使っていない土地はどうすべき？稼げる土地活用方法4選

現在土地を所有しており、「このまま何もせずに放置するのはもったいない」と思っていたりしませんか？特に、親御さんから相続した土地は、どのように活用するかを決めかねて放置している例は多いと思われます。

そんな人に向けて「土地活用の方法」について詳しく解説します。代表的な土地活用方法を4つピックアップして、それぞれのメリット・デメリットを解説するので、自分に合った土地活用方法を検討してみてください。

アパート経営

まず1つ目の土地活用方法として「アパート経営」について解説します。アパート経営は、土地活用方法の中でもメジャーな部類に入るでしょう。ただ、「一棟の不動産を保有する」というアパート経営ならではのデメリットもあるので、その点もきちんと理解しておくことが重要です。

アパート経営で収益を上げる方法

そもそもアパート経営で収益を上げるのは、アパートを一棟保有して賃料収入を得るという方法です。中古の一棟アパートを購入するという方法もありますが、土地活用としてのアパート経営であればアパートを一棟建築することになります。

アパートの規模よって構造は異なりますが、木造か軽量鉄骨上造でアパートを建築し、そこに賃付けすることで収益を上げていきます。

アパート経営のメリット

さて、そんなアパート経営のメリットは以下の点です。

• 収益が大きい
• リスク分散できる
• 仕様・設備を変えられる
• インフレに強い
• 節税対策になる

収益が大きい

アパート経営するということは、前項でいったように一棟の不動産を所有するということです。そのため、複数戸の部屋を所有するので収益が大きくなりやすいです。もちろん、健全に経営できるという前提ではありますが、複数の家賃収入が発生するのは事実です。

今回紹介する土地活用方法4つの中でも、最も収益が高くなる可能性を秘めているのが、この「アパート経営」なのです。

リスク分散できる

複数の部屋を持つということは、空室・家賃下落リスクを分散することができます。たとえば、6部屋のアパートを一棟建築したとします。仮に、1部屋の家賃が8万円であれば、月々48万円の家賃収入であり、年間576万円の家賃収入です。

ただ、これは満室稼働している想定であり、空室時の家賃収入はゼロになります。とはいえ、複数戸の部屋を所有しているので、仮に1部屋が空室になってもほかの部屋で収益は補いやすいです。これが、1部屋しか所有していない土地活用であれば、空室になっても収益を補うことができません。

仕様・設備を変えられる

アパート経営は建物を自ら建築できますので、以下のように仕様・設備を変えられる点もメリットです。

• 壁紙やフローリングの内装に個性を出してみる
• 水回りの中でキッチンだけ仕様をハイグレードにする
• 外壁は一部タイル貼りにする
• セキュリティを強化したアパートにする

上記の点は、建築コストと入居率に影響してきます。たとえば、女性をメインターゲットにするか男性をメインターゲットにするかで、その部屋の内装・外観、および設備・仕様も変わってきます。女性がメインであれば外壁のタイルよりも、セキュリティを優先した方が良いです。

アパート経営の場合は、予算の範囲内で自ら設計することができるので、そのエリアのニーズに合わせたアパートを建築できるのです。

インフレに強い

アパート経営はインフレに強いです。建物を建築するタイプの土地活用は全般的にインフレには強いですが、アパート経営は規模が大きいので更にインフレに強いと言えるでしょう。そもそも、インフレとは世の中にお金が回りすぎることで、物価が上昇する現象をいいます。

つまり今持っているお金が、インフレになれば価値が目減りしているということです。しかし、インフレになるということは不動産価値も上がっている可能性が高いでしょう。つまり、資産は目減りせず連動して上がっている可能性が高いので、アパート経営はインフレに強いというわけです。

節税対策になる

アパート経営は、以下のように節税につながります。

• 相続評価額の減額
• 固定資産税、都市計画税の軽減

そもそも不動産で所有していること自体が、現金で持っているよりも相続評価額を下げ、固定資産税の評価額も下げています。また、さらに不動産を借家としていることで、節税効果は上がるのです。

アパート経営のデメリット

一方、アパート経営は以下のようなデメリットもあります。

• 比較的初期費用が高い
• 赤字リスク
• 建物の管理が発生する
• 金利の上昇リスク
• 流動性の低さ

比較的初期費用が高い

アパートは木造か軽量鉄骨造なので、鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションよりは建築費用は安いです。ただし、一戸建てよりは規模が大きくなるので、土地活用の中では比較的初期費用が高いと言えるでしょう。

