オリックス銀行で不動産投資ローンを借りる！知っておくべき10項目

不動産投資を検討しており、実際に不動産投資について勉強している人の中には「ローンが重要である」と感じている人もいるでしょう。

ただ、そんな人でも実際に銀行に借り入れるときの条件や、銀行の特徴が何か？を知らない人も多いと思います。今回は、そんな人に向けてオリックス銀行の不動産投資ローンにフォーカスを当てて解説します。

この記事を読めば、オリックス銀行の不動産投資ローンを組んだら何が良いのか？何に注意すべきなのか？が分かるでしょう。

1.オリックス銀行で借り入れるときの流れ

オリックス銀行で不動産投資ローンを組むときに知っておくべき1つ目は、ローンを借り入れるときの流れです。オリックス銀行で不動産投資ローンを組む際の流れは以下になります。

• ウェブサイトから相談受付
• 事前審査
• 本審査
• 金銭消費貸借契約
• 融資実行

ウェブサイトから相談受付

オリックス銀行の場合には、まずウェブサイトから相談を受け付けています。オリックス銀行のウェブサイトで「相談受付」のページにいくと、以下の入力画面が出てきます。

• 借入目的
• 不動産の所在地
• 建物の構造や竣工日
• 借入希望時期
• 借入者の情報（年収や年齢など）

上記を入力することで目安金利が表示されるので、それを確認してから「相談受付」をクリックします。その後に、借入予定者の住所や連絡先などの個人情報を入力してから、相談を申請するという流れです。

事前審査

不動産投資ローンの相談受付が受理されれば、電話やメールで連絡がきます。そして、事前審査に必要な書類などの案内があり、事前審査をスタートさせるという流れです。

オリックス銀行では、不動産投資ローンの事前審査の結果は、通常約1週間で回答するとしています。一般的には、事前審査に承認すれば、投資用不動産の売買契約を結ぶことが可能です。

本審査～融資実行

事前審査が承認になれば、次は本審査に進みます。オリックス銀行では、不動産投資ローンの本審査は約2週間かかるとしていますが、正確な期間は受付状況や申し込みの内容によって変わります。

また、一般的に事前審査は支店で受け付けており本審査は本店になるので、事前審査が承認でも本審査では否決になることもあり得るので、その点は認識しておきましょう。

そして、本審査に承認してから金銭消費貸借契約（ローンの本契約）を結び、物件の引渡し日と同日に融資を実行するという流れです。

2.金利や金利種類について

オリックス銀行で不動産投資ローンを組むときに知っておくべき2つ目は、金利や金利種類に関する以下の点です。

• オリックス銀行は3種類の金利
• 種類ごとの金利と返済額の差

オリックス銀行は3種類の金利

オリックス銀行には以下3種類の金利タイプがあります。

• 変動金利
• 3年固定特約型
• 5年固定特約型

3年固定特約型と5年固定特約型は、いわゆる「固定金利選択型」と呼ばれるタイプです。以下より、変動金利と固定金利選択型の特徴を解説していきます。

変動金利の特徴

変動金利の特徴は以下の通りです。

• 基本的には最も低金利
• 半年ごとに金利を見直す
• 5年ごとに返済額が変わる可能性がある

まず、変動金利は基本的には最も低金利です。「基本的には」というのは、そもそも変動金利と固定金利では、金利の根拠が異なるので、固定金利の方が下回ることもあり得るからです。

また、変動金利は半年ごとに金利を見直し、5年ごとに返済額に反映します。つまり、5年ごとに返済額が変わる可能性がある点はリスクといえます。

固定金利選択型の特徴

固定金利選択型の特徴は以下の通りです。

• 固定期間は金利が変わらない
• 期間終了後は金利を切り替える
• 金利は期間によって異なる

固定金利選択型は、固定期間は金利が変わりません。たとえば、3年固定であれば、3年間は金利が変わりません。

そして、3年経過後は変動金利に切り替えるか、再度3年固定か5年固定を選ぶという流れです。また、金利は固定されている期間によって異なり、期間が短い方が低金利となります。

