から、身近なものは金融商品選びに置いて有利に働くことが分かります。

賃料のイメージができる

続いて、賃料のイメージができるという点です。賃料はそのまま家賃収入に直結する大事な要素であり、相場賃料は周辺物件をチェックすれば分かります。

一方、たとえば株式投資の賃料は株価や配当益に置き換えることが出来ますが、これらは読みにくいです。株価は短期的に数十％下落することも少なくありませんし、配当は企業業績に連動します。

このように商品を「イメージしやすい」ことは、商品（物件）の「収益性」を測りやすいという大きなメリッがあります。言い換えると、資産運用に成功しやすい商品選びができるともいえます。

理由4：ノウハウがどんどん蓄積されるから

不動産投資が資産運用として最強である4つ目の理由に、ノウハウがどんどん蓄積されるという点が挙げられます。資産運用は投資額を増やすほど収益は上がるので、投資額を増やすことで資産運用は成功へと近づきます。

そのためには投資に関してのノウハウが必要であり、不動産投資はそれが身につきやすいのです。

節税の知識がつくのは不動産投資だけ

特に節税についてのノウハウが身につきやすいです。数ある投資の中でも、以下のような節税に関する知識が付くのは不動産投資だけでしょう。

• 固定資産税・都市計画税（固都税）の軽減条件は？
• 総合課税の仕組みとは？
• 所得税を節税する方法とは？
• 減価償却費用による節税とは？

資産運用は「支出」を抑えることも重要です。その支出の中には税金も含まれるので、税金について詳しく知ることは、資産運用を成功させる秘訣になります。ほかの投資はそもそも節税効果が薄いので、税金に関してのノウハウはほとんど学ぶことができません。

不動産投資は次の物件購入にも活きてくる

不動産投資は、1つの物件を成功させることで次の物件を購入しやすくなります。それは資産を増やすことにつながるので、資産運用のしやすさにつながるということです。

「次の物件購入にも活きてくる」という具体的な理由は以下です。

• 融資の審査に通りやすくなる
• 物件種類が違ってもノウハウは似ている

融資の審査に通りやすくなる

不動産投資は融資を利用すると解説しましたが、物件運用を成功させれば次の物件の審査にも有利に働きます。そのため、1つの物件の残債があったままの状態でも、次の物件の融資審査が下りやすいです。

物件種類が違ってもノウハウは似ている

また、不動産投資は物件種類が違ってもノウハウは似ています。仮に、1つ目の物件が区分マンションで、2つ目の物件がアパート経営だとします。

その場合も、エリアのニーズ、住環境、賃料相場、間取りや設備など、物件でチェックすべきポイントは同じです。そのため、投資物件を増やすほどノウハウが蓄積されてくるので、資産運用に成功する確率は上がるといえます。 　

理由5：資産価値が下がりにくいから

不動産投資が資産運用として最強である5つ目の理由に、資産価値が下がりにくいという点が挙げられます。資産価値が下がってしまうと、資産を増やすどころか減らしているということです。そのため、資産運用は資産を減らさないことが大前提になります。

資産運用の敵は収支計画が崩れること

資産運用は自分の資産を効率的に増やしていくことなので、収支計画が崩れてしまうのを避けたいところです。そのため、不動産投資でいう物件価格、株式投資でいう株価、投資信託でいう額面金額という資産額が下がってしまうことは避けたいです。

不動産価格と家賃収入は下がりにくい

その点、不動産価格は下がりにくいので、保有資産を目減りさせるリスクは小さいと言えます。仮に、不動産価格が下がってもメインの収益は家賃収入なので、収入が下がるリスクも小さいです。

株式投資の株価と配当は下がりやすい

一方、株式投資において、株価が下がる可能性は不動産価格が下がる可能性よりもはるかに高いです。また、株価が下がっているということは、その企業の業績が悪化している可能性が高いので、配当収入も下がる可能性があります。

このように、不動産投資は資産価格も家賃収入も崩れにくく、それは資産運用において大きなメリットです。

収支計画が立てやすい

資産運用は収支計画が大事だといいましたが、不動産投資の場合「家賃収入」という安定した収益を得られます。

もちろん、空室や家賃下落リスクはありますが、「1年後に家賃が10％下がる」などのリスクは極めて小さいです。そのため、収支計画の「収入」はある程度読むことができます。一方、たとえば株式投資の配当収入は前項のように読みにくいです。

さらに、不動産投資には固都税や修繕費用などの支出も発生しますが、その費用もある程度読みやすいので収支計画も立てやすくなります。収支計画を立てることは堅実に資産運用する大事な状況であり、不動産投資はそれをクリアしている投資といえます。

まとめ

このように、以下5つの理由で不動産投資は資産運用に向いていることが分かりました。

• レバレッジ効果が高く収益性が高い
• 少額から資産を持てる
• 身近な金融商品であるので商品選びが楽
• ノウハウがどんどん蓄積されるので資産を増やしやすい
• 資産価値が下がりにくいから収支が安定する

これら5つを、他の投資と比較しながら理解しましょう。それが不動産投資のメリットであり、資産運用する際のコツともいえます。