外観や室内の設備・仕様によって建築費用は大きく変わりますが、ある程度規模が大きくなれば1億円を超えるケースもあります。建築費用はある程度調整可能ではありますが、ローンの借入額が大きくなりやすいので、ローンを組むハードルが上がる点もデメリットといえるでしょう。

赤字リスク

アパート経営をはじめとする土地活用は「年間家賃収入－年間経費」で収益額が確定になります。そのため、空室や家賃下落による家賃収入減、もしくは年間経費の増額によっては赤字リスクが伴うのです。

ローンの借入額も大きくなりがちなので、月々返済額も高くなりやすいです。年間経費の中でローン返済額の割合は高いので、アパート経営は家賃収入も多いとはいえ、赤字リスクがつきまとうことは忘れてはいけません。

建物の管理が発生する

また、アパート経営は一棟まるごとオーナーが所有しています。そのため、外壁、外部廊下、ゴミ置き場、駐輪場など、共用部もオーナーが管理する責任があるのです。仮に、マンションの1室を購入する区分マンションの投資であれば、みんなで管理費や修繕費用を出し合います。

しかし、アパート経営の場合には共用部の修繕費用もオーナーが支払いますし、管理会社への手数料もオーナーが支払います。そのため、管理・修繕の質、および管理会社の見極めは非常に重要といえるでしょう。　　

金利の上昇リスク

「ローン返済額が大きい」という部分にもつながりますが、変動金利で組んだ場合には金利の上昇リスクがあります。たとえば、以下の条件で金利を組んだときに、0.3％金利が上昇したら返済額がどのくらい上がるかをシミュレーションしてみましょう。

• 借入額：5,000万円
• 当初金利：3％
• 借入期間：25年
• 金利タイプ：元利均等返済

この場合、金利3％のときは月々237,105円の支払いで、0.3％金利が上昇すると244,980円まで上がります。月々返済額でいうと7,875円、年間94,500円増額するということです。借入額が増えるほど、この金利上昇リスクは大きくなっていきます。

流動性の低さ

流動性が低いとは、売却しにくいという意味になります。実物不動産は全般的に流動性が低いというデメリットがありますが、アパート経営は以下の理由でそのデメリットが大きいです。

• 売却金額が高い
• 構造的に劣化が早い
• 担保価値が低くなりやすい

まず、アパート一棟という規模の大きな不動産なので、売却金額も高くなりがちです。また、木造や軽量鉄骨は劣化が早いので、銀行からの担保価値も下がりやすいです。つまり、買主側もローンが付きにくくなるので、その意味からも流動性は低くなるでしょう。

どんな人がアパート経営に向いているか？

上述したメリット・デメリットを踏まえ、土地活用としてアパート経営に向いている人は以下のような人です。

• 本格的に不動産投資をはじめたい人
• ローンを組みやすい人
• ある程度資金力がある人

まず、アパート経営は比較的大きな収益を上げられますが、その分リスクも小さくありません。そのため、不動産投資に割く時間は長くなるので、本格的に不動産投資を始めたい人に向いています。

また、借入額が大きくなりがちなので、たとえば安定した企業に勤務している会社員や公務員の方など、ローンを組みやすい人も向いている土地活用といえるでしょう。

さらに、そのローン支払額を加味して、しばらくの間空室で家賃収入が下がっても、ある程度の期間は手持ち資金から支出を捻出できる資金力が必要です。このような人はアパート経営に向いているといえます。

駐車場経営

次に駐車場経営について解説します。駐車場経営にも種類があり、アパート経営とは異なるメリット・デメリットがあるので、しっかり理解しておきましょう。

駐車場経営で収益を上げる方法

駐車場経営とは、主に以下2つに大別されます。

• 月極駐車場経営
• コインパーキング経営

月極駐車場は、駐車場利用者と賃貸借契約を結び、利用料金を徴収することで収益を上げます。駐車場利用者の募集や契約に関しては、不動産会社に依頼するのが一般的です。

また、コインパーキング経営とは、駐車場を一時貸しのスペースにして、利用料金で収益を上げます。コインパーキング業者と契約を結び、設備などを導入したり、お金の回収をしたりすることが多いです。

駐車場経営のメリット

駐車場経営のメリットは以下の点です。

• 初期費用が安い
• ランニングコストが安い
• 立地が悪くても活用できる
• 収支が赤字になるリスクが小さい
• 用途変更しやすい

初期費用が安い

駐車場経営の大きなメリットは初期費用が安いという点です。月極駐車場であれば区画を分けるだけで良いので、非常に簡易な設備になります。紐などで区画を分ける場合もあるので、初期費用はゼロに近いと言えます。