種類ごとの金利と返済額の差

オリックス銀行の金利は、2019年6月時点では以下の通りです。

• 3年固定特約型：2.3％～3.3％
• 5年固定特約型：2.5％～3.5％
• 変動金利型：2.675％～3.675％

このように、オリックス銀行では最低金利だけを見ると、固定金利の方が変動金利より低い金利になっています。

金利による返済額の違い

たとえば、借入期間30年、借入金額3,000万円、元利均等返済でローンを組んだ場合、金利による返済額の違いは以下の通りです。

金利	総返済額	月々返済額
2.3％	41,558,347円	115,440円
2.5％	42,672,839円	118,536円
2.675％	43,662,067円	121,283円
3.675％	49,557,650円	137,661円

特に、ローンは長期間で組むため、総返済額の違いには注目しましょう。

金利は借入者によって異なる

上述したように金利種類によって金利は決まっていますが、明確にパーセンテージが決まっているわけではなく、金利には幅があります。

これは、借入者によって異なる要素ではありますが、オリックス銀行ではシミュレーションすることが可能です。

たとえば、以下の物件を購入する前提で、以下の借り入れ条件・借入者の場合でシミュレーションしてみましょう。

• 構造：鉄筋コンクリート造
• 築年数：19年
• 借入希望額：5,000万円
• 借入者年収：680万円
• 借入者年齢：34歳

上記のプロフィールの場合、3年固定特約型で年3.000%～年3.300 %です。諸条件を入力して、自らの場合には金利がどのくらいになるか検証してみましょう。

3.融資期間と融資額について

オリックス銀行で不動産投資ローンを組むときに知っておくべき3つ目は、融資期間と融資額に関する以下の点です。

• 融資期間と融資額
• 期間と金額による返済額の違い

融資期間と融資額

オリックス銀行の不動産投資ローンでは、融資期間は1年～35年（1か月単位で設定）です。

また、融資額は1,000万円～2億円（10万円単位）となっています。これらは借入者によって異なるので、詳しくは融資手続きの過程で分かることになります。

期間と金額による返済額の違い

上述したように、金利による返済額に差はありますが、借入期間によっても月々返済額と総返済額の違いがあります。

以下は、借入期間3,000万円、借入期間25年、元利均等返済のときのシミュレーションです。

返済期間	総返済額	月々返済額
20年	36,423,456円	151,765円
18年	35,747,905円	165,500円
15年	34,749,375円	193,052円
10年	33,124,784円	276,040円

返済期間が長いほど総返済額が上がり、月々返済額が下がるという仕組みです。つまり、借入期間を選べるなら、月々のキャッシュフローと総返済額を考えた上で借入期間を選択できるということです。

4.返済方法や利用条件に関すること

オリックス銀行で不動産投資ローンを組むときに知っておくべき4つ目は、返済方法や利用条件に関する以下のことです。

• 返済方法
• 利用可能者
• 対象となる不動産

返済方法

オリックス銀行の不動産投資ローンの返済方法は、毎月元利均等分割返済です。

そもそも、ローン返済額の内訳は「ローン元金+利息部分」になります。元利均等返済とは、「ローン元金」と「利息部分」の金額を調整し、月々の返済額を同額にする返済方法です。

もちろん、返済額自体は金利によって変動します。

元利均等返済は、住宅ローンを含め一般的なローン返済に利用されており、月々返済額が一定なので収支計算がしやすいという利点があります。

利用可能者

オリックス銀行の不動産投資ローンを利用できるのは以下全てを満たす方になります。

• オリックス銀行の東京・大阪・福岡住宅ローンプラザへ来店可能である
• 借入時の年齢が満20歳以上60歳未満
• 最終返済時の年齢が80歳未満
• 同一勤務先に3年以上勤務している（自営業の場合は営業開始後3年以上）
• 前年度の税込み年収（自営業者は所得）が500万円以上
• 安定した収入が見込める
• 団体信用生命保険に加入できる
• 保証会社の保証が受けられる