一方、コインパーキングは設備の導入が必要なので、一見すると初期費用は高そうです。しかし、コインパーキング業者がその設置費用を支払うケースがほとんどなので、実はオーナーの初期費用はほとんどないケースが大半です。

このように、駐車場経営は初期費用が極めて安いので、ローンを組む必要もありませんし、貯蓄を切り崩す心配もありません。

ランニングコストが安い

駐車場は建物を建築するわけではないので、建物の補修費用もかかりませんし、管理費用もかかりません。そのため、土地活用をしつつもランニングコストが安いので、キャッシュフローが安定しやすいという点もメリットになるでしょう。

立地が悪くても活用できる

たとえば、アパート経営などの賃貸経営の場合には、ある程度立地が良い場所でないと賃付けできません。しかし、駐車場経営の場合には、立地が悪くても活用できます。たとえば、駅から遠くても周辺が住宅街であれば、月極駐車場のニーズが高いかもしれません

また、駅から遠くても人が集まるスポットに近い場合には、コインパーキングとしてニーズが高いかもしれません。このように、立地が悪くても駐車場経営であれば活用できるケースもあります。

収支が赤字になるリスクが小さい

上述したように、駐車場経営は初期費用もランニングコストも安価です。そのため、一定の需要が見込めれば赤字になるリスクは小さい土地活用と言えるでしょう。

用途変更しやすい

用途変更とは、たとえば駐車場経営ではなく一戸建てを建築するなどのように「用途」を変えることです。仮に、最初から建物を建ててしまうと、そこに住んでいる「賃借人」の権利が強いので、その人が退去の意志を見せない限り、強制的に退去させるのは難しくなります。

そのため、土地に建物を建てて賃貸経営をすると、賃借人がいる限り用途変更は困難と言えるでしょう。しかし、駐車場の場合は住宅の契約とは違うので、用途変更は基本的にオーナーの意志で行うことが可能です。

駐車場経営のデメリット

一方、駐車場経営には以下のデメリットもあります。

• 収益性が低い
• 初期費用をかけすぎると危険
• 契約に条件があるケースも　

収益性が低い

まず、駐車場経営は収益性が低めです。やはり人が「住む」ではなく、車を「置く」場所になるので、必然的に利用料金も安くなります。

初期費用をかけすぎると危険

上述したように、基本的に駐車場経営は初期費用がかかりませんが、自走式駐車場や機械式駐車場形式にすると初期費用がかかります。しかも、特に機械式駐車場の場合は、修繕費やメンテナンス費などのランニングコストが高額になりやすいので注意が必要です。

自走式駐車場や機械式駐車場を設置するということは、ある程度大規模な駐車場になります。そのため、普通の平置き駐車場よりは収益が上がる可能性はありますが、同時にリスクも上がる点は認識しておきましょう。

契約に条件があるケースも　

コインパーキング業者と契約をして、コインパーキングの設備を導入してもらう場合には、契約に条件が付くケースがほとんどです。コインパーキング業者もある程度の期間、駐車場を運用してもらわないと元が取れないので、「○年間は運用する。途中で用途変更する場合は違約金がかかる」のような内容になります。

どんな人が駐車場経営に向いているか？

さて、上述したメリット・デメリットを踏まえ、駐車場経営に向いている人は以下のような人です。

• 土地を手放したくない人
• 土地をそのまま放置しておきたくない人
• 資金が少なくリスクを取りたくない人
• 立地が悪く賃貸経営が難しい人

まずは、土地は手放したくないものの、そのまま放置したくない人に向いています。駐車場経営は土地活用の中でもリスクが小さい部類に入りますので、初心者の方でも安心してはじめられるでしょう。

その点からも、資金がなくリスクが取りたくない人にも向いています。また、上述したように立地が悪くても収益を上げられる可能性があるので、立地的に賃貸経営が難しい人にも向いていると言えるでしょう。

土地信託

次に、土地信託について解説します。土地信託は土地活用方法としては意外と知られていませんが、人によっては大きなメリットがある活用方法です。

土地信託で収益を上げる方法

土地信託とは、信託銀行などに自分の土地を預け運用してもらい、その運用益を還元してもらうという土地活用方法です。簡単にいうと、土地の運用をプロに任せ、その運用益の一部が収益になるという仕組みです。