上記の条件は、オリックス銀行ならではの項目はなく、一般的な条件といえるでしょう。

対象となる不動産

オリックス銀行の不動産投資ローンでは、以下の不動産購入を対象としています。

• 首都圏（埼玉・千葉・東京・神奈川の各都県）
• 近畿圏（滋賀・京都・大阪・兵庫・奈良・和歌山の各府県）
• 名古屋市
• 福岡市
• マンションの場合は専有面積40㎡以上

首都圏や近畿圏の場合には、東京・大阪の中心部までの公共の交通機関（電車・バス）を利用した所要時間が、東京で概ね1.5時間、大阪で1時間以内のエリアになります。

5.諸費用や手数料について

オリックス銀行で不動産投資ローンを組むときに知っておくべき5つ目は、諸費用や手数料に関する以下の点です。

• 借り入れる際の諸費用
• 繰り上げ返済の可否と手数料

借り入れる際の諸費用

オリックス銀行で不動産投資ローンを借り入れる際の諸費用は以下の通りです。

• 取扱事務手数料：借入額×1％（税別）
• 出張手数料：場所による
• 団体信用生命保険料：一部有料
• 印紙代：借入金額による
• 登記費用：借入金額による
• 火災保険：プランや物件による

取扱事務手数料の費用は上記の通りであり、出張手数料とはオリックス銀行のローンプラザに来れない人向けに、担当者が出張していくことです。

たとえば、東京で物件を購入する人のために、オリックス銀行の担当者が栃木や群馬まで出張すると30,000円（税別）、北海道や九州地方だと70,000円（税別）の出張料がかかります。

繰り上げ返済の可否と手数料

繰り上げ返済には2種類あります。1つ目は、「5年後に300万円」などのように、借入期間の途中で元金の一部を返済する方法で、これを「一部繰り上げ返済」といいます。

2つ目は残債を一括で返済することで、これを「全部繰り上げ返済」といいます。この繰り上げ返済には手数料がかかり、金利種類などによって異なるので注意しましょう。

固定金利の場合の手数料

固定金利を選択している場合の繰り上げ手数料は、「繰上返済元本金額×2.00％」であり、一部繰り上げ返済でも全部繰り上げ返済でも変わりません。

たとえば、借入金額が3,000万円残っているときに一部繰り上げ返済をする場合は、繰り上げ返済額がいくらであろうと60万円の手数料がかかるということです。

繰り上げ返済手数料がかなり高額であることが分かると思います。

変動金利の場合の手数料

変動金利の場合には、以下のように借入日からの経過期間によって、繰り上げ返済手数料率が変わってきます。

借入日からの経過期間	繰上返済元本金額に対する適用料率
1年以内	2.00％
1年超3年以内	1.50％
3年超5年以内	1.00％
5年超	0.50％

要は、借入してからすぐに繰り上げ返済すると、手数料は高額になるということです。

6.その他の概要

オリックス銀行で不動産投資ローンを組むときに知っておくべき6つ目は、その他概要に関する以下のことです。

• 団体信用生命保険
• 担保と保証人について

団体信用生命保険

オリックス銀行の不動産投資ローンは団体信用生命保険（団信）加入が必須となっています。

そもそも団信とは、借入者が亡くなったときや、高度障害になったときに、その時点の残債が補填される生命保険です。

団信についての詳細は後述しますので、ここでは「オリックス銀行は団信必須加入である」という点を認識しておきましょう。

担保と保証人について

オリックス銀行の不動産投資ローンでは、借入対象不動産に原則として第1順位の抵当権を設定します。仮に、新築マンション・アパート一棟の経営など、建物を建築する場合には土地も担保に入れます。

また、保証人は必須ではありませんが、借入対象不動産が共有の場合には、その共有者は連帯保証人になる点は覚えておきましょう。

7.オリックス銀行の不動産投資ローンの強み

オリックス銀行で不動産投資ローンを組むときに知っておくべき7つ目は、オリックス銀行の不動産投資ローンの強みである以下を知っておくことです。

• 団信が手厚い
• キャッシュフローのシミュレーションが可能
• 金利のシミュレーションができる

団信が手厚い

一般的な団信は、上述したように亡くなったときや高度障害になったときが対象です。この団信には手数料はかかりませんし、金利の上乗せなどもありません。

一方、オリックス銀行の団信は以下のように手厚い団信プランが用意されています。

• 介護保障を手厚くする：借入金利に0.10％上乗せ
• 生活習慣病団信をプラス：借入金利に0.10％上乗せ
• ワイド団信に加入：借入金利に0.30％上乗せ

保障を手厚くする団信

介護保障を手厚すると、団体信用介護保障保険が付いてきます。介護保障保険とは、要介護認定になった場合などに、その時点の残債が補填されるという内容です。

また、生活習慣病団信を付けると、糖尿病や心疾患などの生活習慣病になったときに、その時点の残債が補填されます。

ただし、これらの保険には年齢などの加入条件もあるので、詳しくはオリックス銀行で確認しましょう。

いずれにしろ、保障内容が手厚くなる点はメリットといえますが、金利上乗せ分を考慮して判断しなければいけません。

ワイド団信への加入

団信は生命保険なので、加入者の健康状態によっては加入できません。

しかし、オリックス銀行の不動産投資ローンは団信に必須加入なので、健康状態に問題があり団信に加入できなければ借入もできないということです。

そんなときは、通常の団信よりも加入条件が緩いワイド団信を検討しましょう。ワイド団信であれば、以下の疾病でも加入できる可能性があります。

• 糖尿病
• 心臓や血圧の病気、狭心症など
• うつ病、パニック障害、睡眠障害など

このような疾病は団信に加入できない可能性が高いですが、ワイド団信だと加入できるかもしれません。ただ、金利が上がる点と、ワイド団信でも加入できるか分からない点は認識しておきましょう。

キャッシュフローのシミュレーションが可能

また、オリックス銀行の不動産投資ローンの場合は、キャッシュフローのシミュレーションを行うことが可能です。

このシミュレーションは無料の会員登録をすれば行うことができ、賃料の未来予測や、支出を加味したキャッシュフローなどが計算されます。

その計算はAI（人工知能）を組み合わせたシミュレーションなので、膨大な情報からAIが判断してくれるという内容です。

そのため、自力でシミュレーションしても分からない部分のシミュレーションができるため、物件購入前に重宝するツールでしょう。

8. オリックス銀行を利用した人の口コミ

オリックス銀行で不動産投資ローンを組むときに知っておくべき8つ目は、オリックス銀行を利用した人の口コミを把握しておくことです。

口コミの評判をまとめると、総じて比較的低金利である点や、ネットで相談できる手軽さや団信の手厚さが好評価でした。

一方、対象不動産の所在地や年収の下限など、審査条件が少々厳しいのでは？という内容が悪い口コミでは多く見られました。

良い口コミ

良い口コミは以下のような内容でした。

• 上限金利がかなりの低金利である
• 銀行が提供する不動産投資ローンなので信頼性が高い印象
• 最高2億円の借入が可能で最長35年の借入が可能な点
• 団体信用保険種類が豊富で手厚い点
• ネットで相談できるので気楽だった
• 無事審査にも合格でき、低金利で契約でき満足
• 低金利にひかれて申込を決定した。ローンプラザでの対応も親切で、満足できる契約で借入できた。

悪い口コミ

悪い口コミは以下のような内容でした。

• 対象物件は首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市のように限定されている
• マンション（区分所有建物）の場合は専有面積40㎡以上でないと厳しそう
• 一戸建ての場合は土地面積が60㎡以上でないと厳しそう
• 前年度の税込み年収が500万円以上という縛りがある