今回紹介する4つの土地活用方法の中では、唯一自分が運用しないタイプの土地活用方法です。少々特殊ではあるので、しっかりメリット・デメリットを理解しておきましょう。

土地信託のメリット

土地信託のメリットは以下の点です。

• 面倒な手間がかからない
• 低リスクで運用できる
• 所有権は保持している
• 受益権は相続可能
• 借主と関係性を持たない

面倒な手間がかからない

まず、土地信託はプロに運用を任せるので、面倒な手間がかかりません。ほかの土地活用も、アパート経営なら管理会社、コインパーキング経営ならコインパーキング業者に管理は任せることができます

ただ、賃貸借契約を締結するかどうか？劣化した個所の補修はするか？などの最終判断はオーナーがするので、手間がかかることは事実です。一方、土地信託の場合は運用を完全にプロに任せるので、土地活用において手間と時間はほとんどかかりません。

低リスクで運用できる

運用を任せる信託銀行などは、土地運用のプロ集団です。今まで数多くの運用経験があるので、その土地に適した運用方法を見つけてくれるはずです。また、運用過程でのトラブル対応や、収益が減ったときの対策なども精度高く行うことができるでしょう。

所有権は保持している

土地信託は、あくまで土地の運用を任せただけに過ぎません。そのため、土地の所有権は手放さず、その運用する権利だけを与えるようなイメージです。

受益権は相続可能

上述したように、土地信託は信託先から運用益を還元してもらいますが、それを信託受益権といいます。良くある質問ですが、この信託受益権は相続可能です。

仮に、実物不動産を相続すると、相続人が複数であれば共有名義になります。共有名義の場合は、その不動産を売却するときや賃貸するときは、名義人全員の許可が必要になるので、相続後のトラブルリスクがあるのです。一方、信託受益権は権利を均等に分割すれば問題ありません。

借主と関係性を持たない

土地信託は、信託先に運用を任せるので、仮に賃貸経営をしていても借主と直接関係性を持ちません。つまり、借主とトラブルになったとしても土地所有者には関係なく、信託先がきちんと処理してくれるということです。

土地信託のデメリット

一方、土地信託のデメリットは以下の点です。

• 信託契約を結べるとは限らない
• 信託手数料がかかる
• 信託期間中は売却不可
• ノウハウが身につかない

信託契約を結べるとは限らない

まず、土地の立地などによっては、そもそも信託契約を結べるかは分かりません。信託銀行など土地信託を受ける側も、その土地を運用して収益を上げなければいけない立場です。そのため、立地的に収益を上げるのが難しそうであれば、信託契約を結ばないケースもあります。

信託手数料がかかる

信託銀行など、信託先の企業は信託手数料を徴収します。仮に、信託先がアパート経営しているとして、運営に成功していたとします。本来であれば、その収益はまるまる自分の収益になりますが、土地信託の場合はそこから手数料が抜かれた後のお金が収益になるようなイメージです。

信託期間中は売却不可

また、信託期間中は原則売却することはできません。そのため、「一時的に資金が必要になったから現金化したい」などの状態でも、基本的に信託契約が完了するまでは売却できないということです。

ノウハウが身につかない

土地活用は不動産投資なので、経験することでどんどんノウハウが身に付いていきます。たとえば、アパート経営をしているのであれば、どのような部分が評価され、どのような部分が不評だったかが分かれば、次の投資に活かすことができます。

ただ、土地信託の場合は信託先に運用は任せるので、不動産投資のノウハウは身に付きません。せっかく投資をしているのに、ノウハウが身に付かないのはデメリットなのです。

どんな人が土地信託に向いているか？

さて、上述したメリット・デメリットがある土地信託は、以下のような人に向いている土地活用方法です。

• 土地活用に時間をかけたくない
• プロ集団に任せたい
• 借主などと関係性を構築したくない

まず、土地活用に時間をかけたくない人は向いています。たとえば、この土地はアパート経営に活用するか？仮にアパート経営をするならどのような間取りにするか？コインパーキングの方がお得か？などなど、自ら土地活用方法すると、考えることがたくさんあります。

つまり、土地活用に割く時間と手間がかかるので、それを少しでも軽減させたい人に土地信託は向いているといえるでしょう。また、その道のプロに運用を任せたい人や、借主と関係性を構築したくない人にも向いています。

民泊物件

さいごに民泊物件について解説します。民泊は新しい法律が施行されたばかりで注目を集めていますが、まだまだ発展途上といえるでしょう。

民泊物件で収益を上げる方法

民泊とは、自分の所有している建物に第三者を宿泊させ、その宿泊料を収益にする土地活用です。あくまで宿泊施設があることが前提になるので、アパート経営と同じように土地に建物を建築する必要があります。