9.オリックス銀行の概要

オリックス銀行で不動産投資ローンを組むときに知っておくべき9つ目は、オリックス銀行に関する以下の概要です。

• 会社概要
• オリックス銀行の歴史
• オリックス銀行の特徴

会社概要

オリックス銀行の概要は以下の通りです。

• 設立：1993年8月23日
• 従業員数：639名
• 経常収益：525億円
• 信託財産残高：6,031億円
• 預金残高：1兆7,483億円

近年の業績は安定しています。また、ほかの銀行と預金残高を比べると、メガバンクなどの大手銀行にはさすがに及びません。

肩を並べる銀行といえば、ネット銀行大手のセブン銀行や、地銀である高知銀行や長野銀行が挙げられます。「大手」とはいい難いですが、ネット銀行大手や名の通った地銀並みの規模はあります。

オリックス銀行の歴史

オリックス銀行は、東京都に本店を置くオリックス傘下の信託銀行です。主力商品は、インターネット専用定期預金「eダイレクト預金」やカードローン、住宅ローンなどになります。

元々は、山一證券の信託子会社でしたが、山一證券の破綻によってオリックスに譲渡されたことで「オリックス銀行」となりました。オリックス銀行には店舗はありませんが、出張所にあたるローンプラザがあります。

主力商品であるeダイレクトや借り換え専用ローンなども2000年代からはじめており、少しずつ規模を伸ばしている銀行です。

10.不動産投資ローンを組む際の注意点

オリックス銀行で不動産投資ローンを組むときに知っておくべき10こ目は、不動産投資ローンを組む際の注意点である以下です。

• 審査項目は住宅ローンと違う
• 事業拡大をするかどうかを決めておく
• 繰り上げ返済はあまり意識しない方が良い

審査項目は住宅ローンと違う

特に、住宅ローンを借り入れた経験のある方は、住宅ローンと不動産投資ローンでは審査項目に違いがある点を認識しておきましょう。

まず、2つのローンに共通する審査項目は以下の通りです。

• 借入者の年齢や年収
• 借入者の勤務先や雇用形態
• 借入者の信用情報（過去の延滞歴など）
• 物件の担保価値

不動産投資ローンの場合は、上記にプラスして「物件の収益性」も加味されます。というのも、不動産投資ローンの返済は、物件の収益が原資となるからです。

そのため、いくら高年収&大企業に勤めていても、収益性が厳しい物件の融資審査は厳しくなるでしょう。

事業拡大をするかどうかを決めておく

不動産投資ローンを借り入れる場合、今後事業拡大（物件を増やす）するかどうかを決めておく必要があります。

というのも、ローンの借入は実績を積むほど次に借入するときに有利なので、物件数を増やすときは同じ金融機関から融資を受けることも多いからです。

つまり、今回の場合でいうと「オリックス銀行と長い付き合いは得策か？」という点も、オリックス銀行が提供しているほかのサービス（融資など）などから検討しなければいけません。

もちろん、1物件目はオリックス銀行で、2物件目はほかの銀行で借り入れることもできます。ただ、せっかく借入しやすくなるなら、同じ金融機関で借入し続けた方が効率的といえるでしょう。

繰り上げ返済はあまり意識しない方が良い

住宅ローンを組んでいると、たとえばローン控除で還付されたお金で…ボーナスで…というように繰り上げ返済する方も少なくないでしょう。

繰り上げ返済をすれば、借入期間が短縮するか、月々の支払い額が減額します。ただし、住宅ローンの場合は繰り上げ返済が無料、もしくは格安であるケースが多いです。

一方、不動産投資ローンの場合は、上述したように繰り上げ返済手数料は非常に高額になります。そのため、基本的には借入期間中に繰り上げ返済はしない前提で考えた方が良いでしょう。

手数料が高額過ぎるので、せっかく繰り上げ返済をしても収支的に合わないことも多いです。

まとめ

このように、オリックス銀行の不動産投資ローンには、「団信の手厚さ」や「キャッシュフローシミュレーションができる」などのメリットがあります。一方、口コミを見る限り審査に厳しいなどの声も多かったです。

いずれにしろ、上述した点を参考に、ほかの金融機関と比較することが重要です。その上で、自分に合った不動産投資ローンを探し、収益が出るような条件で交渉することが重要になります。