一般的にはAirbnbなどのサイトを利用して宿泊者を探し、そのサイトを通じて宿泊料金の徴収なども行います。また、上述したように、民泊に関しては通称「民泊新法」という新しい法律が施行されたので、その点も踏まえて検討する必要があります。

民泊物件のメリット

民泊物件のメリットは以下の点です。

• 将来的に需要が見込まれる
• 用途変更がいつでも可能
• 賃料より高く設定できる
• 管理は全て委託できる

将来的に需要が見込まれる

　　 2017年の訪日観光客は2,000万人を超えており、2018年も順調に推移しています。政府としては、インバウンド需要を狙い2020年までには4,000万人、それ以降も段階的に訪日観光客を増やしていく方針です。

現時点でも、繁忙期になるとホテルや旅館は予約できない状況であり、今後は増々宿泊施設の需要は伸びてくると考えられます。その点は、将来性があるという意味で、民泊物件のメリットといえるでしょう。

用途変更がいつでも可能

民泊も駐車場経営と同じく用途変更しやすいです。民泊は宿泊者と賃貸借契約などを結ぶことはなく、宿泊者も1年や2年などの長期滞在はしません。そのため、「空室」になる瞬間は都度できるので、そのときに用途変更することは可能なのです。

賃料より高く設定できる

基本的には、賃料を日割りした金額よりも宿泊料金は高く設定できます。そのため、上手に運営すれば賃貸物件よりも収益を上げることは可能です。

管理は全て委託できる

民泊物件を運用するときは、宿泊事業者に以下のことを依頼します。

• Airbnbなどへのサイト登録
• 室内のインテリアコーディネートなど
• 宿泊者が入れ替えるときの清掃
• 入居者との鍵の受け渡し

宿泊事業者はアパート経営でいう管理会社のようなものであり、ほぼ全ての業務を代行してくれるのです。そのため、民泊物件の運営は手間は小さい土地活用方法と言えます。

民泊物件のデメリット

一方、民泊物件のデメリットは以下の点です。

• 営業日数規制がある
• エリアによって規制が違う
• 物件が少ない

営業日数規制がある

上述した民泊新法には、「年間の営業日数は180日以下にする」などの営業日数規制があります。これは、既存のホテルや旅館業界に配慮した形ですが、民泊運営者にとっては収益減の大きな要因です。　　

エリアによって規制が違う

さらに、前項の営業日数制限は、エリアによって異なります。たとえば、「住居系エリアは金～日しか営業できない」「学校から●ｍ以内の物件は金～日までしか営業できない」など、さらに規制が厳しくなっているエリアもあります。

そのため、まずは自分が土地活用しようとしているエリアの規制を確認しましょう。そして、改めて収支計算した上で検討することをおすすめします。

物件が少ない

民泊が新しい法律ができたばかりで、きちんと認知されたのは最近です。また、日本人の気質的に近所が外国人の宿泊者だと抵抗感を示す人は多いでしょう。そのため、現時点では民泊NGのマンションも多く、物件探しに苦労します。

今回は土地活用であり、自分の土地に建物を建築するので、あまり関係がないように思われます。ただ、民泊物件が少ないと参考物件が少ないので、宿泊費用の設定などは難航するでしょう。また、民泊運営が成功して事業を拡大するときにも、民泊可能な物件数が少ないと拡大しにくいです。

どんな人が民泊物件運営に向いているか？

さて、このようなメリット・デメリットがある民泊運営ですが、向いている人は以下のような人です。

• 既に建物が建築されている
• 賃貸借契約を結びたくなり
• 観光需要が高いエリアの土地を持っている

まず、既に建物が建築されている土地を持っている人です。民泊はアパート経営とは違い、普通の戸建でもできます。また、古い建物でも賃貸ほどは抵抗感がないので、築年数が古い建物ではさほど問題ありません。

また、上述したように賃貸借契約を結ぶと、賃借人が住み続ける意志を見せる限り、強制退去などは難しいです。土地活用の一環で建物を利用して投資したいものの、賃貸借契約を結ぶのが面倒な人にも民泊運営は向いています。

そして、民泊は観光客がメインになるので、観光需要が高いエリアの土地を持っている人も向いています。

まとめ

このように、土地活用には色々な種類があり、それぞれ特徴があります。今回厳選した4種類は、メリット・デメリットが明確に分かれているものでした。上述した「向いている人」を参考に、自分にとってベストな選択肢は何か？を検討してみてください。